房地產(chǎn)開發(fā)商在工程不同階段的安全責(zé)任與轉(zhuǎn)移

鄭鑫

摘要：近20年來，隨著我國城鎮(zhèn)化經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，涌現(xiàn)出許多國民經(jīng)濟(jì)的重要產(chǎn)業(yè)，其中房地產(chǎn)行業(yè)也得到快速發(fā)展，并且為我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展做出了巨大貢獻(xiàn)。但是過快的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展也帶來一些安全問題，只有做好房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中的安全管理以及房屋在使用期限內(nèi)的所有安全保障，才是成功的項(xiàng)目開發(fā)。房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)具有特殊性，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)的不同階段擔(dān)任著不同的角色，當(dāng)然也要承擔(dān)不同的安全責(zé)任。房地產(chǎn)開發(fā)商在承擔(dān)安全責(zé)任的同時(shí)也要做好責(zé)任移交工作。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；安全責(zé)任；角色轉(zhuǎn)換；責(zé)任轉(zhuǎn)移

一、房地產(chǎn)開發(fā)商安全責(zé)任的多重性

房地產(chǎn)作為一項(xiàng)比較特殊的商品項(xiàng)目開發(fā)，受到各個(gè)部門的制約。房地產(chǎn)開發(fā)涉及的面比較廣，如投資方、監(jiān)理方、勘察、規(guī)劃、文教、衛(wèi)生、施工、建材、設(shè)備、市政、交通、供電、電信、銀行、消防、環(huán)境、商業(yè)、服務(wù)等。房子建設(shè)好以后還要銷售給消費(fèi)者，這其中任何一個(gè)環(huán)節(jié)都有安全問題存在。房地產(chǎn)開發(fā)商在房產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的過程中是建設(shè)者、銷售者以及經(jīng)營者，多重的角色注定其責(zé)任也是多重的。在房子建設(shè)階段，開發(fā)商要做好施工質(zhì)量安全管理工作，在樓盤銷售的時(shí)候要做好安全宣傳工作，樓盤交付使用后還要做好后期服務(wù)和維修工作，開發(fā)商要時(shí)刻把安全責(zé)任落到實(shí)處。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程的安全問題和責(zé)任

房地產(chǎn)開發(fā)商身兼數(shù)職，在不同的階段應(yīng)該擔(dān)負(fù)起不同的安全責(zé)任。下面根據(jù)開發(fā)商的不同角色，分析房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的不同時(shí)期應(yīng)該承擔(dān)的安全責(zé)任。

1、開發(fā)商作為建設(shè)方的安全責(zé)任

開發(fā)商首先是房產(chǎn)項(xiàng)目的建設(shè)單位，所以首先要承擔(dān)建設(shè)單位應(yīng)該承擔(dān)的安全責(zé)任。根據(jù)工程建設(shè)管理規(guī)定建設(shè)單位要承擔(dān)的安全責(zé)任有：（1）建設(shè)單位要與施工單位簽好合同責(zé)任書，要向施工單位提供真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的施工資料；（2）建設(shè)單位不得要求施工單位壓縮工期；（3）建設(shè)單位要向施工單位提供用于安全生產(chǎn)的費(fèi)用，這在前期準(zhǔn)備階段要做出合理的預(yù)算；（4）建設(shè)單位不得向施工單位提供不合格的劣質(zhì)材料；（5）建設(shè)單位有責(zé)任為施工單位申請(qǐng)施工許可證，并向當(dāng)?shù)卣姓鞴懿块T提供安全施工措施資料以備存檔；（6）如有拆除需要，建設(shè)單位還應(yīng)該在拆除施工前15日，把拆除施工相關(guān)資料報(bào)送當(dāng)?shù)卣姓块T備案存檔。

開發(fā)商作為建設(shè)方，在安全上要做到萬無一失，這是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的最重要的一步。只有保證樓盤的質(zhì)量和安全，才可以為以后的銷售和經(jīng)營做好鋪墊。

2、開發(fā)商作為銷售商的安全責(zé)任

樓房建好后，通過驗(yàn)收合格，開發(fā)商作為建設(shè)方的角色就完成了。樓房建好了，就應(yīng)該進(jìn)行銷售，此時(shí)開發(fā)商就轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售商。銷售商的安全責(zé)任就是要宣傳房子的安全使用。業(yè)主購買房子以后要對(duì)房子進(jìn)行裝修，銷售方要告知業(yè)主不能隨意拆除承重墻，并且要詳細(xì)告知業(yè)主水管的走向以及電線、網(wǎng)線的布置，以免在裝修的時(shí)候造成電線短路。樓頂在施工的時(shí)候裝有防水層和隔熱層，業(yè)主在裝太陽能的時(shí)候不能刺破防水層，以防造成頂樓滲水。這是住宅樓在銷售的時(shí)候需要向業(yè)主宣傳的安全使用常識(shí)。

如果開發(fā)的房產(chǎn)是作為商場(chǎng)租賃用的大面積店鋪，在裝修的時(shí)候更要注意安全設(shè)施的跟進(jìn)。尤其是材料的防火等級(jí)一定要嚴(yán)格遵循規(guī)定。對(duì)于施工建筑預(yù)留的消防專用通道以及消防器械設(shè)施，在裝修的時(shí)候一定不能亂加改造和拆除。雖然房子已經(jīng)租賃出去，但是開發(fā)商一樣要對(duì)自己所開發(fā)的產(chǎn)品負(fù)有安全責(zé)任。所以，安全宣傳是開發(fā)商在銷售的時(shí)候必須做好的工作，商鋪?zhàn)赓U時(shí)要與租賃者簽好安全責(zé)任書，把安全問題放在重要位置。

3、開發(fā)商作為經(jīng)營者的安全責(zé)任

樓盤銷售結(jié)束時(shí)，住宅樓入住率達(dá)到75%以上，開發(fā)商由銷售者轉(zhuǎn)換為經(jīng)營者。安全管理的責(zé)任都轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，到此為止開發(fā)商已經(jīng)退居幕后，其實(shí)開發(fā)商仍然要承擔(dān)一切因建筑施工所帶來的安全責(zé)任。如住宅樓的智能監(jiān)控系統(tǒng)、小區(qū)內(nèi)的用電系統(tǒng)、通風(fēng)設(shè)施以及排水設(shè)施都是由開發(fā)商與生產(chǎn)廠家簽訂的購銷協(xié)議，一旦出現(xiàn)安全問題，仍然要由開發(fā)商出面解決。如果是高層建筑或者是大型商場(chǎng)的公共設(shè)施，安全責(zé)任更重大。如運(yùn)貨電梯、扶手電梯、中央空調(diào)的設(shè)備以及地下車庫出入口的智能系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備在施工安裝的時(shí)候都是開發(fā)商選型購買的，一旦出現(xiàn)故障維修或更換零部件都需要開發(fā)商參與。所以，即使樓房交付使用，開發(fā)商依然要承擔(dān)相應(yīng)的安全責(zé)任。

三、房地產(chǎn)開發(fā)商的角色轉(zhuǎn)換和安全責(zé)任轉(zhuǎn)移

開發(fā)商開發(fā)房產(chǎn)項(xiàng)目，其安全責(zé)任是一個(gè)漫長的過程，責(zé)任紛繁復(fù)雜，開發(fā)商不可能跟在唯一的項(xiàng)目后面進(jìn)行后續(xù)服務(wù)，而影響新的項(xiàng)目開發(fā)效率。開發(fā)商要做好角色的及時(shí)轉(zhuǎn)換和安全責(zé)任的轉(zhuǎn)移，使安全問題責(zé)任到人，有具體的單位或個(gè)人繼續(xù)承擔(dān)。當(dāng)然，要做到安全問題無大事，必須做好前期工作。

如在建設(shè)時(shí)期要請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理公司，可以有效避免諸多安全問題的發(fā)生，有助于開發(fā)商安全責(zé)任成功合理地轉(zhuǎn)移。開發(fā)商在聘請(qǐng)監(jiān)理公司的時(shí)候要遵循“小業(yè)主，大監(jiān)理”的原則，尤其是建設(shè)施工階段，為了保證工程項(xiàng)目的質(zhì)量，需要具有較高職業(yè)素養(yǎng)和業(yè)務(wù)能力的監(jiān)理公司對(duì)施工過程進(jìn)行監(jiān)督、管控、校驗(yàn)和工作協(xié)調(diào)。監(jiān)理工作做到位，可以有效控制工程的質(zhì)量。聘請(qǐng)資質(zhì)過硬的監(jiān)理公司就可以有效實(shí)現(xiàn)安全責(zé)任的有效轉(zhuǎn)移。

開發(fā)商由建設(shè)者轉(zhuǎn)變?yōu)殇N售者時(shí)，要做好安全責(zé)任的有效銜接，尤其是安全宣傳，住宅樓的裝修注意事項(xiàng)，以及租賃店鋪的安全協(xié)議，都要做好責(zé)任轉(zhuǎn)移。大型商場(chǎng)的裝修要注意消防級(jí)別的規(guī)定，此時(shí)的開發(fā)商要與租賃者交接好責(zé)任歸屬，以防安全隱患的存在。

樓盤交付使用后，開發(fā)商的安全責(zé)任要轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，對(duì)小區(qū)內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，以及供水供電的責(zé)任，都要做好管理權(quán)限的轉(zhuǎn)移。雖然從法律上講，安全責(zé)任人還是開發(fā)商，但是業(yè)主的需要以及樓盤內(nèi)的基礎(chǔ)設(shè)施，都可以由物業(yè)公司給予維護(hù)。開發(fā)商可以把安全責(zé)任轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司，甚至一些建筑設(shè)備的合同，也可以移交物業(yè)公司，一旦出現(xiàn)安全問題可以由物業(yè)公司全權(quán)代理與廠家交涉。

工程項(xiàng)目的建設(shè)階段可以把安全責(zé)任轉(zhuǎn)移給監(jiān)理公司。銷售階段要注意安全裝修的宣傳，并與業(yè)主簽訂安全協(xié)議。樓盤交付使用后，安全責(zé)任可以轉(zhuǎn)移給物業(yè)公司。這樣開發(fā)商可以有更多的精力進(jìn)行新的項(xiàng)目的開發(fā)。開發(fā)商對(duì)開發(fā)的每一個(gè)項(xiàng)目都負(fù)有長期的安全責(zé)任，只有高度重視安全問題，才可以減少安全隱患，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目質(zhì)量的提升。

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（作者單位：沈陽潤置房地產(chǎn)有限公司）