商業(yè)地產(chǎn)中機(jī)電設(shè)計(jì)管理思路探討

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商業(yè)地產(chǎn)是中國(guó)地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物。商業(yè)地產(chǎn)是一種涵蓋了超市、零售、餐飲、休閑娛樂(lè)等多種業(yè)態(tài)的復(fù)合型地產(chǎn)開(kāi)發(fā)形式。相較于住宅地產(chǎn)的單一性，商業(yè)地產(chǎn)的機(jī)電工程在施工中，占比更高，系統(tǒng)更復(fù)雜，因此，在設(shè)計(jì)過(guò)程中必須要重視機(jī)電設(shè)計(jì)的管理，重視對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的管控，才能在提升項(xiàng)目施工質(zhì)量的同時(shí)，有效的控制施工成本和運(yùn)營(yíng)成本，才能更有利于項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的提升。

1 機(jī)電設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)

1.1 統(tǒng)復(fù)雜，專業(yè)程度高

在住宅地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理中，機(jī)電施工成本占比很低，隨著項(xiàng)目規(guī)模擴(kuò)大，商業(yè)地產(chǎn)的興起，機(jī)電成本占比逐漸提高，機(jī)電系統(tǒng)數(shù)量逐漸增加。機(jī)電設(shè)計(jì)涵蓋了給排水、暖通、強(qiáng)電、弱電等多個(gè)專業(yè)，設(shè)計(jì)內(nèi)容涵蓋了建筑、精裝、幕墻、智能化、景觀、泛光、標(biāo)識(shí)等多個(gè)設(shè)計(jì)及專項(xiàng)設(shè)計(jì)，在各自的設(shè)計(jì)圖紙中，又存在多個(gè)系統(tǒng)，由此造成了商業(yè)地產(chǎn)中機(jī)電設(shè)計(jì)更復(fù)雜，對(duì)設(shè)計(jì)專業(yè)性要求更高[1]。

1.2 對(duì)接部門(mén)多，涉及范圍廣

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)中，包含著諸多復(fù)雜的環(huán)節(jié)，在整個(gè)項(xiàng)目全壽命周期中，設(shè)計(jì)管理除了需要對(duì)接各專業(yè)設(shè)計(jì)院外，還需要對(duì)接商管、酒管、營(yíng)銷等部門(mén)及在設(shè)計(jì)過(guò)程中與各政府部門(mén)之間的溝通對(duì)接，對(duì)接部門(mén)多，涉及范圍廣。

2 機(jī)電設(shè)計(jì)管理的思路

商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，招商尤為重要，在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中，根據(jù)招商時(shí)間的不同，可分為招商前置和招商后置兩種形式。招商前置對(duì)招商團(tuán)隊(duì)的要求很高，存在招商難度大，租金測(cè)算壓力大等問(wèn)題；招商后置則會(huì)導(dǎo)致設(shè)計(jì)變更量大，工程二次拆改，成本控制難度大的情況?；谝陨蟽煞N情況，機(jī)電設(shè)計(jì)管理過(guò)程中需加強(qiáng)以下幾點(diǎn)措施的落實(shí)[2]。

2.1 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)院的管控

甲方和設(shè)計(jì)院之間是一種管理和被管理的關(guān)系，雙方既有合作亦有沖突，管理過(guò)程是雙方博弈的過(guò)程，不對(duì)設(shè)計(jì)過(guò)程進(jìn)行適度管理，將無(wú)法保證江防的設(shè)計(jì)成本、質(zhì)量和進(jìn)度。因此，對(duì)設(shè)計(jì)院的管控可從設(shè)計(jì)單位的選擇，設(shè)計(jì)合同的簽訂，設(shè)計(jì)過(guò)程中的質(zhì)量和進(jìn)度的檢查，設(shè)計(jì)后評(píng)估等多個(gè)階段入手，促使設(shè)計(jì)院在設(shè)計(jì)過(guò)程中能很好的貫徹落實(shí)甲方的設(shè)計(jì)理念和思路。

2.2 重視設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)

設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)是甲方在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中根據(jù)自身企業(yè)的特點(diǎn)及國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范長(zhǎng)期積累總結(jié)而成。設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)作為甲方在項(xiàng)目設(shè)計(jì)前的提資，是項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)的重要依據(jù)，而方案階段是項(xiàng)目設(shè)計(jì)中最關(guān)鍵環(huán)節(jié)，決定了項(xiàng)目規(guī)劃的定位和方向，在這個(gè)階段對(duì)于項(xiàng)目用電總量、設(shè)備負(fù)荷總量、機(jī)房位置的確定、項(xiàng)目供電方式等起著決定性的作用。

商業(yè)設(shè)計(jì)的標(biāo)準(zhǔn)化工作的落實(shí)可以有效節(jié)省設(shè)計(jì)力量，縮短設(shè)計(jì)周期，加快提供圖紙的設(shè)計(jì)速度，提高設(shè)計(jì)質(zhì)量，為工程成本的控制提供了重要條件。

2.3 前置系統(tǒng)邏輯的設(shè)計(jì)

商業(yè)地產(chǎn)后期運(yùn)營(yíng)時(shí)存在很大的不確定性，甲方需加強(qiáng)主動(dòng)式設(shè)計(jì)的思路，只有前置性規(guī)劃好系統(tǒng)設(shè)計(jì)邏輯，重視運(yùn)營(yíng)問(wèn)題的解決和相應(yīng)設(shè)計(jì)思路，才能解決后期實(shí)際運(yùn)營(yíng)中的諸多問(wèn)題。例如：餐飲條件的預(yù)留；商鋪用電指標(biāo)的配置；設(shè)備噪音的考量；建筑和機(jī)電的協(xié)調(diào)等。

2.4 加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理

設(shè)計(jì)變更是工程施工過(guò)程中保證設(shè)計(jì)和施工質(zhì)量，完善工程設(shè)計(jì)，糾正設(shè)計(jì)錯(cuò)誤及根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)條件變化和商管等部門(mén)提資而進(jìn)行的設(shè)計(jì)修改工作。在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，項(xiàng)目開(kāi)工時(shí)機(jī)電設(shè)計(jì)基本是在商管提資的模擬條件上進(jìn)行設(shè)計(jì)的，后續(xù)在招商等工作不斷推進(jìn)過(guò)程中，需根據(jù)商家條件二次深化調(diào)整。在整個(gè)施工全壽命周期中，商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)變更量是住宅地產(chǎn)的數(shù)倍。因此，在商業(yè)地產(chǎn)中加強(qiáng)設(shè)計(jì)變更的管理尤為重要[3]。首先，需要建立完善的設(shè)計(jì)變更管理制度，明確權(quán)責(zé)。其次，需要建立設(shè)計(jì)變更交底制度，特別是重大設(shè)計(jì)變更。再次，提高責(zé)任性，深入施工現(xiàn)場(chǎng)，根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行設(shè)計(jì)調(diào)整。特別是招商與機(jī)電施工同步進(jìn)行的時(shí)候，需要全面權(quán)衡現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)度、質(zhì)量、成本因素。最后，加大現(xiàn)場(chǎng)巡查力度，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)整改，減少現(xiàn)場(chǎng)工程返工。

3 結(jié)語(yǔ)

綜上所述，本文通過(guò)對(duì)機(jī)電設(shè)計(jì)管理的特點(diǎn)入手，進(jìn)行有效的全壽命周期設(shè)計(jì)體系化控制思路的闡述，通過(guò)對(duì)設(shè)計(jì)院的管控，設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的落實(shí)，系統(tǒng)邏輯的設(shè)計(jì)及設(shè)計(jì)變更的管理，在保證項(xiàng)目定位、品質(zhì)、運(yùn)營(yíng)、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、成本控制的基礎(chǔ)上盡可能的實(shí)現(xiàn)主動(dòng)式設(shè)計(jì)，盡可能的適應(yīng)招商對(duì)機(jī)電設(shè)計(jì)的影響，為商業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)提供有效的技術(shù)保障。