中國房產(chǎn)稅現(xiàn)狀及其完善對策研究

趙 雙，龍 丹，李 靜

（西藏大學(xué)a.財經(jīng)學(xué)院；b.醫(yī)學(xué)院，拉薩850000）

“住房”自古以來就是中國居民的基本生活需求之一?！皩幙勺龇颗?，也不愿意租房”，居民對住房的傳統(tǒng)觀念根深蒂固。中國作為人口大國，房產(chǎn)稅的改革關(guān)乎著“國計”與“民生”兩個重大問題，涉及千家萬戶的利益。現(xiàn)行的房地產(chǎn)行業(yè)泡沫嚴重發(fā)酵，炒房投資現(xiàn)象嚴重。財政部部長肖捷2017年12月20日在《人民日報》上發(fā)表了《加快建立現(xiàn)代財政制度》一文，稱房產(chǎn)稅的改革已是箭在弦上。

一、房產(chǎn)稅綜述

（一）房產(chǎn)稅概念

房產(chǎn)稅又稱房屋稅，其本質(zhì)上屬于財產(chǎn)稅。中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)作為征稅對象，按照房產(chǎn)的計稅余值或者租金收入向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的目的是為了有效地籌措地方財政收入，同時利用稅收杠桿，平衡收入差距。不僅有利于促進社會公平，促進資源合理配置，更有利于加強房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管，抑制炒房現(xiàn)象等。

（二）中國房產(chǎn)稅存在的弊端

1.計稅依據(jù)不精確

中國房產(chǎn)稅計稅依據(jù)依然是房屋剩余價值和租金收入。對于自由型經(jīng)營用房采取從價計征的方法。即以房屋原值減去一定比例后的余值作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。但隨著市場經(jīng)濟的繁榮與發(fā)展，房屋原值和剩余價值在時刻發(fā)生變化。房屋剩余價值只能從歷史成本反映房產(chǎn)價值，并不能客觀真實地反映房產(chǎn)隨著時間的推移所產(chǎn)生的增值價值。本質(zhì)上不利于房產(chǎn)稅稅源的增長。而對于房屋出租，以出租收入作為房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)。按比例稅率進行征收，稅率為12%。高稅率使得從價計征遠遠低于從租計征。本質(zhì)上傷害稅源，不利于房屋租賃市場的持續(xù)發(fā)展。

2.征稅范圍不全面

在中國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的征收范圍中，僅面向城市、縣城、工礦區(qū)等經(jīng)營性房產(chǎn)或非農(nóng)村住房征收。征稅范圍中不包括在上述區(qū)域之外的農(nóng)村房產(chǎn)，以及開征范圍內(nèi)的居住性用房。

中國屬于農(nóng)業(yè)大國，自古以來國情就是農(nóng)業(yè)人口占比大，農(nóng)村人口較多?，F(xiàn)行的房產(chǎn)稅并未對農(nóng)村房產(chǎn)進行征稅，征稅范圍狹窄，加之房產(chǎn)稅稅收優(yōu)惠政策較多，嚴重違背了稅收公平性原則。使得房產(chǎn)稅難以為地方政府籌措財政收入，稅率制定有失公平。

房產(chǎn)稅在我國實行比例稅率。對于以房產(chǎn)剩余價值和租金收入為計稅依據(jù)的分別采用兩種不同的單一稅率，即1.2%和12%。兩者相距10倍的稅收差異完全背離稅收公平效應(yīng)。并且，就制定稅率主體上，中央政府“一刀切”的方案，完全忽略了當(dāng)?shù)卣目陀^經(jīng)濟水平。較高的稅負不利于房產(chǎn)租賃市場的發(fā)展，也難以保障房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展。

3.稅費結(jié)構(gòu)不合理

我國房地產(chǎn)稅費體系不規(guī)范，房地產(chǎn)稅費冗雜。征收環(huán)節(jié)重流通，輕保有。我國房地產(chǎn)流通環(huán)節(jié)稅費比重占房地產(chǎn)價格高達32%以上，而保有環(huán)節(jié)的稅收收入十分有限。就現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅種來說，嚴重影響其作為地方主體稅種的位置。重流通行為過度加大房產(chǎn)的開發(fā)成本，最終會導(dǎo)致房產(chǎn)稅稅負的轉(zhuǎn)移，消費者為房產(chǎn)稅買單。這種流通環(huán)節(jié)的畸重，難以抑制炒房投機行為。

4.征管體系不健全

房產(chǎn)稅的征管體系存在著許多弊端。如：征管費用較高、成本居高不下，征管人員素質(zhì)較低，缺乏有效的績效考核辦法，征收信息化建設(shè)滯后以及公民納稅意識薄弱等。

5.配套制度不完善

影響我國房產(chǎn)稅稅收收入增長的重要因素就是產(chǎn)權(quán)制度、信息披露制度、價格評估體系等相關(guān)制度的不完善，不能滿足房產(chǎn)稅征收的各方面要求，使得房產(chǎn)稅難以有效的征管，頻繁出現(xiàn)偷稅漏稅，加重征稅成本的現(xiàn)象。

二、其他國家房產(chǎn)稅制改革啟示

（一）美國的房產(chǎn)稅政策

美國的房產(chǎn)稅研究較早，發(fā)展也比較成熟。美國構(gòu)成地方財政稅收收入的主要來源歸功于房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅的實施直接影響美國地方政府提供公共物品、滿足公共需要的能力。美國的房產(chǎn)價格評估體系較為完善。政府會定期對房屋進行公允價值評估，這項舉措體現(xiàn)了房屋價格的實時性，即房產(chǎn)稅計稅依據(jù)會隨著房地產(chǎn)的公允價值同向波動調(diào)整。至于稅率，美國地方政府有著靈活的制定方針，通常會根據(jù)經(jīng)濟實際情況進行反向調(diào)整，經(jīng)濟蕭條時，提高稅率，使得財政收入得以增加以彌補財政赤字，而對于繁榮的房地產(chǎn)市場，則降低稅率，因為此時房屋價格較高，稅源充裕。同時稅率制定的權(quán)利也掌握在各地方政府手中，各地政府可以根據(jù)地方實際情況制定貼切的稅率。美國政府的舉措不僅方便了房產(chǎn)稅的征收與管理，同時也促進了美國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。

（二）英國的房產(chǎn)稅政策

英國房產(chǎn)稅采用累積稅率。其最大的特點就是等級評估、征收管理相互獨立，機構(gòu)評估局與稅務(wù)部門各司其職互不干涉。機構(gòu)之間的相互獨立，使得各職能部門的作用得以真正發(fā)揮。并且英國是重保有輕流通，英國房產(chǎn)稅保有環(huán)節(jié)征收的稅金占英國財政收入的30%以上，而流通環(huán)節(jié)征稅比重較輕。明晰的產(chǎn)權(quán)，獨特的稅制結(jié)構(gòu)，不僅使得英國房產(chǎn)稅征收效率高、成本低，同時也抑制了炒房投機現(xiàn)象，提高了資源的合理配置。

（三）德國的房產(chǎn)稅政策

德國的房產(chǎn)稅屬于地方稅，對于計稅辦法有明文的法律規(guī)定。中央政府制定基準(zhǔn)稅率，地方政府決定變動乘數(shù)（稽征率），實際稅率就等于基準(zhǔn)稅率乘以稽征率。同時德國作為福利國家，不僅專門設(shè)有住房儲蓄銀行，以固定利率支持購房，也為自建房屋的居民提供稅收優(yōu)惠，保障人人有房住。

三、中國房產(chǎn)稅政策的出路探討

通過對比德國、美國、英國等其他國家的房產(chǎn)稅政策，會發(fā)現(xiàn)大多數(shù)國家都存在著共性的一面，我們可以通過借鑒吸收其適當(dāng)成分，參照我國具體國情靈活運用。

（一）設(shè)計合理稅率，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)稅負

房產(chǎn)稅作為分稅制體制下的地方稅種，稅率制定上地方政府應(yīng)該享受一定的自主權(quán)，各地應(yīng)根據(jù)實際情況，因地制宜設(shè)計合適的稅率。借鑒改革試點和其他國家經(jīng)驗發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)稅稅率不宜過高并且各地方之間的差距不宜太大，否則會導(dǎo)致城市競爭，不利于區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，最終傷害稅源。并且由于收入階層不同的群體對房產(chǎn)稅存在差異化的敏感程度，地方政府在稅率制定上可采取浮動比例稅率，適當(dāng)提高保有環(huán)節(jié)征稅，以此促進房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮發(fā)展。比如，以低稅率應(yīng)對居民所擁有的普通居住房，但針對用于投機及高級住宅的房產(chǎn)，地方政府應(yīng)該設(shè)置較高的稅率。對擁有房產(chǎn)擁有多套的納稅人采用累進稅率，增加其持有成本，依次減少投機者惡意炒房的投機行為。

（二）加快建設(shè)房產(chǎn)稅作為地方主體稅種

營業(yè)稅改為增值稅后，地方缺乏主體稅種，地方主體稅種毋庸置疑必須有房產(chǎn)稅擔(dān)當(dāng)。地方稅種評價標(biāo)準(zhǔn)專家Oates（1972）指出地方主體稅應(yīng)具有“稅基非流動性、符合收入原則、體現(xiàn)地域差異”的特性。而房產(chǎn)稅不僅具有上述三個特性，同時也滿足較強地區(qū)經(jīng)濟貢獻度，能夠為地方政府承擔(dān)主要財政責(zé)任。美、英、德等發(fā)達國家均以房產(chǎn)稅稅收收入作為地方財政收入的主要來源。美國房產(chǎn)稅收入占地方財政收入高達50%-80%，可稱其房產(chǎn)稅為該國當(dāng)之無愧的地方主體稅種。

（三）建立科學(xué)的房地產(chǎn)評估機制

以房屋剩余價值、租金收入作為計稅依據(jù)，不能夠正確反映房產(chǎn)價值。歐美國家的計稅依據(jù)大多數(shù)都是根據(jù)“市場評估價值”確定，我國必須加快建立健全房產(chǎn)價格評估體系，確定合理的計稅依據(jù)。在確定稅基時，綜合考慮各種因素，根據(jù)房地產(chǎn)的區(qū)域位置、市場空間、其他服務(wù)等，準(zhǔn)確客觀的評估房地產(chǎn)價值，推動稅收收入與經(jīng)濟、價格水平的變動協(xié)調(diào)一致。

（四）完善相關(guān)的法律法規(guī)

國家應(yīng)加快修訂和完善房產(chǎn)稅的法律、法規(guī)，使之能更好地為房地產(chǎn)行業(yè)服務(wù)，同時地方政府必須貫徹落實國家的相關(guān)政策，加快推進住房信息系統(tǒng)建設(shè)，嚴格監(jiān)管房屋產(chǎn)權(quán)登記情況，防范偷稅漏稅行為。

在稅收法定原則下，對個人非營業(yè)用住房房產(chǎn)稅的征收也要加快立法。做到有法可依、有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究。

房產(chǎn)稅的改革任重道遠，時點不同情況也就不同，房產(chǎn)稅如何保證地方財政收入的同時注重社會公平，是改革的重點和關(guān)鍵所在。我國必須在經(jīng)濟全球化的背景下，建立與我國國情相一致的房產(chǎn)稅征收制度，發(fā)揮房地產(chǎn)征收的最大價值。