房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管控要求探析

王攀

【摘 要】近幾年來，隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)逐漸興盛起來，但是在房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時(shí)，政府對(duì)其宏觀調(diào)控的力度也在不斷加大，房地產(chǎn)行業(yè)要想繼續(xù)發(fā)展，就必須全面做好企業(yè)財(cái)務(wù)核算工作。因此，本文主要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算管控要求進(jìn)行探析，希望對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有所助益。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；企業(yè)；財(cái)務(wù)核算

一、引言

隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)企業(yè)由于投入的成本大并且周期很長(zhǎng)，因此在發(fā)展過程中面臨著很多風(fēng)險(xiǎn)。其要想促進(jìn)自身不斷發(fā)展，就必須要做好財(cái)務(wù)管理工作，積極市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，運(yùn)用科學(xué)的解決方式來促進(jìn)自身的發(fā)展。房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作主要包括融資、資金管理以及預(yù)算管理等。

二、規(guī)范業(yè)績(jī)規(guī)劃的設(shè)置

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，要想維持自身的不斷發(fā)展，就必須保持經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定增長(zhǎng)，對(duì)于很多持續(xù)發(fā)展的行業(yè)來說，如果沒有優(yōu)越的企業(yè)業(yè)績(jī)，就很難在激烈的社會(huì)競(jìng)爭(zhēng)中得以立足。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須要充分結(jié)合實(shí)際，制定年度或者季度的企業(yè)發(fā)展業(yè)績(jī)方案，并在最大程度上保證經(jīng)濟(jì)水平的不斷提升。除此之外，房地產(chǎn)行業(yè)自身存在著很多特征，與其他行業(yè)相比，在對(duì)業(yè)績(jī)進(jìn)行設(shè)定時(shí)，應(yīng)該保證房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)水平的穩(wěn)定提升，對(duì)此，筆者以萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)為例子進(jìn)行相關(guān)的探討。

1.著重盯緊企業(yè)的后勁

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，其所用的材料是不可再生的土地資源，具有稀缺性的特點(diǎn)，除此之外，大多數(shù)房地產(chǎn)行業(yè)的財(cái)務(wù)報(bào)表表面看似十分精美，但是大部分資產(chǎn)負(fù)債表中的“存貨”信息十分落后，不能與企業(yè)自身的發(fā)展進(jìn)行完美的結(jié)合，其財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)一直是在透支企業(yè)的經(jīng)營(yíng)能力，而且不易形成一種持續(xù)進(jìn)步的發(fā)展趨勢(shì)，在正常的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)的存貨應(yīng)該和利潤(rùn)表中的中心業(yè)務(wù)以及現(xiàn)金流量產(chǎn)品的進(jìn)步趨勢(shì)相一致，其存貨的提升速度應(yīng)該比后者稍快一些。同時(shí)，應(yīng)該對(duì)企業(yè)的“存貨”特點(diǎn)進(jìn)行詳細(xì)的分析，如分析企業(yè)所用材料的性價(jià)比怎么樣。通過對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備狀況的細(xì)致分析，適當(dāng)?shù)奶峁┡c存儲(chǔ)企業(yè)所用的原材料。

2.科學(xué)控制項(xiàng)目的發(fā)展結(jié)構(gòu)

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)而言，一般時(shí)間是大于一年的，但是由于房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展所需的原材料是土地資源，土地資源并不是可以逐年均勻的獲取的，對(duì)于土地資源而言，其在面積大小、價(jià)格高低以及范圍上都具有不均勻的特點(diǎn)。所以，可以在四年左右的企業(yè)財(cái)務(wù)業(yè)績(jī)計(jì)劃中，對(duì)利潤(rùn)結(jié)轉(zhuǎn)情況進(jìn)行相應(yīng)的設(shè)定，進(jìn)而正確的掌握企業(yè)的發(fā)展規(guī)律，以實(shí)現(xiàn)銷售回款的目的。

萬達(dá)地產(chǎn)集團(tuán)科學(xué)合理的規(guī)劃了自身企業(yè)的發(fā)展后勁，依據(jù)企業(yè)自身所具有的特點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)材料進(jìn)行確定，并密切的分析了企業(yè)的存貨特點(diǎn)，充分結(jié)合實(shí)際情況制定了相應(yīng)的財(cái)政政策，同時(shí)參與了企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的一系列制定。企業(yè)還積極明確了各種房地產(chǎn)材料的核算標(biāo)準(zhǔn)，定期的對(duì)企業(yè)的內(nèi)部資產(chǎn)進(jìn)行嚴(yán)格的檢查與監(jiān)督，進(jìn)而保證記錄信息與實(shí)際情況可以緊密結(jié)合。

三、強(qiáng)化預(yù)算監(jiān)督工作

由于房地產(chǎn)行業(yè)自身具有很多的特征，因此相關(guān)的管理人員必須要制定相對(duì)全面的預(yù)算體系。在進(jìn)行管控工作的過程中，應(yīng)該對(duì)企業(yè)內(nèi)部的年度業(yè)績(jī)目標(biāo)以及財(cái)務(wù)的核算目標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格的管理與監(jiān)督，對(duì)于一些重大的接點(diǎn)問題來說，由于其中存在著一定的偏差，因此要采取相應(yīng)的措施進(jìn)行解決。

年度預(yù)算對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展十分重要，其中月度的預(yù)算是對(duì)年度預(yù)算以及年度經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的解構(gòu)，其經(jīng)濟(jì)發(fā)展目標(biāo)的重點(diǎn)在于對(duì)投入資金的管理以及對(duì)費(fèi)用的控制，對(duì)此，可以從以下幾個(gè)方面來進(jìn)行預(yù)算監(jiān)督工作：

第一，房地產(chǎn)企業(yè)在完成年度預(yù)算工作之后，應(yīng)該將年度的預(yù)算結(jié)果設(shè)置為企業(yè)的年度預(yù)算目標(biāo)，其中最主要的數(shù)值種類包括凈利潤(rùn)、期間費(fèi)用以及經(jīng)濟(jì)成本控制等，管理人員應(yīng)該將企業(yè)內(nèi)部的重要工作規(guī)劃設(shè)置為月度核算的中心內(nèi)容，每個(gè)部門的管理人員要想順利完成自身的工作任務(wù)，并獲得更多的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，就必須對(duì)年度預(yù)算以及月度預(yù)算的相關(guān)規(guī)章制度進(jìn)行嚴(yán)格的遵守。

第二，房地產(chǎn)企業(yè)在制定工作權(quán)限以及企業(yè)內(nèi)部審批權(quán)限時(shí)，應(yīng)該賦予各個(gè)單位預(yù)算的權(quán)利，并努力提升預(yù)算外支出的審批質(zhì)量與水平，并合理的增加一些審批的程序與方式。同時(shí)，對(duì)于預(yù)算外的審批也相當(dāng)重要，房地產(chǎn)內(nèi)部的管理人員應(yīng)該將眼光放長(zhǎng)遠(yuǎn)，不能僅僅解決一些突發(fā)的問題，并不是所有房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)工作都可以通過預(yù)算外的程序進(jìn)行解決的。

第三，在月底，房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員應(yīng)該科學(xué)合理的制定相應(yīng)的月度預(yù)算分析報(bào)告，可以利用柱狀圖的方法進(jìn)行分析工作，并及時(shí)、精準(zhǔn)的公布各個(gè)工作部門的預(yù)算偏差。與此同時(shí)，公司的管理人員還要充分的結(jié)合實(shí)際，依據(jù)月度的預(yù)算實(shí)施情況，制定相應(yīng)的財(cái)務(wù)補(bǔ)救控制手段與計(jì)劃，并由相關(guān)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)督實(shí)施。

四、強(qiáng)化項(xiàng)目業(yè)績(jī)管理工作

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，項(xiàng)目的成本控制工作是否可以順利完成，對(duì)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平有著重要的影響，因此企業(yè)內(nèi)部的管理人員必須重視企業(yè)的整體業(yè)績(jī)，在開展每一個(gè)項(xiàng)目之前，都應(yīng)該積極結(jié)合實(shí)際情況，對(duì)營(yíng)銷和工程、成本等部門所要求的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行詳細(xì)的了解，主要有以下幾種方式。

1.設(shè)置企業(yè)的利潤(rùn)率

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展來說，項(xiàng)目實(shí)施的中心目標(biāo)就是利潤(rùn)率，因此企業(yè)要充分結(jié)合實(shí)際水平，可以對(duì)行業(yè)的基礎(chǔ)利潤(rùn)水平以及企業(yè)自身的發(fā)展水平進(jìn)行全面的參考與分析，并根據(jù)項(xiàng)目的實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)制定出科學(xué)合理的凈利潤(rùn)率。

2.設(shè)定企業(yè)的收益率

房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部的收益率的高低體現(xiàn)的是企業(yè)自身的投資回報(bào)程度，可以按照社會(huì)的平均成本率以及股東的具體要求回報(bào)率來明確企業(yè)的融資成本，并且其中目標(biāo)收益率不能少于以上的數(shù)值。

3.設(shè)定目標(biāo)價(jià)格，成本和費(fèi)用

對(duì)于凈利潤(rùn)率指標(biāo)的分解而言，其決定權(quán)在與項(xiàng)目的銷售機(jī)構(gòu)、成本控制機(jī)構(gòu)以及財(cái)務(wù)管理機(jī)構(gòu)當(dāng)中，只有在工作過程中充分地完成各項(xiàng)指標(biāo)，企業(yè)項(xiàng)目的目標(biāo)利潤(rùn)率才能得到相應(yīng)的提高。

五、實(shí)現(xiàn)企業(yè)的統(tǒng)收統(tǒng)支管理

大多數(shù)的房地產(chǎn)行業(yè)都是通過對(duì)資金的統(tǒng)收來進(jìn)行自我管理，在保證資金安全的前提下，有效的提升資金的利用效率，并提高資金的流轉(zhuǎn)速度，主要的做法有以下幾個(gè)方面：

1.設(shè)定企業(yè)的收入與支出賬號(hào)

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的收支而言，企業(yè)內(nèi)部必須對(duì)其進(jìn)行統(tǒng)一的管理，并且每個(gè)月應(yīng)該按照合理的預(yù)算安排撥款進(jìn)行支出，促使企業(yè)資金的統(tǒng)收統(tǒng)支工作可以全年落實(shí)，其中，企業(yè)的支出賬號(hào)可以進(jìn)行自主的使用，收入的賬號(hào)應(yīng)該由企業(yè)的財(cái)務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行嚴(yán)格的管理，進(jìn)而實(shí)現(xiàn)全公司資金的統(tǒng)收統(tǒng)支。

2.規(guī)范企業(yè)單位之間的資金調(diào)節(jié)準(zhǔn)則

由于房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部項(xiàng)目的開發(fā)階段不一，大部分單位的資金經(jīng)常會(huì)出現(xiàn)盈缺不均的問題，每個(gè)企業(yè)之間應(yīng)該利用資金調(diào)節(jié)的方法，盡可能的減少對(duì)集團(tuán)總資金的占用，并提升單位資金管理的效率。

六、科學(xué)搭配融資方式

1.銀行開發(fā)貸款

由于銀行系統(tǒng)對(duì)于貸款的資金成本開發(fā)比較廉價(jià)，房地產(chǎn)行業(yè)有權(quán)力運(yùn)用貸款的融資方法。但是，政府在進(jìn)行宏觀調(diào)控的過程中，減少了開發(fā)商從銀行獲得的開發(fā)貸款額度，只有信用程度較高的開發(fā)商才能獲取相應(yīng)的開發(fā)貸款。

2.項(xiàng)目股權(quán)融資

項(xiàng)目股權(quán)融資的本質(zhì)在于項(xiàng)目的股權(quán)合作，項(xiàng)目的雙方應(yīng)該依據(jù)相應(yīng)的投資比例承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的收益，在實(shí)際的商務(wù)合作過程中，應(yīng)該對(duì)各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行全面的分析，并積極明確企業(yè)的股權(quán)機(jī)構(gòu)，通過構(gòu)建風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)的股權(quán)融資方法，在最大程度上減少房地產(chǎn)公司的資產(chǎn)負(fù)債率。

3.其他融資方式

房地產(chǎn)公司可以按照合理的業(yè)績(jī)規(guī)劃來掌握當(dāng)年的資金缺口，并對(duì)以上的融資方法進(jìn)行科學(xué)規(guī)范的結(jié)合運(yùn)用，最后實(shí)現(xiàn)企業(yè)內(nèi)部收益率的提升。

七、結(jié)語

總而言之，隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)在迅速發(fā)展的同時(shí)也存在這很多的問題。房地產(chǎn)行業(yè)要想有效的降低自身的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)，就應(yīng)該積極做好財(cái)務(wù)核算工作，促使財(cái)務(wù)核算工作向著規(guī)范化、科學(xué)化以及精確化的方向發(fā)展，進(jìn)而維持房地產(chǎn)企業(yè)自身的持續(xù)健康發(fā)展。

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