基于建筑房產(chǎn)面積測(cè)量的探討

李麗芳

摘 要：作為測(cè)繪工作的重要分支，房產(chǎn)測(cè)量工作的開展為產(chǎn)權(quán)管理、產(chǎn)籍管理以及房地產(chǎn)開發(fā)提供了必要的數(shù)據(jù)支持。其中，房產(chǎn)面積測(cè)量作為房產(chǎn)測(cè)繪的核心內(nèi)容，是衡量房產(chǎn)價(jià)值的重要指標(biāo)。一旦測(cè)量出現(xiàn)誤差，將直接影響產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益，甚至?xí)蚍课菝娣e問題而引發(fā)沖突與矛盾。本文從外業(yè)數(shù)據(jù)采集方面進(jìn)行說(shuō)明，并對(duì)具體的計(jì)算方法以及房產(chǎn)測(cè)量中的面積問題等進(jìn)行探討，以期提升房產(chǎn)面積測(cè)量工作的科學(xué)性和準(zhǔn)確性。

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)測(cè)繪；面積測(cè)量；數(shù)據(jù)采集；探討

1 引言

房產(chǎn)面積測(cè)量是衡量房屋價(jià)值的關(guān)鍵內(nèi)容，因此，必須要嚴(yán)格控制房產(chǎn)面積測(cè)量中出現(xiàn)的誤差和失誤，做好外業(yè)采集及內(nèi)業(yè)面積的統(tǒng)計(jì)，嚴(yán)格按照相關(guān)制度和規(guī)范進(jìn)行測(cè)量計(jì)算，明確在計(jì)算中不同位置的不同計(jì)算方法，將計(jì)算全面積、一半面積以及不進(jìn)行計(jì)算的部分進(jìn)行準(zhǔn)確的區(qū)分，對(duì)公共部分所服務(wù)的對(duì)象進(jìn)行明確，并按照規(guī)定的分?jǐn)倕f(xié)議或是房地產(chǎn)面積比例來(lái)進(jìn)行準(zhǔn)確的分?jǐn)偣ぷ鳌?/p>

2 外業(yè)數(shù)據(jù)采集

2.1 房屋拐角點(diǎn)的數(shù)據(jù)采集方法

當(dāng)前，房產(chǎn)測(cè)繪通常采用內(nèi)外業(yè)一體化數(shù)據(jù)處理系統(tǒng)的房產(chǎn)測(cè)量方法。在對(duì)房產(chǎn)面積進(jìn)行測(cè)量時(shí)，需要采用具有正規(guī)資質(zhì)部門鑒定的儀器，并對(duì)規(guī)格和型號(hào)進(jìn)行準(zhǔn)確判定。以全站儀為例，主要是用來(lái)對(duì)光電測(cè)距儀的加常數(shù)以及乘常數(shù)進(jìn)行測(cè)定，而由于房產(chǎn)面積往往比較有限，房產(chǎn)碎部測(cè)量中距離偏短，因此乘常數(shù)可以直接忽略不計(jì)，但必須考慮加常數(shù)。此外，在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量作業(yè)時(shí)，由于不可能簡(jiǎn)單的將棱鏡的中心位置直接設(shè)定在房屋的拐角點(diǎn)上，此時(shí)就需要借助全站儀，將棱鏡以面對(duì)全站儀的形式靠在房屋的角點(diǎn)，此時(shí)全站儀采集到的坐標(biāo)信息即是棱鏡中心的坐標(biāo)。在實(shí)際測(cè)量的過(guò)程中，也可以采用人工操作的方式將儀器的常數(shù)設(shè)置為零，采用鋼尺來(lái)進(jìn)行距離的量測(cè)工作，這樣可以直接的測(cè)定棱鏡常數(shù)（棱鏡中心到棱鏡后背位置的參數(shù)），然后在采集外業(yè)數(shù)據(jù)前，設(shè)置好全站儀內(nèi)部的儀器加常數(shù)以及棱鏡常數(shù)，據(jù)此可直接測(cè)量得到房屋角點(diǎn)坐標(biāo)。

另外還要注意，如果是采用該棱鏡進(jìn)行后視定向以及發(fā)展圖根點(diǎn)時(shí)，需要確保儀器內(nèi)部的棱鏡常數(shù)與對(duì)中桿為中心時(shí)的棱鏡常數(shù)一致，否則就有可能導(dǎo)致出現(xiàn)拐角點(diǎn)的精度達(dá)不到房產(chǎn)測(cè)量的規(guī)范要求。此外，在進(jìn)行房產(chǎn)測(cè)量的數(shù)據(jù)采集時(shí)，由于棱鏡占有一定的體積，可能會(huì)出現(xiàn)無(wú)法將棱鏡的后背準(zhǔn)確的放置于房屋角點(diǎn)上的情況，這時(shí)就不能簡(jiǎn)單的將棱鏡作為一個(gè)點(diǎn)來(lái)進(jìn)行測(cè)量，而是需要考慮這種情況對(duì)數(shù)據(jù)結(jié)果產(chǎn)生的影響。此時(shí)，采用角度偏心觀測(cè)，瞄準(zhǔn)棱鏡中心測(cè)出的坐標(biāo)，在距儀器到房屋角點(diǎn)水平距離一致的且較為合適位置設(shè)定為棱鏡的后背位置，測(cè)量出至棱鏡的水平距離，然后用水平微動(dòng)螺旋對(duì)準(zhǔn)測(cè)量目標(biāo)，在儀器上完成操作即可。

《房產(chǎn)測(cè)量規(guī)范》要求，房產(chǎn)界址點(diǎn)的精度要求如下表分為三級(jí)，實(shí)際測(cè)量時(shí)對(duì)一級(jí)不做要求，但相鄰界址點(diǎn)間距誤差（間距>50m），界址點(diǎn)與臨近控制點(diǎn)點(diǎn)位誤差應(yīng)符合規(guī)范中的規(guī)定要求。其中二級(jí)限差為±0.10，中誤差為±0.05，三級(jí)限差為±1.20，中誤差為±0.10。

2.2 房產(chǎn)邊長(zhǎng)實(shí)地測(cè)量

當(dāng)前進(jìn)行房產(chǎn)邊長(zhǎng)的測(cè)量時(shí)使用的測(cè)繪儀器通常是手持測(cè)距儀，采用手持測(cè)距儀進(jìn)行測(cè)量時(shí)，對(duì)所有邊測(cè)試完畢后，有可能會(huì)因?yàn)闇y(cè)量過(guò)程中出現(xiàn)的失誤導(dǎo)致誤差情況的出現(xiàn)，出現(xiàn)本應(yīng)對(duì)稱的墻面邊長(zhǎng)出現(xiàn)了不對(duì)稱的情況，導(dǎo)致原本應(yīng)較為規(guī)則的房屋邊線變成了不規(guī)則的形狀，房屋測(cè)繪結(jié)果可能顯示房屋變成了多邊形房屋。在出現(xiàn)這種情況時(shí)，需要對(duì)測(cè)量得到的結(jié)果進(jìn)行有效的處理，盡量減少出現(xiàn)的誤差，數(shù)據(jù)處理完成后方可進(jìn)行圖紙的繪制以及房屋面積的計(jì)算工作。對(duì)于測(cè)量中誤差在規(guī)范范圍內(nèi)的，選定對(duì)應(yīng)邊的平均值作為邊長(zhǎng)數(shù)據(jù)。對(duì)于誤差超過(guò)規(guī)定范圍的，首先要做好檢查工作，防止因測(cè)量不準(zhǔn)確導(dǎo)致的失誤。排除了測(cè)量不準(zhǔn)的原因后，仍然發(fā)現(xiàn)對(duì)應(yīng)邊長(zhǎng)不相等，就只能根據(jù)實(shí)際的測(cè)量結(jié)果進(jìn)行圖紙的繪制以及面積核算工作。

3 房產(chǎn)面積測(cè)算的具體方法

房屋面積測(cè)算的主要方法為坐標(biāo)解析法和實(shí)地量距法，而實(shí)地量距法有著較高的測(cè)算精度，因此成為房產(chǎn)測(cè)量工作中普遍采用的方法。

3.1 坐標(biāo)解析法

（1）面積計(jì)算

[s=12i=1nXiYi+1-Yi-1]

分析界址點(diǎn)坐標(biāo)成果表上羅列的數(shù)據(jù)信息，并根據(jù)上述公式計(jì)算得出房屋的面積，其中：S為面積（單位：m2），Xi，Yi為界址點(diǎn)的橫、縱坐標(biāo)（單位：m），n為界址點(diǎn)個(gè)數(shù)，i為界址點(diǎn)序號(hào)。

（2）面積誤差

ms=±m(xù)j[18i=1nD2i-1，i+1]

根據(jù)上述公式得出房屋面積誤差，其中：ms為面積中誤差；mj為相應(yīng)等級(jí)界址點(diǎn)規(guī)定的點(diǎn)位中誤差（單位：m），Di-1，i+1為中對(duì)角線長(zhǎng)度（單位：m）。

3.2 實(shí)地量距法

由于坐標(biāo)解析法取決于界址點(diǎn)精度，因此，應(yīng)用實(shí)地量距法成為房地產(chǎn)測(cè)繪部門的主要應(yīng)用方法。實(shí)地量距法是在測(cè)量現(xiàn)場(chǎng)通過(guò)利用測(cè)距儀或卷尺量取需要測(cè)量房屋的邊長(zhǎng)，通過(guò)量測(cè)所得數(shù)據(jù)信息計(jì)算出房屋的面積。應(yīng)用實(shí)地量距法測(cè)量房產(chǎn)面積時(shí)，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)氐膶?shí)際情況確定精度等級(jí)的具體使用范圍，并將量距的精度作為重要的參考因素。

在進(jìn)行測(cè)量方法的選擇時(shí)，以1500m2為線，房屋面積≤1500m2時(shí)，采用實(shí)地量距法精度較高，房屋面積>1500m2時(shí)，采用坐標(biāo)解析法精度較高。因此，可根據(jù)具體情況，將二者進(jìn)行結(jié)合來(lái)確定房屋面積的具體數(shù)值。

4 房產(chǎn)面積測(cè)算中常見問題的具體分析

4.1 陽(yáng)臺(tái)面積的計(jì)算

陽(yáng)臺(tái)作為室內(nèi)與室外的過(guò)渡空間，可供住戶晾曬衣物、休閑納涼或用作其他功用的房屋附屬設(shè)施。在進(jìn)行房產(chǎn)面積計(jì)算的過(guò)程中，全封閉陽(yáng)臺(tái)計(jì)算全部面積，半封閉陽(yáng)臺(tái)只能算作二分之一的面積。現(xiàn)階段，陽(yáng)臺(tái)已經(jīng)不僅僅是傳統(tǒng)的樣式，而可能出現(xiàn)陽(yáng)臺(tái)頂蓋與維護(hù)結(jié)構(gòu)不能完全覆蓋。這種情況出現(xiàn)時(shí)，就需要根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行不同的計(jì)算：第一，如果陽(yáng)臺(tái)頂蓋缺失或是未完全覆蓋底板，則不計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積。第二，如果陽(yáng)臺(tái)的頂蓋大于底板，并且頂部圍護(hù)結(jié)構(gòu)大于底板面積時(shí)，以底板的面積來(lái)計(jì)算陽(yáng)臺(tái)的面積；如果頂部的圍護(hù)結(jié)構(gòu)小于底部面積時(shí)，需要以頂部圍護(hù)結(jié)構(gòu)的面積計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積。第三，隔層頂蓋的陽(yáng)臺(tái)由于起不到保護(hù)作用，因此被視認(rèn)為無(wú)頂蓋，此時(shí)不計(jì)算陽(yáng)臺(tái)面積。

4.2 層高的測(cè)定

在進(jìn)行房屋面積計(jì)算時(shí)，房屋上、下層地面的垂直距離也即為房屋的層高，在層高≥2.2m時(shí)，計(jì)算全面積，層高不足2.2m時(shí)計(jì)算1/2面積。但在實(shí)際的工作過(guò)程中，不同的樓層在底板厚度方面也有所差異，同時(shí)精準(zhǔn)的測(cè)量工作又非常難以實(shí)現(xiàn)，影響了房屋面積的計(jì)算工作。因此，引出凈高方便進(jìn)行房產(chǎn)面積的計(jì)算，凈高=層高-樓板厚度，有些建筑物無(wú)法測(cè)量出層高，這時(shí)就要以凈高為準(zhǔn)進(jìn)行面積測(cè)算。

5 結(jié)語(yǔ)

房產(chǎn)面積測(cè)量工作復(fù)雜且工序繁瑣，在房屋面積的測(cè)量時(shí)，一旦存在誤差或出現(xiàn)失誤，將會(huì)直接影響產(chǎn)權(quán)人的經(jīng)濟(jì)利益。因此，就需要測(cè)繪工作人員選用正確的測(cè)量方法，并嚴(yán)格按照流程進(jìn)行測(cè)量，嚴(yán)格控制測(cè)量精度，避免因工作失誤而導(dǎo)致數(shù)據(jù)的錯(cuò)誤。唯有如此，才能有效的提升測(cè)量工作的準(zhǔn)確性，提升工作效率，妥善的處理其中存在的問題，確保測(cè)量工作得以順利開展。

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