巨資拿下上海舊改地塊 中海地產(chǎn)欲重倉一線城市？

楊春霞 高方方

近期，中海地產(chǎn)無論是在資本市場還是在土地市場都動(dòng)作頻頻。

10月16日，中國海外發(fā)展（00688.HK）公告稱，公司全資附屬公司中海地產(chǎn)集團(tuán)將在中國發(fā)行總額不超過人民幣70億元境內(nèi)債券，第一期債券基礎(chǔ)發(fā)行規(guī)模為10億元，可超額配售不超過25億元。

而一個(gè)星期前，中海地產(chǎn)在上海真如拿地也備受關(guān)注。10月11日，上海海升環(huán)盛房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“上海海升環(huán)盛”）（中海地產(chǎn)投資占比70%）以底價(jià)93.99億元拿下了紅旗村公開掛牌的四宗地塊。

一般來說，舊改地塊相對來講操作難且資金回籠周期長，一向保守的中海地產(chǎn)為何斥巨資拿下紅旗村舊改地塊？中海地產(chǎn)在拿地上是如何權(quán)衡選擇的？《投資者報(bào)》記者就相關(guān)問題致電中海地產(chǎn)，截至發(fā)稿時(shí)并未收到相關(guān)回復(fù)。

舊改落袋

10月11日下午，普陀四幅經(jīng)營性地塊一次性進(jìn)行拍賣，出讓地塊為F4-07、A6-05、A7-04、A11-01地塊，最終上海海升環(huán)盛以93.99億元的底價(jià)一舉奪得全部地塊。

上海海升環(huán)盛成立于今年7月17日，由中海地產(chǎn)、上海中環(huán)投資開發(fā)（集團(tuán)）有限公司（以下簡稱“上海中環(huán)”）、上海長征城鄉(xiāng)建設(shè)開發(fā)有限公司（以下簡稱“上海長征”）共同出資成立，其中，中海地產(chǎn)投資占比為70%、上海中環(huán)占比20%、上海長征占比10%。

據(jù)了解，四幅地塊位于真如副中心核心區(qū)，總占地面積約7萬㎡，可開發(fā)住宅15.88萬㎡、商業(yè)6.78萬㎡，是上海今年核心區(qū)出讓的最大規(guī)模綜合體之一，也是紅旗村綜合開發(fā)首次公開出讓地塊。

需要提及的是，紅旗村還有三幅地塊即將推出市場，全部建成后，總體量將超過100萬平方米，命名為中環(huán)天地。不過，中海地產(chǎn)后續(xù)會(huì)否參與拿地并不清楚。

紅旗村原本是一個(gè)農(nóng)業(yè)村，隨著外來人口大量涌入，慢慢演變成企業(yè)和民宅并存、民居和店鋪混搭的狀況，是上海中心城區(qū)最復(fù)雜的“城中村”。

2015年3月，在政府的推進(jìn)下，普陀區(qū)紅旗村地塊開始全面啟動(dòng)舊改，直至2016年年底基本完成，關(guān)閉了楊路山華果品市場、水產(chǎn)市場和蔬菜集散中心等5大市場，拆除違章建筑40萬平方米，遷移人口近8萬。

10月17日，拿地一周后，中海聯(lián)合體公布了四幅地塊的設(shè)計(jì)方案。方案顯示，四幅地塊有兩幅住宅用地和一幅住辦用地，其中住宅用地大部分都是90平米以下的普通住宅，預(yù)計(jì)將會(huì)提供約2000套住宅。

對于為何競拍紅旗村地塊，記者未能從中海地產(chǎn)獲得更為詳細(xì)的信息。中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月，中海地產(chǎn)拿地金額為626億元，而此次拿下真如地塊耗資就近百億。“作為相對保守的房企，中海地產(chǎn)愿意花近百億進(jìn)行投資，說明了此地塊的核心價(jià)值?！敝Z亞財(cái)富地產(chǎn)研究負(fù)責(zé)人黃琳珊表示。

易居研究院總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)則認(rèn)為，對于中海地產(chǎn)來說，其央企的背景要求其積極擴(kuò)張，所以當(dāng)前積極拿地是符合預(yù)期的。2018年半年報(bào)顯示，中海地產(chǎn)總土地儲(chǔ)備8736萬方，此次拿下四宗地塊可創(chuàng)造22.66萬方的土儲(chǔ)。

“此外，真如市場屬于過去幾年相對安靜的市場，但這兩年其低估的價(jià)格優(yōu)勢，開始顯露出來，所以類似企業(yè)會(huì)積極拿地?！眹?yán)躍進(jìn)進(jìn)一步表示。據(jù)測算，此次拿地住宅部分樓板價(jià)約為5.2萬元/平方米，而區(qū)域內(nèi)的中駿天悅，房天下顯示的住宅售價(jià)為95000元/m2起。

在乎一線

實(shí)際上，中海地產(chǎn)此次將真如舊改地塊收入囊中并不意外，從今年中海地產(chǎn)在全國土地市場表現(xiàn)來看，其似乎有重倉一線城市之意。

中海地產(chǎn)最新公布的前9月土地儲(chǔ)備中，一二線城市布局仍占主力，其中一線城市拿下8宗地塊，較2017年翻番，共耗資173.97億元。這與早前中海地產(chǎn)主席顏建國對外宣稱的中海仍然會(huì)主要圍繞一二線城市思路大致相同。

加上此次拿地，中海地產(chǎn)今年在一線城市拿地金額近274億元，共獲取12宗地塊。作為對比，2016年中海地產(chǎn)在北京等一線城市土地市場淡出，一無所獲，2017年上半年，在北京、上海分別補(bǔ)充地塊2宗、4宗。

究其原因，業(yè)內(nèi)有觀點(diǎn)認(rèn)為，如果在一線城市缺位太久，市場占有率肯定會(huì)受到擠壓，屆時(shí)重返市場，競爭將會(huì)加劇。黃琳珊認(rèn)為，一二線城市綜合實(shí)力更強(qiáng)，人口吸附力的表現(xiàn)也更加明顯。雖然目前一二線城市有較嚴(yán)格的調(diào)控政策，供需均受到限制，但長期來看，市場風(fēng)險(xiǎn)更小。

此外，將視角放在上海這個(gè)城市來看，中海地產(chǎn)進(jìn)入上海26年，現(xiàn)有土地儲(chǔ)備并不充裕。自1992年進(jìn)軍上海，中海地產(chǎn)在上海布局了打浦橋、新靜安中心、旭輝濱江、長風(fēng)等板塊，最讓中海地產(chǎn)名噪一時(shí)的是，2009年斥資70億元買下長風(fēng)地王，成為當(dāng)時(shí)全國總價(jià)地王。

不過，據(jù)公開報(bào)道，自2013年拿下梅隴地塊后，中海地產(chǎn)在上海土地市場銷聲匿跡長達(dá)3年。直到2017年，中海地產(chǎn)繼續(xù)拿下4幅純住宅地塊，可售面積近30萬方，緩解了在滬的土儲(chǔ)饑渴。此次拿下真如舊改地塊，中海地產(chǎn)將在上海新增22.66萬方的土地儲(chǔ)備。

而從銷售業(yè)績這一維度來看，上海區(qū)域的銷售業(yè)績也不理想，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2018年前9月，中海地產(chǎn)上海區(qū)域銷售額為21.91億元，房天下顯示目前上海在售樓盤樓盤僅有中海九峯里、中海紫御別墅、中海戈雅園和朱家角新城觀瀾府，且均位于郊區(qū)。在2017年11月召開的25周年發(fā)布會(huì)上，中海地產(chǎn)提出了2020年300億銷售額的目標(biāo)，目前的數(shù)值距這一銷售額存在較大差距。

而從目前整個(gè)市場大環(huán)境來看，黃琳珊表示，隨著市場從增量走向存量，一線及重點(diǎn)二線都存在很多的舊改需求。

“通過此類項(xiàng)目的運(yùn)營，中海可以積累更多的城市更新改造的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，并復(fù)制到更多的一線及重點(diǎn)二線城市，提前儲(chǔ)備存量市場的實(shí)力?！秉S琳珊表示。

當(dāng)然，從大環(huán)境看，一線城市限價(jià)、限簽、限售等因素會(huì)影響房企資金回籠速度?！皬馁Y金回籠的角度來看，壓力是有的，但是從后續(xù)市場發(fā)展看，真如副中心的發(fā)展機(jī)會(huì)增大，未來項(xiàng)目運(yùn)作到位，會(huì)有較好的投資回報(bào)。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。