宅基地開放流轉(zhuǎn)所面臨的障礙及應(yīng)對策略研究

焦軍平

摘要：為了更好地迎接開放宅基地流轉(zhuǎn)時(shí)代的到來，我們應(yīng)廣泛吸收與總結(jié)試點(diǎn)省市寶貴的經(jīng)驗(yàn)，同時(shí)應(yīng)因地制宜，根據(jù)農(nóng)村的實(shí)際情況，找出宅基地流轉(zhuǎn)所面臨的障礙，并提前做好應(yīng)對策略。本文從農(nóng)村村民的思想觀念、現(xiàn)今宅基地的現(xiàn)狀、流轉(zhuǎn)過程與后續(xù)工作等方面出發(fā)，提出開放宅基地流轉(zhuǎn)時(shí)可能會遇到的障礙，并對這些障礙一一提出了應(yīng)對策略。

關(guān)鍵詞：宅基地 流轉(zhuǎn) 障礙 應(yīng)對策略

中圖分類號：F299 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1009-5349（2018）13-0053-02

一、邊緣化農(nóng)村與核心區(qū)農(nóng)村所面臨的障礙

（1）村民思想的滯后性，成為開放宅基地流轉(zhuǎn)的一大障礙。村民作為宅基地使用權(quán)的擁有者，其思想的狀況、對宅基地相關(guān)政策的了解程度、對開放宅基地流轉(zhuǎn)的意愿和看法則顯得較為重要?？偠灾迕駥φ叵嚓P(guān)政策了解匱乏，對開放宅基地流轉(zhuǎn)持有相當(dāng)保守的思想。主要體現(xiàn)在以下三個(gè)方面：一是村民對宅基地所有者認(rèn)識不清，認(rèn)為使用即是歸其所有。二是村民對宅基地使用權(quán)的取得也存在較大的偏差，多數(shù)村民認(rèn)為占有即歸其所使用。多數(shù)村民有著宅基地使用權(quán)世代相傳，誰家先占了土地，土地就歸誰所有，地的用途自家說了算，無人能監(jiān)管的想法。三是村民對開放宅基地流轉(zhuǎn)持非常保守的態(tài)度，寧愿讓其空著，也不愿讓其進(jìn)行流轉(zhuǎn)利用。目前，村民對房屋的買賣意愿普遍不高，一方面是由于村民對外有較強(qiáng)的排斥心理，認(rèn)為本村村民世代在此定居，已形成較為穩(wěn)定的生活方式與習(xí)慣，外村人或城里人到此處來買房定居會破壞傳統(tǒng)的習(xí)俗及生活方式；另一方面是由于村民落葉歸根的思想根深蒂固，他們認(rèn)為即使今后要去城里發(fā)展，也不會將自己在老家的房屋賣掉，而是留待日后返鄉(xiāng)之用。

（2）宅基地現(xiàn)狀的復(fù)雜性，很大程度上影響著流轉(zhuǎn)政策的全面施行。開放宅基地流轉(zhuǎn)，勢必要求我們對宅基地的現(xiàn)狀有著一個(gè)較為清晰與全面的認(rèn)識。由于歷史遺留問題、村委會對相關(guān)政策的實(shí)行問題及其他外部影響因素的問題，導(dǎo)致目前宅基地現(xiàn)狀較為錯(cuò)綜復(fù)雜。主要體現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是宅基地確權(quán)不清，相關(guān)部門難以對宅基地進(jìn)行法定確權(quán)。宅基地使用權(quán)作為一種用益物權(quán)，其用益物權(quán)主體的明確性及公示性是流轉(zhuǎn)的前提性條件，也是有效流轉(zhuǎn)的前提。然而，我們調(diào)研的地區(qū)均未對宅基地進(jìn)行確權(quán)或者根本沒有確權(quán)的數(shù)據(jù)。這與我國目前實(shí)行的宅基地審批登記制度，規(guī)定宅基地經(jīng)審批才能取得使用權(quán)并不完全相符。再者，村民對祖輩房屋的繼承在村內(nèi)普遍盛行。二是一戶多宅普遍存在，房屋的利用效率低下。對資源的優(yōu)化利用，是我國的基本導(dǎo)向。宅基地使用的無償性，也是為了最大限度地保障村民的生活，故宅基地理應(yīng)物盡其用，充分發(fā)揮其最大效益?？陀^存在的宅基地利用效率低下，無疑為開放宅基地流轉(zhuǎn)提供了必要性條件。宅基地利用效率低主要體現(xiàn)在一戶多宅普遍存在和大量房屋被閑置這兩方面上。雖早在1998年我國頒布實(shí)施的《中華人民共和國土地管理法》中的第六十二條第一款就規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一塊宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”。但在我國廣大農(nóng)村中由于農(nóng)民占有即歸其所有的觀念根深蒂固及村委會、政府等相關(guān)人員對該規(guī)定的執(zhí)行力度不夠，造成了目前一戶多宅普遍存在的狀況。

（3）流轉(zhuǎn)實(shí)踐與后續(xù)工作之間的不協(xié)調(diào)性，阻礙著流轉(zhuǎn)工作的完備管理。流轉(zhuǎn)過程中的便利性、安全性與流轉(zhuǎn)后的完備性與保障性無疑會大大降低后期糾紛的產(chǎn)生，以便形成一個(gè)較為穩(wěn)定、繁榮的發(fā)展態(tài)勢。由于前期國家政策及法律的導(dǎo)向及其他主客觀因素的存在，導(dǎo)致目前配套工作上存在著一定的不協(xié)調(diào)性。主要體現(xiàn)在流轉(zhuǎn)程序極不規(guī)范，備案性登記缺失這兩個(gè)方面上。對宅基地流轉(zhuǎn)進(jìn)行備案登記有利于保護(hù)交易雙方安全，維護(hù)交易秩序，進(jìn)行備案性登記必須進(jìn)行確權(quán)，且要求流轉(zhuǎn)程序規(guī)范清晰。在我國現(xiàn)行的法律、法規(guī)、政策中，并沒有明確規(guī)定農(nóng)村宅基地具體的流轉(zhuǎn)程序。因各地情況不同，傳統(tǒng)觀念影響程度不同，因此很多村民進(jìn)行宅基地交易時(shí)，選擇了口頭交易，且無任何書面憑證或中間人見證；村民間宅基地交易也未經(jīng)過村委會，完全私下協(xié)商買賣。此兩種情況使得日后因交易無憑證而導(dǎo)致宅基地使用權(quán)糾紛的產(chǎn)生。因此在進(jìn)行備案登記前，必須花大量人力物力進(jìn)行確權(quán)，制定法律法規(guī)規(guī)范流轉(zhuǎn)程序。

二、開放宅基地流轉(zhuǎn)所面臨障礙的應(yīng)對建議

（1）在村民上下工夫，消除村民的思想障礙。一是讓村民明確宅基地所有權(quán)的歸屬，消除使用即歸其所有的觀念。針對村民認(rèn)為宅基地使用即歸其所有的錯(cuò)誤觀念，我們應(yīng)要求村委會、村長、知識分子等相關(guān)人員加強(qiáng)對村民關(guān)于宅基地這一方面知識的普及教育。清晰地告知村民，宅基地所有權(quán)是歸屬于全村集體成員，任何個(gè)人均不可能單獨(dú)享有；更不得將村集體免費(fèi)賦予的宅基地使用權(quán)違法他用。二是讓村民明確宅基地使用權(quán)的合法取得方式，消除其霸道式取得思想。村委會、村長、知識分子等相關(guān)人員要積極地告知村民，宅基地使用權(quán)的取得只能通過向村集體申請，然后村集體對申請者相關(guān)資質(zhì)進(jìn)行審查，再依法決定是否同意其申請，從而進(jìn)行宅基地使用權(quán)的授予及相關(guān)報(bào)備登記工作。其他任何通過強(qiáng)占、農(nóng)用地改宅基地等方式來獲得宅基地使用權(quán)均是不合法、不受法律保障的。三是加強(qiáng)宅基地流轉(zhuǎn)政策對村民利益的宣傳，讓其吃下定心丸。村委會、村長、知識分子等相關(guān)人員需告知開放宅基地流轉(zhuǎn)對村民有哪些好處。

（2）在宅基地上亮利劍，為宅基地流轉(zhuǎn)提供堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。一是實(shí)事求是、不折不撓地為村民宅基地進(jìn)行法定確權(quán)。具體應(yīng)由國土資源管理部門負(fù)責(zé)對本地宅基地進(jìn)行逐戶逐宗地核查登記，并發(fā)給相應(yīng)的宅基地使用權(quán)證書，明確農(nóng)民合法的宅基地可上市流轉(zhuǎn)和擁有收益權(quán)。對于宅基地超出規(guī)定面積的，分別在登記簿和證書上注明。[1]二是嚴(yán)格控制一戶一宅，建立起宅基地退出補(bǔ)償機(jī)制。[2]凡已在城鎮(zhèn)購置商品房定居或愿意進(jìn)城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)定居的農(nóng)民，只要自愿退宅還耕且以后不再申請新宅基地，政府可按退出的宅基地面積給予一定的經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)勵(lì)；在符合規(guī)劃的前提下，允許將原宅基地和房屋有償調(diào)劑給符合申請宅基地條件的本村村民。三是構(gòu)建農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)專題網(wǎng)絡(luò)平臺，為宅基地流轉(zhuǎn)提供便利。隨著時(shí)代的變遷，新媒體逐漸走進(jìn)人們的生活并逐漸成為互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代的橋梁。因此我們可以嘗試開發(fā)以農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)為主題的網(wǎng)站，建立關(guān)于宅基地流轉(zhuǎn)交易信息的網(wǎng)絡(luò)空間。

（3）在流轉(zhuǎn)工作上求突破，降低糾紛的產(chǎn)生率，為宅基地流轉(zhuǎn)充當(dāng)堅(jiān)實(shí)的后備力量。一是規(guī)范流轉(zhuǎn)過程，做好流轉(zhuǎn)的管理工作。我國物權(quán)法對于不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立采取了“合同+登記”的模式?，F(xiàn)階段宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)宜先由當(dāng)事人簽訂協(xié)議，再由所有權(quán)人“農(nóng)民集體”同意。同時(shí)，流轉(zhuǎn)應(yīng)有一定的期間限制，不宜定為長期和永久不變。二是健全完善宅基地使用權(quán)登記和備案制度，為日后糾紛的解決提供依據(jù)。對于現(xiàn)有的農(nóng)村宅基地應(yīng)進(jìn)行全面梳理，依法確定宅基地的權(quán)屬范圍，明晰宅基地使用權(quán)的主體，保障交易的安全性。在立法上應(yīng)賦予農(nóng)民宅基地流轉(zhuǎn)的權(quán)利，明確宅基地可以流轉(zhuǎn)的具體條件，對符合條件的宅基地和房屋，依照規(guī)定完善確權(quán)及登記發(fā)證手續(xù)，允許農(nóng)村宅基地進(jìn)入土地交易市場，并對交易依法進(jìn)行備案性登記。三是完善宅基地流轉(zhuǎn)后收益的分配機(jī)制，讓村民切實(shí)感覺到幸福。規(guī)范農(nóng)村宅基地流轉(zhuǎn)過程中的收益分配問題，本集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，應(yīng)由有資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)，根據(jù)所轉(zhuǎn)讓宅基地的自然狀況、區(qū)位條件等因素來確定流轉(zhuǎn)宅基地的轉(zhuǎn)讓價(jià)格，一般不應(yīng)低于同地區(qū)建設(shè)用地使用權(quán)的土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)。

參考文獻(xiàn)：

[1]張建華.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)模式探討[J].中國房地產(chǎn)，2005（3）：11-15.

[2]張明珠.農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度探析[D].中南財(cái)經(jīng)大學(xué)，2014.

責(zé)任編輯：劉健