我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的路徑分析

遼寧建筑職業(yè)學(xué)院 遼寧遼陽 111000

自從2016年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“房子是用來住的，不是用來炒的”這樣一個(gè)重要理念之后，全國房地產(chǎn)市場，以一、二、三線城市為主，有100多個(gè)城市實(shí)行了以限價(jià)、限購為主的限制政策。2018年5月，住建部更是就房價(jià)上漲過快約談了12個(gè)城市的相關(guān)負(fù)責(zé)同志，可見國家調(diào)控的信心和決心不會(huì)動(dòng)搖。在這一大背景下，房地產(chǎn)市場如何健康的發(fā)展，如何讓廣大人民群眾都能分享房地產(chǎn)和國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果，是當(dāng)下政府和房地產(chǎn)企業(yè)需要共同探討的問題。

1 當(dāng)前房地產(chǎn)市場突出的問題

1.1 地區(qū)發(fā)展不平衡，人口流出地的房屋出現(xiàn)空置

改革開放后根據(jù)國情和發(fā)展需要，國家鼓勵(lì)東部沿海地區(qū)率先開放，率先發(fā)展，為沿海地區(qū)提供包括政策、投資、稅收優(yōu)惠、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)在內(nèi)的多種優(yōu)惠，吸引了大量資金和勞動(dòng)力向資源豐富的地區(qū)集聚，直接影響的就是房地產(chǎn)市場的投資屬性凸顯，大幅超過了原本的消費(fèi)屬性，也改變了房地產(chǎn)市場的預(yù)期，北上廣等一線城市房價(jià)上漲過快而其他城市遇冷，人口流出地甚至出現(xiàn)大面積房屋空置，連鎖引發(fā)一系列經(jīng)濟(jì)和社會(huì)問題。

1.2 在售的商品房結(jié)構(gòu)不合理，去庫存壓力仍在

在售商品房結(jié)構(gòu)不合理現(xiàn)已成為影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的因素之一。據(jù)有關(guān)學(xué)者分析，住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)中經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品房等政府調(diào)控房源應(yīng)在總房源的30%左右，但市場上在售的商業(yè)、營業(yè)用房中，別墅、高檔公寓、大面積改善型住房占的比重較大，無法滿足中低收入人群的購房需求，而這一部分人口占比超過八成。并且在同一城市中，相鄰街區(qū)的樓盤也會(huì)因?yàn)閷W(xué)區(qū)、醫(yī)療、養(yǎng)老等公共服務(wù)資源的不同，房價(jià)呈現(xiàn)出極大的差異。

1.3 房地產(chǎn)市場秩序混亂，銷售手段五花八門

近些年來，媒體曝光了一些房地產(chǎn)企業(yè)為追求利潤的最大化，在建設(shè)和銷售過程中采取了非正規(guī)的手段。例如，未取得預(yù)售許可證，就以認(rèn)購、預(yù)定、排號(hào)等方式變相收取訂金；采取返本銷售、變相返本等方式銷售商品房；捂盤惜售或者變相囤積房源；制造虛假熱銷場面，封盤漲價(jià)等，這些行為直接導(dǎo)致了購房者對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的信任危機(jī)。

2 政府部門科學(xué)統(tǒng)籌，加大服務(wù)范圍和監(jiān)管力度

2.1 防止房地產(chǎn)市場對(duì)地方經(jīng)濟(jì)影響過大

地方政府尤其是經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)簡單的二三線城市把房地產(chǎn)視為拉動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)最有效的手段，土地的售賣和商品房的建設(shè)早已超過了合理的城市規(guī)劃，越來越多“空城”帶來的后續(xù)問題卻難以解決。國家應(yīng)該科學(xué)布局各地方的發(fā)展戰(zhàn)略，尤其對(duì)于經(jīng)濟(jì)落后地區(qū)給予優(yōu)惠政策，地方政府更要深度挖掘和開發(fā)當(dāng)?shù)刭Y源，從而緩解地方財(cái)政對(duì)于房地產(chǎn)的依賴。2018年11月，財(cái)政部向全國地方政府投入了16632億元（人民幣）的中央財(cái)政資金，這對(duì)解決各地發(fā)展以及地方財(cái)政等均衡性問題起到了重要作用。

2.2 防止房地產(chǎn)市場供需關(guān)系失衡

政府部門在規(guī)劃城市建設(shè)時(shí)，對(duì)于商品房的建設(shè)要有前瞻性和持續(xù)性，保障經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)普通商品房等政府調(diào)控房源的占比，確保中、低收入人群有房可住，投機(jī)者無房可炒。同時(shí)，要建立與房地產(chǎn)企業(yè)的溝通渠道，平均分配各樓盤配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)資源，利用成熟配套的集聚、輻射效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)人口的合理遷移布局，吸納更多居住需求。

2.3 防止購房者利益受損

政府部門要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)建立從規(guī)劃圖紙到施工現(xiàn)場再到后期銷售一套完整的監(jiān)管體系，杜絕開發(fā)商隨意更改項(xiàng)目規(guī)劃、建筑材料以次充好和銷售手段層層設(shè)套等問題的發(fā)生。扭轉(zhuǎn)當(dāng)前購房者在開發(fā)商面前絕對(duì)弱勢的局面，讓老百姓能買的放心，住的安心。

3 房地產(chǎn)企業(yè)主動(dòng)作為，承擔(dān)社會(huì)責(zé)任

3.1 積極響應(yīng)政府相關(guān)政策

房地產(chǎn)企業(yè)要正確認(rèn)識(shí)國家宏觀政策的必要性，理解土地、金融、財(cái)稅等調(diào)控政策的協(xié)調(diào)性，重視房地產(chǎn)投資建設(shè)規(guī)模與城市建設(shè)布局、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相一致的重要性，共同探索市場走勢聯(lián)動(dòng)機(jī)制和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機(jī)制。

3.2 優(yōu)化住宅供給結(jié)構(gòu)，構(gòu)建多層次住房、租房體系

針對(duì)不同區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)適合不同消費(fèi)群體居住的商住片區(qū)，主動(dòng)改善住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，逐步建立適合不同消費(fèi)群體的梯度住宅供給體系，提高中小套型房源比例。大力發(fā)展住房租賃市場，當(dāng)前包括建行、工行、中行在內(nèi)的多家銀行已進(jìn)入住房租賃市場，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)與正規(guī)租賃機(jī)構(gòu)直接對(duì)接，打擊假房源、黑中介，有效解決房屋質(zhì)量、房源真實(shí)性等租房痛點(diǎn)問題。

3.3 房地產(chǎn)企業(yè)要加強(qiáng)自身建設(shè)

房地產(chǎn)企業(yè)要注重自身企業(yè)文化的建設(shè)，完善企業(yè)內(nèi)部制度，加強(qiáng)對(duì)員工的監(jiān)管，防止個(gè)別員工因追求個(gè)人利益，而做出有損企業(yè)信譽(yù)和形象的行為。企業(yè)經(jīng)營上，既不盲目采取冒進(jìn)的大動(dòng)作，更不搞有損購房者利益的小動(dòng)作。大的房產(chǎn)企業(yè)要起到行業(yè)中的標(biāo)兵作用，在房屋質(zhì)量和居住體驗(yàn)上下功夫，建最適合居住的房子。

4 結(jié)語

中國房地產(chǎn)市場發(fā)展的進(jìn)程仿佛是一列過山車，每一次起落都極其迅速并伴隨著乘坐者和圍觀者的高分貝反應(yīng)。政府就好比這條路徑上兩側(cè)的圍欄，防止其使出軌道。而對(duì)于過山車本身，只有不斷地提高自身的安全性和舒適性，才能贏得滿堂的喝彩。