取消商品房預售，應謀定而后動

毛同輝

實施已近25年的商品房預售制度現(xiàn)在終于面臨取舍存留的選擇。廣東省正醞釀取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)房銷售。報道稱，廣東省房地產協(xié)會9月21日向各副會長單位下發(fā)通知稱，廣東省住房城鄉(xiāng)建設廳已擬訂了“關于商品房預售許可事項調整”的材料，并將于9月25曰上報住房城鄉(xiāng)建設部。材料提出，鑒于商品房預售制度存在導致工程爛尾、違法違規(guī)銷售、交易不公平、房屋面積管理職能難以厘清、不平衡發(fā)展和低效率競爭等風險，建議降低預售制帶來的高杠桿效應，逐步取消商品房預售制度，全面實施現(xiàn)售。

盡管目前取消商品房預售在廣東尚處于“醞釀”階段，但這一議題的提出，帶給房地產市場和業(yè)內外人士的沖擊也無異于“新雷第一聲”。很大程度上可以說，中國房地產市場10余年高歌猛進的狂熱狀態(tài)，除了信貸資金的力挺，同樣離不開預售制提供給房地產業(yè)的高杠桿。如今，在信貸持續(xù)收緊的背景下，一旦預售制取消，對于習慣于拿消費者錢墊底蓋房子的房地產開發(fā)商來說，無異于釜底抽薪。

商品房預售肇始于香港商人霍英東。1953年，霍英東提出“預售樓花”，并提倡分期付款。這一制度隨后由香港傳入內地，自1994年被廣泛運用至今。應該說，在中國住房制度改革初期，這種新房銷售模式，對于促進房地產開發(fā)經營、緩解國內住房緊張是有一定積極作用的。但隨著房地產的居住屬性慢慢被金融屬性所擠占和取代，市場出現(xiàn)過熱，預售制所帶來的各種風險，也屢出不窮。

兩害相權取其輕，兩利相權取其重。新時代“房子只住不炒”的定位，是考慮商品房預售制取消與否的出發(fā)點和落腳點。通過持續(xù)性的“去杠桿”，保障住房市場的剛性需求和改善性需求，而有效抑制投資和投機性需求，這是近段時間以來政府對房地產市場管理的政策取向。而“去杠桿”并不是狹義的信貸收緊，提高商品房預售條件乃至取消預售制不但是勢之所趨，更是可行的政策選項之一，而且在當前強有力的宏觀調控下，房地產市場逐漸降溫，正是考慮和施行這一政策的重要窗口期，因為這樣相對來說可以盡可能降低政策調整的成本，減輕市場的痛感。

穩(wěn)中有進是近年來中國經濟政策的主基調，在預售制存留的問題上也同樣理應如此，即一定要“謀定而后動”，把風險和后果想透，把推行的步聚、節(jié)奏想妥。在預售制取消問題上，可以采取“兩個逐步”作為兩個備選的路徑：第一個“逐步”是先選取部分條件成熟的城市作為預售制取消的試點，再逐步向更多城市推廣。也就是先“破題”，再在“解題”中積累經驗，不能總因為畏懼風險而一味拖延。第二個“逐步”是先逐步提高商品房預售許可條件，給市場尤其是開發(fā)商一個充分的適應期和準備期，再直接以現(xiàn)房制取代預售制。當然，這個過程中，每個階段要有明確的時間表，以合理引導市場預期。

總之，商品房預售制是一個歷史的產物，也具有著經濟工具的屬性，對它不宜作好壞善惡的價值判斷，只能站在不同的社會發(fā)展階段和市場形勢變化的角度來判定和決定它的得失存留。合則存，悖則舍，只是有一點，正是因為它已經有著近25年的歷史了，曾經給幾代地產商們帶來巨大的制度紅利，必然帶著強大的制度慣性，業(yè)內不少人對它還有著強烈的依戀和依賴，所以，在讓它告別歷史舞臺時，也要盡量采取“點剎”而非“急剎”的方式，有力有效地管控好風險，來讓它體面、從容、穩(wěn)妥地淡出。

編輯/麥婉華