淺談不動(dòng)產(chǎn)登記中權(quán)籍調(diào)查工作方法

羅進(jìn)峰

摘 要：近些年，我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的不斷發(fā)展，使得工程項(xiàng)目的數(shù)量日益增加，而不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的成立，對于建立不動(dòng)產(chǎn)登記系統(tǒng)與數(shù)據(jù)的整合發(fā)揮著重要的作用。為了完善不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，從而需要保證不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的順利進(jìn)行。本文將對不動(dòng)產(chǎn)登記中權(quán)籍調(diào)查工作的方法展開身熱研究，以供參考。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記；權(quán)籍；調(diào)查

1 前言

構(gòu)建并實(shí)施以土地為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，乃是我國產(chǎn)權(quán)管理機(jī)制的重大變革與創(chuàng)新。自從實(shí)施《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》之后，我國便開展了全面、系統(tǒng)化的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)整合工作。為更好達(dá)成不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享，構(gòu)建更加完備的不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記體系，基于不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作持續(xù)推進(jìn)的大背景下，不動(dòng)產(chǎn)登記中權(quán)籍調(diào)查工作在其中發(fā)揮著舉足輕重的作用。

2 不動(dòng)產(chǎn)登記中權(quán)籍調(diào)查工作的基本概述

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍當(dāng)中對于不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)屬、位置、界址、面積、用途、等級、價(jià)格等相關(guān)內(nèi)容，并結(jié)合了表卡簿冊證、圖件、數(shù)據(jù)進(jìn)行綜合記載。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪作為不動(dòng)產(chǎn)登記工作的重要前提，對以上記載的各項(xiàng)內(nèi)容進(jìn)行登記后才能具備相應(yīng)的法律效力。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪主要是指不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人通過相關(guān)途徑自行申請，政府進(jìn)行統(tǒng)一組織安排，經(jīng)由權(quán)屬調(diào)查、不動(dòng)產(chǎn)測繪，確定不動(dòng)產(chǎn)基本情況，然后生成相對應(yīng)的調(diào)查資料，為后續(xù)不動(dòng)產(chǎn)登記、核發(fā)證書等提供技術(shù)性依據(jù)的工作[1]。

3 不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪技術(shù)的應(yīng)用

3.1 數(shù)字化測圖

科學(xué)技術(shù)水平的不斷發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)測繪技術(shù)也有了很大的改進(jìn)，高科技產(chǎn)品在不動(dòng)產(chǎn)測繪中的引入，極大地提高了不動(dòng)產(chǎn)測量結(jié)果的精確性。當(dāng)前，數(shù)字化測圖技術(shù)不僅在不動(dòng)產(chǎn)的測量中有著廣泛的應(yīng)用，在地籍測量中也是必不可少的技術(shù)手段。它主要的技術(shù)優(yōu)點(diǎn)就是需要的人力物力資源都比較少，同時(shí)搜集的數(shù)據(jù)信息也比較準(zhǔn)確，而且速度相對較快。根據(jù)收集來的數(shù)據(jù)信息工作人員可以大致描繪出建筑物原有的模樣，這樣的圖像可以用于不動(dòng)產(chǎn)的分?jǐn)傄约皽y繪工作。

3.2 解析法

不動(dòng)產(chǎn)測繪領(lǐng)域中的解析法主要應(yīng)用于房屋面積、用地面積、公攤面積等面積結(jié)果的測量中，避免因面積、產(chǎn)權(quán)、用地等存在糾紛。作為不動(dòng)產(chǎn)測量領(lǐng)域中較為準(zhǔn)確的方法，解析法是解決糾紛性問題較為實(shí)用的一種方法。在實(shí)際測量中，主要通過界址點(diǎn)坐標(biāo)，引用坐標(biāo)解析的方法進(jìn)行實(shí)際測量，從而得到更為精確的測量結(jié)果，減少誤差[2]。在保證操作流程規(guī)范的情況下，引用坐標(biāo)解析的方法進(jìn)行方差測量，能夠盡量避免誤差的出現(xiàn)，從而取得更為精確的測量結(jié)果。為有效提高標(biāo)準(zhǔn)中面積誤差限差的精度，進(jìn)而控制估算中存在的誤差等，采用解析法可以達(dá)到令人滿意的效果。

3.3 GPS技術(shù)

將GPS信號接收器安裝在系統(tǒng)某個(gè)節(jié)點(diǎn)上，通過信號接收器來收發(fā)衛(wèi)星信號，實(shí)現(xiàn)信號數(shù)據(jù)的處理，獲得實(shí)時(shí)觀測數(shù)據(jù)。與此同時(shí)，此種技術(shù)還可以借助基準(zhǔn)臺控制得到相應(yīng)坐標(biāo)，將測繪數(shù)據(jù)輸入到測圖系統(tǒng)中實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)的計(jì)算處理，達(dá)成房產(chǎn)測繪目標(biāo)要求。當(dāng)前的已經(jīng)大部分的不動(dòng)產(chǎn)測繪中都用到了GPS技術(shù)，通過計(jì)算GPS技術(shù)測得的數(shù)據(jù)，我們可以準(zhǔn)確的描繪出房產(chǎn)的大致外形，以便用于不動(dòng)產(chǎn)的劃分。

3.4 RS影像

RS影像技術(shù)基于遙感技術(shù)展開，它的主要技術(shù)實(shí)施對象就是對空間數(shù)據(jù)的大面積采集，通過技術(shù)系統(tǒng)本身來為房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)測繪部分提供立體化三維形式的測繪圖。一般來說，RS影像技術(shù)會(huì)對房屋建筑產(chǎn)權(quán)面積進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，它的測圖比例為1：500。另外，該技術(shù)還利用到了多光譜航空攝影與高分辨率遙感衛(wèi)星來為系統(tǒng)獲取圖像信息，并按照影像圖來精確測繪房屋產(chǎn)權(quán)面積比例，確保房產(chǎn)測繪成果高質(zhì)量，此時(shí)的測圖比例也可以達(dá)到1：10000 甚至以上。反映房產(chǎn)測繪成果的高質(zhì)量，一方面也體現(xiàn)該設(shè)備在數(shù)據(jù)采集及計(jì)算方面的高效率[3]。

3.5 全站儀

全站儀是當(dāng)前房產(chǎn)測繪工作中的主要數(shù)據(jù)測量設(shè)備，它通過點(diǎn)坐標(biāo)來顯示房屋面積與形狀。舉例來說，在某些已施工完畢的房屋內(nèi)可能會(huì)存在某些不規(guī)則圖形，如果僅在施工圖中是找不到這些圖形的，而全站儀就可以測出其圖形的具體點(diǎn)坐標(biāo)，并通過坐標(biāo)來計(jì)算不規(guī)則圖形面積。常規(guī)房屋面積測繪對某些邊長過長的狀況常常束手無策，如果采用全站儀就能為過長邊長設(shè)置坐標(biāo)，通過坐標(biāo)聯(lián)系來計(jì)算總邊長結(jié)果。這主要是因?yàn)槿緝x設(shè)備內(nèi)部存在微處理器與測角測距裝置，所以它能夠?qū)δ承┓课轀y量較困難位置進(jìn)行自動(dòng)測量，同時(shí)計(jì)算出精確結(jié)果，一方面反映房產(chǎn)測繪成果的高質(zhì)量，一方面也體現(xiàn)該設(shè)備在數(shù)據(jù)采集及計(jì)算方面的高效率。

4 如何做好不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作

4.1 規(guī)范調(diào)查，堅(jiān)持調(diào)查工作利民便民

4.1.1 開展一體化調(diào)查

需要把不動(dòng)產(chǎn)單元作為基本單位，基于地籍調(diào)查，一并開展林木、房屋、海域、土地等定著物的權(quán)屬的測量與調(diào)查工作。針對一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元相應(yīng)權(quán)籍調(diào)查事項(xiàng)而言，需要由一家調(diào)查機(jī)構(gòu)為主導(dǎo)，來完成與實(shí)現(xiàn)，防止多家調(diào)查機(jī)構(gòu)對同一不動(dòng)產(chǎn)單元進(jìn)行多次調(diào)查。

4.1.2 確定調(diào)查內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查需要以宗海、宗地為基礎(chǔ)單位，對宗海、宗地及其林木、房屋等定著物構(gòu)成的不動(dòng)產(chǎn)單元狀況進(jìn)行調(diào)查，包含有房屋信息、宗海信息、宗地信息及林木信息等。結(jié)合登記或申請調(diào)查的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利類型，始終秉持“面積準(zhǔn)確、界址清晰及權(quán)屬清楚”的原則，將不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查內(nèi)容合理確定下來。

4.1.3 明確調(diào)查的基本方法

將實(shí)地調(diào)查與內(nèi)外業(yè)核實(shí)緊密連接，將不動(dòng)產(chǎn)單元的界址、權(quán)屬狀況及用途等內(nèi)容查清，確保不動(dòng)產(chǎn)單元擁有明確的空間相對位置關(guān)系，界址清楚，權(quán)屬清晰。對技術(shù)可能性、經(jīng)濟(jì)可行性、工作需求及基礎(chǔ)條件等進(jìn)行統(tǒng)籌考慮。真正做到因地制宜，選擇與本地區(qū)實(shí)際相符的不動(dòng)產(chǎn)測量方法。

4.2 規(guī)范調(diào)查成果

對于調(diào)查結(jié)構(gòu)而言，需基于不動(dòng)產(chǎn)單元，提交規(guī)范、統(tǒng)一的調(diào)查成果，包含有不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍圖、不動(dòng)產(chǎn)測量報(bào)告及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查表等，真正做到面積準(zhǔn)確、界址清晰及權(quán)屬清楚。此外，還應(yīng)盡可能保障不動(dòng)產(chǎn)單元代碼的唯一性。所得成果需要進(jìn)行審核確認(rèn)，對于不動(dòng)產(chǎn)授權(quán)機(jī)構(gòu)或登記機(jī)構(gòu)來講，需嚴(yán)格審核、把關(guān)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查結(jié)果。于前期行業(yè)管理過程中，針對已經(jīng)產(chǎn)生并且還經(jīng)授權(quán)機(jī)構(gòu)審核確認(rèn)，并且與不動(dòng)產(chǎn)登記要求相符的成果，需繼續(xù)沿用。

4.3 明確不動(dòng)產(chǎn)單元設(shè)計(jì)規(guī)則

依據(jù)相關(guān)規(guī)則，針對集體土地所有權(quán)宗地而言，需專門設(shè)置為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元；針對沒有定著物的使用權(quán)宗地，需設(shè)置為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元；針對有定著物的使用權(quán)宗地，于宗地內(nèi)，各定著物單元與此宗地，需設(shè)為一個(gè)不動(dòng)產(chǎn)單元。

5 結(jié)語

不動(dòng)產(chǎn)登記中權(quán)籍調(diào)查工作是保證權(quán)籍調(diào)查準(zhǔn)確性的重要方式，現(xiàn)階段我國雖有不少規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)對其進(jìn)行控制，但是在實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作過程中仍舊存在一定的混亂局面，直接影響了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的落實(shí)，所以在不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查測繪工作過程中要嚴(yán)格遵從國家相關(guān)規(guī)章制度，研究統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)和方法，充分保證不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的落實(shí)。

參考文獻(xiàn)：

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