淺析我國(guó)房產(chǎn)稅改革問題及改革方向

鐘惠平

房產(chǎn)稅，又稱房屋稅，是國(guó)家以房產(chǎn)作為課稅對(duì)象向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。我國(guó)最早的房產(chǎn)稅征收記載在中國(guó)古籍《周禮》上，所稱“廛布”即為最初的房產(chǎn)稅。至唐代的間架稅、清代和中華民國(guó)時(shí)期的房捐，均屬房產(chǎn)稅性質(zhì)。1949年中華人民共和國(guó)建立后，政務(wù)院發(fā)布《全國(guó)稅政實(shí)施要?jiǎng)t》（1950年）將房產(chǎn)稅列為開征的14個(gè)稅種之一。1951年8月政務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，將房產(chǎn)稅與地產(chǎn)稅合并為房地產(chǎn)稅。1973年簡(jiǎn)化稅制，把對(duì)國(guó)營(yíng)企業(yè)和集體企業(yè)征收的城市房地產(chǎn)稅并入工商稅，保留稅種只對(duì)房管部門、個(gè)人、外國(guó)僑民、外國(guó)企業(yè)和外商投資企業(yè)征收。1984年改革工商稅制，國(guó)家決定恢復(fù)征收房地產(chǎn)稅，將房地產(chǎn)稅分為房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅兩個(gè)稅種。1986年9月15日國(guó)務(wù)院發(fā)布《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，同年10月1日起施行，適用于國(guó)內(nèi)單位和個(gè)人。

由于房地產(chǎn)稅稅源相比于其他稅種的水源更加穩(wěn)定、廣泛、充足，因而世界上絕大多數(shù)國(guó)家都征收房產(chǎn)稅。中國(guó)也計(jì)征房產(chǎn)稅，但是發(fā)展并不成熟，近年來，我國(guó)對(duì)房產(chǎn)征稅進(jìn)行了大刀闊斧的改革。

一、我國(guó)房產(chǎn)稅征收的不合理處

1.稅權(quán)劃分不合理

我國(guó)房產(chǎn)稅的立法權(quán)集中在全國(guó)人民代表大會(huì)及常務(wù)委員會(huì)，地方政府僅僅可以對(duì)房產(chǎn)稅扣除部分進(jìn)行因地制宜地確認(rèn)，導(dǎo)致稅權(quán)劃分不合理，不利于調(diào)動(dòng)地方政府的積極性和主動(dòng)性，無法有效地發(fā)揮稅收的調(diào)節(jié)和財(cái)政作用

2.房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅的缺失

目前我國(guó)房地產(chǎn)征稅具有在流通環(huán)節(jié)稅種多、稅負(fù)重的特點(diǎn)。我國(guó)房地產(chǎn)的流通環(huán)節(jié)多，流通中稅種多導(dǎo)致這些成本和費(fèi)用的承擔(dān)都轉(zhuǎn)移到了最后的購(gòu)買者身上，但是在房屋的持有環(huán)節(jié)稅負(fù)輕，刺激投資者囤房，投機(jī)氛圍濃厚，房屋需求越來越緊張，進(jìn)一步刺激房?jī)r(jià)攀升。因此，我國(guó)的房產(chǎn)稅的征收沒有壓低不斷上升的房?jī)r(jià)。反而加重了房屋剛性需求者的負(fù)擔(dān)。

3.計(jì)稅依據(jù)不合理以及配套設(shè)施不完善

我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)征稅制度按照從價(jià)計(jì)稅和從租計(jì)稅，近年來，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值大幅度上升，租金收入也是如此。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)應(yīng)該是房屋市場(chǎng)價(jià)值，而非是房產(chǎn)的原值。如果要解決這一問題，必須要建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，近年來，我國(guó)一直在推進(jìn)這一工作的實(shí)施，但到目前為止，并未建立統(tǒng)一的房產(chǎn)登記制度。這為多套房產(chǎn)的持有人提供了避稅空間。此外，我國(guó)房產(chǎn)也缺少專業(yè)、健全的評(píng)估機(jī)制，給應(yīng)納稅者謊報(bào)房?jī)r(jià)，逃稅的空間。

4.地方政府的盲目性

地方政府依靠盲目擴(kuò)大政府收費(fèi)權(quán)限和規(guī)模來保證政府職能的實(shí)現(xiàn)，導(dǎo)致房地產(chǎn)稅費(fèi)機(jī)構(gòu)不合理，產(chǎn)生費(fèi)擠稅現(xiàn)象。我國(guó)土地實(shí)行國(guó)有制，土地出讓金的征收，使得政府熱衷于賣地，追求地方政府資金充裕。而由于政府的高價(jià)土地出讓金，進(jìn)一步促成了房產(chǎn)價(jià)格泡沫。消費(fèi)者承擔(dān)的高額房產(chǎn)價(jià)格中地價(jià)占了很大一部分。

5.法律法規(guī)的缺失，民眾的稅收意識(shí)淡薄

雖房地產(chǎn)發(fā)展繁榮，但是缺乏健全的法律法規(guī)規(guī)范房產(chǎn)稅的征收。目前，我國(guó)現(xiàn)行房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅適用的法律分別為《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》、《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》，法律的級(jí)次不高，影響到法律的剛性和效力的發(fā)揮。而且，因?yàn)槲覈?guó)稅制并不完全為民眾所得知，還存在著許多隱形稅負(fù)也不被人們所了解，人們對(duì)稅收并不存在一個(gè)客觀、公正的看法，導(dǎo)致稅收意識(shí)淡薄，許多人為了避免自身財(cái)富的流失，采取避稅手段，造成我國(guó)稅收收入的流失。

二、國(guó)外房產(chǎn)稅征收經(jīng)驗(yàn)借鑒

1.美國(guó)

美國(guó)房產(chǎn)稅是地方政府的一項(xiàng)傳統(tǒng)稅收。地方政府根據(jù)各自實(shí)際情況來確定稅率并依法征收，而稅收主要用于地方政府職能的實(shí)施以及提供公共品，滿足公共需要的規(guī)模和質(zhì)量水平。美國(guó)房產(chǎn)稅的稅率由州和地方議會(huì)根據(jù)本地財(cái)政需要制定，因此各地稅率高低不等。同時(shí)，稅率也可以隨著經(jīng)濟(jì)周期的變化做出相應(yīng)調(diào)整。在經(jīng)濟(jì)繁榮時(shí)期，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)更加繁榮，房?jī)r(jià)攀升，稅源相對(duì)充足，此時(shí)政府可以通過降低稅率防止房屋所有者或者使用人承擔(dān)過大的稅負(fù)。在經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)疲弱，稅源來源不足，此時(shí)可以通過提高稅率來增大政府的財(cái)政收入，彌補(bǔ)財(cái)政赤字，防止公共服務(wù)的提供資金不足。

2.穩(wěn)定的德國(guó)房產(chǎn)稅政策。

在德國(guó)，房產(chǎn)稅征收分為交易環(huán)節(jié)和持有環(huán)節(jié)。稅負(fù)在交易環(huán)節(jié)較重，在持有環(huán)節(jié)較輕，可以有效地抑制投資者利用房地產(chǎn)投機(jī)的行為。德國(guó)還專門規(guī)劃福利房用地，并要求開發(fā)商開發(fā)后以低價(jià)供給低收入家庭，解決了低收入人群的住房問題，保障了低收入者的福利。

3.俄羅斯

俄房產(chǎn)稅實(shí)行差別稅率，房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格越貴，稅率也就越高。如果一名自然人擁有多套房產(chǎn)，則以所有房產(chǎn)評(píng)估價(jià)格之和作為稅基來計(jì)算房產(chǎn)稅。換言之，擁有多套房產(chǎn)的納稅人將按較高的稅率納稅。俄羅斯房產(chǎn)稅稅率由中央和地方政府共同確定，國(guó)家規(guī)定稅率范圍，地方政府則在國(guó)家規(guī)定的稅率范圍內(nèi)自行制定該地區(qū)的房產(chǎn)稅稅率。俄羅斯特殊群體享受房產(chǎn)稅減免優(yōu)惠，如前蘇聯(lián)和俄羅斯英雄、衛(wèi)國(guó)戰(zhàn)爭(zhēng)老戰(zhàn)士、一級(jí)二級(jí)傷殘人士、現(xiàn)役及退役軍人、烈屬、退休人員，等等。

三、改革方向

1.將房產(chǎn)保有人規(guī)定為納稅人

國(guó)外為了加速房產(chǎn)的流轉(zhuǎn)，以房產(chǎn)的保有人為納稅人。房屋的使用人作為公共服務(wù)的實(shí)際享用著需要支付一定的房產(chǎn)稅。長(zhǎng)期以來，中國(guó)房地產(chǎn)的稅收大部分集中于開發(fā)和交易環(huán)節(jié)，保有環(huán)節(jié)的稅收較少，這是推動(dòng)中國(guó)房?jī)r(jià)高漲的主要因素。因此，在保有環(huán)節(jié)上開征房產(chǎn)稅，從一定程度上可以將房?jī)r(jià)這只“猛虎”控制在“籠中”。

2.明確征稅對(duì)象，擴(kuò)大征稅范圍

我國(guó)只對(duì)經(jīng)營(yíng)性房產(chǎn)進(jìn)行征稅。人們通過房地產(chǎn)進(jìn)行炒房，賺取投資收益。哄抬房?jī)r(jià)，囤積房源，擾亂市場(chǎng)規(guī)律，損害消費(fèi)者利益

3.構(gòu)建完善的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估制度

對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行征稅必須要建立統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記制度，近年來，我國(guó)一直在推進(jìn)這一工作的實(shí)施，但到目前為止，并未建立統(tǒng)一的房產(chǎn)登記制度。這為多套房產(chǎn)的持有人提供了避稅空間。此外，我國(guó)房產(chǎn)也缺少專業(yè)、健全的評(píng)估機(jī)制，給應(yīng)納稅者謊報(bào)房?jī)r(jià)，逃稅的空間。

4.實(shí)行累計(jì)超額稅率

打擊炒房行為，有效遏制高房?jī)r(jià)，以人均面積作為征稅的衡量標(biāo)準(zhǔn)。按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn)，超房產(chǎn)稅過了平均居住面積，就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實(shí)行累進(jìn)稅率制度。另外，要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。