金融支持棚戶區(qū)改造的實踐探討

棚戶區(qū)改造為保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵部分，是重大的民生工程與發(fā)展工程，核心目的就是改善困難群眾的住房條件，對城市建設(shè)與資源枯竭之間的矛盾進行緩解，爭取提高城鎮(zhèn)綜合承載能力，同時也是促進城市經(jīng)濟發(fā)展的重要舉措?；谂飸魠^(qū)改造要求，需要有大量的資金作為支持，基于金融支持方面分析，需要確定在改造過程中存在的風險以及難題，尋找有效措施進行有效調(diào)整完善，通過政策、金融服務(wù)以及信貸資金等方面來提供支持，推動棚戶區(qū)改造工程的有效開展。

一、棚戶區(qū)改造的現(xiàn)狀

城市功能的高度專業(yè)化，經(jīng)濟發(fā)展速度不斷加快，對資源的需求也更大。尤其是在商品經(jīng)濟快速發(fā)展的背景下，棚戶區(qū)居民與城市分化程度不斷加劇，基礎(chǔ)設(shè)施嚴重不足，居住條件不理想，與城市其他區(qū)域相比，社會治安與環(huán)境明顯落后，空間、經(jīng)濟以及生態(tài)上被邊緣化的程度加深。棚戶區(qū)改造已經(jīng)成為城市建設(shè)中必須要實現(xiàn)的民生工程，但是基于其存在的特點，改造同樣還需要面對交通不便、整體規(guī)劃缺失、基礎(chǔ)設(shè)施落后、環(huán)境臟亂差等多項問題。政府對于棚戶區(qū)改造問題重視度不斷提高，先后出臺了各項政策推動棚戶區(qū)的改造。就棚戶區(qū)改造現(xiàn)狀來看，居民自身并沒有能力自主改善，存在較大的失業(yè)率，且收入水平偏低，再加上現(xiàn)在城市商品房價格不斷升高，棚戶區(qū)居民自主改善居住條件無疑存在非常大的難度[1]。并且棚戶區(qū)土地多數(shù)不具備當期商業(yè)開發(fā)價值，拆遷成本遠遠超過土地自身價值，存在較大的信用風險。同時，棚戶區(qū)改造建設(shè)時間長，相對應的貸款期限也比較長，期限與風險、收益之間存在較大的差異，直接限制了商業(yè)性金融的支持，只有通過政府主導，才可以帶動市場主動進行棚戶區(qū)改造，但是對金融支持的需求依然非常大。

二、金融支持棚戶改造注意的內(nèi)容

基于棚戶區(qū)改造項目，想要提高金融支持力度，需要綜合分析項目相關(guān)的各項因素，基于棚改貸款需求，確定其存在的資金風險，同時創(chuàng)新更多融資模式，降低民間資本的難度，吸引更多商業(yè)性金融參與[2]。當?shù)卣畱贫ǜ黜梼?yōu)惠政策來吸引金融機構(gòu)主動參與，以免棚改項目金融支持陷入到被動局面。為解決存在的資金問題，國開行應積極采取各項措施，發(fā)動各方力量，來為棚改項目籌集更多信貸資金。

三、金融支持棚戶區(qū)改造融資存在的問題

1.不具備信貸條件

存在部分棚戶區(qū)改造項目因為條件限制，不具備銀行信貸條件，無法獲得銀行信貸支持。第一，項目改造相關(guān)手續(xù)不齊全。大部分為保障性住房建設(shè)項目，土地主要為劃撥方式獲得。但是因為政府相關(guān)部門工作之間協(xié)作能力較差，導致項目用地手續(xù)無法及時過戶到項目法人名下，從而決定了在建工程抵押借款存在較大的風險。棚戶區(qū)改造項目全工程各道手續(xù)辦理所需時間較長，使其無法及時獲得銀行貸款所需的手續(xù)。第二，擔保手續(xù)缺失。部分棚戶區(qū)改造項目擔保主要為在建工程抵押以及項目法人控股股東連帶保證，但是因為政府相關(guān)配套措施不完善，造成在建工程擔保存在缺陷，會對改造項目的開展進度產(chǎn)生影響[3]。第三，項目資金到位不及時。棚戶區(qū)改造項目大部分為當?shù)爻鞘型顿Y公司承建，如果改造所需資金無法及時到位，或者資金不足額，將不具備商業(yè)銀行信貸條件，得不到資金支持。

2.改造資金需求大

與一般商品房開發(fā)項目相比，棚戶區(qū)改造項目對資金的需求更大，其多位于城市邊緣地帶或老城區(qū)，環(huán)境限制較大，且房屋分布密度集中，基礎(chǔ)設(shè)施落后或者根本不具備市政配套設(shè)施，項目開發(fā)前提投資巨大，短期商業(yè)開發(fā)價值不足，因此對商業(yè)性融資吸引力度較小，無法帶動房地長企業(yè)的主動參與。并且，棚戶區(qū)居民人均收入比較低，以自籌方式獲取改造資金并不現(xiàn)實，商業(yè)銀行對棚戶區(qū)改造項目多采取持續(xù)觀望的態(tài)度，各級地方政府財政困難，無法滿足項目改造資金需求。這樣就造成棚戶區(qū)改造項目啟動資金缺口巨大，大部分項目依然處于立項審批階段，無法按照預期進行實踐改造。

3.資金支持力度小

銀行貸款因財政配套資金到位情況的約束，限制了資金對棚戶區(qū)項目改造的支持力度。一方面是因為財政資金自身特點，決定了其到位所需時間較長，導致部分棚戶區(qū)改造項目無法達到金融機構(gòu)信貸支持條件，可獲得的資金支持力度較小。存在較大部分的棚戶區(qū)改造項目按照規(guī)劃與預算，通過政府主導補助、企業(yè)自籌、群眾自籌以及銀行信貸等方式綜合獲得金融支持。商業(yè)銀行貸款前需要綜合考慮改造項目存在的貸款的風險，因此一般要求政府配套的補助資金到位以后，才會提供信貸支持。這樣就加大了當?shù)卣呢斦毫?，尤其是?jīng)濟發(fā)展比較落后的地區(qū)，政府財政補貼資金遲遲不到位，將會直接削弱商業(yè)銀行對項目的信貸支持，可提供的資金支持力度非常小[4]。另一方面，政府配套資金到位所需時間長，使得信貸資金風險增大，補償資金在棚戶區(qū)改造項目中敏感度比較高。政府補貼資金落實難度大，動遷補償金較少，遏制了拆遷戶的動遷積極性，工程托的時間比較長，銀行貸款無法在規(guī)定時間內(nèi)歸還，增加了銀行信貸的風險，同時也會干擾金融支持機構(gòu)可提供的資金支持力度。

四、金融支持棚戶區(qū)改造的解決對策

1.增大信貸投放力度

增大信貸投放力度為實現(xiàn)金融支持棚戶區(qū)改造的必要措施，由此應制定合理的棚改績效考核方法?；诶适袌龌约般y行流動性要求，商業(yè)銀行調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)對金融債券配置的需求力度在持續(xù)降低，而國開行債券的融資成本則會持續(xù)升高。這樣資金自身的高成本，以及風險成本、經(jīng)營成本等，均限制了信貸投放力度。棚戶區(qū)改造貸款發(fā)放對分行盈利性產(chǎn)生的貢獻非常小，進而導致對改造項目信貸投放力度越強，分行盈利能力也就越低，其在總行績效考核中排名也就越靠后，從根本上打擊了分行信貸投放的積極性[5]。由此，國開行需要針對此進行調(diào)整，一方面可以就棚戶區(qū)改造項目資金內(nèi)部定價時給予一定優(yōu)惠，減少項目貸款產(chǎn)生的損失。另一方面還需要設(shè)定獨立的考核體系，來確定棚戶區(qū)改造項目貸款盈利結(jié)果，制定不同的績效考核指標，降低對分行盈利能力的考核難度，將考核重點放在貸款發(fā)放進度、貸款規(guī)范性以及資金風險控制等方面，以此來提高分行信貸投放的積極性，為棚戶區(qū)改造提供更大的金融支持。

2.加強融資對接規(guī)劃

為實現(xiàn)金融支持棚戶區(qū)改造，應加強融資對接規(guī)劃，由政府主導，市場運作，綜合控制風險。即政府主導建立統(tǒng)貸平臺，完善相應的評級與授信，實現(xiàn)統(tǒng)借統(tǒng)還，構(gòu)件與地方政府貸款還款保障機制。以專項貸款、基金、債券的方式來向棚戶區(qū)改造項目提供金融支持。再聯(lián)合商業(yè)銀行，實現(xiàn)融資對接規(guī)劃，由機制作為支持，創(chuàng)建全新模式，將項目資金風險降到最低。同時，還需要重點控制好金融資金與管理成本，利率市場化使得大規(guī)模發(fā)行中長期債券難度增大，想要改變這一現(xiàn)狀，就需要獲得政府支持，同時不斷提升自身經(jīng)營能力[6]。明確中長期金融債為主體的方式，降低資產(chǎn)負債管理難度，提高金融系統(tǒng)整體運行效率。

3.研究創(chuàng)新融資模式

棚戶區(qū)改造項目規(guī)模大且復雜程度高，需要較大的資金作為支持，為提高金融支持力度，需要研究創(chuàng)新融資模式，提高商業(yè)性金融參與的積極性，采取各種有效方式引導和動員社會資金，集合社會力量來推動棚戶區(qū)改造項目的開展[7]。第一，優(yōu)先次級債權(quán)結(jié)構(gòu)銀團貸款。限制商業(yè)性金融參與積極性的主要因素，即棚戶區(qū)改造存在較高風險，且資金收益性低，這樣在設(shè)計銀團貸款時，可以基于結(jié)構(gòu)化產(chǎn)品理念，為銀團貸款設(shè)計“優(yōu)先次級”結(jié)構(gòu)，確定商業(yè)性金融優(yōu)先級債權(quán)人身份，具有優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利，而國開行為次級債權(quán)人，在當優(yōu)先級債券受償完成后才可進行償還，以此來提高商業(yè)性融資模式的穩(wěn)定性，降低商業(yè)融資所存的資金風險，督促其積極參與。第二，國開行表外業(yè)務(wù)。以國開行為對象，來向條件達標的棚戶區(qū)改造項目提供信用擔保等服務(wù)，利用自身信用來提高改造項目的信用，達到降低項目資金風險的目的，吸引更多商業(yè)性金融加入，提高商業(yè)金融支持力度。第三，推動棚戶區(qū)改造項目直接融資。當?shù)卣畱槍ε飸魠^(qū)改造項目制定相關(guān)政策，鼓勵并推動符合規(guī)定的政府融資平臺企業(yè)、承擔棚戶區(qū)改造項目企業(yè)發(fā)行企業(yè)債券，或者中期票據(jù)融資，?？顚Ｓ猛苿优飸魠^(qū)改造。

五、結(jié)語

為實現(xiàn)棚改區(qū)有效改造，需要針對資金問題進行分析，深入分析籌集資金所存在的問題，并確定各影響因素，從不同角度出發(fā)，建立開放性金融機構(gòu)，當?shù)卣瑯有枰贫ü膭钫?，推動商業(yè)性金融參與的積極性，解決棚戶區(qū)改造融資難的問題。

(中國人民銀行揭陽市中心支行，廣東 揭陽 522000)

[1] 范應勝.保山市金融支持棚戶區(qū)改造模式的探索與實踐[J].時代金融，2017(05)：58-59.

[2] 郎艷林.開發(fā)性金融助力百姓圓安居夢——國開行貴州分行支持棚戶區(qū)改造側(cè)記[J].當代貴州，2017(02)：56-57.

[3] 李彥東.金融支持棚戶區(qū)改造的對策[N].金融時報，2016-09-05(012).

[4] 崔亞麗，何儒東，唐云飛，曾蘇宇，陳孝佳.金融支持棚戶區(qū)改造：發(fā)展狀況、問題及政策建議——以安順市為例[J].區(qū)域金融研究，2016(07)：51-54.

[5] 周蓉.棚戶區(qū)改造中的開發(fā)性金融支持探討[J].建材與裝飾，2016(06)：119-120.

[6] 楊真真.開發(fā)性金融與公共產(chǎn)品供給——以棚戶區(qū)改造為例[J].山東青年政治學院學報，2016，32(01)：130-135.

[7] 謝文靜.棚戶區(qū)改造與開發(fā)性金融支持[J].青海金融，2015(08)：58-59.