租購并舉政策背景下房地產(chǎn)市場的行為經(jīng)濟學解讀及建議

◎袁韶華 汪應宏 左曉寶 年立輝 翟鳴元

一、研究背景

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟的重要產(chǎn)業(yè)，直接影響國計民生。近年來，圍繞房地產(chǎn)行業(yè)，我國政府進行了若干次調(diào)控。從2015年“化解房地產(chǎn)庫存”、2016年“促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展”到2017年“讓全體人民住有所居”，中央政府的調(diào)控重點逐漸轉向“加快建立多主體供應、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。[1]中央經(jīng)濟工作會議也指出目前的工作重點：一是發(fā)展住房租賃市場，特別是長期租賃；二是完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制，實行差別化調(diào)控。[2]住建部部長王蒙徽指出：“要持續(xù)提升公租房保障能力，優(yōu)先保障環(huán)衛(wèi)、公交等行業(yè)困難群體，將符合條件的新就業(yè)無房職工、外來務工人員、青年醫(yī)生、青年教師等納入保障范圍?！盵3]可見未來住房制度的核心理念將是“自住優(yōu)先、新市民優(yōu)先、低收入者保障優(yōu)先、改善需求優(yōu)先”。

租購并舉政策是對房地產(chǎn)市場需求的合理疏導，是對房地產(chǎn)領域重銷售輕租賃的再平衡（我國住房租賃占比僅6%，而美國的舊金山、紐約和日本東京租房人群都超過40%[4]），是我國政府健全房地產(chǎn)市場消費結構的重要舉措，將在一定程度上解決流動人口、新就業(yè)群體、低收入群體的實際居住問題。據(jù)統(tǒng)計，2016年末我國流動人口高達2.45億人，2017年我國各類棚戶區(qū)改造項目開工609萬套，完成投資1.84萬億元，2018年新一輪580萬套棚戶區(qū)改造工程也已啟動。[5]流動人口、新增就業(yè)人口、老舊棚戶區(qū)居民購買力相對較弱，相對于高企的房價往往心有余而力不足，租賃住房將成為一定時期內(nèi)的必然需求。易居研究院的調(diào)查結果也表明，城市生活租房時代已經(jīng)來到，中國住房租賃市場已形成一片新的藍海；鏈家報告稱，未來中國將有約2億人進入租房市場；中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學家巴曙松也對房地產(chǎn)業(yè)作出了趨勢性判斷：中國的增量房地產(chǎn)需求確實在放緩，現(xiàn)在市場上占比越來越大的是存量市場，租房市場將迎來新發(fā)展。[6]

繼北京、上海開始共有產(chǎn)權保障房試點之后，廣州、深圳等12個城市開始了住房租賃的試點，北京、上海、沈陽、南京等13個城市開始利用集體建設用地建設租賃住房的試點。[7]據(jù)北京市規(guī)劃國土委數(shù)據(jù)，北京計劃于今后五年內(nèi)供應1000公頃集體土地，用于建設集體租賃住房。[8]住房租賃市場的廣闊前景也吸引了不少企業(yè)進駐和合作投資開發(fā)。如萬科旗下的長租公寓“泊寓”、鏈家的“自如”租賃品牌，《南方日報》等推出的“廣州地鐵沿線住房平均租金漢堡指數(shù)”“長租公寓租房群體畫像”等大數(shù)據(jù)分析產(chǎn)品[9]；建行銀行廣東分行也將向廣東住房租賃市場提供不少于2000億元的專項貸款資金，并設立500億元的廣東建信住房租賃發(fā)展基金支持住房租賃市場發(fā)展，此外，33家房企將推出300萬套租賃房源，助力廣東安居夢的實現(xiàn)[10]。

房屋租購并舉是我國政府改善房地產(chǎn)消費及供給結構的有益探索，對房地產(chǎn)業(yè)的合理布局和健康發(fā)展意義重大。但是，房地產(chǎn)租賃這一消費形式卻存在諸多的心理障礙、制度限制和現(xiàn)實瓶頸，這在一定程度上將抵消政策的效力，使租購并舉舉步維艱。本文基于房地產(chǎn)消費心理大數(shù)據(jù)調(diào)查，結合房地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)政策分析，試圖探討租購并舉政策背景下消費者市場行為的行為經(jīng)濟學原因，并給出了相關建議。

二、租購并舉政策的市場反應

租購并舉政策的實施釋放了“房屋銷售與租賃并重”的政策信號。2017年7月，上海首次出讓租賃用地，隨后廣州出臺“租賃16條”，北京、佛山、深圳等多個城市也陸續(xù)增加了租賃性質用地的供應；[11]北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會、鏈家、我愛我家、建設銀行等建立的服務平臺、住房租賃監(jiān)管平臺也已上線運行；此外，國內(nèi)首宗央企租賃住房REITs產(chǎn)品在上交所獲批；[12]開發(fā)商、中介機構、酒店等紛紛進入住房租賃領域。截至2018年3月22日，我國共有233家長租公寓相關企業(yè)成立，上海最多，共49家；北京已開業(yè)的集中式長租公寓品牌達到20個左右，門店數(shù)量超過80家。

供給側的改變可謂風起云涌，與此同時，消費者一側的表現(xiàn)卻耐人尋味。京滬深等房價高企的一線城市租賃市場呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢，以上海為例，2017年18個品牌長租公寓在滬項目數(shù)量增加了80%，而地理位置優(yōu)越的長租公寓入住率已超過95%；北京一家名為“包租婆”的租賃機構，主推地鐵沿線15分鐘以內(nèi)的分散式女性公寓，出租率高達95%～98%。[13]

與一線城市的火爆相比，二線城市房地產(chǎn)租賃市場相對平靜。根據(jù)一項為期6個月的房地產(chǎn)消費意愿調(diào)查，在購房與租房的選擇上，高達82%的被調(diào)查者選擇購房，原因前3位分別為子女上學（36%）、工作需要（21%）、結婚需要（14%），最看重的社會權利主要是受教育權（22%）、醫(yī)療保險（21%）、社會保障權（18%）。選擇租房的群體中，租房的主要原因分別是工作流動性大（38%）、購房壓力大（14%），他們傾向于簡單或中等裝修的房屋（87%），要求租賃房源交通便捷（26%）、地理位置優(yōu)越（24%）、租金合理（17%）且治安良好（17%）；在房屋租賃過程中，他們最擔心的行為分別是：業(yè)主隨意違約、驅趕房客（27%），不退押金（23%），亂漲租金（22%）等。

一線城市高企的房價是很多青年群體、新就業(yè)群體、外來打工者的住房之殤，租房是別無選擇，而二線城市消費者樂購舍租的行為則體現(xiàn)了消費者對政策落地實施的市場瓶頸的真實擔憂。

三、房地產(chǎn)市場行為的行為經(jīng)濟學解讀

（一）行為經(jīng)濟學的理論[14]

行為經(jīng)濟學（Behavioral Economics）是西方經(jīng)濟學的前沿學科，是經(jīng)濟學和心理學的結合，由Daniel Kahneman和Amos Tversky等人創(chuàng)立，近年來許多諾貝爾獎獲得者都來自行為經(jīng)濟學領域。不同于傳統(tǒng)經(jīng)濟學的理性經(jīng)濟人假設，行為經(jīng)濟學關注人行為背后的潛意識動機，因為人的非理性行為，不是偶然的發(fā)揮失常，而是普遍存在的。

（二）“有土斯有財”——消費者熱衷購房的心理基礎

租購并舉政策的最大心理障礙來自中國老百姓幾千年來形成的思維慣性，即“有土斯有財”“安居才能樂業(yè)”的觀念。相對于其他財產(chǎn)，土地和房屋偷不走拿不去，它帶來的莫大安全感是任何其他財產(chǎn)都無法比擬的。“廣置田屋傳之子孫”是很多中國人的生存哲學，也是現(xiàn)代社會眾生相的典型縮影?！耙圾B在手好過百鳥在林”的實用主義思想，在商家、炒家巧妙營造的“勁銷盤”“日光盤”的推波助瀾下，很多消費者過高估計自己的消費水平和抗風險能力，舉全家之力，耗盡幾代人積蓄，甚至背負高額債務殺入購房市場。過高的杠桿率加大了個人風險，降低了生活質量，也為社會穩(wěn)定帶來了隱患。

（三）“懊悔理論”“博傻理論”——消費者追漲的心理內(nèi)因

Gloomes和R Sugden提出了“懊悔理論”（Regret Theory），將其作為偏好反轉發(fā)生的一種程序理性的解釋。該理論認為人們對某個賭局的偏好依賴于可以選擇的其他可能選項。懊悔理論效用函數(shù)具有斜對稱特性，且人們會偏愛較小程度的失望，這種心理特質被稱為懊悔厭惡（Regret Aversion）。

經(jīng)過近20年的高速發(fā)展，雖然房價高漲屢被人詬病，但房地產(chǎn)市場也成就了無數(shù)的富翁，當購房群體成為既得利益者，累積了百萬千萬資產(chǎn)時，當時基于財務狀況、市場預判或者政策預期而沒有購房的群體面對現(xiàn)在依然高位運行的房地產(chǎn)市場，只能望洋興嘆。政策數(shù)十次調(diào)控，房價屢調(diào)屢漲的現(xiàn)實更強化了房價高漲的心理預期。因為害怕后悔，害怕房價漲得更高，很多剛需消費者也在“羊群效應”的裹挾下，基于對以往房價更低時沒有購房的“懊悔厭惡”心理，為了減少后悔，義無反顧沖進了房地產(chǎn)市場，“寧與人共醉，不要我獨醒”，投機者的入市則使得這種追漲態(tài)勢更加瘋狂。

“博傻理論”是指在資本市場中，人們完全不管某個東西的真實價值而愿意花高價購買，因為他們預期會有一個更大的笨蛋會花更高的價格從他們那兒買走?！安┥道碚摗备嬖V人們最重要的一個道理是：在這個世界上，傻并不可怕，可怕的是做最后一個傻子。在這個擊鼓傳花的游戲中，很多城市的房價芝麻開花節(jié)節(jié)高，與收入、GDP懸殊巨大：河南許昌和焦作的房價最高點與省會鄭州不相上下；安徽阜陽和安慶的房價最高點已達到省會合肥的水平；浙江海寧和柯橋的房價最高點與省會杭州基本持平……這些房價高到離譜，遠遠脫離了當?shù)鼐用竦南M能力。

如果說“懊悔理論”是普通剛需階層無奈進入樓市的心理動因，“博傻理論”則使炒家們陷入了最后的瘋狂，導致樓市脫離了居住屬性，變成了奢侈品和投資品。

（四）“地王”——開發(fā)商撬動樓市的“價格之錨”

“錨定效應（Anchoring Effect）”是指當人們對某個事物或事件做評估時，會依賴周圍的環(huán)境，會將某些特定數(shù)值（稱為參照點）作為初始參照值，這個初始參照值像錨一樣制約著評估結果，從而影響消費價格。

“地王”就是開發(fā)商撬動樓市的“價格之錨”。每當新的“地王”出現(xiàn)，周邊樓盤都是漲聲一片。土地已是天價，再加上樓盤的建設成本，房價豈能不高？“地王”的出現(xiàn)成為衡量周圍房產(chǎn)價值的錨定點，帶動了上漲預期，進而導致周邊房價上漲，成為樓市火爆的助燃劑。在個別調(diào)控措施乏力的城市，甚至出現(xiàn)了只用來拉高房價的“地王”，開發(fā)商只熱衷于拍出天價土地，拉高周邊房市，囤積幾年后在價格高位將土地轉手獲利，這樣的土地離房屋的建設日期萬里之遙。類似的策略輕松化解了政府供地的努力目標——住房供給，使房價長期高位運行。

（五）“效用貼現(xiàn)與跨期抉擇”——消費者購房而不租房的潛意識動機

貼現(xiàn)是指客戶在急需資金時，將持有的商業(yè)匯票，經(jīng)過背書賣給銀行，以便提前取得現(xiàn)款。經(jīng)濟學中的貼現(xiàn)不僅用于金錢，還用于效用。傳統(tǒng)的貼現(xiàn)效用理論認為，各個時段的貼現(xiàn)率恒定不變（保羅·A·薩繆爾森），而George Loewenstein對此進行了修正，他發(fā)現(xiàn)收益和損失的貼現(xiàn)率不一致，遠期的收益比較不值錢，貼現(xiàn)率更高，而遠期的損失更值錢，貼現(xiàn)率更低。而跨期抉擇是針對不同時間段，對“成本—收益”進行的權衡。

購房的一次性成本較高，且發(fā)生在近期，而租房可以減少一次性支付的資金壓力，成本較低，但要在未來持續(xù)性地面臨損失（租金），即遠期損失，因為遠期的損失更值錢，一次次付款的痛楚，將降低人們居住的愉悅感。再加上中國房地產(chǎn)中介行業(yè)管理缺位，對租客的權益保護欠缺，房東隨意漲租金，驅趕租戶，使得租客沒有心理的安全感。而且租金支付只是換來暫時的居住權，產(chǎn)權是別人的，在房地產(chǎn)景氣的時候，房地產(chǎn)價格水漲船高，租金也相應抬高，支付的痛楚將與日俱增，而房地產(chǎn)不景氣的時候往往伴隨著整個社會的通脹，住房依然具有保值增值功能，產(chǎn)權的重要性更加凸顯，租房者遠期的損失更大。根據(jù)損失規(guī)避原理，消費者無論是基于遠期支付的更大痛楚，還是基于對房地產(chǎn)產(chǎn)權的擁有，或是對租賃安全感缺失的抗拒，都會選擇購房，而不是租房居住。

（六）“稟賦效應”——房東惜租的潛意識動機

行為經(jīng)濟學認為，人們?yōu)楂@取商品愿意支付的錢數(shù)，要大大低于被納入?yún)⒖键c后放棄該商品所愿意接受的錢數(shù)，即同樣一件商品，擁有這件商品的人，比那些還未擁有的人，會對其估價更高，所謂“敝帚自珍”。

該理論可以解釋房東的惜租行為，房屋的價值在其擁有者（房東）眼中，比潛在的租客眼中的價值要高，房屋出租雖然可以帶來租金收益，但是由于法律規(guī)范的缺失、房客與房東的互不信任，所以房東更擔心潛在的房屋設備損壞、非法使用、房屋貶值等風險，房東（尤其是新房的房東）寧愿將房屋空置，也不愿出租。而擁有大量房源的投機炒房客更是傾向于將房屋伺機高價轉手，而不是出租，這導致了大量的房屋空置，不僅是社會資源的巨大浪費，也是房價虛高的主要原因。這些空置的房源是政府租購并舉政策供給側改革，以及房地產(chǎn)調(diào)控的重中之重。

四、租購并舉政策的實施建議

（一）租賃市場的發(fā)展取決于中國人土地情結的改變

房屋租賃市場與銷售市場合理并存，消費者可以按自身消費水平、消費習慣自主選擇，這是衡量房地產(chǎn)市場是否成熟、健康的關鍵，國外的房地產(chǎn)市場體系已經(jīng)相對完善，如德國、法國等，但我國目前房屋的租賃以熱點城市為主、中短期租賃為主。租賃市場（尤其長期租賃）的發(fā)展需要革新中國人延續(xù)千年的土地情結，非一朝之功。長期租賃雖然有助于保證房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定，但長期租賃資金回收期長，收益相對較低，風險較高，所以很多開發(fā)商傾向于銷售物業(yè)，而不是持有出租。

就目前而言，房屋租賃應主要面向一二線熱點城市的新入職群體、低收入群體、工作不穩(wěn)定人群、青年群體，由市場提供租賃房源，結合區(qū)域特點、就業(yè)特點，結合住房公積金提取使用制度改革等，為其提供住房保障，構建租購并舉、健康發(fā)展的房地產(chǎn)市場。

（二）應注重相關政策的構建與完善，減少消費者“懊悔”的砝碼

在房地產(chǎn)市場調(diào)控中，應注重相關政策的不斷完善，應注重政策的實施效力，減少購房者期待與現(xiàn)實之間的心理落差，減少政策失靈對消費者的反向激勵，從而減少購房者的后悔值，使房地產(chǎn)銷售市場回歸合理水平。市場大量的空置房源、惡意炒賣行為應成為房產(chǎn)稅、空置稅的重點征稅對象，房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展需要財政政策、稅收政策、土地政策、利率政策等的綜合應用。

（三）減少土地財政的依賴，避免“地王”的領漲效應

高房價源于高地價，土地財政是高房價的最大推手。地方政府作為壟斷的土地供給者，是賣地經(jīng)濟的最大受益者，如果不進行土地財政改革，許多地方政府將面臨破產(chǎn)，國民經(jīng)濟將無可維系，嚴重影響社會的穩(wěn)定。地方政府應采取科學合理的競標方式出讓土地，避免僅用于撬動樓市價格的天價土地的出現(xiàn)，用補差價、市場準入、限期開發(fā)等手段加強這些“曬太陽”的“地王”的治理，懲罰失信開發(fā)商的炒賣土地行為，避免“地王”的領漲效應，促使房價合理回歸。

（四）完善房屋租賃雙方權益保障機制，構建公平、守信的市場氛圍

政府應注重相關法律法規(guī)的完善，加強房地產(chǎn)中介的管理，防止中介交易欺詐、違法吃差價等行為；也應加強房地產(chǎn)租賃雙方權益的保護和違規(guī)行為的懲罰力度，杜絕房東隨意驅趕房客、租金亂漲、交易欺詐、不退押金以及房客拖欠租金、損毀設施、非法使用等市場亂象，這方面可借鑒世界各國的成熟經(jīng)驗。

如德國，房東無權隨意解除租賃合同，除非房東自用；房租超過“合理房租”20%屬于違法，超過50%構成犯罪；[15]房東有權獲得租客的重要個人信息（工作證明、個人征信記錄、前房東推薦信等），租客連續(xù)兩個月沒有付全租金，業(yè)主可以要求租客搬走，也可申請法院強制執(zhí)行。意大利要求租客必須把身份證件復印一份留給房東，由房東報警察局備案，不履行該義務是違法行為[16]。英國地方政府也頒布禁令驅逐不良房東與中介機構，維護房屋租賃市場穩(wěn)定。日本對房地產(chǎn)中介從業(yè)者有嚴格的注冊和考核管理制度，租房要有保證人，提供經(jīng)濟收入、誠信記錄等，以防租房者交不出房租。美國紐約甚至專門有“租金控制及穩(wěn)定”政策，約定每年租金只能以非常小的比例上漲，但如果租客年收入超過一定數(shù)額，租金就恢復到市場價[17]。

政府健全市場法律法規(guī)，保障租賃雙方合法權益，才能給房東、租客提供事實上和心理上的安全感，長期租賃才有可能成為中國老百姓的居住常態(tài)，這對于一線房地產(chǎn)銷售市場的降溫至關重要，對租賃市場健康發(fā)展意義重大。

（五）空置房源的激活——租購并舉政策背景下供給側變革的首要著手點

房屋租賃市場的發(fā)展需要解決租賃房源的供給問題。向市場出讓租賃用地，或者試點集體土地上開發(fā)租賃房屋，固然有助于增加租賃房源供給，但周期較長，且可能由于投資回收期過長、風險較大被開發(fā)商棄買，短期內(nèi)增加租賃房源供給最有效的方法莫過于激活空置房屋，這對二三線城市尤其重要。

大量空置房屋是投機盛行的后果，也是影響房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的重要隱患，世界各國都對房屋的浪費行為予以堅決打擊，如征收空置稅、罰款甚至直接推倒，防止社會資源浪費（表1）。日本針對空置房屋（長期無人居住且連續(xù)五年沒有水電消費），推出了“空置房銀行”服務，由地方政府委托的機構運營，輔之以稅收優(yōu)惠、補助金、制度扶持，致力于修繕和重新利用空置房，相關部門可以對房主提出改善建議、勸告直至采取強制修繕措施并要求房主承擔相關費用。在“空置房銀行”登記的房主不僅更易找到房客，而且還可能獲得修繕、改造空置房的補助金。[19]

表1 各國防止房屋空置的措施[18]

我國房屋租賃市場的發(fā)展可以空置房源的盤活作為主要入手點，結合對租賃雙方權益的保障，輔之以各類政策措施（如空房出租用作住房給予免稅、獎勵；空置超過三個月征收空置稅、社會資源浪費稅等），鼓勵空置房源進入市場。當自身權益可以得到法律的有效保障，稟賦效應所帶來的不安全感將大大減少，房東的出租意愿將大大提高，從而可以短期內(nèi)增加住房供給、緩解住房緊張問題。長期來看也有助于減少社會資源的浪費，打擊投機炒作，促進房價合理回歸，這對整個實體經(jīng)濟的發(fā)展有百利無一害。

五、總結

租購并舉政策作為一種消費導向，目的是促進房地產(chǎn)消費結構的合理改進，防止民眾過度透支消費能力。但是由于中國老百姓買房置業(yè)的消費傾向短時間內(nèi)難以改變，且住房上附著的社會權利目前沒有替代機制，所以近期我國房地產(chǎn)租賃市場將以短期租賃為主，以一二線城市為主。政府應關注弱勢群體的住房保障，注重廉租房、公租房的建設，完善公租房的申請和退出機制，優(yōu)先保障困難群體，這是建設穩(wěn)定的房地產(chǎn)市場的基礎。政府還應注重租賃、中介管理等相關政策的完善，保障租賃雙方的合理權益，維護公平、誠信的市場氛圍，這是長期租賃發(fā)展的前提，也是租賃成為中國百姓生活常態(tài)的必經(jīng)之路。