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    中國房價(jià)調(diào)控之淺談

    2018-11-01 16:35:58王利
    時(shí)代金融 2018年17期
    關(guān)鍵詞:需求供給調(diào)控

    王利

    【摘要】房子是每個(gè)家庭最為關(guān)注的事情,中國傳統(tǒng)過的觀念,有了房就有了家,有了家才能安居樂業(yè)。本文將從房子的市場屬性來分析房價(jià),以及政府所做的調(diào)控政策在房子的市場屬性中如何起到對房價(jià)的調(diào)控的理論分析。

    【關(guān)鍵詞】調(diào)控 供給 需求 剛性需求

    一、前言

    對于如何化解高房價(jià)帶來的普通群眾的家庭經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān),國家出臺了很多的調(diào)控政策,各個(gè)地方也有適宜當(dāng)?shù)氐恼叱雠_,但似乎對于高房價(jià)沒有起到任何的調(diào)控作用,甚至有越調(diào)控房價(jià)越是走高的態(tài)勢。以西安為例,2017年進(jìn)行了3次樓市調(diào)控政策,仍舊沒有抑制住房價(jià)一步一步走高的態(tài)勢,從年初的均價(jià)7000多一直漲到了10000萬多。使得一般的普通家庭對于高房價(jià)面前怯而止步。

    二、按照房子的供給方來講

    一座房子的成本基本可以分為建造房子的地面土地及地上的建筑物,按照現(xiàn)行的市場價(jià),房子的建造成本在1500元每平方米左右,那么,房價(jià)建造成本中的很大一部分就是房屋下面的土地。

    如圖所示,P代表房子的價(jià)格,Q代表房子的供給,S代表土地供應(yīng),D代表房子的需求。土地作為一種稀缺資源,他的供給長期來說相對穩(wěn)定,所以我們假設(shè)土地的供應(yīng)處于不變的水平,那么,他就是如圖所示的S1線,是一條垂直向下的直線,不管土地的市場價(jià)格如何變化,土地的供應(yīng)量保持相對的穩(wěn)定不變。市場房子的需求曲線為D1時(shí),房子的均衡價(jià)格就是S1與D1的相交點(diǎn)A點(diǎn)的價(jià)格PA。當(dāng)需求量上升時(shí),上升為D2是,供給不變,仍是S1,這時(shí)的房屋均衡價(jià)格就是D2與S1的交點(diǎn)B點(diǎn)的均衡價(jià)格PB,顯然可以看出,當(dāng)需要上升時(shí),房價(jià)PB大于PA點(diǎn)的均衡價(jià)格,也就意味著房價(jià)的上升。

    從房價(jià)的供給方面來說,房價(jià)的調(diào)整策略:

    (一)去中心化城市策略

    長期以來,我國的住宅土地由地方政府長期供應(yīng),地方政府根據(jù)當(dāng)?shù)氐氖袌霏h(huán)境,當(dāng)?shù)氐某鞘幸?guī)劃批復(fù)當(dāng)?shù)刈≌恋氐墓?yīng)S,所以,房子的供給S一方長期受地方政府的掌控,取得的土地買賣收入也歸地方政府的財(cái)政收入。在很長的一段時(shí)期內(nèi),有些地方政府就是依靠買賣城市建設(shè)用地而取得當(dāng)?shù)匾徊糠重?cái)政收入,帶動地方經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。像北、上、廣這樣的大城市,城市的發(fā)展已經(jīng)很發(fā)達(dá),城市的住宅建設(shè)用地供給也很少,這就導(dǎo)致房子的有限供給,在供給有限的條件下,北上廣的人口居高不下,購房的需求也很旺盛,在這種高需求的態(tài)勢下,高房價(jià)在所難免。

    為了解決北京的中心城市壓力,國家提出了“雄安新區(qū)”,“雄安新區(qū)”的設(shè)立,一方面吸引在北京工作,投資的一部分人群前往新區(qū),同時(shí),新區(qū)有相應(yīng)的土地的供應(yīng),而“雄安新區(qū)”的房價(jià)目前也不是很好,很利于投資環(huán)境。這樣就減少了北京地區(qū)的人口壓力,人口減少,北京的購房需求也會相應(yīng)的減少,購房需求的減少,在北京房市供給一定高的情況下,北京的房價(jià)會出現(xiàn)一定的下滑。

    (二)擴(kuò)大房源的土地供給制度

    我國今年出臺了新的房市土地供應(yīng)的政策,國土資源部部長姜大明說,我國將研究制定權(quán)屬不變、符合規(guī)劃條件下,非房地產(chǎn)企業(yè)依法取得使用權(quán)的土地作為住宅用地的辦法,深化利用農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn),推動建立多主體供應(yīng)、多渠道保障租購并舉的住房制度。這就擴(kuò)大了土地的供應(yīng)渠道,土地供應(yīng)的渠道增加,意味著土地的供給曲線從S1右移至S2,在市場需求不變的條件下,市場房價(jià)的均衡價(jià)格就是S2與D1的交點(diǎn)C點(diǎn),此時(shí)的房價(jià)為PC,顯然,PC價(jià)格的房價(jià)低于PB房價(jià)的價(jià)格。所有,國家擴(kuò)大房市土地的供應(yīng)渠道,對于緩解我國的房價(jià)走勢有一定的積極作用。

    (三)房產(chǎn)稅的出臺,增加現(xiàn)房的市場供應(yīng)

    今年兩會期間,國家終于在呼喊了7年之久的房產(chǎn)稅有了最明確的答復(fù),目前全國人大常委會預(yù)算工作委員會、財(cái)政部以及其他有關(guān)方面正在抓緊起草房產(chǎn)稅法律草案。總體思路就是立法先行、充分授權(quán)、分步推進(jìn)。并且力爭在2019年完成全部立法程序,到2020年完成“落實(shí)稅收法定原則”的改革任務(wù),這就意味著國家已經(jīng)將房產(chǎn)稅作為了一種重要的房價(jià)調(diào)控手段,提上了正式的議程。房產(chǎn)稅作為一種重要的調(diào)控政策。在西方國家,例如美國,房產(chǎn)稅也是作為一種重要的房市調(diào)控的手段,已經(jīng)運(yùn)行了好多年。

    在美國的房產(chǎn)稅是房產(chǎn)永久持有的一個(gè)基本保證。房產(chǎn)稅征收的主體是郡政府、市政府和學(xué)區(qū),它是自1792年起征,至今已經(jīng)有一段比較長的歷史,他們的房產(chǎn)稅經(jīng)過長期的運(yùn)作和調(diào)整,目前也已經(jīng)形成了較為完善的稅收政策體系。全美國的每個(gè)州每年都征收房產(chǎn)稅,房產(chǎn)稅主要由房貸利息、保險(xiǎn)費(fèi)用和地稅組成。

    但是,每個(gè)州以及州內(nèi)各縣市征收房產(chǎn)稅的標(biāo)準(zhǔn)都不同,稅率也分布在1%~3%之間根據(jù)各地的情況不等,并且每年都會根據(jù)地方政府的預(yù)算需求而改變。同時(shí),不同地區(qū)每年征收房產(chǎn)稅的頻率也不一樣,例如費(fèi)城每年只收一次,而新澤西州每年則會征收四次。如果停止繳稅了,房子所有權(quán)就屬于美國政府,政有權(quán)對長期遲繳、不繳納房產(chǎn)稅的物業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的處置。美國在征收方面的房產(chǎn)稅政策可以為我國借鑒使用,當(dāng)然也要符合我國的國情,使得房產(chǎn)稅真正的實(shí)現(xiàn)中國化。我國房產(chǎn)稅的實(shí)施,根據(jù)我國的國情,對于是居住條件的家庭住房予以保障,但對于有多套住房的家庭來說,房產(chǎn)稅的實(shí)施或許是一定的打擊,多擁有住房就多交房產(chǎn)稅。前幾年爆出的“房叔”、“房姐”,也就是這次打擊的目標(biāo)對象。有了這些“房叔”、“房姐”手頭的現(xiàn)房的拋售,市場上就有了房源的供給,對于房價(jià)也會有一定的緩沖作用。同時(shí),對于準(zhǔn)備持有房產(chǎn)作為投資性的投機(jī)商們,他們的多套擁有住房也會讓他們陷入房產(chǎn)稅的泥潭而飽受損失,所以對于投機(jī)房客來說,房產(chǎn)稅也是一劑良藥。

    房產(chǎn)稅作為一個(gè)世界通行的稅種,不會加大所有擁有住房人民的經(jīng)濟(jì)壓力,他是按照房屋的評估值來征稅,對于家庭的住房和保障性住房的免征稅,收入歸地方政府,對于有多套住房的才會被征稅。所以,他真正的目的是讓房子回歸他的居住屬性,這也是李克強(qiáng)總理所說的“房子是用來居住的”。

    房產(chǎn)稅的實(shí)施對于我國的房市有一定長期宏觀調(diào)控用,但僅靠房產(chǎn)稅一項(xiàng)來調(diào)控房價(jià)的走勢,肯定不能起到有效的解決房市的泡沫。只有按照市場規(guī)律,按照房市的供求關(guān)系來研究房價(jià),理清供求平衡點(diǎn),讓房價(jià)理性的回歸到供求平衡點(diǎn)才是真正解決房市泡沫。

    三、從房子的需求方面來講

    在我國,房子是每一個(gè)家庭的頭等大事,有房就會有心里安慰,傳統(tǒng)的心理促使著人們的購房欲望。80后90后是現(xiàn)在的購房的主要人群。這種剛性的購房需求,使得各地的購房需求居高不下,對于一二線大城市來講,這種剛性的購房需求也是促成房價(jià)高漲的需求方面的動力因素。

    綜上,國家從宏觀層面對我國的房市調(diào)控下了很大的力氣,也出臺了很多的政策,這個(gè)對于普通老百姓來講,是好事一件件。有了國家的政策的出臺與實(shí)施,房價(jià)的理性回歸,讓普通老百姓都能夠買得起房,住得起房,這就真正的實(shí)現(xiàn)了居者有其房。讓房市回歸李克強(qiáng)總理所講的,房子是用來住的,不是用來炒的。

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