影響租售同權(quán)社會經(jīng)濟(jì)因素分析—來自北京的數(shù)據(jù)

陳艷

1.中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院； 2.北京市海淀區(qū)住房和城鄉(xiāng)管理委員會

租售同權(quán)是我國房屋管理制度的一個新舉措，對不同城市、不同人群都會造成更不同的影響，涉及眾多利益主體。2011年9月，國務(wù)院發(fā)布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見》，提出了我國多層次解決住房問題的綱領(lǐng)性文件。而作為市場化解決住房問題，租售同權(quán)成為解決住房供給及保證承租人權(quán)益的重要舉措。但是，由于租售同權(quán)涉及諸多因素，本文以北京市為例，多租售同權(quán)政策的內(nèi)外部效應(yīng)進(jìn)行分析，為政府決策提供有力依據(jù)。

一、我國房產(chǎn)政策的沿革

在 1998 年之前，中國的住房市場基本由政府主導(dǎo)分配。1998年7月3日，中國國務(wù)院于頒布了《關(guān)于一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》。這份文件正式開啟了以取消福利分房，實(shí)現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化為核心的住房制度改革。在 1999 年，央行又發(fā)布《關(guān)于開展個人消費(fèi)信貸的指導(dǎo)意見》，首次提出了提前消費(fèi)，貸款買房的概念。從此中國真正進(jìn)入商品房時代，中國人也開始了幸福與無奈共存的時代。

2004年3月，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法檢查工作的通知》，要求從2004年8月31日開始，所有經(jīng)營性的土地一律都要公開競價(jià)出讓。之前協(xié)議出讓經(jīng)營性土地的做法被正式叫停。這是中國房地產(chǎn)界重要的里程碑式文件。2008 年金融危機(jī)爆發(fā)，中國經(jīng)濟(jì)快速回落，出口出現(xiàn)負(fù)增長，大批農(nóng)民工返鄉(xiāng)，經(jīng)濟(jì)面臨硬著陸的危險(xiǎn)。為了應(yīng)對危機(jī)，中央于 11 月推出以擴(kuò)大內(nèi)需為主要核心的十項(xiàng)措施，此外中央還鼓勵地方政府加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度，僅2009年一年，地方政府申請的貸款就達(dá)到19萬億元人民幣。寬松的政策使得房價(jià)增長進(jìn)入快車道。當(dāng)前，政府提出一系列調(diào)控措施，住房問題依然是困擾我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展及民生福利的主要問題。

二、影響房產(chǎn)政策的主要因素

近年來學(xué)者們對于房產(chǎn)領(lǐng)域進(jìn)行了大量研究?？傮w來說，研究大致由四個層面構(gòu)成—總體經(jīng)濟(jì)層面，房屋供求層面、政策層面、社會層面。

在總體經(jīng)濟(jì)層面，人均收入，CPI，F(xiàn)DI 等都是學(xué)者納入考慮的因素。在房屋供求層面，分析消費(fèi)者的住宅選擇和價(jià)格之間具有關(guān)聯(lián)性。在政策層面，馬光遠(yuǎn)（2013）指出土地出讓金和地方財(cái)政密不可分，直接導(dǎo)致房價(jià)與地方政府自身利益掛鉤，出現(xiàn)了房價(jià)―綁架政府的現(xiàn)象；董志勇（2010）提出，由于房地產(chǎn)占 GDP 比重越來越大，而地方政府長官工作績效考核重要指標(biāo)即是 GDP 成長率。從而出現(xiàn)中央的政策難以貫徹到地方的現(xiàn)象。在社會層面，羅剛強(qiáng)（2010）也提出中國東部地區(qū)人口成長率與房價(jià)呈正相關(guān)。主要影響因素包括以下幾個：

房屋供求面：（1）房屋質(zhì)量、特點(diǎn)。（2）房屋供求數(shù)量。；宏觀經(jīng)濟(jì)面：（1）人均收入。根據(jù)崔光燦（2009）等人的研究，均發(fā)現(xiàn)人均可支配收入和房價(jià)呈正相關(guān)，并且結(jié)果顯著。（2）CPI。（4）FDI。外商直接投資的確有拉升房價(jià)的效果?？赡艿脑蚴怯捎谕赓Y的進(jìn)入，使得中國的房市競爭更加激烈。

政策面：（1）貨幣政策即貨幣供應(yīng)量的上升會拉升房價(jià)，同樣的，房價(jià)的上漲也會進(jìn)一步加大貨幣的供應(yīng)量。原因是，當(dāng)貨幣的供給增加時，人們手中的貨幣面臨著貶值壓力。為了避免貶值，人們會將貨幣轉(zhuǎn)投至房屋或股票市場。（2）財(cái)政政策。1994 年中國稅制改革后，土地出讓金計(jì)入地方財(cái)政，無需上繳中央。馬光遠(yuǎn)（2013）據(jù)此認(rèn)為這一制度直接導(dǎo)致地方政府為了自身財(cái)政狀況，抬高土地出讓金，進(jìn)而使房價(jià)居高不下。

社會面：（1）教育。中國的教育體系為九年義務(wù)教育，其中小學(xué)和初中采取就近入學(xué)原則。即如果學(xué)齡兒童戶籍所在地位于某一學(xué)校的輻射范圍，該兒童可以直接就讀于該學(xué)校。而中國現(xiàn)在普遍存在教育資源分配不均的狀況，尤其以大城市為甚。以北京為例，一些教育資源優(yōu)質(zhì)的小學(xué)周圍的老舊小區(qū)，因?yàn)槭菍W(xué)區(qū)房，房價(jià)已經(jīng)直逼新開盤的高檔小區(qū)。即便是這樣，依然有大量的家長為了給孩子創(chuàng)造良好的就學(xué)環(huán)境不惜一擲千金。

（2）醫(yī)療。盡管很多人在工作地可以享受到醫(yī)療服務(wù)，但是，由于全國醫(yī)療支付系統(tǒng)并未聯(lián)網(wǎng)，給居住著帶來諸多不便。

三、租售的社會因素分析—來自北京的數(shù)據(jù)

（一）租售選擇

圖1 2008-2017年收入、房價(jià)與房租走勢圖

長期來看，收入、房價(jià)與房租都在隨時間而增長，但是房價(jià)波動較大，但是，房租為純消費(fèi)，房價(jià)可以獲得持有利益，因此，只要有條件都會選擇買房。租房僅是權(quán)宜之計(jì)。

（二）房租收入比

圖2 2008-2017年房租/收入走勢圖

長期來看，租房支出在個人收入中的占比隨時間而降低，但仍存于較高水平，2017年為92.28%。由于我國普遍情況是夫妻雙方工作，那么租房支出應(yīng)該是家庭收入的一半左右。

（三）戶籍人口與外來人口的變動趨勢

長期來看，外來與戶籍人口都在穩(wěn)定上漲，其中外來人口增長率較高，20年來從181.7萬上升到了794.3萬，而戶籍人口只從1077.7萬上升到了1359.2萬。按人口比率來說，外來人口在1996年只占有戶籍人口的16.8%，到了2017年，上升到了58.4%。

（四）戶籍與教育人口分析

圖4 2006-2016年常住、戶籍與小學(xué)、初中、高中招生人數(shù)趨勢圖

長期來看，小學(xué)招生人數(shù)呈上升趨勢，初中、高中招生呈下降趨勢。分階段來看，在2006年，小學(xué)、初中、高中招生人數(shù)基本相同，在2007-2009年，小學(xué)、初中招生人數(shù)基本相同，而高中招生人數(shù)與其分離；2010年至今，小學(xué)、初中招生人數(shù)也分離了。而與其同時，戶籍人口與常住人口都呈上升趨勢，且常住人口增長率較高。以上數(shù)據(jù)反映的情況是與中小學(xué)入學(xué)政策密切相關(guān)，高中生數(shù)據(jù)的下降與無法在北京高考密切相關(guān)。

（五）社會保障

圖5 2002-2017居住與企業(yè)職工保險(xiǎn)繳納人數(shù)走勢圖

長期來看，常住、外來、戶籍人口與企業(yè)職工保險(xiǎn)繳納人數(shù)都呈穩(wěn)定的增長趨勢，且保險(xiǎn)繳納人數(shù)的增長趨勢最高。近期來看，在外來、戶籍人口增長緩慢時，保險(xiǎn)繳納人數(shù)仍有較高的增長率。

從以上的數(shù)據(jù)我們可以知道，北京市外來人口的比例在不斷擴(kuò)大，但是在比例擴(kuò)大的過程中，社會福利、收入等都未受到影響，醫(yī)療由于高保險(xiǎn)率也未出現(xiàn)社會問題，只有學(xué)生入學(xué)數(shù)據(jù)與發(fā)展趨勢形成了較大的差異。入學(xué)的首要條件是戶籍，之后按照小學(xué)、初中、高中的難度不斷增加。

市民權(quán)力是基于戶籍制度所賦予的，租售同權(quán)中權(quán)力的界定一定會受到所在城市戶籍制度的影響和限制。因此，全面了解戶籍制度對權(quán)力的界定對租售同權(quán)的界定具有重要意義。域外經(jīng)驗(yàn)：西方國家早在多年前就已實(shí)現(xiàn)租購?fù)瑱?quán)。學(xué)生家庭常住在學(xué)區(qū)內(nèi)，就能就近入學(xué)，與是否在當(dāng)?shù)刭I房無關(guān)。租戶子弟照樣可以就讀好學(xué)校，并沒有業(yè)主和租戶的“歧視”現(xiàn)象，即便是亞裔家庭希望孩子受更好教育，也可以租好學(xué)區(qū)的房子，就近入讀。這主要是因?yàn)?，在多?shù)西方國家，教育資源均衡分配得到了有效保障，追逐“好學(xué)區(qū)”就不那么急迫。如在美國，公立學(xué)校的教育經(jīng)費(fèi)很大一部分來自學(xué)區(qū)內(nèi)征收的房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅越高，就可以投入更多的錢放在教育上。租售同權(quán)需要更多的配套措施，進(jìn)行系統(tǒng)性的改革才能在大型城市具有推廣意義。

四、結(jié)論

實(shí)現(xiàn)終極意義上的租售同權(quán)，主要的問題在于兩個方面，教育資源的稀缺與不平衡以及缺乏全面的配套措施。解決以上問題，具體來講要抓好五個方面：①加快立法，租售同權(quán)和租賃市場的立法；②加快教育管理體制改革，增加教育資源供給；③增加公共服務(wù)供應(yīng)，提升資源配置的均衡性；④加強(qiáng)政府管理行為改革，從過去的以房產(chǎn)、戶籍的簡單管理轉(zhuǎn)變?yōu)橐匀藶橹行牡墓芾恚胁僮鲗用婕?xì)則，具體到如何進(jìn)一步落實(shí)房屋租賃備案制度，探索租賃合同糾紛行政調(diào)解機(jī)制，加強(qiáng)對中介的管理，打破利益格局；⑤加快對規(guī)模化租賃企業(yè)的扶持，提高市場租賃份額，滿足租賃需求。逐步剝離房屋的金融產(chǎn)品屬性，還原房屋的居住屬性。