房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究

馬雪妍

[摘 要]隨著經(jīng)濟(jì)全球化和文化多元化的發(fā)展，地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)作為新時(shí)代的產(chǎn)物，已成為帶動(dòng)整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)力量。在如今的市場(chǎng)形勢(shì)下，我國(guó)更加鼓勵(lì)PPP項(xiàng)目研發(fā)，鼓勵(lì)政府和私營(yíng)企業(yè)共同發(fā)展，實(shí)現(xiàn)雙方共贏，促進(jìn)社會(huì)不斷進(jìn)步。本文從政府政策、地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)選擇、投資風(fēng)險(xiǎn)、進(jìn)度評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)和回款情況風(fēng)險(xiǎn)多個(gè)角度進(jìn)行分析，旨在為公私合營(yíng)企業(yè)更好、更快地發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；合作開發(fā)項(xiàng)目；風(fēng)險(xiǎn)管理

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.021

[中圖分類號(hào)]F293.3；F239.4 [文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A [文章編號(hào)]1673-0194（2018）16-00-02

房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要分支，其穩(wěn)定性對(duì)于國(guó)家穩(wěn)定和社會(huì)發(fā)展而言至關(guān)重要。在這樣的市場(chǎng)背景下，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估就變得不容小覷。房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估，主要包括土地資源風(fēng)險(xiǎn)、施工技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)、資金資源風(fēng)險(xiǎn)和售后反饋風(fēng)險(xiǎn)。完備的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)估可以保證地產(chǎn)項(xiàng)目順利開發(fā)，提升人們的生活品質(zhì)，滿足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的文化需求和精神需求，打造高端地產(chǎn)項(xiàng)目品牌，為多種所有制經(jīng)濟(jì)共同發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

1 相關(guān)理論概述

1.1 房地產(chǎn)合作開發(fā)

房地產(chǎn)合作開發(fā)是由前期規(guī)劃設(shè)計(jì)、未來(lái)估計(jì)、未來(lái)分析、前景考察、當(dāng)?shù)叵M(fèi)水平和風(fēng)俗習(xí)慣等多方面，共同決定的一項(xiàng)綜合性極強(qiáng)的社會(huì)活動(dòng)。我國(guó)地產(chǎn)行業(yè)自興起至今，已經(jīng)有近30年的歷史，在進(jìn)行地產(chǎn)發(fā)展設(shè)計(jì)時(shí)，已經(jīng)從簡(jiǎn)單的住房需求發(fā)展為生活品質(zhì)、環(huán)境提升等多個(gè)方面，住房也從簡(jiǎn)單的家庭式承包公寓過(guò)渡到別墅、公寓、精裝房等多元化的經(jīng)營(yíng)模式。

1.2 項(xiàng)目管理

項(xiàng)目管理是企業(yè)發(fā)展過(guò)程中十分常見的一種管理模式，房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)多涉及甲方開發(fā)單位與乙方承包單位，對(duì)整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目按照區(qū)域、模塊進(jìn)行劃分。例如，整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)全方位、多角度的過(guò)程，需要各個(gè)環(huán)節(jié)在時(shí)間、施工進(jìn)度方面進(jìn)行協(xié)調(diào)，避免項(xiàng)目之間由于交叉作業(yè)影響整體效果。

項(xiàng)目管理是專門的項(xiàng)目部門，通過(guò)招投標(biāo)的方式擇優(yōu)而定，匹配專門的項(xiàng)目經(jīng)理、設(shè)計(jì)經(jīng)理、生產(chǎn)經(jīng)理、安裝經(jīng)理、售后經(jīng)理和合同專員等人員，提供工程師、助理工程師、安全員等職稱人員，做到持證上崗，保證項(xiàng)目施工隊(duì)伍的專業(yè)性和施工過(guò)程的安全性，保證產(chǎn)品質(zhì)量和項(xiàng)目品牌的品質(zhì)。

1.3 PPP項(xiàng)目

PPP項(xiàng)目涉及私營(yíng)企業(yè)和政府部門，是指通過(guò)采取一些政策支持，對(duì)一些社會(huì)公共設(shè)施建設(shè)進(jìn)行系統(tǒng)承包，一方面能夠緩解政府建設(shè)壓力，另一方面能夠響應(yīng)國(guó)家政策，大力鼓勵(lì)私營(yíng)企業(yè)快速發(fā)展，這是一項(xiàng)雙贏政策。

但是由于PPP項(xiàng)目由國(guó)外引進(jìn)，在國(guó)內(nèi)仍處于前期成型階段，還有很多缺陷，在體系建設(shè)、制度制定、人員素質(zhì)、管理技能、資金風(fēng)險(xiǎn)、融資能力和償還資本等方面都不成熟，還有很大的提升空間。

2 地產(chǎn)合作開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)管理中存在的問(wèn)題

2.1 前期投資較大

土地屬于公有財(cái)產(chǎn)，為了保障人民的生活和治理環(huán)境，用于企業(yè)發(fā)展和工廠化生產(chǎn)加工的土地少之又少，在土地買賣等地產(chǎn)項(xiàng)目前期投資方面，資金投入成本較大。所謂“好的開始是成功的一半”，在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)之前，選址十分重要，需要充分考慮當(dāng)?shù)卣摺⑷藗兊娘L(fēng)俗習(xí)慣、物質(zhì)消費(fèi)水平等硬性標(biāo)準(zhǔn)，也要通過(guò)走訪調(diào)查、市場(chǎng)調(diào)研、網(wǎng)絡(luò)咨詢、電話訪談等方式，進(jìn)行市場(chǎng)考察，了解人們的需求和消費(fèi)意向等軟性指標(biāo)要求。在房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目前期，由于需要投入設(shè)計(jì)、物業(yè)、原材料、人工成本，從而需要大量的資金，造成前期投資較大。

2.2 地產(chǎn)合作項(xiàng)目施工期較長(zhǎng)

房地產(chǎn)項(xiàng)目的整個(gè)施工過(guò)程是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，一般包括土地拍賣、地產(chǎn)設(shè)計(jì)、戶型優(yōu)化、招標(biāo)工程、工程加工、工程施工和項(xiàng)目驗(yàn)收等環(huán)節(jié)，一般需要2～3年。由于施工時(shí)間較長(zhǎng)，容易受人員變動(dòng)、資金供給等因素的影響，從而出現(xiàn)推諉、后期責(zé)任不清、資金供給不到位等問(wèn)題，導(dǎo)致施工方或者地產(chǎn)項(xiàng)目方經(jīng)營(yíng)運(yùn)營(yíng)資金運(yùn)轉(zhuǎn)不靈通，最終會(huì)面臨資金風(fēng)險(xiǎn)。

2.3 缺少?gòu)?fù)合型人才

由于PPP項(xiàng)目管理模式在國(guó)內(nèi)發(fā)展處于初級(jí)階段，市場(chǎng)對(duì)于項(xiàng)目管理人員的需求較大，尤其缺少高端管理人才與高級(jí)技術(shù)人才。2017年的調(diào)查顯示，在項(xiàng)目管理人員中，擁有大專及以上學(xué)歷的高素質(zhì)人才占45%，有15年以上工作經(jīng)驗(yàn)的人員占35%，但同時(shí)具有學(xué)歷和工作經(jīng)驗(yàn)的項(xiàng)目管理人才僅占19%。

2.4 政策放寬提供可乘之機(jī)

國(guó)家先后出臺(tái)了大量的土地政策、經(jīng)濟(jì)政策，大大促進(jìn)了民營(yíng)私有企業(yè)的發(fā)展，但由于PPP項(xiàng)目仍處于初級(jí)發(fā)展階段，所以還有很多不完善的地方。很多地產(chǎn)企業(yè)考慮到法律中沒(méi)有嚴(yán)格的集資要求，會(huì)進(jìn)行群眾集資或者進(jìn)行前期售賣，但由于后期規(guī)劃不利于建筑建設(shè)，導(dǎo)致出現(xiàn)了一批爛尾樓，從而不利于社會(huì)的穩(wěn)定和經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2.5 項(xiàng)目管理體系制度不健全

項(xiàng)目管理體系制度不健全主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面。一方面，在項(xiàng)目管理方面，沒(méi)有嚴(yán)格的項(xiàng)目人員任職標(biāo)準(zhǔn)和要求，在施工期間會(huì)出現(xiàn)職責(zé)劃分不明確、責(zé)任對(duì)接不到位等情況，也不利于各個(gè)項(xiàng)目之間進(jìn)行及時(shí)溝通。另一方面，沒(méi)有十分嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膱?zhí)行標(biāo)準(zhǔn)和懲罰標(biāo)準(zhǔn)，從而不利于項(xiàng)目管理正常進(jìn)行。

3 加強(qiáng)房地產(chǎn)合作開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理的對(duì)策

3.1 建立完備的項(xiàng)目管理機(jī)制

房地產(chǎn)企業(yè)要制定一套房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理章程，包括土地策劃、未來(lái)成型設(shè)計(jì)、前期預(yù)算、項(xiàng)目招標(biāo)、各項(xiàng)進(jìn)度節(jié)點(diǎn)、質(zhì)保金情況和現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收情況。各項(xiàng)目部之間要合理協(xié)調(diào)配合各個(gè)環(huán)節(jié)，并完善時(shí)間管理機(jī)制，合理控制各個(gè)環(huán)節(jié)的時(shí)間成本，不斷減少不必要的時(shí)間投入，一旦出現(xiàn)特殊情況，及時(shí)執(zhí)行備選方案。

3.2 提高項(xiàng)目管理人員的綜合素質(zhì)

目前，企業(yè)發(fā)展離不開科技創(chuàng)新與整體管控，而人才優(yōu)勢(shì)作為企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，必須引起房地產(chǎn)企業(yè)的重視，要將提高項(xiàng)目管理人員綜合素質(zhì)作為工作的重點(diǎn)。在進(jìn)行項(xiàng)目管理的時(shí)候，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該設(shè)置比較嚴(yán)格的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，以工作態(tài)度、技能要求、工作年限、項(xiàng)目業(yè)績(jī)和工作能力等為考核指標(biāo)，不斷提高施工項(xiàng)目人員的整體規(guī)劃能力。針對(duì)工作一段時(shí)間后的項(xiàng)目部人員，房地產(chǎn)企業(yè)要通過(guò)講座、外出學(xué)習(xí)參觀等形式，不斷提升他們的技術(shù)水平。

3.3 提供政策支持

從國(guó)家層次出發(fā)，政府要設(shè)定各個(gè)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)，深入分析PPP項(xiàng)目中存在的漏洞，對(duì)癥下藥，制定專門的法律政策，對(duì)項(xiàng)目工期進(jìn)度、項(xiàng)目產(chǎn)品質(zhì)量和規(guī)格進(jìn)行規(guī)范，不斷提高市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的穩(wěn)定性。政府要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的固定資產(chǎn)和資本情況，為其提供大額、低利息貸款等優(yōu)惠政策。

3.4 科學(xué)合理地籌集資金

第一，房地產(chǎn)企業(yè)要制訂科學(xué)合理的資金計(jì)劃，最大限度地實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)資金效用最大化。第二，政府要規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的資金籌集渠道，并采用合理的資金籌集方式，例如：通過(guò)個(gè)人企業(yè)信譽(yù)度向銀行等信貸機(jī)構(gòu)貸款；通過(guò)與原材料供應(yīng)商進(jìn)行溝通交流，設(shè)置固定的貸款額度和還款日期，用來(lái)緩解經(jīng)營(yíng)資金壓力；通過(guò)與供銷商等進(jìn)行溝通，及時(shí)解決房地產(chǎn)開發(fā)售后問(wèn)題，確保房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目能夠順利進(jìn)行。

3.5 合理安排工期

房地產(chǎn)企業(yè)要科學(xué)合理地安排工期，根據(jù)實(shí)際情況設(shè)置各個(gè)環(huán)節(jié)的工期，針對(duì)主體建設(shè)、門窗建設(shè)、后期裝修等環(huán)節(jié)，根據(jù)各項(xiàng)目的實(shí)際施工情況安排前期的招投標(biāo)時(shí)間和進(jìn)度，最大程度地降低時(shí)間成本。

主要參考文獻(xiàn)

[1]焦瑞鵬.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理及其風(fēng)險(xiǎn)[J].江西建材：工程管理，2017（18）.

[2]戚安邦，高躍.基于概率分布的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性成本管理辦法研究[J]項(xiàng)目管理技術(shù)，2016（12）

[3]魏克勤，霍志森.論房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理[J].科技經(jīng)濟(jì)與管理科學(xué)，2016（20）.

[4]熊智.PPP項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究綜述[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2017（9）.

[5]儲(chǔ)中霆.房地產(chǎn)“項(xiàng)目公司合作開發(fā)模式”項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].北京：中國(guó)科學(xué)院大學(xué)，2011.

[6]張興敏.房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目中供地方的風(fēng)險(xiǎn)控制研究[D].成都：西南交通大學(xué)，2012.

[7]趙曉暉.地產(chǎn)私募基金項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究——基于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)事件[D].北京：對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)，2015.

[8]蔣培.鐵路房地產(chǎn)合作開發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)的管理與控制初探[J].財(cái)經(jīng)界：學(xué)術(shù)版，2013（1）.

[9]談銘恒.房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控形勢(shì)下中型房地產(chǎn)企業(yè)在三線城市的風(fēng)險(xiǎn)管理研究[D].上海：復(fù)旦大學(xué)，2013.

[10]霍文斌.某建筑公司投資房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別與對(duì)策研究[D].北京：清華大學(xué)，2015.

[11]馮莉.合作開發(fā)模式下鐵路職工保障性住房建設(shè)項(xiàng)目財(cái)務(wù)管理問(wèn)題研究[D].長(zhǎng)沙：湖南大學(xué)，2016.

[12]劉亞.房地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)企業(yè)內(nèi)部控制研究——基于RG房企的案例分析[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2016.

[13]廖奇云，王凱.基于Shapley修正的房地產(chǎn)合作開發(fā)模式利益分配研究[J]. 建筑經(jīng)濟(jì)，2017（4）.

[14]張彥.信息系統(tǒng)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理——以開發(fā)校園網(wǎng)用戶管理系統(tǒng)的個(gè)案研究[D].南京：南京理工大學(xué)，2007.

[15]賀茜.對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控下房地產(chǎn)開發(fā)貸款項(xiàng)目中銀企合作模式的探討[D].成都：西南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2011.

[16]王耀榮.西安市中小房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目全生命周期稅負(fù)成本管理的研究[D].西安：西安建筑科技大學(xué)，2011.

[17]賈雪晴.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合作開發(fā)項(xiàng)目會(huì)計(jì)處理問(wèn)題的探討[J].新疆財(cái)會(huì)，2009（5）.

[18]楊芳.駐馬店高鐵西廣場(chǎng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資分析及風(fēng)險(xiǎn)防范研究[D].鄭州：鄭州大學(xué)，2016.