大理客棧租賃糾紛解決與公證

高艷梅

摘要 隨著大理旅游業(yè)的蓬勃發(fā)展，越來(lái)越多的投資者選擇到大理租賃客棧進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，期間發(fā)生了一些糾紛，這些糾紛在普通的房屋租賃糾紛的共性上還存在著一些特性。本丈旨在梳理近年來(lái)大理客棧糾紛發(fā)生的情況，并分析原因，最后探討公證如何介入蓉棧租賃以更好的預(yù)防和解決客棧租賃糾紛。

關(guān)鍵詞 客棧租賃 糾紛解決 公證

中圖分類(lèi)號(hào)：D926.6 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.08.267

大理白族自治州位于云南省中部偏西，東臨楚雄州、南靠普洱市、臨滄市，西與保山市、怒江州相連，北接麗江市。是我國(guó)唯一的白族自治州，歷史悠久，文化燦爛，風(fēng)光秀麗、氣候宜人，被西方學(xué)者譽(yù)為“亞洲文化十字路口的古都”，“多元文化與自然和諧共榮的典范”，民間常用“天氣常如二三月，花枝不斷四時(shí)春”來(lái)描寫(xiě)大理的氣候環(huán)境，加上大理資源豐富，交通便利，區(qū)位優(yōu)越，大理的旅游業(yè)在全世界都很有名氣，州委州政府非常重視大理旅游業(yè)的發(fā)展，積極推進(jìn)全域旅游示范州建設(shè)，機(jī)場(chǎng)旅客吞吐量143.1萬(wàn)人次，接待海內(nèi)外旅游者3859萬(wàn)人次，大理旅游的飛速發(fā)展促進(jìn)了大理的酒店客棧業(yè)也在飛速發(fā)展。

一、大理客棧的現(xiàn)狀

根據(jù)相關(guān)部門(mén)對(duì)旅店業(yè)的管理評(píng)級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)各類(lèi)酒店、客棧根據(jù)不同的評(píng)價(jià)體系分為旅游民宿，文化主題旅游飯店，精品旅游飯店，在此文中，因?yàn)槲覀儾皇侵饕芯柯玫甑男再|(zhì)，所以對(duì)上述各種旅店統(tǒng)稱(chēng)客棧。到2018年6月的數(shù)據(jù)，大理市共有客棧2741家，有房間55078間，在寒暑假及各種小長(zhǎng)假期間大理經(jīng)常出現(xiàn)一房難求的情況，導(dǎo)致大理旅店的投資熱潮持續(xù)不息，特別近五年來(lái)旅游民宿和文化主題旅游飯店的興起，更是吸引了大量的多金外地人到大理租房租地投資客棧，在環(huán)洱海一線(xiàn)的民居及空地大量的被外地人租賃來(lái)經(jīng)營(yíng)客棧。投資客棧除了常規(guī)的操作外還有以下幾種特殊情況，第一種是承租人直接租賃當(dāng)?shù)匕傩盏姆课葸M(jìn)行裝修改造后經(jīng)營(yíng)，環(huán)洱海一線(xiàn)的房屋大部分為農(nóng)村中的民居，通常是農(nóng)民早些年在自家的宅基地上所建蓋的房屋，是沒(méi)有規(guī)劃許可證的，第二種是承租人直接租賃一塊沒(méi)有房屋的空地，由承租人出資，由出租人向相關(guān)部門(mén)報(bào)批申請(qǐng)準(zhǔn)建手續(xù)，雙方在合同中約定，房屋建成由承租人經(jīng)營(yíng)使用至約定年限后即歸土地出租人所有。第三種情況是承租人租賃了當(dāng)?shù)鼐用竦姆课莺?，?duì)房屋進(jìn)行部分拆除改建后進(jìn)行經(jīng)營(yíng)。不論哪一種租賃形式，都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：資金投入額度大，租賃周期長(zhǎng)，締約雙方的權(quán)益保障有較多的隱患。

二、大理客棧糾紛的類(lèi)型和形成原因

（一）近三年來(lái)租賃糾紛的數(shù)據(jù)

根據(jù)大理市法院的統(tǒng)計(jì)，2016年因租賃糾紛訴至法院的有9件，其中涉及土地的1件，涉及房屋的8件；2017年共有28件，涉及土地有4件，涉及房屋有24件，2018年到6月份就有32件涉及房屋租賃的訴至大理市法院，呈出一個(gè)增長(zhǎng)的量態(tài)。據(jù)筆者了解，行業(yè)協(xié)會(huì)及人民調(diào)解委員會(huì)調(diào)解的每年均有40件左右。

（二）租賃糾紛的類(lèi)型

根據(jù)實(shí)際調(diào)查，糾紛的類(lèi)型大致可以分為：（1）房屋承租人的優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)糾紛；（2）改變房屋使用功能的租賃糾紛；（3）違法建筑的租賃合同糾紛；（4）房屋轉(zhuǎn)租合同糾紛；（5）租賃房屋買(mǎi)賣(mài)糾紛；（6）租賃合同履行糾紛；（7）政府拆遷治理等行為導(dǎo)致合同履行困難產(chǎn)生的糾紛。其中違法建筑的租賃合同糾紛、改變房屋使用功能的租賃糾紛及租賃合同履行糾紛占據(jù)了60%的比例。

（三）租賃糾紛形成的原因

形成以上糾紛的原因：

第一，大理旅游經(jīng)濟(jì)的發(fā)展導(dǎo)致了租賃房屋租金不斷上漲，出租人對(duì)租金有了更高的看漲預(yù)期，就想方設(shè)法以解除合同為手段達(dá)到上調(diào)租金的目的。

第二，承租人做為房屋的實(shí)際占有者，為了實(shí)現(xiàn)利益的最大化，也會(huì)存在未經(jīng)出租人同意非法轉(zhuǎn)租，擅自改變房屋的結(jié)構(gòu)，遲繳或拒繳租金等情況。

第三，雙方在訂立合同時(shí)缺乏法律專(zhuān)業(yè)知識(shí)，在合同條款里留下了較大漏洞，給對(duì)方不履行合同留下了操作空間。

第四，在追求自身利益最大化的動(dòng)機(jī)下，隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件的變化，締約雙方均存在寧可支付違約金而跳出租賃合同約束的可能性，導(dǎo)致合同違約糾紛。

第五，出租人故意設(shè)置障礙使承租人履行合同不能，從而達(dá)到行使合同解除權(quán)的糾紛也不少見(jiàn)。

第六，出租人退還保證金義務(wù)與承租人撤離義務(wù)行使時(shí)，出租人認(rèn)為承租人的撤離義務(wù)履行不當(dāng)而拒絕返還租賃保證金的情況也較多見(jiàn)，理由為折抵租金、物損、清潔費(fèi)用等。

第七，在洱海治理環(huán)保行動(dòng)打響后，政府暫時(shí)關(guān)停了環(huán)保要求不達(dá)標(biāo)的餐飲旅店業(yè)經(jīng)營(yíng)單位，有待進(jìn)一步的處理，房產(chǎn)價(jià)值，裝修殘值，營(yíng)業(yè)損失，賠償費(fèi)等的評(píng)估也無(wú)不牽涉到締約雙方的利益。

第八，政府層面對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策的影響，租賃市場(chǎng)的供求關(guān)系的不平衡及相應(yīng)監(jiān)管政策的缺乏，出租人追逐利益最大化的欲望的膨脹是導(dǎo)致租賃糾紛的最根本的深層次原因。

三、客棧租賃市場(chǎng)對(duì)規(guī)范指導(dǎo)、監(jiān)管的需求

房屋租賃市場(chǎng)是完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)不可或缺的組成部份，如果缺少租賃市場(chǎng)的支持，必然導(dǎo)致市場(chǎng)僅由購(gòu)買(mǎi)性的消費(fèi)置業(yè)來(lái)單獨(dú)支撐，會(huì)形成房地產(chǎn)市場(chǎng)的不安定因素，最終產(chǎn)生破壞性傷害。發(fā)展好租賃市場(chǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)在市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)控下自動(dòng)產(chǎn)生房地產(chǎn)存量市場(chǎng)、增量市場(chǎng)以及土地市場(chǎng)的均衡，客棧租賃經(jīng)營(yíng)更是對(duì)旅游業(yè)發(fā)展的推動(dòng)。但是房屋租賃市場(chǎng)管理體制不順暢，管理方法落后，房屋租賃業(yè)提供的服務(wù)較為單一，租賃領(lǐng)域的法律法規(guī)不健全等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題造成了租賃市場(chǎng)的亂象。大理的客棧租賃在普遍存在的糾紛情況共性的基礎(chǔ)上增加了地域特色，整個(gè)客棧租賃市場(chǎng)，需要有一個(gè)可以提供規(guī)范的整體服務(wù)的機(jī)構(gòu)來(lái)指導(dǎo)、監(jiān)督租賃市場(chǎng)的規(guī)范有序運(yùn)行。

四、公證可以全面介入服務(wù)租賃市場(chǎng)的可行性分析

公證制度作為我國(guó)社會(huì)主義司法制度的組成部分，在全面推進(jìn)依法治國(guó)進(jìn)程中發(fā)揮了重要的作用，公證事項(xiàng)所涉及的領(lǐng)域也越來(lái)越廣，對(duì)穩(wěn)定社會(huì)秩序、經(jīng)濟(jì)秩序、預(yù)防糾紛的發(fā)生，公正、高效解決糾紛發(fā)揮著日益重要的作用。我國(guó)的法律明確賦予了公證證明效力，《公證法》第六條規(guī)定，公證機(jī)構(gòu)是依法設(shè)立，不以營(yíng)利為目的，依法獨(dú)立行使公證職能、承擔(dān)民事責(zé)任的證明機(jī)構(gòu)。第36條規(guī)定：“經(jīng)公證的民事法律行為、有法律意義的事實(shí)和文書(shū)，應(yīng)當(dāng)作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)，但有相反證據(jù)足以推翻該項(xiàng)公證的除外”。

在我國(guó)，公證承擔(dān)著證明、監(jiān)督、溝通、服務(wù)等多項(xiàng)職能，以事前預(yù)防、事中監(jiān)控、事后救濟(jì)的全程服務(wù)方式對(duì)當(dāng)事人的行為進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)督、規(guī)范、糾正，以起到排除誠(chéng)信隱患，預(yù)防誠(chéng)信風(fēng)險(xiǎn)，解決誠(chéng)信糾紛的作用。公證可以通過(guò)證明職能的發(fā)揮，將證明對(duì)象的已經(jīng)存在或正在發(fā)生的行為、事實(shí)、文書(shū)的現(xiàn)狀固定下來(lái)，依法賦予證明對(duì)象“公信力”和“公效力”，同時(shí)可以為各當(dāng)事人之間意思和行為的表達(dá)溝通提供一種外在的、通用的公共表達(dá)機(jī)制，籍此提高和強(qiáng)化公示效應(yīng)及公共確信。公證機(jī)構(gòu)是專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)，以高度專(zhuān)業(yè)的技能對(duì)公證事項(xiàng)進(jìn)行分析，判斷將來(lái)可能發(fā)生的糾紛隱患，并可能事先進(jìn)行修正，以起到“預(yù)防糾紛，減少訴訟”的作用。公證可以在陌生人社會(huì)中為公眾提供具有公信力的信用溝通平臺(tái)和專(zhuān)業(yè)法律服務(wù)，在尚未發(fā)生糾紛時(shí)即以公正中立的角度介入各種市場(chǎng)行為，起到溝通當(dāng)事人意愿，平衡和調(diào)節(jié)各種利益關(guān)系，引導(dǎo)、規(guī)范和促成各類(lèi)交易行為的作用。通過(guò)公證監(jiān)督職能的發(fā)揮，將審查、核實(shí)、督促、引導(dǎo)等方式貫穿于全部公證活動(dòng)中，把市場(chǎng)行為控制在法律允許的范圍內(nèi)，并跟進(jìn)、敦促交易合同的及時(shí)、全面履行，嚴(yán)防失信行為發(fā)生，從而起到維護(hù)經(jīng)濟(jì)秩序和社會(huì)穩(wěn)定的作用。通過(guò)推進(jìn)登記、提存、保管、代書(shū)、代辦、咨詢(xún)、翻譯、公證調(diào)解等非證明事務(wù)，充分發(fā)揮公證的服務(wù)職能，滿(mǎn)足個(gè)案的特殊需要。公證發(fā)展到現(xiàn)在這種較為成熟、全面的程度，可以為大理的客棧租賃市場(chǎng)提供一站式的全程服務(wù)，以更好的預(yù)防和減少糾紛，實(shí)現(xiàn)締約雙方的權(quán)益保障。

五、公證介入客棧租賃的具體做法

公證介入客棧租賃應(yīng)該定位在為當(dāng)事人提供“整體解決方案”的公證法律服務(wù)上，以當(dāng)事人雙方的需求為中心，將公證法律服務(wù)根據(jù)當(dāng)事人雙方的需求進(jìn)行歸類(lèi)組合，并且根據(jù)不同當(dāng)事人的不同需求進(jìn)行調(diào)整，進(jìn)行不同的設(shè)定，以形成符合當(dāng)事人需求的高效率的綜合解決方案。

公證在租賃雙方簽訂合同時(shí)就開(kāi)始介入，以專(zhuān)業(yè)服務(wù)的角度代為起草租賃合同，在合理科學(xué)設(shè)定租賃合同所必需的要件的同時(shí)，從公證審查的角度審查租賃物的權(quán)屬、現(xiàn)狀，特性，審查合同雙方的主體資格，就不同的個(gè)案可能發(fā)生的糾紛預(yù)先約定救濟(jì)渠道，以最大限度的保證締約雙方的利益。

1.約定房租交付不能時(shí)，向公證處辦理提存，房租提存之日起即視為房租繳清，約定情況發(fā)生，承租人即可向公證處申請(qǐng)辦理租金提存公證，可以避免出租人故意回避收取租金來(lái)造成承租人違約的事實(shí)。

2.針對(duì)收房難的問(wèn)題，雙方可在租賃合同中約定：“承租人不履行或不完全履行合同義務(wù)時(shí)，出租人有權(quán)單方收回出租房屋”，并且明確不履行或不完全履行合同義務(wù)的具體情形及出租人單方收回房屋前應(yīng)當(dāng)履行的催告義務(wù)，對(duì)出租人單方騰房的行為提供了可操作性。

3.對(duì)租賃房屋返還時(shí)的狀態(tài)也是產(chǎn)生糾紛較多的問(wèn)題，雙方可以在租賃合同中約定租賃房屋返還時(shí)的具體要求，出租人將出租房屋交付承租人使用前可以就租賃房屋前傳前的現(xiàn)狀做證據(jù)保全公證，約定租賃房屋返還時(shí)應(yīng)當(dāng)所有的狀態(tài)。如有房屋返還時(shí)有爭(zhēng)議，可結(jié)合保全文書(shū)來(lái)做判斷。

4.合同的具體履行都需要雙方通暢的意思表達(dá)達(dá)成，在合同中約定雙方詳盡充分的聯(lián)系方式，包括但不限于聯(lián)系地址、電話(huà)、電子郵箱等信息，唯有如此，才能保證在合同履行過(guò)程中雙方的意思表示通暢，即使有糾紛，雙方也可以充分盡到告知義務(wù)后再啟動(dòng)新的程序來(lái)解決問(wèn)題。

綜上所述，公證可以從合同的訂立切入，跟蹤服務(wù)到合同履行的全過(guò)程，并就不同階段不同情況提供公證法律服務(wù)來(lái)最大限度的保證合同雙方的合法權(quán)益。