英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管體制對(duì)我國(guó)的借鑒

■ 肖 艷 盧 康

一、前言

在房地產(chǎn)領(lǐng)域，房地產(chǎn)估價(jià)在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和交易等經(jīng)濟(jì)過(guò)程中發(fā)揮著巨大作用。通過(guò)20多年的發(fā)展，中國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)初具規(guī)模。與最初相比，估價(jià)服務(wù)質(zhì)量不斷提高，行業(yè)市場(chǎng)變得規(guī)范不少。在一定程度上歸功于估價(jià)規(guī)范及評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)逐步完善，相關(guān)法律法規(guī)體系建設(shè)的不斷健全。經(jīng)過(guò)多年來(lái)的探索與實(shí)踐，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)形成了以政府監(jiān)管作為主導(dǎo)，行業(yè)自律協(xié)會(huì)輔助監(jiān)督的監(jiān)管體制。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至2016年8月，全國(guó)范圍內(nèi)至少有25萬(wàn)人從事房地產(chǎn)估價(jià)工作，其中有46351人獲得了注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格，八成以上的人員至少為本科學(xué)歷。不難看出，國(guó)內(nèi)一批具有高素質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)估師隊(duì)伍已經(jīng)基本形成，但是由于諸多國(guó)外知名評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)駐中國(guó)市場(chǎng)，我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)仍面臨挑戰(zhàn)。另外，不少房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)在職人員繼續(xù)教育的重視程度低，只把目光集中在眼前的利益上。估價(jià)服務(wù)質(zhì)量參差不齊，誠(chéng)信問(wèn)題嚴(yán)峻，都極大地阻礙了房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。

放眼國(guó)際，在西方國(guó)家中，英國(guó)具有長(zhǎng)達(dá)兩百多年歷史的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，是最先出現(xiàn)專(zhuān)業(yè)資產(chǎn)評(píng)估團(tuán)隊(duì)的國(guó)家。其房地產(chǎn)市場(chǎng)十分發(fā)達(dá)、管理規(guī)范、運(yùn)作良好。在房地產(chǎn)估價(jià)方面，其理論在歐美國(guó)家中自成一體，經(jīng)過(guò)一百多年的實(shí)踐，已經(jīng)形成了一套比較完善的房地產(chǎn)估價(jià)制度。

為了尋找我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)現(xiàn)存問(wèn)題的解決方法，進(jìn)一步完善我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，提高從業(yè)人員的道德素質(zhì)和專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。本文通過(guò)借鑒英國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管方面的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的實(shí)際情況，具體問(wèn)題具體分析，提出相應(yīng)的對(duì)策。

二、我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀及問(wèn)題分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管現(xiàn)狀

1.監(jiān)管法律體系基本形成

為了保證房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)有法可依，國(guó)家立法機(jī)構(gòu)結(jié)合我國(guó)的實(shí)際情況出臺(tái)了一系列法律法規(guī)。據(jù)1995年1月頒布的《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第三十四條規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估，應(yīng)當(dāng)遵循公正、公平、公開(kāi)的原則，按照國(guó)家規(guī)定的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估程序，以基準(zhǔn)地價(jià)、標(biāo)定地價(jià)和各類(lèi)房屋的重置價(jià)格為基礎(chǔ)，參照當(dāng)?shù)氐氖袌?chǎng)價(jià)格進(jìn)行評(píng)估?！钡谖迨艞l規(guī)定：“國(guó)家實(shí)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員資格認(rèn)證制度”。2016年7月頒布的《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》，是對(duì)估價(jià)行業(yè)機(jī)構(gòu)、評(píng)估人員和相關(guān)協(xié)會(huì)的進(jìn)一步補(bǔ)充。再加上房地產(chǎn)估價(jià)相關(guān)的法律，諸如經(jīng)濟(jì)法、民法通則、合同法、擔(dān)保法等形成了一套法律體系。

2.房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)自律組織成立

1994年8月，我國(guó)成立了中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，2004年更名為“中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)”，簡(jiǎn)稱(chēng)中房學(xué)。該學(xué)會(huì)是全國(guó)性房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)自律管理組織。由該行業(yè)的專(zhuān)業(yè)人士、機(jī)構(gòu)和相關(guān)單位構(gòu)成，目前是國(guó)際測(cè)量師聯(lián)合會(huì)（The International Federation of Surveyors，簡(jiǎn)稱(chēng)FIG）的會(huì)員。

中房學(xué)的作用在于依法對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)和經(jīng)紀(jì)行業(yè)進(jìn)行自律管理，其監(jiān)管手段包括制定行業(yè)操作規(guī)范和行為準(zhǔn)則、處理業(yè)內(nèi)投訴以及糾紛、對(duì)估價(jià)師進(jìn)行培訓(xùn)和再教育等。

3.估價(jià)從業(yè)人員培養(yǎng)與管理

我國(guó)己有多所高校設(shè)置了估價(jià)相關(guān)專(zhuān)業(yè)，并且在地方設(shè)立了專(zhuān)門(mén)從事研究房地產(chǎn)估價(jià)的機(jī)構(gòu)。在房地產(chǎn)的估價(jià)方法上，由于我國(guó)主要借鑒英國(guó)的理論體系，更加側(cè)重于實(shí)際經(jīng)驗(yàn)與建立數(shù)學(xué)模型分析。為了減小人為主觀(guān)因素對(duì)估價(jià)公平性的影響，在實(shí)際應(yīng)用方面，開(kāi)始引入專(zhuān)家論證、大數(shù)據(jù)分析、地理信息系統(tǒng)等先進(jìn)技術(shù)。

在估價(jià)從業(yè)人員的管理上，為了規(guī)范房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，每年都會(huì)舉辦房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試。該考試由建設(shè)部和人事部組織?？荚囘^(guò)后，地方各級(jí)政府的房地產(chǎn)主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)的初審，國(guó)務(wù)院的建設(shè)主管部門(mén)負(fù)責(zé)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)師的注冊(cè)。

4.日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制建立

關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的日常動(dòng)態(tài)監(jiān)管機(jī)制，指的是在日常監(jiān)管工作中，政府建設(shè)行政主管部門(mén)和房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告定期抽查，切實(shí)做好估價(jià)報(bào)告的歸檔工作，實(shí)地檢查房地產(chǎn)估價(jià)管理制度的執(zhí)行情況。在執(zhí)業(yè)資質(zhì)的管理上，一旦發(fā)現(xiàn)不符合相對(duì)應(yīng)資質(zhì)等級(jí)條件的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)，責(zé)令其限期改正；逾期不改的，撤回其資質(zhì)；有禁止行為的機(jī)構(gòu)，依法嚴(yán)肅處理。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管問(wèn)題分析

1.法律法規(guī)體系對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的約束力不夠

為了確保房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，規(guī)范市場(chǎng)秩序，前提條件是有一套完善的法律法規(guī)體系。在我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，核心法律目前有兩個(gè)，分別是《中華人民共和國(guó)資產(chǎn)評(píng)估法》和《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》。針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的機(jī)構(gòu)和個(gè)人，分別有《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》和《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》。此外，還包括兩項(xiàng)行政許可：《房地產(chǎn)估價(jià)師注冊(cè)》《房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》，以及涉及相關(guān)領(lǐng)域的法律，如民法通則、合同法、擔(dān)保法等。這些形成了我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估法律體系。

1994年4月通過(guò)的《城市房地產(chǎn)管理法》從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、房地產(chǎn)交易、房地產(chǎn)權(quán)屬登記管理、法律責(zé)任五個(gè)方面規(guī)定了房地產(chǎn)管理的工作原則和法律依據(jù)。雖然有涉及到房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域，不過(guò)對(duì)于其工作過(guò)程中具體細(xì)節(jié)方面的規(guī)定還是顯得不足。例如本法律中關(guān)于房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的內(nèi)容，只涉及到第五十九條，僅僅說(shuō)明國(guó)家實(shí)行的是資格認(rèn)證制度，就沒(méi)有其他方面的約束了。

2016年12月1日實(shí)施的資產(chǎn)評(píng)估法在內(nèi)容上增加了評(píng)估專(zhuān)業(yè)人員的權(quán)利、義務(wù)以及不得有的行為。不過(guò)仍然缺乏房地產(chǎn)估價(jià)人員在具體工作過(guò)程中的標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)，在違法行為的判定上缺少具體的理由，容易讓從業(yè)人員抓住法律上的漏洞和不足。這樣在法律層面上的不完善，會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)混亂無(wú)序情況的出現(xiàn)，對(duì)不良的估價(jià)行為缺乏約束力，對(duì)估價(jià)人員本身也缺乏有效的監(jiān)督。

2.管理體制層次較為繁瑣

我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的管理體制見(jiàn)圖1，不難看出，政府的財(cái)政部、建設(shè)部和國(guó)土部對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)進(jìn)行直接管理。這些政府部門(mén)依據(jù)所管轄的范圍分別制定相關(guān)的法律政策，對(duì)全國(guó)和地方的估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)起到約束作用。再往下是全國(guó)性的以及地方的行業(yè)協(xié)會(huì)，這些協(xié)會(huì)制定出相應(yīng)的職業(yè)道德規(guī)范以及估價(jià)規(guī)范，對(duì)下屬的估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督和管理。

圖1 我國(guó)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理體制

3.估價(jià)行業(yè)監(jiān)管力度不足，不良現(xiàn)象頻繁

在行業(yè)規(guī)范和操作準(zhǔn)則方面，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部和國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局制訂了國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》（GB/T 50291-2015），中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)制訂《中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)會(huì)員管理辦法》（試行）。

書(shū)面上有了具體的文件，但是真正實(shí)施起來(lái)還缺乏約束力。僅僅憑借行業(yè)協(xié)會(huì)的自律行為，難以實(shí)現(xiàn)整個(gè)行業(yè)健康、有序地發(fā)展。目前在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)中依然存在著許多不良現(xiàn)象，例如：證書(shū)掛靠、亂評(píng)估、亂定價(jià)、弄虛作假、惡性競(jìng)爭(zhēng)等。這些不良現(xiàn)象出現(xiàn)的主要原因有以下兩點(diǎn)：

其一是行業(yè)監(jiān)管的力度不足，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的監(jiān)管力度和制約能力有限。由于部分違法評(píng)估和違規(guī)操作的成本較低，獲取非法利潤(rùn)的誘惑增大，有少數(shù)房地產(chǎn)估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)鋌而走險(xiǎn)，喪失執(zhí)業(yè)道德，各種不良現(xiàn)象頻繁。

其二是長(zhǎng)期以來(lái)受到政府主導(dǎo)狀態(tài)的制約，許多房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在一定程度上存在行政阻礙，對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)工作的獨(dú)立性產(chǎn)生了消極的影響。

4.從業(yè)人員門(mén)檻低，專(zhuān)業(yè)水平普遍偏低

第一是房地產(chǎn)估價(jià)人員的培養(yǎng)方面，對(duì)于從業(yè)人員有針對(duì)性的、專(zhuān)業(yè)技能的培訓(xùn)和教育不足。很多未經(jīng)過(guò)專(zhuān)業(yè)系統(tǒng)學(xué)習(xí)的人士，僅僅通過(guò)簡(jiǎn)單的培訓(xùn)就加入到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)。在從業(yè)后也得不到充分的培訓(xùn)，使得行業(yè)專(zhuān)業(yè)性人才缺失。

第二是房地產(chǎn)估價(jià)人員的準(zhǔn)入門(mén)檻方面，尚未形成一套科學(xué)完整的人才篩選和考核機(jī)制，進(jìn)入行業(yè)存在一定的隨意性。不少理論水平低下、工作技能不足、實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)缺乏的無(wú)關(guān)人士進(jìn)入到房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，使得房地產(chǎn)估價(jià)工作質(zhì)量難以保證。

第三是房地產(chǎn)估價(jià)人員的再培訓(xùn)、繼續(xù)教育方面力度不足。房地產(chǎn)估價(jià)工作本身就具有復(fù)雜性和多樣性，需要房地產(chǎn)估價(jià)人員在評(píng)估過(guò)程中不斷提升自身房產(chǎn)評(píng)估的理論知識(shí)和實(shí)踐技能，從而滿(mǎn)足業(yè)主的需求。根據(jù)《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師繼續(xù)教育實(shí)施辦法》（暫行）規(guī)定，注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師取得執(zhí)業(yè)資格超過(guò)3年需要繼續(xù)教育。然而對(duì)于從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)卻又沒(méi)有估價(jià)師資格的人員而言，相關(guān)的教育和考試一般都為一次性的，幾乎沒(méi)有再培訓(xùn)和繼續(xù)教育。

三、英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管體制

（一）英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管體制概述

英國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，起到監(jiān)督管理作用的角色主要有兩個(gè)：一個(gè)是英國(guó)政府，另一個(gè)是專(zhuān)門(mén)從事該行業(yè)的協(xié)會(huì)。英國(guó)的監(jiān)管模式如下圖所示：

圖3-1 英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管模式

從圖中不難發(fā)現(xiàn)，英國(guó)政府主要通過(guò)立法的形式，間接地對(duì)估價(jià)行業(yè)進(jìn)行監(jiān)督和管理。一方面，由于英國(guó)的政治體制實(shí)行的是君主立憲制，英國(guó)皇家在國(guó)家管理上只起到象征性的作用，實(shí)際上具有真正權(quán)力的是英國(guó)政府。英國(guó)政府沒(méi)有設(shè)置專(zhuān)門(mén)的管理部門(mén)，而是通過(guò)授權(quán)的方式，再加上英國(guó)皇家頒布的永久有效的皇家特許狀（Royal Charter），使得英國(guó)RICS獲得特定的權(quán)利和權(quán)力，制定出房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的規(guī)范制度，用于規(guī)范和約束房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)的行為；另一方面，作為英國(guó)最高司法和立法機(jī)構(gòu)的英國(guó)國(guó)會(huì)，通過(guò)制定國(guó)家法律的方式，明確規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)必須遵循英國(guó)RICS制定的規(guī)范制度。

英國(guó)從事評(píng)估行業(yè)的自律組織，指的是英國(guó)于1868年成立了英國(guó)皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（The Royal Institution of Chartered Surveyors，簡(jiǎn)稱(chēng) RICS）。其職責(zé)是在全國(guó)范圍內(nèi)建立估價(jià)體系，管理包括房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)在內(nèi)的評(píng)估市場(chǎng)。在行業(yè)規(guī)范方面，英國(guó)RICS于1995年8月正式出版了“紅皮書(shū)”——《評(píng)估與估價(jià)手冊(cè)》。第一版本的 “紅寶書(shū)”重量達(dá)到2.9kg，并且采用活頁(yè)的裝訂方式以便后來(lái)不斷補(bǔ)充和修改。截止2017年4月，已經(jīng)被翻譯成多種語(yǔ)言，其中包括中文版，最新的第六版紅皮書(shū)已經(jīng)在中國(guó)上市?！凹t寶書(shū)”作為英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)最為權(quán)威的規(guī)范，它對(duì)估價(jià)人員從事的三項(xiàng)工作進(jìn)行了定義：估價(jià)（Valuation）是以某種估價(jià)基準(zhǔn)提供房地產(chǎn)價(jià)格的書(shū)面意見(jiàn)；評(píng)估（Appraisal）是在估價(jià)的基礎(chǔ)上是否適合于某項(xiàng)日的提供專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)；投資凈值估計(jì)是等待估價(jià)房地產(chǎn)的凈貨幣價(jià)值的書(shū)面估計(jì)。

（二）英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)政府監(jiān)管

1.在國(guó)家立法方面

在英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，英國(guó)政府實(shí)際上并沒(méi)有專(zhuān)門(mén)的監(jiān)管機(jī)構(gòu)或團(tuán)隊(duì)。英國(guó)政府是通過(guò)國(guó)會(huì)立法，具體涉及到英國(guó)法律體系的財(cái)產(chǎn)法（The law of property）中不動(dòng)產(chǎn)（real estate）部分的相關(guān)內(nèi)容，規(guī)定房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員和機(jī)構(gòu)必須遵循英國(guó)RICS制定的規(guī)范制度。

2.在行業(yè)檢討方面

英國(guó)政府的監(jiān)管作用，具體還體現(xiàn)在推進(jìn)了兩個(gè)著名的檢討，這兩個(gè)檢討可謂是英國(guó)RICS對(duì)自己國(guó)家房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的自我反省，對(duì)英國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)產(chǎn)生了深遠(yuǎn)影響。

第一次檢討是1994年進(jìn)行的莫林森檢討（Mallinson Report），全面改革了估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化了英國(guó)RICS的領(lǐng)導(dǎo)地位。該檢討主要針對(duì)改革的四個(gè)方面展開(kāi)：在估價(jià)方法方面，要進(jìn)一步改善傳統(tǒng)的方法，開(kāi)發(fā)統(tǒng)一的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（Discounted Cash Flow Technique）和投資凈值估計(jì)。在可靠性方面，要求估價(jià)師提供清晰、容易理解的估價(jià)基準(zhǔn)，在專(zhuān)業(yè)能力上需要進(jìn)一步提高，包括數(shù)學(xué)模型能力、分析數(shù)據(jù)的能力并且加大數(shù)據(jù)來(lái)源。在可信性方面，建議加強(qiáng)英國(guó)RICS的權(quán)力，從而加大有效的監(jiān)管力度，使特許測(cè)量師在更加嚴(yán)格的監(jiān)管模式下為業(yè)主提供估價(jià)服務(wù)。并且表明所有RICS特許測(cè)量師在方法選擇、實(shí)際應(yīng)用和專(zhuān)業(yè)知識(shí)上是共通的。在清晰性方面，要求清晰劃定估價(jià)人員的服務(wù)范圍，明確估價(jià)工作的具體內(nèi)容，使客戶(hù)對(duì)估價(jià)服務(wù)有合理預(yù)期。報(bào)告建議估價(jià)人員要主動(dòng)提供額外信息，使顧客可以更好理解估價(jià)并從估價(jià)服務(wù)中獲得更大利益。

第二次檢討是2002年RICS在沒(méi)有行業(yè)危機(jī)和公眾壓力的情況下，進(jìn)行的卡斯伯特檢討（The Carsberg Report）。該檢討進(jìn)一步討論并解決了英國(guó)RICS在實(shí)際工作中的問(wèn)題，更新了估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，保持了英國(guó)RICS的行業(yè)先進(jìn)性。

就英國(guó)政府而言，政府在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)再次樹(shù)立了威信。就RICS協(xié)會(huì)本身而言，憑借兩次深刻的檢討，從現(xiàn)實(shí)問(wèn)題中找出房地產(chǎn)估價(jià)方面所存在的不足，以謙虛嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膽B(tài)度進(jìn)行深刻反省，從而鞏固了RICS在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的權(quán)威和影響力。

（三）英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)管

1.在規(guī)章制度方面

在英國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)，由英國(guó)RICS負(fù)責(zé)制定行業(yè)操作規(guī)范和行為準(zhǔn)則，行業(yè)操作規(guī)范主要包括：《評(píng)估與估價(jià)手冊(cè)》（Appraisal and Valuation Manual）和《英國(guó)皇家特許測(cè)量師操守》（Ethics of Royal Chartered Surveyors）等，這些規(guī)范彌補(bǔ)了在立法上方面的空白。

英國(guó)RICS獲得政府的授權(quán)以及皇家特許，對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)的評(píng)估行業(yè)建立規(guī)章和制度。主要是協(xié)會(huì)章程（Bye-Laws）以及其他評(píng)估相關(guān)制度，包括行為守則（Rule of Conduct）、紀(jì)律守則（Disciplinary Rules）、顧客約章（Customer Charter）。這些規(guī)章制度對(duì)評(píng)估的個(gè)人和機(jī)構(gòu)起到約束作用。

2.在機(jī)構(gòu)設(shè)置方面

英國(guó)RICS與評(píng)估方面有關(guān)的學(xué)部有四個(gè)：規(guī)劃與開(kāi)發(fā)（Planning and development）；商業(yè)房地產(chǎn)（Commercial property）；住宅房地產(chǎn)（Residential Property）；管理咨詢(xún)（Management Consultancy）。學(xué)會(huì)的管理模式如下圖所示：

圖3-3 英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)管理模式

3.在人才培養(yǎng)方面

英國(guó)RICS負(fù)責(zé)對(duì)皇家特許測(cè)量師（估價(jià)師）的考核以及從業(yè)資格的授予，成為RICS的會(huì)員是進(jìn)入英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的門(mén)檻。英國(guó)RICS每年都會(huì)舉行資格考試，一方面是吸收會(huì)員，擴(kuò)大該學(xué)會(huì)在估價(jià)行業(yè)的全球影響力和競(jìng)爭(zhēng)力；另一方面是為培養(yǎng)高素質(zhì)的估價(jià)人才，推動(dòng)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展。英國(guó)RICS在很大程度上決定了從事估價(jià)行業(yè)相關(guān)人員的職業(yè)素質(zhì)。

為了確保從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平，設(shè)置了嚴(yán)格的資格獲取制度。特許測(cè)量師（估價(jià)師）的資格是從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的門(mén)檻。估價(jià)師資格的獲取有三種渠道：（1）具有 A Level 成績(jī)，有兩年以上的估價(jià)實(shí)踐，然后通過(guò)資格考試，便可以成為估價(jià)師；（2）具有英國(guó)大學(xué)與估價(jià)相關(guān)專(zhuān)業(yè)的學(xué)士學(xué)位者，加上兩年以上的工作實(shí)踐以及通過(guò)資格考試，就可以成為估價(jià)師；（3）年滿(mǎn) 35 歲、從事估價(jià)專(zhuān)業(yè)工作超過(guò) 15 年，并通過(guò)資格考試，也可以成為估價(jià)師。

四、英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管體制應(yīng)用于我國(guó)的可行性分析

（一）發(fā)展戰(zhàn)略與國(guó)內(nèi)情況相符

國(guó)內(nèi)的估價(jià)機(jī)構(gòu)迫切需要進(jìn)行戰(zhàn)略整合，盡快提高專(zhuān)業(yè)化程度。為此，可以借鑒英國(guó)估價(jià)機(jī)構(gòu)先進(jìn)的管理經(jīng)驗(yàn)和服務(wù)理念。站在全局和長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度來(lái)說(shuō)，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)各個(gè)估價(jià)機(jī)構(gòu)的協(xié)同能力，推動(dòng)共同發(fā)展。在不擴(kuò)大機(jī)構(gòu)規(guī)模的前提下，共享數(shù)據(jù)信息資源，實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的低成本快速擴(kuò)張，同時(shí)通過(guò)聯(lián)盟的自我管理、自我規(guī)范和相互約束，有效避免估價(jià)機(jī)構(gòu)間的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)，建立良好的估價(jià)市場(chǎng)秩序，增強(qiáng)聯(lián)盟整體和各結(jié)盟機(jī)構(gòu)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，實(shí)現(xiàn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的可持續(xù)發(fā)展。

（二）制度建設(shè)具有參考價(jià)值

在房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的制度建設(shè)上，行業(yè)規(guī)范多年以來(lái)未得到更新，不能很好的匹配行業(yè)發(fā)展的需要。我國(guó)現(xiàn)行《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》于1999年2月12日發(fā)布，至今已有18年時(shí)間。可以借鑒英國(guó)的管理方式，通過(guò)政府授權(quán)的英國(guó)RICS定期修訂和完善估價(jià)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。同時(shí)各估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)制定、完善、細(xì)化估價(jià)的行業(yè)和企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）符合我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)務(wù)多元化的發(fā)展趨勢(shì)

從整個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)來(lái)看，多元化的發(fā)展趨勢(shì)越來(lái)越明顯。在英國(guó)，房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)所提供的服務(wù)范圍通常會(huì)涉及許多方面。然而在我國(guó)，很大一部分的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)仍然比較單一，難以滿(mǎn)足客戶(hù)的綜合性需求。

因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)積極拓寬業(yè)務(wù)渠道，努力挖掘市場(chǎng)潛力，創(chuàng)新業(yè)務(wù)品種，促使執(zhí)業(yè)內(nèi)容應(yīng)由單純估價(jià)轉(zhuǎn)向業(yè)務(wù)多元化。可以參考英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)的運(yùn)營(yíng)模式，充分發(fā)揮估價(jià)師的專(zhuān)業(yè)技術(shù)優(yōu)勢(shì)和估價(jià)機(jī)構(gòu)的品牌效應(yīng)，嘗試著將業(yè)務(wù)拓展到房地產(chǎn)的相關(guān)領(lǐng)域，例如開(kāi)發(fā)、可行性研究、管理咨詢(xún)等。發(fā)掘更多的潛在客戶(hù)，為他們提供全方位的估價(jià)服務(wù)。

五、英國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)監(jiān)管體制方面對(duì)我國(guó)的借鑒

（一）建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)制度的法律法規(guī)

英國(guó)RICS通過(guò)政府授權(quán)和皇家特許，建立和完善房地產(chǎn)估價(jià)的制度體系。他們通過(guò)龐大的專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)和評(píng)估行業(yè)長(zhǎng)期積累下的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，制定出一系列行業(yè)準(zhǔn)則，如上文提及的“紅皮書(shū)”，用于規(guī)范估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)的估價(jià)行為。雖然這些準(zhǔn)則不像法律一樣，對(duì)估價(jià)人員和機(jī)構(gòu)具有強(qiáng)制力，不過(guò)一旦他們?cè)诠纼r(jià)工作過(guò)程中出現(xiàn)過(guò)錯(cuò)，將會(huì)成為法官審判的重要依據(jù)。

我國(guó)可以參考英國(guó)的經(jīng)驗(yàn)，在法院審理估價(jià)人員的違法行為時(shí)，在法律允許的范圍之內(nèi)，盡可能多的把行業(yè)的規(guī)范和準(zhǔn)則作為審判的標(biāo)準(zhǔn)以及依據(jù)，追究違法人員的法律責(zé)任。對(duì)于違法的從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)進(jìn)行嚴(yán)肅處理，暫扣甚至吊銷(xiāo)其職業(yè)資格。同時(shí)，可以借鑒英國(guó)RICS已經(jīng)制定的行業(yè)準(zhǔn)則，通過(guò)積累的經(jīng)驗(yàn)不斷地完善法案，結(jié)合現(xiàn)狀并做出適當(dāng)調(diào)整，加快我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)準(zhǔn)則的建設(shè)。

此外，為了增強(qiáng)行業(yè)準(zhǔn)則的約束力度，立法部門(mén)可以制定國(guó)家法律，從法律角度規(guī)定凡是從事房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)的人員，都應(yīng)當(dāng)自覺(jué)遵守行業(yè)準(zhǔn)則，在準(zhǔn)則和規(guī)范范圍內(nèi)承擔(dān)法律責(zé)任。

（二）強(qiáng)化中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)的管理力度

中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會(huì)（China Institute of Real Estate Appraisers and Agents，縮寫(xiě)為CIREA）是我國(guó)的自律管理組織，其前身是中國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)會(huì)，至今已有23年歷史。不過(guò)相比英國(guó)皇家特許測(cè)量師協(xié)會(huì)（RICS），起步要晚很多，其覆蓋的專(zhuān)業(yè)領(lǐng)域和全球影響力還有很大的差距。

為進(jìn)一步提高中房學(xué)的管理力度，規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)，主要應(yīng)該注意以下幾個(gè)方面：

一是明確評(píng)估領(lǐng)域，以房地產(chǎn)的類(lèi)型為基礎(chǔ)進(jìn)行細(xì)分。英國(guó)RICS根據(jù)涉及領(lǐng)域的不同，設(shè)立了十七個(gè)學(xué)部，其中的四個(gè)學(xué)部與房地產(chǎn)估價(jià)有關(guān)，分別是規(guī)劃與開(kāi)發(fā)、商業(yè)房地產(chǎn)、住宅房地產(chǎn)、管理咨詢(xún)，我國(guó)也可以借鑒這種方式具體劃分。

二是調(diào)整學(xué)會(huì)制度，提高行業(yè)影響力。在吸納新成員方面，可以借鑒英國(guó) RICS 的會(huì)員制度。根據(jù)業(yè)務(wù)類(lèi)型的不同進(jìn)行分類(lèi)，按照在學(xué)會(huì)的會(huì)齡長(zhǎng)短設(shè)置等級(jí)。等級(jí)從低到高設(shè)置了名譽(yù)會(huì)員（Honour Member）、非全職會(huì)員（Part time Member）、資深會(huì)員（Senior Member）、專(zhuān)業(yè)會(huì)員（Professional member）。在會(huì)員管理以及會(huì)費(fèi)收取方面，也采用階梯收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。在一些特定的領(lǐng)域，如規(guī)劃與開(kāi)發(fā)、建筑估價(jià)等，還規(guī)定至少是資深會(huì)員。對(duì)于目前未從事該領(lǐng)域的相關(guān)工作的社會(huì)人士，英國(guó)RICS授予名譽(yù)會(huì)員。這樣不但可以擴(kuò)大學(xué)會(huì)的規(guī)模，增強(qiáng)總體實(shí)力，同時(shí)還可以加大學(xué)會(huì)的社會(huì)影響。

三是重視協(xié)會(huì)的外部協(xié)調(diào)，維護(hù)估價(jià)行業(yè)的整體利益。中房學(xué)應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步加強(qiáng)與政府的協(xié)調(diào)工作，在工作中時(shí)刻保持聯(lián)系?？梢越梃b英國(guó)RICS的經(jīng)驗(yàn)，它在政府當(dāng)中總有一席之地，并發(fā)揮積極的作用。其原因之一是在日常工作中，RICS的會(huì)員與政府官員之間保持大量的非正式聯(lián)系，其聯(lián)絡(luò)任務(wù)是由英國(guó)RICS 內(nèi)部的公共事務(wù)部帶頭，其他相關(guān)部門(mén)配合；二是充分發(fā)揮會(huì)員自身的作用，通過(guò) RICS內(nèi)部的政策討論專(zhuān)家小組、公共事務(wù)委員會(huì)還有龐大的專(zhuān)家團(tuán)隊(duì)，積極地為政府獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，對(duì)政府制定相關(guān)政策起到積極作用。

（三）強(qiáng)化政府部門(mén)對(duì)估價(jià)行為的監(jiān)督和審核

在許多西方國(guó)家，估價(jià)行業(yè)已經(jīng)結(jié)合了計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，對(duì)估價(jià)行為進(jìn)行了備案。然而，目前我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)還沒(méi)有運(yùn)用計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)備案技術(shù)。為了進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)監(jiān)督力度，可以借鑒英國(guó)RICS評(píng)估報(bào)告?zhèn)浒腹芾硐到y(tǒng)，根據(jù)自身需要進(jìn)行合理的改進(jìn)和創(chuàng)新。該系統(tǒng)直接與房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)資質(zhì)和信用評(píng)定掛鉤，能夠有效地防止已獲得注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師資格但未從事本行業(yè)的人員證書(shū)掛靠的不良現(xiàn)象，同時(shí)保證評(píng)估報(bào)告是由評(píng)估報(bào)告中署名的房地產(chǎn)估價(jià)師本人撰寫(xiě)，從而提高房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的撰寫(xiě)質(zhì)量和專(zhuān)業(yè)水平。

為了更好地發(fā)揮政府的監(jiān)督職能，并且加大對(duì)評(píng)估報(bào)告的審核力度，可以嘗試引進(jìn)一套評(píng)估報(bào)告管理系統(tǒng)。該系統(tǒng)主要是在估價(jià)機(jī)構(gòu)出具估價(jià)報(bào)告之前，要求估價(jià)人員在該系統(tǒng)內(nèi)進(jìn)行申報(bào)，并且通過(guò)指紋識(shí)別等方式確保是本人，運(yùn)用專(zhuān)門(mén)設(shè)立的賬號(hào)登錄到該系統(tǒng)并將估價(jià)報(bào)告上傳。使得相關(guān)政府部門(mén)能夠在第一時(shí)間發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，對(duì)估價(jià)報(bào)告進(jìn)行審核。

（四）提高估價(jià)師的準(zhǔn)入門(mén)檻，強(qiáng)化估價(jià)師的考核機(jī)制

為了提高我國(guó)房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員的專(zhuān)業(yè)水平和整體綜合素質(zhì)，在結(jié)合我國(guó)客觀(guān)實(shí)際的基礎(chǔ)上，參考英國(guó)估價(jià)師的考核制度和執(zhí)業(yè)管理制度，具體建議如下：

一是提高報(bào)名房地產(chǎn)估價(jià)師考試的學(xué)歷要求?？梢詤⒖加?guó)RICS特許測(cè)量師報(bào)考的教育背景要求，將行業(yè)門(mén)檻提高到本科及其以上學(xué)歷。并且通過(guò)協(xié)會(huì)明確規(guī)定估價(jià)師的學(xué)習(xí)課程和考核科目，完成相應(yīng)的課程學(xué)習(xí)才有資格參加資格考試；

二是嚴(yán)格執(zhí)行職業(yè)資格認(rèn)證的注冊(cè)制度，通過(guò)政府立法的形式，禁止獲得資格認(rèn)證的估價(jià)師掛靠估價(jià)機(jī)構(gòu)，卻由其他人員進(jìn)行估價(jià)行為的情況；

三是全面提升考核難度，審查考生的綜合素質(zhì)，定量錄取；

四是通過(guò)多維度綜合考核房地產(chǎn)估價(jià)從業(yè)人員。主要依據(jù)從業(yè)人員的理論水平、實(shí)際工作經(jīng)驗(yàn)、技術(shù)能力等多個(gè)維度，來(lái)完成確定其相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)證工作。

六、結(jié)論

完善的監(jiān)管體制是房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)健康、穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。由于我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)行業(yè)起步較晚，在政府監(jiān)管和行業(yè)協(xié)會(huì)自律方面還存在許多不足，與英國(guó)相比還存在較大差距，為了盡快解決目前存在的問(wèn)題，除了本文提到的建立完善的法律體系、強(qiáng)化行業(yè)協(xié)會(huì)的管理和強(qiáng)化政府的監(jiān)督和審核以外，對(duì)于從業(yè)人員門(mén)檻的提高也是必不可少的。目前針對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)監(jiān)管問(wèn)題的研究，還屬于比較新穎的研究課題，未來(lái)將會(huì)引進(jìn)更多尖端的科學(xué)技術(shù)和先進(jìn)的管理理論，進(jìn)一步規(guī)范我國(guó)的房地產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng)。