商業(yè)地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與回報(bào)

李蕾

[摘 要] 商業(yè)地產(chǎn)是房地產(chǎn)行業(yè)的重要業(yè)務(wù)單元，商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)共同組成了龐大的地產(chǎn)體系。與住宅地產(chǎn)相比，商業(yè)地產(chǎn)具有資金投入量大、持續(xù)性收益率高及政策引導(dǎo)性強(qiáng)等特征。對(duì)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)與收益的研究，有利于實(shí)現(xiàn)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的全面管控，尋求多點(diǎn)平衡?；诖耍ㄟ^(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的發(fā)展背景進(jìn)行全面闡述，系統(tǒng)的分析了商業(yè)地產(chǎn)投資的意義，并從不同層面對(duì)商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源進(jìn)行有效解釋?zhuān)云跒閷?shí)現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)投資的持續(xù)性、穩(wěn)健性提供有益借鑒。

[關(guān)鍵詞] 商業(yè)地產(chǎn)；投資回報(bào)；風(fēng)險(xiǎn)

[中圖分類(lèi)號(hào)] F230 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼] A [文章編號(hào)] 1009-6043（2018）09-0088-02

一、引言

商業(yè)地產(chǎn)是指區(qū)別于住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)形式，主要包括經(jīng)營(yíng)、管理及服務(wù)等多個(gè)環(huán)節(jié)。就住宅地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商與最終消費(fèi)者達(dá)成一致協(xié)議后，消費(fèi)過(guò)程完成，屬于典型的單次消費(fèi)行為。而商業(yè)地產(chǎn)的投資則帶有很強(qiáng)的市場(chǎng)性特征，即投資的目的是實(shí)現(xiàn)物業(yè)增值和租金收益，也就是說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)的盈利來(lái)源主要分為兩類(lèi)，一是商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)而獲得的管理費(fèi)收益，二是商業(yè)地產(chǎn)租售而獲得的營(yíng)業(yè)收入。

與住宅地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)模式不同，商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)涉及投資者、經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者等多個(gè)主體，且投資者和消費(fèi)者處于相對(duì)核心的地位。開(kāi)發(fā)商將地產(chǎn)模塊轉(zhuǎn)交給經(jīng)營(yíng)者以后，經(jīng)營(yíng)者才有可能從消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為中獲益，從而將租金等按時(shí)按期交給投資者。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中獲得增值收益和品牌溢價(jià)，也為了吸引投資者的資金投入，往往會(huì)結(jié)合市場(chǎng)發(fā)展特點(diǎn)對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)能力、行為傾向及需求特征等進(jìn)行深入分析，以確保項(xiàng)目投資的準(zhǔn)確性和穩(wěn)定性。項(xiàng)目預(yù)期較好、經(jīng)營(yíng)者有利可圖，大批商家才會(huì)進(jìn)駐商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，進(jìn)而形成良好的商業(yè)環(huán)境。反之，消費(fèi)者處在不利的消費(fèi)環(huán)境中，就會(huì)影響群體認(rèn)知，產(chǎn)生系統(tǒng)性消費(fèi)偏差，經(jīng)營(yíng)單位會(huì)由于消費(fèi)者信心不足甚至喪失而導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)低迷，直至發(fā)生虧損，嚴(yán)重?fù)p害了投資者、經(jīng)營(yíng)者與消費(fèi)者的共同利益。

二、商業(yè)地產(chǎn)投資的意義

商業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)相比，具有較高的投資收益率。根據(jù)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)資訊中心的數(shù)據(jù)，近三年來(lái)，商業(yè)地產(chǎn)的平均投資回報(bào)率穩(wěn)定在10%左右的水平，其中，酒店項(xiàng)目的投資收益率集中在15%-30%之間，而經(jīng)營(yíng)效益較好的購(gòu)物商場(chǎng)項(xiàng)目的投資收益率則普遍超過(guò)了40%。另外，隨著商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大，該領(lǐng)域趨向飽和，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步由增量時(shí)代向存量時(shí)代轉(zhuǎn)型。以北京、上海兩個(gè)最具投資吸引力的兩個(gè)城市為例，在商業(yè)地產(chǎn)投資的規(guī)模、頻次等方面，京滬要明顯高于其他城市。中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展年報(bào)的數(shù)據(jù)表明，2015-2017年，上海市商業(yè)地產(chǎn)投資交易總額為150.8億美元，而北京市商業(yè)地產(chǎn)投資交易總額為47.4億美元，京滬兩市的商業(yè)地產(chǎn)投資呈現(xiàn)出巨大的市場(chǎng)前景，接近甚至超過(guò)同時(shí)期亞太地區(qū)的主要經(jīng)濟(jì)城市。同時(shí)，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的快速增長(zhǎng)也促使非理性投資行為的出現(xiàn)，大量的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商由于受高收益率的驅(qū)使，紛紛由住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，伴隨著商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的快速增加，現(xiàn)有的市場(chǎng)無(wú)法有效消化現(xiàn)有存量，進(jìn)而造成商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目停滯、空置現(xiàn)象突出。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商應(yīng)正確認(rèn)識(shí)高收益背后的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和運(yùn)作規(guī)律，充分考慮與收益相匹配的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)度，防止出現(xiàn)商業(yè)地產(chǎn)的非理性投資與違規(guī)建設(shè)現(xiàn)象。

商業(yè)地產(chǎn)的投資模式具有發(fā)展性的特點(diǎn)，這主要表現(xiàn)為，經(jīng)過(guò)十幾年的發(fā)展，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)的投資方式、處理方法逐步實(shí)現(xiàn)了與國(guó)際的趨同。商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商可以充分利用各種投資模式進(jìn)行投資選擇和市場(chǎng)運(yùn)作，以使商業(yè)地產(chǎn)在獲得穩(wěn)定收益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益的統(tǒng)一。

商業(yè)地產(chǎn)的盈利模式主要可分為三種，分別是投資開(kāi)發(fā)模式、持有發(fā)展模式和混合模式。其中，持有發(fā)展模式是商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的主要運(yùn)營(yíng)方式。持有發(fā)展模式是指商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)以出租的形式，而不是將項(xiàng)目整體或部分出售獲得增值收益的盈利方式。租金收入是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的重要現(xiàn)金流來(lái)源。商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，都是基于利益驅(qū)動(dòng)進(jìn)行的生產(chǎn)活動(dòng)，根本目的是實(shí)現(xiàn)成本效益的最大化，具體來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)長(zhǎng)期持有物業(yè)可以在未來(lái)預(yù)期內(nèi)實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值增值，另外，商業(yè)品牌溢價(jià)、土地溢價(jià)及開(kāi)發(fā)溢價(jià)等都能有效增加企業(yè)的投資收益。這也就意味著，商業(yè)地產(chǎn)的持有發(fā)展盈利模式實(shí)現(xiàn)了價(jià)值互換基礎(chǔ)上的經(jīng)營(yíng)效益最大化，即商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在付出項(xiàng)目使用權(quán)的同時(shí)，獲得了與此相匹配的利益回報(bào)，是一種非連續(xù)性的市場(chǎng)投資行為。

商業(yè)地產(chǎn)投資不僅具有利益導(dǎo)向，產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)效益，還能夠在更廣、更深層次上促進(jìn)社會(huì)的發(fā)展。一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資能夠帶動(dòng)本地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，推動(dòng)城市化進(jìn)程的加快，即商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)項(xiàng)目投資，有效改善了城市的面貌，實(shí)現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施的進(jìn)一步完善，城市化發(fā)展水平顯著提升；另一方面，商業(yè)地產(chǎn)投資也改變了社會(huì)中商業(yè)企業(yè)的發(fā)展模式，實(shí)現(xiàn)了地產(chǎn)行業(yè)盈利模式的創(chuàng)新。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資還在一定程度上增加了政府部門(mén)的稅收收入，降低了社會(huì)平均失業(yè)率水平及優(yōu)化了金融機(jī)構(gòu)的放貸方式等。

商業(yè)地產(chǎn)投資會(huì)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)和社會(huì)雙重效益，具有良好的行業(yè)發(fā)展前景。同時(shí)，由于收益與風(fēng)險(xiǎn)具有相對(duì)一致性，且呈現(xiàn)出正比的關(guān)系，這決定了商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與管理的過(guò)程中獲得穩(wěn)定性收益的同時(shí)，還要承擔(dān)一定的風(fēng)險(xiǎn)。資金需求大、管理人才匱乏及從成本管控不足是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)管理中應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注的風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)形式。其中，資金不足及由此產(chǎn)生的資金鏈斷裂風(fēng)險(xiǎn)是商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)在投資中必須考慮的核心問(wèn)題，也就是說(shuō)，在商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目土地取得及開(kāi)發(fā)過(guò)程中會(huì)產(chǎn)生大量的資金需求，而此時(shí)并沒(méi)有資金流入，若是幾個(gè)項(xiàng)目同時(shí)開(kāi)工，會(huì)進(jìn)一步加劇企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)，而一旦內(nèi)部資產(chǎn)惡化或負(fù)債變動(dòng)，則會(huì)引起資金鏈緊張甚至斷裂，影響商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)投資的持續(xù)性。

三、商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)來(lái)源分析

（一）商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)?；?、集中化開(kāi)發(fā)導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩

根據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院的相關(guān)數(shù)據(jù)，2017年，我國(guó)商業(yè)地產(chǎn)銷(xiāo)售面積為17594萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.2%，全年累計(jì)開(kāi)發(fā)投資額已達(dá)22401億元。商業(yè)地產(chǎn)投資規(guī)模的不斷擴(kuò)大具有多層面的原因，一方面是商業(yè)地產(chǎn)投資與住宅地產(chǎn)投資相比，具有較高的投資回報(bào)率，另一方面，受房地產(chǎn)市場(chǎng)“三限”政策的影響，投資者在住宅市場(chǎng)的投資受限，紛紛轉(zhuǎn)向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，再加上創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)政策的導(dǎo)向作用、居民消費(fèi)能力提升的影響，商業(yè)地產(chǎn)投資的熱度依然不減。商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目的增加在一定程度上緩和了住宅市場(chǎng)的投機(jī)需求，投資者紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，再加上國(guó)家一系列利好政策的影響，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)達(dá)到了前所未有的水平。伴隨著商業(yè)地產(chǎn)供給量的不斷增加，如何在本區(qū)域內(nèi)消化、吸收這些商業(yè)地產(chǎn)成為嚴(yán)峻的考驗(yàn)。以銀川為例，作為一個(gè)三線城市，城市內(nèi)部商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)規(guī)模與吸收能力呈現(xiàn)出嚴(yán)重的不匹配，即商業(yè)地產(chǎn)的大規(guī)?；⒓谢_(kāi)發(fā)導(dǎo)致產(chǎn)能過(guò)剩，無(wú)法實(shí)現(xiàn)對(duì)該區(qū)域內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)的有效利用，風(fēng)險(xiǎn)程度進(jìn)一步加深。

（二）資金需求量大、融資渠道單一且流動(dòng)性差容易發(fā)生資金斷裂風(fēng)險(xiǎn)

商業(yè)地產(chǎn)投資與住宅地產(chǎn)投資之間存在顯著性差異，一般來(lái)說(shuō)，住宅地產(chǎn)投資資金需求量相對(duì)較小，融資渠道也更為多元，且資金的流動(dòng)性較強(qiáng)，而商業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目的資金需求量則相對(duì)較大，融資渠道相對(duì)單一，且資金的流動(dòng)性較差，在經(jīng)營(yíng)管理的過(guò)程一旦發(fā)生非常規(guī)性活動(dòng)，極易造成資金鏈的斷裂，進(jìn)而影響項(xiàng)目的投資效用。另外，商業(yè)地產(chǎn)的投資回報(bào)率一般要高于住宅地產(chǎn)的投資回報(bào)率，且高5%左右，這也就意味著，商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目較高的投資收益是吸引投資者投資的關(guān)鍵性因素。此外，商業(yè)地產(chǎn)投資是一種長(zhǎng)期投資，前期需要投入大量的費(fèi)用，如土地取得費(fèi)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)費(fèi)等，這些費(fèi)用支出并沒(méi)有現(xiàn)實(shí)、穩(wěn)定的收入作為支撐，而主要依靠商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金能力，這些都對(duì)商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)提出了新的要求。

（三）商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)不足，開(kāi)發(fā)人才嚴(yán)重匱乏

高收益性決定了商業(yè)地產(chǎn)投資開(kāi)發(fā)的快速增長(zhǎng)性，但企業(yè)往往容易忽略收益與風(fēng)險(xiǎn)的一致屬性，從而過(guò)度強(qiáng)調(diào)商業(yè)地產(chǎn)投資的高額投資回報(bào)率，視投資風(fēng)險(xiǎn)而不顧。具體來(lái)說(shuō)，一是，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投資經(jīng)驗(yàn)不足，人才也相對(duì)匱乏，這主要是因?yàn)槟壳皬氖律虡I(yè)地產(chǎn)投資的開(kāi)發(fā)商大都是由住宅地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)變而來(lái)的，他們對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律、經(jīng)營(yíng)規(guī)律等不甚了解，而商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有極強(qiáng)的專(zhuān)業(yè)性，這就造成商業(yè)地產(chǎn)在選址、建造及營(yíng)銷(xiāo)等環(huán)節(jié)存在諸多的不足，進(jìn)一步來(lái)說(shuō)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)需要具備“商業(yè)+地產(chǎn)”知識(shí)的復(fù)合型人才，而現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)與管理人才嚴(yán)重不足，影響了商業(yè)地產(chǎn)投資的擴(kuò)大化，也使得內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)度上升；二是，商業(yè)地產(chǎn)本身是一種長(zhǎng)期的投資行為，但目前來(lái)說(shuō)，但多數(shù)商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商將其作為“圈錢(qián)”和“圈地”的途徑，以出售商鋪而不是獲取租金的方式來(lái)實(shí)現(xiàn)投資收益，這種投資短期行為容易造成經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的泡沫化，使商業(yè)地產(chǎn)投資無(wú)法實(shí)現(xiàn)獲益的持續(xù)性，也直接增加了該行業(yè)投資的風(fēng)險(xiǎn)水平。

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[責(zé)任編輯：潘洪志]