新經(jīng)濟形勢下的房地產(chǎn)成本管理研究

李玉霞　陳俊偉

摘要：隨著經(jīng)濟和和各行各業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展推動了經(jīng)濟的快速增長，但是房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理給房地產(chǎn)企業(yè)帶來了挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)企業(yè)成本的有效管理，不僅能夠保證房地產(chǎn)企業(yè)保持核心競爭力，還能夠促進企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。所以對房地產(chǎn)成本管理進行研究非常重要。本文從新經(jīng)濟形勢下房地產(chǎn)成本的管理現(xiàn)狀進行探討，指出了成本管理中的一些問題，并針對問題，提出了一些改善建議，以期能夠為房地產(chǎn)健康發(fā)展做出一些貢獻。

關(guān)鍵詞：新經(jīng)濟形勢；房地產(chǎn)：成本管理

根據(jù)我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展情況來看，無論是社會環(huán)境還是經(jīng)濟環(huán)境，均出現(xiàn)了較大的改變，房地產(chǎn)企業(yè)也正逐漸步入一個優(yōu)勝劣汰的階段。我國現(xiàn)有的多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)尚未能落實全面工程管理，成本管理效果不佳，由此造成企業(yè)缺乏競爭力，基于此，加強房地產(chǎn)工程管理、落實好成本管理工作已經(jīng)成為房地產(chǎn)企業(yè)在市場日趨激烈的競爭中取得穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控現(xiàn)存問題

（一）成本控制意識不足

當(dāng)前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人員沒有足夠的成本控制意識，沒有對成本管控相關(guān)知識進行主動學(xué)習(xí)的態(tài)度，這主要是因為企業(yè)對員工重視程度不夠，沒有讓員工意識到自身利益和企業(yè)成本管控之間的關(guān)系。同時，設(shè)計人員作為具體執(zhí)行者在成本管控過程中往往會過于重視結(jié)構(gòu)形式與材料選用，對于工程造價的控制意識相對薄弱。

（二）控制制度不夠完善

國內(nèi)目前很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本控制制度都不夠完善，在構(gòu)建成本管控制度、完善當(dāng)前成本管控制度時，都沒有一個具體且明確的方向，這會讓制度推行效果受到影響。與此同時，部分企業(yè)的成本控制制度雖然已經(jīng)較為完善，但沒有設(shè)置成本管理委員會和監(jiān)督部門對其落實情況進行考察、把關(guān)，可能會讓制度流于形式。

（三）缺乏成本控制措施

現(xiàn)階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本管控中存在成本將控制意識不足的問題，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)依然采用過去管理制度，沒有對項目設(shè)計時的成本費用管控予以重視，沒有在戰(zhàn)略角度對其進行統(tǒng)籌規(guī)劃，除此之外，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)沒有積極應(yīng)用互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)，其整體成本管控信息化水平不足。在檔案管理中，人工管理的方法相對落后，因為施工階段有多方參與，往往會有大量成本信息出現(xiàn)，此類信息對于后期結(jié)算工作具有重要影響，如果以紙質(zhì)文件形式對其進行保存，那么就會讓文檔的管理難度增加。

（四）成本控制人員專業(yè)程度差

部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項目施工人員都是項目開發(fā)時臨時組建的，缺乏專業(yè)的技能培訓(xùn)和文化培訓(xùn)，自身缺乏建筑知識，且人員素質(zhì)參差不齊，可能會讓項目進度受到影響。與此同時，部分企業(yè)在招聘員工、引進人才時，沒有對其未來發(fā)展愿景、實際工作能力等方面進行考核，進而導(dǎo)致人才崗位安排不夠合理，讓其工作積極性受到影響，讓成本控制人員專業(yè)程度差的現(xiàn)狀得不到及時改變。

二、針對以上問題對房地產(chǎn)成本管理提出建議

成本控制一直都是房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化管理的一個難點。由于成本控制不確定因素很多，且不同項目的實際情況、人員素質(zhì)不同，想在不同的項目上應(yīng)用同一種管理手段、方法進行成本管理難以實現(xiàn)。如何開展有效的成本控制，只有不斷從工作實踐中總結(jié)經(jīng)驗、抓大放小、規(guī)范運作、科學(xué)管理，才能最終實現(xiàn)成本控制的目標(biāo)。因此，在實際成本管理及預(yù)算中，要掌握一些房地產(chǎn)成本管理的知識與技巧，才能更好的促進對房地產(chǎn)成本的科學(xué)化管理。

（一）在企業(yè)內(nèi)部全面貫徹成本控制管理理念

企業(yè)內(nèi)部要樹立科學(xué)、合理、準(zhǔn)確的成本控制管理理念，促進成本管理的效率得到提升，保證企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。很多房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部設(shè)立成本合約部，所以企業(yè)其他部門認(rèn)為，成本的管理理所當(dāng)然由合約部承擔(dān)，這種想法是不正確的。成本的管理必須貫徹到企業(yè)管理的每一環(huán)節(jié)，企業(yè)的每一個部門、每一個員工都有參與的責(zé)任。只有將企業(yè)對項目管理的每一環(huán)節(jié)都實行成本管理，成本才能真正得到控制，才能實現(xiàn)對成本的科學(xué)和行之有效的控制。

（二）構(gòu)建有效管理體系

1、成立成本管理委員會

成立成本管理委員會可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)相關(guān)控制制度得到有效落實，可以讓其制度得到進一步完善，同時，成本管理委員可以為企業(yè)決策起到支持作用。成本管理委員會主要負(fù)責(zé)督促成本管理小組完成日常成本控制工作，需要對成本工作管理制度進行審核，對成本分析報告進行審查和批準(zhǔn)。結(jié)合實際情況，成本管理小組可以以周例會形式進行工作，針對成本管理委員會與下設(shè)的成本管理小組的相關(guān)會議，企業(yè)人力資源部與行政部需要對其紀(jì)要進行整理。成本管理委員會在實際工作中，如果發(fā)現(xiàn)成本控制制度本身或制度落實情況存在問題，就可以和企業(yè)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)反映，進行及時整改。

2、構(gòu)建激勵機制、監(jiān)督機制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要構(gòu)建激勵機制與監(jiān)督機制，提高員工工作效率是降低人工費用的最好方法，對此，利用激勵機制與多種激勵手段，可以讓員工工作積極性得到充分調(diào)動，而監(jiān)督機制可以讓房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)材料定額預(yù)算、人工成本預(yù)算的把控變得更為高效，可以讓相關(guān)人員依照嚴(yán)格標(biāo)準(zhǔn)完成成本管控工作。利用激勵機制與監(jiān)督機制，可以對員工需求與行為進行深度挖掘，進而對員工實施具有針對性的激勵與教育。除此之外，利用此種機制還可以發(fā)現(xiàn)當(dāng)前制度不足之處，進而對《招標(biāo)管理制度》、《合同管理制度》等管控制度進行完善。

（三）應(yīng)用先進管控技術(shù)

1、將成本管控工作納入戰(zhàn)略高度

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要將成本管控工作納入戰(zhàn)略高度，首先，需要在企業(yè)內(nèi)部樹立全面的預(yù)算管理理念，做好成本管控戰(zhàn)略實施的基礎(chǔ)工作；其次，需要構(gòu)建有效的成本管理框架和成本管理運營模式，需要緊密結(jié)合企業(yè)的未來戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo)進行構(gòu)建；然后，需要建立開發(fā)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，包含了具體住宅類型的建筑做法、安裝材料材質(zhì)、技術(shù)參數(shù)等；之后，需要構(gòu)建目標(biāo)成本管理制度，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目在策劃時期做好投資估算的編制工作；最后，需要完善成本管控的保障措施，讓成本控制有章可依。

2、構(gòu)建房地產(chǎn)成本大數(shù)據(jù)平臺

在“互聯(lián)網(wǎng)+”理念下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要積極構(gòu)建房地產(chǎn)成本大數(shù)據(jù)平臺，其具體包含了房地產(chǎn)物業(yè)管理數(shù)據(jù)信息、房地產(chǎn)融資數(shù)據(jù)信息、房地產(chǎn)營銷數(shù)據(jù)信息及房地產(chǎn)采購數(shù)據(jù)信息，對其具體劃分，包含了含量指標(biāo)、清單綜合單價、材料價格、單價指標(biāo)、規(guī)劃指標(biāo)（建筑面積、可售面積比）等。此平臺可以完成數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)提煉、數(shù)據(jù)應(yīng)用、數(shù)據(jù)發(fā)布工作，可以讓數(shù)據(jù)得到共享。

3、建立成本管理構(gòu)架

成本管理構(gòu)架的建立，更加便于房地產(chǎn)企業(yè)對成本進行科學(xué)、有效的管理，并且能夠提高成本管理的效率。值得注意的是，在成本管理構(gòu)架設(shè)計時，要請專業(yè)人員進行，確保構(gòu)架的可靠性與科學(xué)性。成本管理中，針對企業(yè)開發(fā)項目的數(shù)量設(shè)計運營模式。比如，企業(yè)只開發(fā)一個項目，可采取職能制運營模式；開發(fā)多個項目時，若項目在同一個地區(qū)，可采取矩陣制運營，即在每個項目中設(shè)立獨立的項目管理部門，對每個項目實施獨立管理，公司對幾個獨立的部門實施總管理；若多個項目分散在不同地區(qū)，公司可采取分公司管理模式，對項目進行管理，項目完成后，再由總公司進行匯總整理。

三、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展迅猛，但是其在成本管理方面仍然需要進一步管理。成本的管理有利于房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，因此要不斷完善成本管理制度，提高成本管理人才的綜合素質(zhì)，用科學(xué)的管理方式對成本進行控制。另外，建立合理的成本管理構(gòu)架，也能夠更好的實現(xiàn)成本的管理，共同促進房地產(chǎn)企業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展。