優(yōu)化城市土地管理的途徑分析

曾軍

摘要：城市土地管理是指，政府依據(jù)國家相關(guān)規(guī)定對(duì)城市土地在占有、分配、實(shí)用等方面的策劃、管理及監(jiān)督。如果城市土地管理措施不夠完善，在小范圍內(nèi)可能引起土地爭(zhēng)端，長此以往矛盾逐漸累積很容易影響城市的發(fā)展。在現(xiàn)如今的社會(huì)環(huán)境下，我們更應(yīng)當(dāng)優(yōu)化城市土地管理，將隱藏的風(fēng)險(xiǎn)從源頭消滅，從而保證社會(huì)有序發(fā)展和土地資源高效利用。

關(guān)鍵詞：城市；土地管理；現(xiàn)狀；化途徑

隨著時(shí)代的進(jìn)步，土地規(guī)劃管理和城鄉(xiāng)規(guī)劃的議題變得尤為必要，特別是在城市化的影響下，土地資源越來越緊張和稀缺，導(dǎo)致土地利用的規(guī)劃管理和城市規(guī)劃之間的矛盾不斷加劇，嚴(yán)重影響城鎮(zhèn)化的健康發(fā)展。因此，必須合理規(guī)劃城市中的土地資源，提高土地的利用效率。

一、我國城市土地管理現(xiàn)狀

（一）城市土地資源嚴(yán)重浪費(fèi)

隨著社會(huì)的發(fā)展，人口數(shù)量帶來的壓力與日俱增，為了適應(yīng)并緩解城市發(fā)展過程中的人口壓力，房地產(chǎn)企業(yè)盛行。然而現(xiàn)如今的房地產(chǎn)商家過于追求高端路線，導(dǎo)致商品房價(jià)格昂貴，很多人無法承受；與此同時(shí)，中低端房又呈現(xiàn)出一種供不應(yīng)求的現(xiàn)象，城市人口逐漸向城市邊緣遷移，甚至許多城市逐步出現(xiàn)了“外強(qiáng)中干”的現(xiàn)象。長此以往，房地產(chǎn)企業(yè)與市場(chǎng)需求出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性矛盾，大量空房的產(chǎn)生不僅浪費(fèi)了許多社會(huì)資源，還占用了大量土地資源。

（二）城市周邊生態(tài)環(huán)境受損，耕地流失

在全面開展城市規(guī)劃進(jìn)程中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不斷完善，在公共設(shè)施不斷增加的同時(shí)，城市會(huì)出現(xiàn)用地緊張的現(xiàn)象，為了在不影響人們生活環(huán)境和水平同時(shí)滿足城市發(fā)展需求，大量的工業(yè)化企業(yè)等影響居住環(huán)境的工廠被遷移到城市周邊。然而，在解決了城市環(huán)境問題的同時(shí)，城市周邊的工廠放松對(duì)環(huán)境保護(hù)的警惕性，導(dǎo)致城市周邊生態(tài)環(huán)境問題日益嚴(yán)重。

（三）城市開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃方式不完善

在某些開發(fā)區(qū)的發(fā)展過程中，不堅(jiān)持原有的土地規(guī)劃方式，導(dǎo)致原有土地規(guī)劃持久性過低，土地規(guī)劃的“隨意性”減弱了土地開發(fā)管理的權(quán)威性，一些地區(qū)存在著土地政策調(diào)整同樣為開發(fā)區(qū)土地管理制造了問題。

二、城市土地管理優(yōu)化途徑

（一）深化土地管理制度改革

在當(dāng)前城市土地管理工作中，需要建立健全土地空間開發(fā)保護(hù)制度和耕地保護(hù)制度，堅(jiān)持耕地保護(hù)紅線，強(qiáng)化對(duì)土地用途的管制，并進(jìn)一步對(duì)建設(shè)用地總規(guī)模進(jìn)行控制，落實(shí)好耕地占補(bǔ)平衡，實(shí)現(xiàn)對(duì)基本農(nóng)田的有效保護(hù)，促進(jìn)土地資源的集約和節(jié)約利用，加大對(duì)耕地資源的保護(hù)力度。構(gòu)建完善的土地管理制度體系，進(jìn)一步完善土地使用審批制度、監(jiān)管制度、供地制度和農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)制度等，對(duì)土地使用方項(xiàng)目進(jìn)行逐項(xiàng)審批，對(duì)審批程序進(jìn)行優(yōu)化，針對(duì)供地率、開工率、竣工率和投產(chǎn)率等指標(biāo)進(jìn)行嚴(yán)格控制，全面提高土地利用率，強(qiáng)化用地監(jiān)管，對(duì)企業(yè)用地行為進(jìn)行規(guī)范。針對(duì)于區(qū)域和發(fā)展情況的不同來制定差別化的用地計(jì)劃，更好的發(fā)揮出有限土地的重要效益。另外，還要加快推進(jìn)農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記制度，明確集體土地權(quán)屬，完善農(nóng)戶承包權(quán)，促進(jìn)集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，加大對(duì)農(nóng)民宅基地管理的力度。

（二）完善城市土地市場(chǎng)，規(guī)范管理

政府要高度壟斷城市土地一級(jí)市場(chǎng)，嚴(yán)格按照國家產(chǎn)業(yè)發(fā)展來進(jìn)行土地配置，并制定合理的土地利用計(jì)劃，壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的供給，嚴(yán)格控制一級(jí)土地市場(chǎng)的出讓量，利用政策來對(duì)市場(chǎng)上土地供給價(jià)格進(jìn)行調(diào)控。城市二級(jí)土地市場(chǎng)，應(yīng)該高度的重視土地審計(jì)、土地用途以及土地規(guī)劃，并對(duì)其進(jìn)行強(qiáng)化管理，嚴(yán)格把控產(chǎn)權(quán)登記關(guān)，并充分行駛優(yōu)先購買權(quán)。針對(duì)土地三級(jí)市場(chǎng)，國家要建立一套完善的監(jiān)督機(jī)制和土地管理制度，保護(hù)好消費(fèi)者權(quán)益，推動(dòng)城市土地資源的可持續(xù)利用。

（三）加深土地規(guī)劃的深度，采用先進(jìn)的管理體系

土地資源的高效利用和合理規(guī)劃能夠有力地促進(jìn)城市的健康發(fā)展。因此，要確保城市規(guī)劃實(shí)施效果的不斷改善，就需要發(fā)揮土地儲(chǔ)備的調(diào)控作用和引導(dǎo)作用，制定科學(xué)合理的周期性土地利用規(guī)劃方案，加強(qiáng)宏觀層面的土地調(diào)控，對(duì)土地的規(guī)劃進(jìn)行嚴(yán)格的細(xì)化區(qū)分，明確不同類型土地資源的用途，從而增強(qiáng)城市規(guī)劃的實(shí)施性。土地規(guī)劃人員也要不斷地提高自身素質(zhì)，使城鄉(xiāng)規(guī)劃保質(zhì)保量的實(shí)施，降低投入成本，進(jìn)而使土地規(guī)劃管理與城市規(guī)劃實(shí)施之間的關(guān)系更加良好。

（四）土地儲(chǔ)備和城市規(guī)劃空間布局

在城市化進(jìn)程中，我國很多新興城市都得到了迅速開發(fā)，而舊城改造也同樣成為熱點(diǎn)，如“三舊改造”等政策的實(shí)施就在一些地方取得了良好效果。如果土地規(guī)劃深度不足，那么其對(duì)城鎮(zhèn)建設(shè)用地土地儲(chǔ)備工作就不會(huì)起到較好的指導(dǎo)效果，就我國近幾年土地儲(chǔ)備實(shí)際情況來看，一般情況下，土地儲(chǔ)備都缺少整體性與戰(zhàn)略性，存在著對(duì)經(jīng)營性地塊儲(chǔ)備過于重視和城市功能區(qū)片建設(shè)落后等現(xiàn)象。為了讓土地儲(chǔ)備的調(diào)控功能得到充分實(shí)施，解決現(xiàn)存問題，我國很多城市都已經(jīng)對(duì)土地儲(chǔ)備近期規(guī)劃長期規(guī)劃進(jìn)行編制，進(jìn)而對(duì)土地儲(chǔ)備進(jìn)行宏觀指導(dǎo)。如在我國廣州、南京、上海等地區(qū)都曾對(duì)此進(jìn)行實(shí)踐，以我國武漢市為例，該市曾編制中長期規(guī)劃，讓“1+6”城市空間發(fā)展戰(zhàn)略的實(shí)施提供了指導(dǎo)。土地儲(chǔ)備規(guī)劃本身具有創(chuàng)新性，在土地規(guī)劃與城鄉(xiāng)規(guī)劃體系中并沒有被納入，編制的內(nèi)容和編制的手段都沒有可以遵循的規(guī)程，同時(shí)土地儲(chǔ)備規(guī)劃又是實(shí)施性的規(guī)劃，因此，在對(duì)其進(jìn)行制定時(shí)需要考慮到城鄉(xiāng)控制規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃的要求。

三、結(jié)語：

在城市快速發(fā)展和建設(shè)過程中，對(duì)城市土地管理進(jìn)行優(yōu)化，全面提高全社會(huì)集約節(jié)約土地利用意識(shí)，使有限的土地資源發(fā)揮出最大化的效益，并為社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要支撐。而且通過優(yōu)化城市土地管理，還可以實(shí)現(xiàn)對(duì)耕地和自然生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，還我們一個(gè)良好的生活環(huán)境，促進(jìn)社會(huì)和經(jīng)濟(jì)的健康、持續(xù)發(fā)展。