三維不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的構(gòu)建與應(yīng)用淺談

陳曉強(qiáng)

【摘 要】論文以研究三維不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的建立為目標(biāo)；論述了平臺(tái)建設(shè)的必要性和緊迫性，平臺(tái)的目標(biāo)，實(shí)現(xiàn)的關(guān)鍵技術(shù)，重點(diǎn)闡述了三維數(shù)據(jù)的構(gòu)建和平臺(tái)的軟件功能。

【Abstract】 This paper aims to study the establishment of three-dimensional real estate registration platform. It discusses the necessity and urgency of constructing the platform， the goal of the platform and the key technology needs to be realized. The construction of three-dimensional data and the software function of the platform are mainly expounded.

【關(guān)鍵詞】三維GIS；三維建模；不動(dòng)產(chǎn)登記

【Keywords】 three-dimensional GIS； 3D modeling； registration of real estate

【中圖分類號(hào)】P208 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2018）08-0097-03

1 引言

隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的進(jìn)程不斷加快，人地矛盾越來越突出，土地資源的立體化發(fā)展已經(jīng)成為必然趨勢(shì)。三維不動(dòng)產(chǎn)管理能夠充分體現(xiàn)出土地的空間使用權(quán)利，極大地保障了人們的合法權(quán)益，提高了土地的利用率，能夠在很大程度上緩和人口增加與土地資源不合理利用的矛盾。因此，三維不動(dòng)產(chǎn)管理技術(shù)在未來將成為主流的不動(dòng)產(chǎn)管理。

2 平臺(tái)目標(biāo)

針對(duì)解決業(yè)務(wù)多樣、數(shù)據(jù)來源多、精度要求高的不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)管理的顯著特征，充分利用三維GIS技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)等先進(jìn)技術(shù)，整合三維房產(chǎn)模型數(shù)據(jù)、三維地形數(shù)據(jù)等建設(shè)成三維不動(dòng)產(chǎn)登記管理平臺(tái)，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)管理工作的信息化水平，解決原來二維不動(dòng)產(chǎn)技術(shù)不能表達(dá)立體空間產(chǎn)權(quán)的問題。同時(shí)要深化三維不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)的應(yīng)用，加強(qiáng)相關(guān)領(lǐng)域的橫向、縱向的交叉聯(lián)系，提高決策支持的水平及速度。

3 關(guān)鍵技術(shù)

3.1三維數(shù)據(jù)管理技術(shù)

本系統(tǒng)集成了高精度的正射影像圖、數(shù)字高程模型，三維建筑模型數(shù)據(jù)，三維傾斜攝影地形數(shù)據(jù)，不動(dòng)產(chǎn)權(quán)及空間數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)等在內(nèi)的多種數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)量大、數(shù)據(jù)格式多樣。需要選擇一個(gè)強(qiáng)大的三維GIS平臺(tái)管理多源海量數(shù)據(jù)，在保證系統(tǒng)運(yùn)行效率的同時(shí)兼顧數(shù)據(jù)顯示的質(zhì)量。另外本系統(tǒng)的功能業(yè)務(wù)性強(qiáng)、邏輯復(fù)雜，選擇的三維GIS平臺(tái)需具備強(qiáng)大的二次開發(fā)能力。在對(duì)比了當(dāng)前多款主流三維GIS平臺(tái)后，本系統(tǒng)采用SkylineGlobe作為二次開發(fā)平臺(tái)。SkylineGlobe可支持海量2D、3D數(shù)據(jù)高效瀏覽，展示，同時(shí)提供了功能強(qiáng)大的二次開發(fā)接口，滿足平臺(tái)的功能和性能需求。

3.2 三維建模技術(shù)

三維建模是利用三維建模軟件通過虛擬三維空間構(gòu)建出具有三維數(shù)據(jù)的模型。當(dāng)前比較流行三維建模軟件有3DMAX， Maya，SketchUp等。3DMAX側(cè)重建筑類，適合精細(xì)建模，能與CAD完美結(jié)合，建模效果較好。Maya側(cè)重角色類，多用于3D動(dòng)畫制作。SketchUp為面向?qū)ο蟮慕＜夹g(shù)，建模效率高，但是模型的重用率低[1-2]。不動(dòng)產(chǎn)登記中邏輯幢的三維模型要求是精細(xì)模型，且?guī)в凶鴺?biāo)數(shù)據(jù)，3DMAX是適合的建模軟件。

4 三維數(shù)據(jù)的構(gòu)建

4.1三維場(chǎng)景的構(gòu)建

三維場(chǎng)景利用Skyline的工具軟件TerraBuilder導(dǎo)入航片、衛(wèi)星影像（DOM）以及數(shù)字高程模型（DEM）疊加構(gòu)建。構(gòu)建的三維場(chǎng)景具有基于現(xiàn)實(shí)影像、帶有空間參考、精度高等特點(diǎn)。

4.2 三維不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)的構(gòu)建

4.2.1 三維界址點(diǎn)數(shù)據(jù)的構(gòu)建

不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的一個(gè)重要的環(huán)節(jié)，三維不動(dòng)產(chǎn)的出現(xiàn)為不動(dòng)產(chǎn)測(cè)量提出了新的挑戰(zhàn)。在地上的空間可以采用傳統(tǒng)的測(cè)量方法來進(jìn)行數(shù)據(jù)的測(cè)量。而在地下的產(chǎn)權(quán)空間則超出了傳統(tǒng)界址測(cè)量的范圍，要利用三維空間的推算來進(jìn)行數(shù)據(jù)的測(cè)量。

4.2.2 三維宗地?cái)?shù)據(jù)的構(gòu)建

三維宗地可以利用Skyline軟件對(duì)二維宗地進(jìn)行“拔高”生成，高度由二維宗地的用地審批高度決定。在“拔高”之前，必須對(duì)二維平面數(shù)據(jù)進(jìn)行相應(yīng)的預(yù)處理，需要在二維平面內(nèi)構(gòu)建正確的拓?fù)浣Y(jié)構(gòu)。經(jīng)過處理的二維數(shù)據(jù)需要滿足：多邊形的邊界不存在自相交、多邊形是封閉的、多邊形內(nèi)不存在重疊和裂隙等條件，如此一來，經(jīng)過處理的二維平面數(shù)據(jù)才能夠應(yīng)用在不動(dòng)產(chǎn)的三維場(chǎng)景中。

4.3 三維建筑模型的構(gòu)建

三維建筑模型為了嚴(yán)格和宗地、自然幢等數(shù)據(jù)套盒疊加，必須帶有絕對(duì)坐標(biāo)，且模型精度要求較高，因此建模工具選用3DMAX。三維建筑模型建設(shè)了棟、層、戶三個(gè)級(jí)別的數(shù)據(jù)。模型的底圖從分層分戶圖中的各閉合線提取，并保存到新的AutoCAD文件中。模型的高度按照建設(shè)施工圖相應(yīng)的高度構(gòu)建。模型的貼圖到小區(qū)實(shí)地拍攝。構(gòu)建好的三維建筑模型導(dǎo)出為XPL2格式數(shù)據(jù)，再導(dǎo)入到主三維場(chǎng)景中。（圖1，2）

5 平臺(tái)軟件功能

三維不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)主要分為三維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查功能模塊和不動(dòng)產(chǎn)登記功能模塊。

5.1 三維不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查功能模塊

5.1.1 三維不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)瀏覽

三維不動(dòng)產(chǎn)登記平臺(tái)能夠展示真實(shí)的三維場(chǎng)景，相比于二維場(chǎng)景立體感強(qiáng)、直觀。三維不動(dòng)產(chǎn)數(shù)據(jù)瀏覽實(shí)現(xiàn)了場(chǎng)景的放大、縮小、全圖、旋轉(zhuǎn)操作、導(dǎo)航模式移動(dòng)操作、飛行模式移動(dòng)操作等功能。

5.1.2 權(quán)籍調(diào)查變更

權(quán)籍調(diào)查變更實(shí)現(xiàn)了宗地、自然幢數(shù)據(jù)的入庫(kù)。宗地入庫(kù)包含導(dǎo)入CAD新增宗地、宗地正式變更、宗地屬性編輯三個(gè)步驟。自然幢入庫(kù)包含導(dǎo)入CAD新增自然幢、自然幢正式變更、自然幢屬性編輯三個(gè)步驟。

5.1.3 三維數(shù)據(jù)查詢

①三維房產(chǎn)模型點(diǎn)擊查詢

在主三維場(chǎng)景中點(diǎn)擊目標(biāo)三維房產(chǎn)模型，彈出信息框顯示房產(chǎn)的主要業(yè)務(wù)信息。目標(biāo)模型可以選擇邏輯幢三維模型、層三維模型、戶三維模型三種。

②樓盤表信息查看

選擇樓盤表信息查看工具，點(diǎn)擊主三維場(chǎng)景中目標(biāo)邏輯幢三維模型，彈出信息框。窗口左邊是一張展示幢分層、分戶空間布局的二維表，一行代表一層、一個(gè)單元格代表一戶，戶不同權(quán)屬狀態(tài)用不同的顏色表示。權(quán)屬狀態(tài)分有查封、抵押、已發(fā)證、未發(fā)證四種狀態(tài)。右邊展示幢三維模型。點(diǎn)擊左邊二維表的戶，右邊對(duì)應(yīng)的戶三維模型就會(huì)高亮顯示，目標(biāo)戶在整棟樓的立體空間位置展示直觀、準(zhǔn)確。

③房產(chǎn)信息查詢

提供房產(chǎn)詳細(xì)信息的查詢，可根據(jù)權(quán)利人名稱、不動(dòng)產(chǎn)單元號(hào)、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證號(hào)、證件種類、證件號(hào)、發(fā)證機(jī)關(guān)、性別、地址、權(quán)利人類型、共有方式等屬性字段進(jìn)行查詢。查詢結(jié)果在右邊展示，雙擊查詢結(jié)果記錄可將戶的三維模型加載在主三維場(chǎng)景中。

5.1.4 系統(tǒng)管理

系統(tǒng)管理實(shí)現(xiàn)了菜單管理、組織機(jī)構(gòu)管理、角色管理、用戶管理、字典管理、操作日志等功能。提供給管理員配置用戶操作權(quán)限。

5.2 不動(dòng)產(chǎn)登記功能模塊

不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)模塊是通過工作流平臺(tái)構(gòu)建，主要實(shí)現(xiàn)初始登記、設(shè)定登記、變更登記（商品房登記、房改房土地登記發(fā)證、房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工復(fù)核驗(yàn)收）、他項(xiàng)權(quán)利初始登記、他項(xiàng)權(quán)利變更登記、更正登記、預(yù)告登記、異議登記、注銷登記、查（解）封登記及遺失補(bǔ)證等不動(dòng)產(chǎn)登記審批流程，在不動(dòng)產(chǎn)登記行政審批流程的基礎(chǔ)之上，提供查詢統(tǒng)計(jì)及效能監(jiān)督管理功能。在不動(dòng)產(chǎn)登記發(fā)證的審批環(huán)節(jié)可打開三維房產(chǎn)模型、三維宗地進(jìn)行瀏覽，輔助審批。（圖3，4）

6 結(jié)語

三維不動(dòng)產(chǎn)管理的出現(xiàn)極大地提升了土地資源的管理效率，充分地保障人們的權(quán)益，提高了土地的空間利用率，能更好地服務(wù)于不動(dòng)產(chǎn)登記管理工作。但三維不動(dòng)產(chǎn)管理也有一定的局限性。首先三維建筑模型的建模成本較高，項(xiàng)目建設(shè)的費(fèi)用往往會(huì)超出當(dāng)?shù)刂鞴懿块T的項(xiàng)目預(yù)算。較高的建設(shè)成本也不利于全面推廣。其次三維技術(shù)在不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域的應(yīng)用，是從不動(dòng)產(chǎn)單元的空間立體屬性入手，著重于立體展示，但更深層次的應(yīng)用需要從三維數(shù)據(jù)模型、數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)方面尋求突破用于三維分析[3]。

【參考文獻(xiàn)】

【1】范明華，杜甘霖，任家用.SketchUp大區(qū)域三維建模技術(shù)研究[J].測(cè)繪通報(bào)，2012（05）：56-58 .

【2】李想，李海亭，劉揚(yáng)，等. 基于SketchUp利用大比例尺地形圖制作城市三維建筑模型的方法[J].城市勘測(cè)，2013（02）：58-61.

【3】魏春曉，宋鵬，王星. 三維GIS在不動(dòng)產(chǎn)登記管理中的應(yīng)用研究[J].測(cè)繪與空間地理信息，2017（7）：45.