基于需求角度下房價(jià)上漲原因及控制房價(jià)的對策研究

文/李光紹，馬龍縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局

1 引言

從本質(zhì)上講，房地產(chǎn)產(chǎn)品具有很強(qiáng)的商品屬性，因此其價(jià)格勢必受到供求關(guān)系、買賣市場兩個(gè)因素制約。一旦產(chǎn)品供給量大于社會(huì)群體的消費(fèi)需求，房地產(chǎn)市場將會(huì)受到作為買方的消費(fèi)者主導(dǎo)，導(dǎo)致房價(jià)降低；一旦產(chǎn)品供給量無法滿足社會(huì)群體的消費(fèi)需求，房地產(chǎn)市場將會(huì)受到作為買方的房地產(chǎn)商主導(dǎo)，導(dǎo)致房價(jià)升高。據(jù)此，我們有必要對基于需求角度下的房價(jià)上漲原因及房價(jià)控制辦法進(jìn)行分析研究。

2 需求角度下房價(jià)上漲的原因分析

從當(dāng)前來看，出現(xiàn)“供不應(yīng)求”情況，造成房價(jià)上漲的原因主要有以下幾個(gè)方面：

第一，消費(fèi)觀念方面的原因?，F(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)市場中的消費(fèi)群體主要為25歲至40歲的居民為主，且以30歲以內(nèi)的年輕人居多，其消費(fèi)觀念本就具有一定的沖動(dòng)型和盲目性。同時(shí)，加之我國按揭政策的作用，房地產(chǎn)產(chǎn)品的消費(fèi)門檻變低，也為更多人涌入房地產(chǎn)市場提供了條件，進(jìn)而造成了消費(fèi)需求的增多。

第二，投資行為方面的原因。現(xiàn)階段，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展，我國大多數(shù)城市的房地產(chǎn)產(chǎn)品都表現(xiàn)出了較快的價(jià)格漲速，吸引了大量掌握資金資本的投資者進(jìn)行炒房、屯房等活動(dòng)，進(jìn)而導(dǎo)致“一人多房”問題的出現(xiàn)，造成了房產(chǎn)資源供需不平衡的市場狀態(tài)[1]。

第三，人口數(shù)量方面的原因。受制于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)周期長、經(jīng)營環(huán)節(jié)復(fù)雜的特點(diǎn)，我國大多數(shù)城市的房地產(chǎn)市場都處在“供不應(yīng)求”的狀態(tài)之中。而與之不匹配的是，越來越多的農(nóng)村居民、郊區(qū)居民選擇進(jìn)城打拼，并期望定居在城市當(dāng)中，造成了城市區(qū)域內(nèi)人口數(shù)量的增加，進(jìn)一步使得房地產(chǎn)市場中的“需”遠(yuǎn)多于“供”。

3 需求角度下控制房價(jià)的有效應(yīng)對策略

3.1 引導(dǎo)消費(fèi)者樹立正確的消費(fèi)觀念

從當(dāng)前來看，導(dǎo)致我國房價(jià)持續(xù)上漲的重要原因之一，就是購房人員或沖動(dòng)、或跟風(fēng)的不理性消費(fèi)觀念。據(jù)此，為了實(shí)現(xiàn)房價(jià)的合理控制，就必須要從消費(fèi)者的消費(fèi)觀念入手，引導(dǎo)其理性、全面地看待房地產(chǎn)消費(fèi)，進(jìn)而避免短時(shí)間內(nèi)大量購房行為的產(chǎn)生，達(dá)成房地產(chǎn)市場中產(chǎn)品供給與購買需求之間的動(dòng)態(tài)平衡，最終使房價(jià)逐漸趨于平穩(wěn)。

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)產(chǎn)品的需求群體主要以年輕人為主，其收入水平大多未達(dá)到較高水平，甚至多數(shù)人沒有較穩(wěn)定的工作崗位和工作區(qū)域。但迫于家庭、結(jié)婚等方面的壓力，年輕人們只能盲目進(jìn)入到房地產(chǎn)交易市場當(dāng)中，做出并不理性的消費(fèi)行為。對此，我國相關(guān)部門、社會(huì)群體、房地產(chǎn)企業(yè)必須要做好協(xié)同合作，面向社會(huì)范圍內(nèi)開展房地產(chǎn)產(chǎn)品、房地產(chǎn)交易的宣傳教育活動(dòng)，使人們意識(shí)到“房”與“婚”、“家”等概念之間的獨(dú)立性，了解到購房行為所伴隨的貸款壓力和消費(fèi)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，還應(yīng)積極引導(dǎo)人們了解“產(chǎn)權(quán)”這一概念，使其走出“無限產(chǎn)權(quán)”的消費(fèi)觀念誤區(qū)，進(jìn)一步端正其購買、投資房地產(chǎn)產(chǎn)品的態(tài)度。最后，面對當(dāng)前因炒房、屯房等負(fù)面房地產(chǎn)消費(fèi)行為造成的“一人多房”問題，相關(guān)人員還應(yīng)進(jìn)一步強(qiáng)化人們對于“理性消費(fèi)”這一觀念的學(xué)習(xí)和認(rèn)識(shí)，從而達(dá)成房地產(chǎn)市場的調(diào)控和規(guī)范，為房價(jià)的穩(wěn)定甚至降低做出保障[2]。

3.2 做好房地產(chǎn)投資行為的規(guī)范控制

從當(dāng)前來看，隨著我國城市化建設(shè)工作的不斷推進(jìn)，勢必會(huì)由更多的農(nóng)村人口轉(zhuǎn)移到城市區(qū)域中來。隨之而來的，城市房地產(chǎn)市場中的消費(fèi)需求量也將進(jìn)一步增加。此時(shí)，在需求角度之下，相關(guān)人員必須要保證房地產(chǎn)中的商品資源可滿足人們的居住需求，以此避免“人”與“房”兩個(gè)因素之間的矛盾問題產(chǎn)生。

由此，要想避免未來城市居民可能發(fā)生的需求擠壓問題，就要做好房地產(chǎn)資源的合理分配，將房地產(chǎn)商品的服務(wù)屬性放在商品屬性、投資屬性之前。具體來講，即要求相關(guān)部門通過調(diào)整銀行信貸手段的方式，對保有投機(jī)消費(fèi)、房地產(chǎn)投資等行為和意愿的個(gè)人、企業(yè)做出管理，降低對此類群體的資金支持力度，從而達(dá)到投資控制的理想效果。這樣以來，隨著房地產(chǎn)投資行為、投資量級(jí)的減少，必然會(huì)使房地產(chǎn)市場的商品供給量逐漸增加，以此與日益增多的房屋消費(fèi)需求相平衡，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)房價(jià)的降低。

3.3 適當(dāng)提升房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給能力

上述兩點(diǎn)主要以端正需求、調(diào)整需求作為切入點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)商品價(jià)格的有效控制。同樣的，在需求角度的“供需平衡”這一理念之下，除了降低需求量級(jí)以外，還可通過增加供給量級(jí)的方式，使買方市場逐漸向買方市場轉(zhuǎn)換，最終實(shí)現(xiàn)房價(jià)的平穩(wěn)。具體來講：

首先，政府可通過政府手段，開展區(qū)域內(nèi)的廉租房、限價(jià)房建設(shè)工作，使存在住房需求卻無力購房的低收入群體得到滿足。需要注意的是，在實(shí)施這一工作的過程當(dāng)中，相關(guān)人員一定要對購房申請者的資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審核，以此避免高收入者通過隱瞞信息、提交虛假信息、“托關(guān)系”等方式混入到低價(jià)房源的購買隊(duì)列當(dāng)中，對低收入群體的權(quán)益造成侵害；其次，還可采取出一定的“分層購房”策略，按照收入水平、家庭人口數(shù)量等指標(biāo)，設(shè)置不同面積房地產(chǎn)商品的購買權(quán)限。這樣以來，一方面能有效增加高收入者投資購房、投機(jī)購房的行為成本，避免炒房問題的出現(xiàn)；另一方面，也能實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源、土地資源實(shí)際利用價(jià)值的合理化和最大化。

4 總結(jié)

總而言之，房價(jià)上漲既是我國房地產(chǎn)市場發(fā)展的現(xiàn)實(shí)狀態(tài)，也是日益嚴(yán)峻的社會(huì)問題。此時(shí)，從需求的角度入手，對房地產(chǎn)市場的主導(dǎo)角色、供求關(guān)系做出分析，進(jìn)而明確房價(jià)上漲的主要原因及可行對策，有助于及時(shí)調(diào)整市場中房地產(chǎn)產(chǎn)品與消費(fèi)群體需求之間的協(xié)調(diào)平衡，避免惡意炒房、投機(jī)投資等負(fù)面交易行為的出現(xiàn)，最終實(shí)現(xiàn)房價(jià)的有效控制，為人們提供出良好的住房服務(wù)支持。