恒大高負(fù)債之謎

謝澤鋒

入主FF法拉第，參觀美國總部，和賈躍亭談笑風(fēng)生，許家印又再一次登上了頭條。人們更擔(dān)心的卻是，他會不會成為下一個孫宏斌？

不過，對于賬上躺著2877億元的恒大來說，這只是九牛一毛。許老板的野心，顯然也不止于此。

2016年恒大首次入榜世界500強，三年時間從496名躍升至230名。在最新公布的2018《財富》世界500強企業(yè)排行榜中，中國恒大集團(tuán)（03333. HK）以460.19億美元的營業(yè)收入，位列230名，與上一年相比躍升108位。以這樣的速度跳升，許家印2020年將恒大帶進(jìn)世界百強企業(yè)的目標(biāo)似乎只是時間問題。

成立至今，恒大長期秉持著高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”模式，負(fù)重前行、蒙眼狂奔，就像一頭體格巨大的大象一路疾馳。顯然這不是許家印理想中的恒大。

2017年，恒大開啟瘦身計劃。在發(fā)展模式上，從“規(guī)模型”向“規(guī)模+效益型”模式轉(zhuǎn)變；在經(jīng)營模式上，從“三高一低”模式向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)變。

該年度，恒大通過三輪共計引入1300億元戰(zhàn)略投資，公司凈資產(chǎn)大增204.3%至2422億元，同時贖回全部永續(xù)債，進(jìn)一步推動了其凈負(fù)債率大幅下降。

執(zhí)掌1.76萬億總資產(chǎn)的盤子，許家印期望恒大這頭大象也能輕盈起舞。隨著國家層面防范化解金融風(fēng)險政策的逐步落地，在去杠桿的大背景下，放棄追求規(guī)模第一，轉(zhuǎn)而追求質(zhì)量和效益，深諳政策走勢的恒大謀時而動。

在進(jìn)軍快消行業(yè)折戟沉沙，布局保險金融業(yè)碰壁后，許家印給恒大這艘航母制定的戰(zhàn)略是，形成以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，以高科技產(chǎn)業(yè)為龍頭的產(chǎn)業(yè)格局。

和萬科打造“城市配套服務(wù)商”循序漸進(jìn)的方式不同，曾經(jīng)的恒大多元化之路激進(jìn)且缺乏指導(dǎo)性戰(zhàn)略，幾次試水未果，如今手握巨資的許老板還能否復(fù)制恒大地產(chǎn)的成功？

至少，在場面上，許家印絕對不會讓人失望。

降杠桿

對恒大模式的質(zhì)疑，普遍集中在其過高的負(fù)債率。

不過這也是大型房企的通病。有數(shù)據(jù)顯示，由于大量銀行貸款和天量的預(yù)收賬款，業(yè)內(nèi)大多數(shù)企業(yè)的負(fù)債率都在70%以上，港股三大龍頭——中國恒大、碧桂園（02007.HK）、融創(chuàng)中國（01918. HK）長期負(fù)債率均在80%以上，其中碧桂園負(fù)債率接近90%，負(fù)債總額超9330億元；融創(chuàng)負(fù)債率則超過90%。

負(fù)重疾馳遭遇金融遇冷，收緊戰(zhàn)線才是當(dāng)務(wù)之急。有消息稱，深耕三、四線城市的碧桂園已叫?！叭采w”戰(zhàn)略，暫不對外宣揚。碧桂園現(xiàn)在的工作一切圍繞現(xiàn)金轉(zhuǎn)，合作項目中不做不能“操盤”的項目。數(shù)個區(qū)域的多個合作項目已經(jīng)或者正在退出。而且，為了實現(xiàn)現(xiàn)金快速回流周轉(zhuǎn)，有的項目哪怕利潤轉(zhuǎn)負(fù)也要搶現(xiàn)金流。

不過，早就嗅到一絲寒意的恒大，在2017年就開始著力向運營效益轉(zhuǎn)型。2016年，恒大合約銷售金額達(dá)到3733.7億元，刷新了房地產(chǎn)行業(yè)歷史紀(jì)錄，也超越萬科，成為中國最大房地產(chǎn)公司。

完成這個最大的目標(biāo)后，許家印還需要恒久發(fā)展。2017年，恒大提出公司經(jīng)營模式從高負(fù)債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本的“三高一低”向低負(fù)債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的“三低一高”模式轉(zhuǎn)變。

這一思路的轉(zhuǎn)變，意味著恒大不再追求規(guī)模，而更注重資產(chǎn)質(zhì)量和效益。該年度，恒大采取多項措施進(jìn)行去杠桿、去負(fù)債。

其中，最為關(guān)鍵的當(dāng)屬三輪引戰(zhàn)，共計引入1300億元活水。公告顯示，投資者包括中信、中融、正威集團(tuán)、華信、蘇寧、山東高速、深業(yè)集團(tuán)、深圳廣田等。

除了引入戰(zhàn)略投資者，恒大還實施多項舉措。例如，土地儲備每年下降5%-10%，相當(dāng)于每年減少1000萬—2000萬平米土地儲備，以降低土地費用支出，擴(kuò)大盈利規(guī)模，進(jìn)一步增加凈資產(chǎn)。

與此同時，恒大在去年5、6兩個月內(nèi)迅速還清總額高達(dá)1129億元的永續(xù)債，提前超額完成目標(biāo)。

經(jīng)過一系列運作，恒大2017年的資產(chǎn)負(fù)債表已有起色，在年度業(yè)績報告會上，許家印喜上眉梢。

《英才》記者查閱其年報顯示，截至2017底，中國恒大凈資產(chǎn)增長至2422億元，負(fù)債總額為15195億元，總資產(chǎn)為17618億元，資產(chǎn)負(fù)債率約為86%。

但由于房地產(chǎn)公司的特殊性，國際投行普遍采用凈負(fù)債率這一指標(biāo)。去年上半年恒大凈負(fù)債率為240%，恒大總裁夏海鈞自己都認(rèn)為高得有些不正常，他表示，一年后要將凈負(fù)債率降到140%，兩年后降到100%，三年后降到70%，此后中國恒大將維持這樣的“正常公司”負(fù)債率水平。

根據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，恒大2017年凈負(fù)債率為183.70%，與一年前相比大幅下降了57.64%，三輪引戰(zhàn)和贖回永續(xù)債功不可沒。

與此同時，恒大規(guī)模高速增長仍在繼續(xù)。年報顯示，公司營業(yè)額3110億，同比大增47.1%；總資產(chǎn)17618億，同比增30.4%，土地儲備3.12億平方米，現(xiàn)金余額2877億，均位居行業(yè)首位。歸母凈利潤243.72億元，同比大增378.73%。

不可否認(rèn)，恒大仍然是一個高杠桿的企業(yè)，從絕對數(shù)值上來看，凈負(fù)債率依舊較高，在港股市場僅次于佳兆業(yè)和融創(chuàng)。

行業(yè)標(biāo)桿，萬科A（000002.SZ）2017的凈負(fù)債率僅有8.84%，為全行業(yè)最低，且經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額以及歸母凈利潤均為行業(yè)最優(yōu)。

向萬科學(xué)習(xí)效益經(jīng)營，恒大正在路上。根據(jù)恒大此前公布的降負(fù)債率目標(biāo)，其資產(chǎn)負(fù)債率計劃到2019年末下降到55%左右，凈負(fù)債率計劃到2020年6月末降至70%左右。

激進(jìn)多元化

如果說足球比賽是最好的品牌宣傳渠道，恐怕沒有人會否認(rèn)。作為中超最成功的俱樂部，恒大當(dāng)然不會錯過這一天賜良機(jī)。

2013年11月9日天河之夜，廣州恒大足球俱樂部主場奪得亞冠冠軍，頒獎儀式現(xiàn)場，請來了韓紅、孫楠等大牌明星助興，而后一輛裝著兩個巨大“恒大冰泉”礦泉水瓶的花車?yán)@場。

第二天上午，恒大集團(tuán)召開新聞發(fā)布會，宣布“恒大冰泉”上市。恒大冰泉定下的銷售目標(biāo)是 2014 年賣到100億元、2016年賣到300億元。

隨后，恒大集團(tuán)又正式宣布進(jìn)軍糧油、乳業(yè)等快消領(lǐng)域，計劃投資1000億做產(chǎn)業(yè)，并用“行業(yè)平均水平的2倍”來招攬人才。

恒大的執(zhí)行力可見一斑，冰泉項目從立項到面世，只用了三個月。此前，恒大也曾曝出從拿地到銷售只用三個月的驚人速度。許家印希望復(fù)制恒大地產(chǎn)的成功，但房地產(chǎn)的打法并不是一招鮮，吃遍天。

現(xiàn)實給恒大潑了一盆冷水，財報顯示，2013-2015的三年間，恒大冰泉累計額虧損高達(dá)40億。2016年9月28日，恒大集團(tuán)宣布出售糧油、乳制品及礦泉水業(yè)務(wù)，總價值約為27億元。

場面大、見效快、效益好的行業(yè)，一直是許老板鐘愛的領(lǐng)域。而后，恒大又找到了新的方向——保險金融。

2015年恒大就已經(jīng)瞄準(zhǔn)了金融行業(yè)，夏海鈞曾表示恒大的目標(biāo)是獲得全金融牌照，實現(xiàn)金融控股公司與地產(chǎn)公司并駕齊驅(qū)的構(gòu)架。當(dāng)年11月，恒大以40億元收購中新大東方人壽保險公司50%的股權(quán)，更名為恒大人壽。

截至2017年末，恒大人壽總資產(chǎn)人民幣1022億元，同比增長40%；2017年原保費收入人民幣281億元，同比增長710%。此外，集團(tuán)還持有盛京銀行17.28%的股份，為第一大股東。

在保險新秀崛起的2016年，繼寶能、安邦之后，恒大人壽也在A股掀起了一波舉牌浪潮。廊坊發(fā)展、嘉凱城、國民技術(shù).....據(jù)統(tǒng)計，恒大通過恒大地產(chǎn)和恒大人壽先后入股了至少23家上市公司，部分公司的持股權(quán)比例都接近5%的舉牌線，持股市值約為143.5億元。

此后，恒大加入“寶萬之爭”戰(zhàn)局，300多億買下萬科14%的股份，最后折價賣給深圳地鐵，損失近70億元。

從快消品到壽險，雷厲風(fēng)行的執(zhí)行力背后，顯示的是許家印急切尋找地產(chǎn)之外投資領(lǐng)域的決心。

如今，許家印給恒大謀定的多元化之路包括旅游、健康以及高科技產(chǎn)業(yè)。戰(zhàn)略上，恒大業(yè)務(wù)布局將以民生地產(chǎn)為基礎(chǔ)，文化旅游、健康養(yǎng)生為兩翼，積極探索高科技產(chǎn)業(yè)。

當(dāng)前，恒大旗下?lián)碛兄袊Ｄ虾；◢u、恒大童世界兩個品牌；恒大健康則以“優(yōu)化醫(yī)療服務(wù)、完善健康保障、發(fā)展大健康產(chǎn)業(yè)”作為“三大戰(zhàn)略”。并且與布萊根和婦女醫(yī)院共建博鰲恒大國際醫(yī)院，打造了“恒大養(yǎng)生谷”。

高科技領(lǐng)域，恒大攜手中科院計劃在未來十年，投資1000億，布局生命科學(xué)、航空航天、集成電路、量子科技、新能源、人工智能、機(jī)器人、現(xiàn)代科技農(nóng)業(yè)等重點領(lǐng)域。

此后，恒大進(jìn)軍新能源汽車的新聞便迅速登上了頭條，2018年6月25日，恒大健康宣布以67.46億港元收購賈躍亭創(chuàng)立的FF 45%股權(quán)。按照對賭協(xié)議，年底如果FF無法量產(chǎn)，賈躍亭的投票權(quán)也將被恒大剝奪。

入主法拉第未來之后，許家印迅速率隊前往美國，與賈躍亭一同考察了FF，并親自體驗了其首款高端車型FF91。

先不論賈躍亭此前的種種“劣跡”如何，許老板此次出手，有勢必要拿出恒大進(jìn)軍高科技第一個成果的意思。

畢竟，許家印的期望是在2020年，將恒大帶進(jìn)世界百強企業(yè)，多元化帶來的提振效應(yīng)當(dāng)然十分重要。