房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制

薛康林

摘 要：對于房地產(chǎn)企業(yè)的長期發(fā)展來講，加大房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制力度至關(guān)重要，其是確保房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益的前提，也是增強企業(yè)核心競爭力的關(guān)鍵，只有做好房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制工作，才能保障房地產(chǎn)企業(yè)在競爭激烈的市場中贏得一席之地。由于目前房地產(chǎn)開發(fā)項目各階段成本控制依然存在些許問題，只有將其優(yōu)化，才能確保房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制效率達(dá)到最大，進(jìn)而推動房地產(chǎn)企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；全過程；成本控制

1 引言

我國社會經(jīng)濟(jì)水平不斷攀升，城市化腳步加快，使得房地產(chǎn)業(yè)逐漸成為了經(jīng)濟(jì)市場中的主體產(chǎn)業(yè)，它對推動我國國民經(jīng)濟(jì)增長具有至關(guān)重要的作用。在復(fù)雜的市場環(huán)境和激烈的競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想占有優(yōu)勢，取得先機，必須要對成本管理進(jìn)行科學(xué)有效的可控制，加強成本管理體系和制度建設(shè)，最大力度的降低房地產(chǎn)開發(fā)過程中的成本，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和核心競爭力。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制的重要性

近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，房地產(chǎn)也隨之興起，更加促進(jìn)了我國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。任何一個房地產(chǎn)開發(fā)項目都存在一定的風(fēng)險，也可以帶給企業(yè)很大的利潤，每一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的目的都是為了追求最大程度的利潤，在企業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目中，每一環(huán)都是緊密相扣的，任何一個環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，都會導(dǎo)致此項目的開發(fā)失敗。在整個的環(huán)節(jié)中，成本控制是至關(guān)重要的，成本的控制是貫穿房地產(chǎn)開發(fā)項目的始終，在項目開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)都要考慮到成本問題。在房地產(chǎn)項目開發(fā)的前期，要根據(jù)選擇的地方，建筑的面積以及項目的融資都要進(jìn)行詳細(xì)的預(yù)算，以保證成本的控制。

3 房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本控制存在的問題

3.1 房地產(chǎn)的成本管理缺少整體把握能力

目前，一些房地產(chǎn)企業(yè)為了能夠更好的發(fā)展，他們意識到了在房地產(chǎn)開發(fā)項目的全過程成本管理的重要性，在企業(yè)內(nèi)部建立了一套成本管理機制，然而，他們建立的成本管理體制太落后，她們的成本管理缺乏整體的把握能力，沒有引進(jìn)先進(jìn)的管理模式和管理方法，會導(dǎo)致工作效率低下，如果對成本不能較好的管理或管理不當(dāng)，影響企業(yè)房地產(chǎn)的發(fā)展。

3.2 缺少完善的房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制機制

良好的機制保障，是房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制的前提條件。然而一些企業(yè)沒有構(gòu)建完善的成本控制機制。其一，一些房地產(chǎn)企業(yè)認(rèn)為成本控制任務(wù)是財務(wù)部門分內(nèi)的事情，企業(yè)其他部門缺少明確的權(quán)責(zé)范圍，進(jìn)而造成了房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制機制較不完善。同時，激勵措施也嚴(yán)重缺失，員工的工作熱情比較低，影響成本控制的順利進(jìn)行。而且一些企業(yè)開發(fā)項目全過程的成本控制機制嚴(yán)重缺失，成本控制指標(biāo)體系較不完善，項目開發(fā)之后對項目成本的總結(jié)和反饋比較滯后。

3.3 招標(biāo)并沒有起到真正的作用

目前很多企業(yè)的項目招標(biāo)并沒有起到作用，雖然政府出臺了相關(guān)政策控制，但是很多的房地產(chǎn)企業(yè)還是采用各種形式的對策，不公開招標(biāo)，最終還會把項目承包到已經(jīng)內(nèi)定的企業(yè)。項目招標(biāo)形式主義，很多承包商為追求高利益，降低造價，工程質(zhì)量得不到完全保證，但是房價卻高居不下，高價并沒有帶來高質(zhì)量的住房，招標(biāo)并沒有起到真正的作用。

4 加強房地產(chǎn)開發(fā)全過程成本管理的建議

4.1 決策階段的成本控制

房地產(chǎn)企業(yè)在獲取項目以后，策劃設(shè)計部門要負(fù)責(zé)進(jìn)行市場調(diào)研和項目策劃定位，明確設(shè)計方向，這是投資決策之前的關(guān)鍵所在。在投資決策階段中，要進(jìn)行可行性研究。要想對工程造價實施有效的控制，必須要做到：首先，積極開展市場調(diào)研分析工作，深入分析市場實際銷售情況，并對未來銷售趨勢加以判斷，始終堅持適銷對路的項目開發(fā)原則，進(jìn)而完成項目定位。其次，要積極開展調(diào)查研究工作，綜合考量多種項目方案。在技術(shù)論證和經(jīng)濟(jì)評價以后，要制定出切實可行的項目建設(shè)方案，保證設(shè)計階段目標(biāo)成本計算的準(zhǔn)確性與真實性。此外，結(jié)合項目規(guī)劃條件和可行性研究成果，編制方案設(shè)計任務(wù)書。

4.2 設(shè)計階段成本控制

設(shè)計是項目開展的基礎(chǔ)，在項目投資中設(shè)計的影響極大，項目的設(shè)計水平不但會影響施工投資，還會影響施工竣工后的實際效益。所以，為了確保項目經(jīng)濟(jì)效益，在設(shè)計階段需要做好設(shè)計工作，確保項目質(zhì)量，要保證設(shè)計合理規(guī)范，以免在施工中發(fā)生變動，以此來對成本進(jìn)行有效控制。在實際設(shè)計中，相關(guān)人員可以利用以下方法進(jìn)行控制。第一，采用限額設(shè)計來控制成本，所謂的限額設(shè)計，就是依據(jù)投資估算與設(shè)計責(zé)任書的具體要求，保障項目所有性能皆能滿足需求的前提下依據(jù)標(biāo)準(zhǔn)完成設(shè)計，采用限額設(shè)計能夠切實規(guī)避設(shè)計隨意變動的情況。第二，結(jié)合設(shè)計投標(biāo)和工程造價，這么做的目的是為了規(guī)避與預(yù)防設(shè)計不規(guī)范的狀況，并且還能在設(shè)計階段構(gòu)建成本控制理念，確保設(shè)計人員在實際工作中能夠在保證建筑外觀的同時控制造價，增加項目收益。第三，加大對設(shè)計圖紙審核力度，以免因設(shè)計問題而出現(xiàn)資金浪費現(xiàn)象。

4.3 施工階段的成本控制

在施工階段更要注意成本的控制，施工階段也是房地產(chǎn)企業(yè)的一個重要階段，也是風(fēng)險存在的一個階段，在這個階段控制工程成本開發(fā)階段的單位的工作人員要時刻提高警惕，注意監(jiān)工，要多看工程的施工組織方案以及現(xiàn)場的施工的實際情況，在施工過程中遇到的一些疑難問題，如果自己不能很確定的情況下，不能盲目做定論，要謙虛請教，向?qū)I(yè)人員和專業(yè)的工程師進(jìn)行咨詢和學(xué)習(xí)，相關(guān)工作人員要調(diào)查市場上的建筑材料價格，客觀的看待建筑材料價格這一問題，在某一時間段市場上的材料價格較高，有可能在購買材料后，它的價格在原價上降低，這在一定程度上造成資金的風(fēng)險。這是在房地產(chǎn)企業(yè)中，隨時都存在的一個問題，也會影響房地產(chǎn)的項目的開發(fā)。在工程建設(shè)中，工程的材料費占工程總成本的一半以上，因此，材料費的高低直接影響著的此項目工程的總成本，隨意，在購買材料之前，要建立價格信息網(wǎng)絡(luò)，保持信息暢通，隨時了解市場上材料的價格。

4.4 竣工結(jié)算階段的成本控制

工程造價的合理確定對于工程造價管理來說是至關(guān)重要的，在工程造價確定過程中，嚴(yán)格遵守現(xiàn)行的工程造價管理的相關(guān)規(guī)定，對工程中出現(xiàn)的變更情況加以細(xì)致的核實，做到實事求是、準(zhǔn)確無誤。在工程結(jié)算審核時，要提供全面細(xì)致的結(jié)算資料，合同補充協(xié)議、招標(biāo)文件、施工竣工圖要與實際工程情況保持高度的一致性與協(xié)調(diào)性，結(jié)算口徑與工程招投標(biāo)口徑也不能出現(xiàn)分歧。并且保證工程量計算和計價取費口徑的準(zhǔn)確無誤。

4.5 加強銷售階段的成本費用控制

銷售階段的成本管理也是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的重要組成部分，該階段的成本控制可能直接影響前期所有階段的成果，因此要重點加強該階段的成本控制。一方面，企業(yè)要建立科學(xué)合理的成本管理體系，控制銷售階段的成本費用。企業(yè)要根據(jù)自身企業(yè)的優(yōu)勢特點和市場形勢，建立一套完善的成本管理體系；另一方面，企業(yè)還要盡可能縮短銷售期，最快可能的回收項目資金。這就要求銷售人員的專業(yè)素質(zhì)能力要足夠高，因此企業(yè)在人才招聘中應(yīng)當(dāng)慎重選擇，在工作過程中定期加強員工的知識培訓(xùn)。

5 結(jié)束語

通過全過程成本控制的實施，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)項目的順利完工，為企業(yè)贏取更多的經(jīng)濟(jì)利潤，將成本控制貫穿到施工活動的方方面面，可以避免出現(xiàn)不必要的浪費現(xiàn)象。房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制勢在必行，要對開發(fā)項目的決策階段、設(shè)計階段、施工階段以及竣工階段等加以嚴(yán)格的控制，進(jìn)而確保房地產(chǎn)企業(yè)核心競爭力的穩(wěn)步提升。

參考文獻(xiàn)：

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