多元與包容

張俊??

以居住功能的保留和改善為標(biāo)準(zhǔn)，將當(dāng)前上海里弄更新劃分為四類：取消居住、部分居住、高端居住和改善居住?，F(xiàn)有里弄的更新方式要么缺乏推廣性，要么與里弄居民的期望存有很大差距。如果上海整體居住水平持續(xù)提高，而里弄居住條件的改善無(wú)法滿足居民的更新需求，那么里弄保護(hù)是缺乏功能支撐的。里弄更新不僅要改善居民的居住環(huán)境，也要改變?nèi)丝诮Y(jié)構(gòu)，充分利用里弄居住的文化特性、包容性、創(chuàng)意性和長(zhǎng)久性，因勢(shì)利導(dǎo)，使其與不同群體的居住需求相匹配。在逐步疏解里弄居住困難群體的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)里弄居住紳士化、移民化、創(chuàng)意化、適老化等多種更新方式，從而提高里弄的宜居性和多元包容性，使上海里弄居住功能的更新和上海的城市發(fā)展階段相匹配。

上海里弄； 居??； 文化； 功能更新； 包容； 多元

C913.31A004509

雖然里弄在上海建筑史上曾經(jīng)創(chuàng)造過(guò)輝煌，有關(guān)里弄的記憶也讓上海市民充滿留戀，但里弄的現(xiàn)實(shí)居住情況卻不盡如人意。由于里弄房屋老舊，設(shè)施不完善，居住擁擠，不少里弄居民急切盼望拆遷。20092014年上海的里弄被拆了三分之一[1]。作為上海歷史和文化象征的里弄需要得到保護(hù)，而且需要成片地被保護(hù)，這已經(jīng)在政府決策層達(dá)成了共識(shí)。一邊是拆遷的期盼，一邊是保護(hù)的需要。那么：（1）里弄能夠滿足居民日益增長(zhǎng)的居住需求嗎？在上海平均居住水平穩(wěn)步提升的背景下，若里弄居住條件不能有效得到改善，里弄居民就很難在此安心居住，里弄保護(hù)就缺乏有效的功能支撐和社會(huì)基礎(chǔ)。（2）里弄能夠得到有效的保護(hù)嗎？在市場(chǎng)化改革的背景下，面對(duì)成片的里弄、高密度的居住人口、困難的居住條件，僅靠政府單方面的投入來(lái)保護(hù)里弄是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，而多數(shù)里弄的建筑已有近百年的歷史，對(duì)其進(jìn)行系統(tǒng)全面的維修和保護(hù)又顯得刻不容緩。

既要滿足居民的居住需求，又要滿足里弄的保護(hù)要求，就需要對(duì)里弄進(jìn)行有效的更新。對(duì)里弄更新的核心問題，學(xué)界主要的研究有：（1）小規(guī)模漸進(jìn)的更新方式。人們發(fā)現(xiàn)大規(guī)模拆除和改造里弄的弊端后，又提出了小規(guī)模漸進(jìn)的更新方式。認(rèn)為里弄保護(hù)，不僅僅是保護(hù)建筑環(huán)境，也要保護(hù)現(xiàn)有的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。[23]（2）調(diào)整產(chǎn)權(quán)關(guān)系，理順政府、市場(chǎng)、居民之間的責(zé)、權(quán)、利，激發(fā)保護(hù)和更新的活力。不少學(xué)者從制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度，對(duì)里弄更新保護(hù)進(jìn)行了研究。他們認(rèn)為，里弄建筑的產(chǎn)權(quán)關(guān)系制約了里弄的更新與保護(hù)，需要調(diào)整，但觀點(diǎn)存在分歧。有傾向里弄建筑產(chǎn)權(quán)私有的，有傾向公有的，也有傾向共有的。他們?cè)趯W(xué)理上對(duì)之進(jìn)行了辨析和論證。[49]（3）里弄建筑和空間環(huán)境具體的更新方式。比如里弄的適老化改造，里弄公共空間的改造，里弄建筑保護(hù)的技術(shù)和措施等。[1013]

概括來(lái)講，已有的研究主要從建筑環(huán)境、社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等三方面入手來(lái)分析里弄的更新和保護(hù)，雖然有將里弄產(chǎn)權(quán)關(guān)系與里弄空間環(huán)境更新交叉的研究[14]，但總體來(lái)說(shuō)，單角度的多，跨角度的少。少有將里弄的更新與現(xiàn)有居民的疏解、城市居民的多元居住需求結(jié)合起來(lái)的研究。本研究將里弄更新放在城市發(fā)展的大背景下，分析城市居民的居住需求與里弄空間環(huán)境特征的匹配性，期望在疏散一些里弄人口的前提下，將合適的人群導(dǎo)入里弄空間，滿足不同層次居民的居住需求，實(shí)現(xiàn)里弄的多種居住價(jià)值，為里弄保護(hù)注入社會(huì)力量，走出與現(xiàn)有更新不同的方式。

一、 現(xiàn)有上海里弄保護(hù)更新方式分類

研究里弄更新模式是為尋找與城市發(fā)展階段相匹配的里弄功能。里弄的傳統(tǒng)功能是居住，更新就涉及居住功能的置換、保留和改善，以此為標(biāo)準(zhǔn)，將現(xiàn)有的里弄更新方式分為以下四類：

1.取消居住功能——全部商業(yè)化

全部商業(yè)化，如無(wú)居住功能保留的新天地方式。新天地改造時(shí)間早，地理區(qū)位好，擁有獨(dú)特的全國(guó)文物保護(hù)單位——“中國(guó)共產(chǎn)黨第一次代表大會(huì)會(huì)址”，由知名且富經(jīng)驗(yàn)的地產(chǎn)開發(fā)商——瑞安地產(chǎn)開發(fā)，其更新后成為上海的新地標(biāo)，也迅速成為全國(guó)各地城市更新模仿的案例。新天地改造后，沒有保留居住功能，主要有商業(yè)、餐飲、表演等企業(yè)入駐，讓人們?cè)谑兄行牡氖瘞?kù)門房子里品茶、喝酒、聊天、看表演、逛商店，這成為一種新的商業(yè)消費(fèi)方式。新天地每天人流密集，里弄的商業(yè)價(jià)值得到了很大的體現(xiàn)。

2.部分居住功能——部分商業(yè)化

部分商業(yè)化，如部分居住功能被保留的田子坊方式。田子坊的改造始于陳逸飛、爾冬強(qiáng)等藝術(shù)家的入駐。田子坊原名“志成坊”，位于上海泰康路210弄，現(xiàn)名是當(dāng)代畫家黃永玉取古代畫家田子方名字的諧音而來(lái)。弄堂工廠曾經(jīng)是上海里弄的一個(gè)特色。志成坊原有無(wú)線電廠、塑料廠等弄堂工廠。改革開放后，這些工廠由于環(huán)境保護(hù)等因素的限制逐漸萎縮，原有工廠辦不下去了，空出來(lái)了很多廠房。藝術(shù)家們看中了這里的文化氛圍和低租金，利用里弄原有的老廠房辦起了工作室。[15]藝術(shù)家們的設(shè)計(jì)和活動(dòng)很快吸引了畫廊、咖啡吧、酒吧、餐飲等企業(yè)的跟進(jìn)。里弄的居民把底層的住宅租給商家或者由自己經(jīng)營(yíng)。在里弄功能自發(fā)轉(zhuǎn)變的同時(shí)，政府介入來(lái)改造里弄的基礎(chǔ)設(shè)施，從而引導(dǎo)田子坊向創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)發(fā)展。2005年，田子坊成為上海第一批掛牌的文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。田子坊最大的特色是里弄里還保留有居住功能，居住、商業(yè)、文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)都融合在里弄里。

3.高端居住開發(fā)——居住貴族化

拆除后重建高端居住的建業(yè)里方式。建業(yè)里建造于1930年代，位于上海建國(guó)西路和岳陽(yáng)路，1994年被列為上海市第二批優(yōu)秀歷史建筑。2004年建業(yè)里成為上海八個(gè)成片保護(hù)改造歷史文化風(fēng)貌區(qū)和優(yōu)秀歷史建筑的試點(diǎn)之一。2008年擁有建業(yè)里產(chǎn)權(quán)的徐房集團(tuán)對(duì)建業(yè)里的東弄和中弄進(jìn)行了拆除復(fù)建。里弄新建房屋的骨架是鋼筋水泥，在原有三層的基礎(chǔ)上又向地下挖了兩層，地下二層停車，地下一層作為房屋的使用空間，采光通過(guò)一層的玻璃地板獲得。房屋的外立面為紅磚或者貼面。改造后的建業(yè)里在居住條件和品質(zhì)上都有很大的提升，最小的戶型總建筑面積約269299平方米，最大的戶型面積則達(dá)到約478574平方米。建業(yè)里在2012年的房?jī)r(jià)已經(jīng)達(dá)到每平方米13萬(wàn)元人民幣，絕對(duì)屬于上海的高端住宅了[16]。但2012年改造完工后，建業(yè)里一直處于封閉狀態(tài)。2017年建業(yè)里嘉佩樂酒店開業(yè)，此前定位的高端居住區(qū)變成了酒店和商業(yè)項(xiàng)目，55棟高級(jí)聯(lián)體式別墅作為酒店對(duì)外經(jīng)營(yíng)，還有40套服務(wù)式公寓及4，000平方米左右的沿街商業(yè)。

4.改善居住功能——空間宜居化

居住功能改善的步高里方式。步高里位于陜西南路 287 弄，建于1930年代，與建業(yè)里同屬一家房地產(chǎn)開發(fā)商建造。1989 年被列入上海市第一批優(yōu)秀近代建筑名單。在世博會(huì)舉辦之前，各方出資、出力對(duì)步高里進(jìn)行了較為全面的修繕和改造。首先，考慮盡量給居民裝上馬桶。開發(fā)商選擇了占地小能夠適應(yīng)里弄復(fù)雜管道條件的馬桶。二是對(duì)廚房進(jìn)行裝修。先在廚房貼上瓷磚，再理順電線和管道，又粉刷墻面、天花板和外立面。三是對(duì)房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行維護(hù)。對(duì)房屋屋頂?shù)姆浪M(jìn)行了重新處理。重新修繕后，居民們對(duì)改善了的居住條件感到滿意。[17]2017年，上海虹口的春陽(yáng)里又推出了新的整體成套改造方案。采取原居民不外遷，在保留里弄整體風(fēng)貌、修繕外立面等基礎(chǔ)上對(duì)里弄內(nèi)部進(jìn)行成套化改造，增加廚房、衛(wèi)生間。第一批的46戶被改造后，其余的1，000多戶再后續(xù)分批推進(jìn)。

以上四種方式是上海在實(shí)踐中的探索，推動(dòng)了里弄的更新。但城市的快速發(fā)展使里弄保護(hù)的任務(wù)更加緊迫，需要探索更多、更具操作性、更貼近保護(hù)的更新方式。

二、 現(xiàn)有上海里弄保護(hù)更新方式的局限與后果

要保護(hù)里弄，就要更新里弄，使里弄與城市的發(fā)展階段相適應(yīng)。但是更新面臨的兩大核心問題是：修繕資金從哪里來(lái)？居民疏散到哪里去？在上文提到的四種更新方式中，前三種都是通過(guò)商業(yè)化使里弄的商業(yè)價(jià)值得到提升，從而獲得資金，并使全部或部分原居民遷出。只有第四種是政府投資并提高了居住水平，原居民也沒有遷出。下面分析現(xiàn)有更新方式的價(jià)值、局限和后果。

1.商業(yè)化更新適應(yīng)面有限

提到上海的里弄更新，人們一定會(huì)講新天地和田子坊。新天地模式也被中國(guó)很多城市所模仿。的確，新天地更新取得了巨大的成功。它成功地創(chuàng)造了上海的新地標(biāo)，將里弄以新的方式向全世界展示。但不論是新天地，還是田子坊，其更新都是將原居民遷出，其居住功能變成了商業(yè)模式。兩者的區(qū)位、交通、建筑、歷史條件都處于里弄中的上層。里弄只有具備這些條件，外來(lái)資金才愿意進(jìn)來(lái)，居民才有可能被遷出，從而實(shí)現(xiàn)空間與人口結(jié)構(gòu)的雙重更新。所以，里弄商業(yè)化更新的道路只有在很少數(shù)的里弄才可以走。即使一些里弄更新走了這樣的道路，也不一定能夠持續(xù)發(fā)展。在上海，與新天地差不多同一時(shí)期的更新項(xiàng)目——多倫路文化名人街，在更新剛剛完成時(shí)其知名度還很高，但現(xiàn)在知曉的人就不多了。多倫路周邊里弄的文化底蘊(yùn)很深厚，又處于四川北路商業(yè)圈，離地鐵站也不算太遠(yuǎn)，但多倫路的商業(yè)發(fā)展就一直不溫不火，多倫路的影響力也有限。田子坊的商業(yè)發(fā)展從占主流的文化創(chuàng)意產(chǎn)品到餐飲娛樂消費(fèi)盛行，也反映了里弄發(fā)展商業(yè)、保持文化獨(dú)特性的困難。所以，新天地、田子坊的成功對(duì)現(xiàn)有里弄的更新不具有太多的參考價(jià)值。

2.高端居住開發(fā)社會(huì)認(rèn)可度低

建業(yè)里的開發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)十多年，從2012年改造完成后又沉寂了四五年，到2016年底才對(duì)外宣布別墅式酒店即將開放。在長(zhǎng)長(zhǎng)的時(shí)間背后是對(duì)里弄更新方式、產(chǎn)權(quán)、功能定位的爭(zhēng)議。首先，開發(fā)方將里弄拆除后重建，其目的是既要恢復(fù)石庫(kù)門的獨(dú)門獨(dú)戶又要符合停車等現(xiàn)實(shí)需要。這受到了很多權(quán)威專家的批評(píng)，被認(rèn)為是假古董。他們認(rèn)為這雖與里弄很像，但屬于沒有生命力的蠟像。其次，更新的過(guò)程是原居民完全遷出的過(guò)程，里弄原有的人際關(guān)系和社會(huì)網(wǎng)絡(luò)全沒有了。原里弄260棟房屋內(nèi)，居住了3，000多人。如果按改造后獨(dú)門獨(dú)戶的方式居住，只可容納90多戶人家，居住人口將變?yōu)樵瓉?lái)的約十分之一。據(jù)現(xiàn)在被改造成的開放的酒店所預(yù)定的價(jià)格來(lái)看，低的要3，700多元人民幣一晚，貴的要32，000多元人民幣一晚。[18]昂貴的價(jià)格必然將大多數(shù)消費(fèi)者排斥在外。作為上海日常居住的里弄實(shí)現(xiàn)如此華麗轉(zhuǎn)身，變得連普通市民都無(wú)法親近的事實(shí)還是有些讓人難以接受。原建業(yè)里的居民看到今天的建業(yè)里，其失落應(yīng)該多于自豪。建業(yè)里具體的功能定位后來(lái)雖有所改變，但核心沒有變，就是上海居住的高端體驗(yàn)。從實(shí)施的過(guò)程和社會(huì)反響來(lái)看，以重建方式實(shí)現(xiàn)的里弄貴族化居住體驗(yàn)，其認(rèn)可度不高。

3.改善居住更新與居民需求差距大

步高里剛更新修繕后，居民感覺比較滿意，但隨著時(shí)間的推移，居民的滿意感就下降了。之所以出現(xiàn)這種情況：一方面是剛改造完成時(shí)，居民的參照標(biāo)準(zhǔn)是以前沒有獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房的居住條件。從不好到好，從沒有到有，居民的獲得感是提高的。但另一方面，里弄居民參照的背景是整個(gè)上海。隨著上海城市建設(shè)水平的提升，全市居民居住條件普遍提高。相比較而言，里弄居住條件的改善就比較有限，與居民想象的應(yīng)有水平存在差距。越隨時(shí)間推移，居民的不滿意感就越明顯，因?yàn)槔锱碌乃俣融s不上上海城市發(fā)展的速度。上海城市建設(shè)水平越提高，里弄與城市的反差就越大。從明亮、整潔、嶄新的現(xiàn)代街景轉(zhuǎn)到昏暗、雜亂、老舊的里弄，居民的心理落差較大。里弄雖然充滿了歷史、記憶、社會(huì)支持和關(guān)系網(wǎng)絡(luò)，但畢竟居住條件不佳。只有有限的居住環(huán)境改善，而沒有人口的疏解，居民所期望的居住環(huán)境是難以實(shí)現(xiàn)的。綜上所述，以改善居住條件為主的步高里模式，一定程度上滿足了居民改善居住條件的要求，但與居民實(shí)際的需求還有很大的距離。

4.更新方式局限的社會(huì)后果

在觀念上，大家都認(rèn)同里弄是上海的象征；但在實(shí)踐上，要保護(hù)里弄，就要有合適的路徑，既能平衡好各方的利益，又能保護(hù)里弄。同時(shí)，這些路徑還要有一定的普適性。從上海里弄更新的實(shí)踐看，商業(yè)開發(fā)模式適用面有限，高端居住開發(fā)的社會(huì)認(rèn)可度低，改善居住的更新方式與居民的實(shí)際需求有差距。由于合適的更新方式少，導(dǎo)致里弄的拆遷速度很快。里弄無(wú)法以更新的方式參與城市的發(fā)展，拆遷就是必然。里弄是上海的歷史、上海的象征。城市在發(fā)展，如果里弄無(wú)法融入城市的發(fā)展，無(wú)法適應(yīng)城市發(fā)展的需要，那么里弄將退出上海的歷史舞臺(tái)。但為后代留下上海里弄，當(dāng)代人無(wú)疑負(fù)有不可推卸的歷史責(zé)任。

在沒有更新的里弄中，部分居民認(rèn)為，他們生活在21世紀(jì)的上海，居住條件卻是20世紀(jì)的，他們急切盼望改善居住條件。筆者在上海眾多里弄調(diào)研時(shí)，不時(shí)有居民圍過(guò)來(lái)，急切地問：“要拆遷了嗎？什么時(shí)候拆遷？”“你們的調(diào)查對(duì)幫助我們拆遷有沒有用？”“能不能幫我們向上面反映一下，盡快動(dòng)遷？”“快來(lái)看看我們居住的條件，一家?guī)卓诰蛿D在幾平方米的小閣樓里，連腰都不能伸直?！?“解放都快70年了，我們的居住條件還停留在解放前?！薄安灰次覀兪巧虾Ｈ?，你們?cè)谕獾乜匆娺^(guò)這么差的居住條件嗎？”看了這些里弄居民的實(shí)際居住情況，我們深切地感受到他們急切搬離里弄的心情。里弄要保護(hù)下來(lái)，但以文化保護(hù)之名讓里弄居民住在環(huán)境極其不佳的地方，對(duì)這部分居民不公平。[19]讓居住于其中的居民感到滿意，感到幸福，是里弄保護(hù)更新的重要標(biāo)準(zhǔn)。

對(duì)上?，F(xiàn)存里弄的更新，已有的更新方式可借鑒性不高。在快速的城市發(fā)展進(jìn)程中，更新的缺位導(dǎo)致拆遷的上位，拆遷成了里弄居民的希望，如果沒有探索出具有可操作性的居民滿意且保護(hù)有效的更新方式，結(jié)果要么是里弄被拆遷，要么是居民繼續(xù)憋屈地生活在里弄。

三、 上海里弄居住功能更新的基礎(chǔ)

無(wú)論是拆除里弄，還是保護(hù)了里弄但里弄居民生活不幸福，這些都不是我們?cè)敢饪吹降慕Y(jié)果。那么探索里弄保護(hù)更新的道路就顯得更加迫切。歷史上，里弄是上海居民日常生活的空間，直到1990年代，仍然有近一半以上的上海市民居住在里弄。[20]如今居住在里弄里的上海市民占比已經(jīng)不足10%，里弄的居住功能之于上海已經(jīng)今非昔比。里弄不再是上海居民居住的主要載體，而且現(xiàn)有里弄建筑老舊、居住密度大，面對(duì)新建商品房的各種優(yōu)勢(shì)，里弄吸引市民居住的優(yōu)勢(shì)在哪里？

1.里弄居住的文化特性

上海里弄有老式里弄、新式里弄、花園里弄等多種類型，其中一部分設(shè)計(jì)精良、保存完好、有歷史文化故事的里弄至今仍然受到人們的喜愛，在購(gòu)房、租房市場(chǎng)上都特別搶手。以近年流行的住房出租網(wǎng)站“愛彼迎”（Airbnb）為例，法租界、石庫(kù)門、閣樓等都是熱搜詞，具有傳統(tǒng)上海里弄居住風(fēng)格的房子更容易出租，由此還催生出一個(gè)新的產(chǎn)業(yè)。有人把有特色的里弄房屋買下來(lái)或者租下來(lái)，按設(shè)計(jì)風(fēng)格裝修，再轉(zhuǎn)租出去。設(shè)計(jì)裝修時(shí)將里弄特有的文化特征與現(xiàn)代生活需求結(jié)合起來(lái)，彰顯里弄房屋獨(dú)特的文化品位。當(dāng)然，里弄房屋出租的價(jià)格也上去了。一些區(qū)位好、品相好、成套率高的里弄房屋逐漸被里弄居住文化愛好者買下來(lái)，他們將之裝修后居住進(jìn)去。還有些里弄的原居民，在生活條件改善后，對(duì)里弄的房屋進(jìn)行重新修繕，里面兼有蓄水、養(yǎng)花、種草的功能，讓人們走進(jìn)院落就產(chǎn)生別有洞天的感覺，使房子里面處處體現(xiàn)上海弄堂的傳統(tǒng)習(xí)俗和文化。上海里弄居住的文化特性正被部分原住民、外來(lái)居民、外國(guó)人所發(fā)現(xiàn)和喜愛，并以他們自己的方式去實(shí)現(xiàn)。目前，這樣的改造還處于自發(fā)的分散狀態(tài)。

2.里弄居住的包容性

歷史上，上海的里弄居民就是形形色色的，他們既有各類社會(huì)精英，也有各種小商販。他們既有來(lái)自全國(guó)各地的移民，也有來(lái)自世界各地的外國(guó)僑民。[21]但1949年以后，隨著戶籍制度對(duì)人口流動(dòng)的限制，里弄居民基本都為上海本地的市民。改革開放后，隨著人口流動(dòng)和住房制度的改革，里弄居民的構(gòu)成又開始多元化了。里弄的上海人在減少，外來(lái)移民在增多，尤其是外來(lái)農(nóng)民工在增多。在一些被調(diào)查的里弄，外來(lái)農(nóng)民工占比達(dá)一半以上。根據(jù)上海里弄的調(diào)研估計(jì)，在里弄居住的農(nóng)民工比例約為37.49%2016年上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)院、同濟(jì)大學(xué)社會(huì)學(xué)系合作在上海調(diào)查了105條里弄、1，159名里弄居民，數(shù)據(jù)根據(jù)調(diào)研結(jié)果估計(jì)。。大家可能會(huì)好奇，作為上海的象征，怎么居住在里弄的農(nóng)民工比例居然有這么高？其實(shí)，歷史上，里弄的特征就是包容，《七十二家房客》《上海屋檐下》《萬(wàn)家燈火》等作品都表現(xiàn)了底層外來(lái)移民擁擠生活在里弄的狀況[22]。今天的里弄對(duì)于外來(lái)農(nóng)民工來(lái)說(shuō)仍有吸引力和包容力。首先，里弄房屋區(qū)位好，這對(duì)于從事服務(wù)業(yè)的居民來(lái)說(shuō)，非常便利。其次，里弄房間出租靈活，房租便宜。在市中心，里弄的居住現(xiàn)狀限制了其房租的價(jià)格，但對(duì)農(nóng)民工來(lái)說(shuō)這正是需要的。市中心滿足基本生活需要的低租金里弄房屋，為外來(lái)農(nóng)民工提供了合適的居住場(chǎng)所。以最有上海特征的里弄來(lái)容納外來(lái)農(nóng)民工，歷經(jīng)滄桑的里弄再次顯示了它的包容性。

3.里弄居住的創(chuàng)意性

“亭子間作家”一詞是對(duì)20世紀(jì)2040年代上海一大批作家的稱呼?！巴ぷ娱g”是里弄房屋的一個(gè)獨(dú)立房間，面積一般約六七平方米，層高約兩米多。因其相對(duì)獨(dú)立，租金便宜，成為當(dāng)時(shí)年輕作家中意的住所。從亭子間走出了巴金、茅盾、郁達(dá)夫、周揚(yáng)等一批鼎鼎大名的文學(xué)家[23]。除了亭子間外，當(dāng)時(shí)的作家還利用里弄周邊便宜的咖啡館，在非高峰時(shí)段聚在一起喝便宜的咖啡，他們天南地北地聊天，以激發(fā)創(chuàng)作靈感。能將亭子間與作家聯(lián)系起來(lái)的一個(gè)重要原因，是因?yàn)樗麄兊暮芏嘀匾髌范际窃谕ぷ娱g完成的。亭子間雖然狹小，但周圍的作家多、交流機(jī)會(huì)多，為年輕的作家又提供了成長(zhǎng)的空間。田子坊最初的轉(zhuǎn)型，也是由一批藝術(shù)家入住所帶動(dòng)。正如雅各布所講“新點(diǎn)子需要老房子”一樣，[24]很多創(chuàng)意人士愿意居住在里弄，不僅因?yàn)槔锱獨(dú)v史上就有過(guò)創(chuàng)意的輝煌，還有現(xiàn)實(shí)的需要。首先，里弄的區(qū)位優(yōu)良、交通便利，周邊服務(wù)設(shè)施齊全，生活方式的可選擇性強(qiáng)。其次，里弄的亭子間、閣樓、前樓等房間可以相對(duì)獨(dú)立地被出租，各房間的居民可以相對(duì)獨(dú)立地使用，這降低了租房的成本，有利于懷揣夢(mèng)想還不名一文的年輕人租用。再次，里弄特有的空間形式增加了住戶間互相認(rèn)識(shí)和交流的機(jī)會(huì)，可互相激發(fā)創(chuàng)作的靈感和催發(fā)各種創(chuàng)意的誕生。最后，里弄特有的歷史文化為各類創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)提供了文化氛圍。理論上講，今天的上海里弄同樣有可能成為未來(lái)“亭子間設(shè)計(jì)師”“亭子間畫家”等創(chuàng)意人才的孵化空間。

4.里弄居住的長(zhǎng)久性

上海保留里弄的最大一筆社會(huì)財(cái)富是居住在里弄的老居民。里弄的文化價(jià)值不僅體現(xiàn)在建筑空間上，也體現(xiàn)在居民的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)上。居住在里弄的老年人經(jīng)歷了里弄的歷史、變遷和滄桑，他們生命的各個(gè)時(shí)期都充滿了對(duì)里弄的回憶，他們是里弄的見證者、親歷者，他們與里弄一起在變老。雖然里弄里有老人盼望拆遷搬出去，但對(duì)于更多的老年人來(lái)說(shuō)，他們還是希望繼續(xù)居住在里弄。根據(jù)上海的調(diào)查，大于60歲的老年人愿意搬遷的比例低于其他年齡段的居民。愿意搬遷的老人是因?yàn)殡m然他們?cè)诶锱盍撕荛L(zhǎng)時(shí)間，但他們?cè)诶锱@樣的小空間里憋屈地生活了一輩子，也留下了太多的不堪和淚水，搬出里弄是他們最大的希望和解脫根據(jù)訪談，一些大于60歲的老人愿意搬遷也非出于本意，而是子女年紀(jì)大了需要婚房，他們希望通過(guò)拆遷來(lái)改善子女的居住條件。。更多的老人留戀里弄的區(qū)位、環(huán)境和社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)。首先，里弄周邊的配套，尤其是醫(yī)療設(shè)施是齊全方便的，這對(duì)于老人來(lái)說(shuō)非常重要。其次，里弄外面的綠化、公共空間、購(gòu)物環(huán)境等都是老人們所熟悉喜歡的。最后，老人非?？粗乩锱泥徖镪P(guān)系和社會(huì)支撐。自己平時(shí)有個(gè)小事情，周邊的居民都可以來(lái)幫助。這些里弄老居民都不愿意搬遷，擔(dān)心搬遷后壽命會(huì)縮短，他們最希望里弄被保護(hù)下來(lái)，而且環(huán)境變得更好。我們?cè)谡{(diào)查里弄時(shí)經(jīng)常會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣的老人，雖然他們自己或子女在里弄外面有很好的商品房，但他們更愿意住在里弄，更習(xí)慣里弄的生活環(huán)境和方式。所以，上海有一批土生土長(zhǎng)的里弄老人希望繼續(xù)扎根里弄。

在里弄居住更新方面，不同層面的市民已經(jīng)認(rèn)識(shí)到里弄的文化特性、包容性、創(chuàng)意性、長(zhǎng)久性，并以自下而上的方式形成了一些更新和保護(hù)里弄的方法，政府可以順應(yīng)趨勢(shì)，解決關(guān)鍵問題，探索出新的更新方式。

四、 未來(lái)上海里弄居住功能更新的方式探討

據(jù)上海市政府的規(guī)劃安排，上海將保留約730萬(wàn)平方米的傳統(tǒng)里弄住宅，以傳承城市文脈，留住城市記憶[25]。因里弄建筑已有幾十上百年的歷史，要繼續(xù)發(fā)揮其居住功能，就需持續(xù)對(duì)之進(jìn)行修繕。此外，里弄人口密度大，人均居住面積約為上海城鎮(zhèn)平均水平的二分之一根據(jù)上海同濟(jì)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院、同濟(jì)社會(huì)學(xué)系2016年在上海105個(gè)里弄的調(diào)查，估計(jì)里弄人均居住面積約10.81平方米。據(jù)《上海統(tǒng)計(jì)年鑒2016》統(tǒng)計(jì)，2015年上海城鎮(zhèn)人均住房居住面積是18.1平方米。，僅修繕不疏解人口難以提高居民的居住滿意度。要修繕建筑和疏解人口，面臨的核心問題是：錢從哪來(lái)？人往哪去？

上海里弄中現(xiàn)有主要的居住人口可分為四類：（1）本地老年人。其子女成年后搬到外面去居住，老年人繼續(xù)生活在里弄。以前兩到三代人居住在一起，現(xiàn)在只剩下一到兩個(gè)人居住，居住的密度是下降的。（2）本地幾代人共同居住。他們因?yàn)樽陨斫?jīng)濟(jì)條件的限制，無(wú)法改變現(xiàn)有居住狀況，其居住密度很高，居住環(huán)境不佳，與上海平均居住水平有很大的差距，他們有迫切改善居住條件的愿望，但自身又無(wú)能為力。（3）外地來(lái)滬務(wù)工人員。里弄房屋區(qū)位好、租金低，外來(lái)務(wù)工人員為了工作方便、節(jié)省支出，選擇在里弄高密度居住，其居住條件是艱苦的。（4）外來(lái)的上海人、外地人、外國(guó)人。 這些人原不生活在里弄，但他們看重里弄居住的文化性、創(chuàng)意性等特征，他們進(jìn)入里弄生活，其經(jīng)濟(jì)條件較好，在里弄的居住條件相對(duì)較好。

幾代人共同居住在里弄的居民是真正的居住困難群體，他們有強(qiáng)烈改變現(xiàn)有居住狀況的愿望，全部或部分遷出此部分居民對(duì)于保護(hù)里弄、緩解社會(huì)矛盾都有利。因?yàn)?，此部分居民?jīng)濟(jì)能力有限，需要政府的政策介入。其他三類群體基本是主動(dòng)選擇自愿居住在里弄的。他們有本來(lái)就居住在里弄、愿意在此繼續(xù)生活下去的，也有從外面搬遷進(jìn)來(lái)的。根據(jù)調(diào)查，不少里弄外來(lái)遷入的人口占比已經(jīng)超過(guò)了50%。遷入人口的房源多數(shù)是從原房屋承租人那里轉(zhuǎn)租而來(lái)。上海里弄房屋多數(shù)屬公有產(chǎn)權(quán)，居民享有房屋的租用權(quán)，但租用權(quán)也可以轉(zhuǎn)讓、繼承，他們還可以享受房屋轉(zhuǎn)租的收益。有轉(zhuǎn)租就說(shuō)明有原居住人口在遷出、新人口在遷入的情況，政府就有介入的可能，引導(dǎo)轉(zhuǎn)租，從而調(diào)整里弄人口的構(gòu)成和密度。

在保留居住功能的前提下，里弄保護(hù)成本難以通過(guò)商業(yè)的方式轉(zhuǎn)移到更多人的身上。但里弄商業(yè)開發(fā)模式的成功，使大家習(xí)慣了里弄保護(hù)和使用的資金實(shí)行自我平衡的模式，希望里弄延續(xù)居住功能的同時(shí)能夠?qū)崿F(xiàn)里弄保護(hù)的資金平衡。不少研究聚焦在關(guān)于里弄房屋的產(chǎn)權(quán)上，研究者也是希望通過(guò)對(duì)里弄房屋產(chǎn)權(quán)關(guān)系的理順來(lái)提高里弄的使用效率，明確里弄的保護(hù)責(zé)任。一個(gè)無(wú)法回避的事實(shí)是：里弄是上海的文化遺產(chǎn)，僅靠居住在里弄里的人來(lái)保護(hù)里弄、承擔(dān)保護(hù)里弄的責(zé)任是不公平的，也是不現(xiàn)實(shí)的。更何況，里弄中還聚集了不少居住困難群體，他們連最基本的居住條件都難以得到保障，怎么可能積極投身里弄的保護(hù)呢？所以，里弄雖然有價(jià)值，期望保護(hù)和使用的自我資金平衡還是有難度的。那么政府投入資金來(lái)保護(hù)里弄就是必然，只是在資金一時(shí)難以籌措時(shí)，實(shí)行漸進(jìn)分批分類投入的方式，這既保障居民的基本居住需求，也保護(hù)了里弄的持續(xù)居住使用。以政府的資金投入，盤活里弄的居住功能，激發(fā)社會(huì)資金參與里弄的保護(hù)，這也是一條探索之路。

首先，對(duì)于里弄居住困難群體而言，對(duì)其租用權(quán)貨幣化，根據(jù)其困難程度和租用面積制定出租金月補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，他們?nèi)粼敢膺w出就可按月拿到租房補(bǔ)償金，若不愿意遷出，可以繼續(xù)居住在里弄。這樣，里弄居住困難群體有了改善居住條件的可能，政府雖然投入了一定資金，但這種投入既解決了困難群眾的民生，也保護(hù)了里弄的建筑，是有意義的投入。其次，對(duì)于將里弄房屋轉(zhuǎn)租的居民，政府可以成立第三方機(jī)構(gòu)，以市場(chǎng)價(jià)的方式將房子長(zhǎng)期租用下來(lái)，待改造修繕后再重新轉(zhuǎn)租。最后，對(duì)于愿意居住在里弄的居民，政府可根據(jù)里弄的特征引導(dǎo)各類居民聚居，以提升里弄的宜居性和居民的歸屬感，使居民自愿參與里弄的保護(hù)。政府在引導(dǎo)里弄人口疏解的同時(shí)，將各層次居民的居住需求與里弄的特點(diǎn)結(jié)合起來(lái)，促進(jìn)里弄的居住功能更新，具體的方式如下。

1.里弄居住紳士化——中產(chǎn)階級(jí)與更新

上海新建商品房吸引了大量中產(chǎn)階層遷出里弄。目前，中產(chǎn)階層有回流里弄的趨勢(shì)，他們看中的是獨(dú)立成套的里弄房屋。在上海市場(chǎng)上能夠整套出售的里弄房屋總是比較搶手。獲得獨(dú)棟房屋的業(yè)主，居住條件大幅改善，因?yàn)樗麄冇虚L(zhǎng)期居住的打算，所以更愿意主動(dòng)積極地修繕房屋，提升里弄的環(huán)境品質(zhì)。

通過(guò)市場(chǎng)自發(fā)的方式實(shí)現(xiàn)里弄人口置換和空間修繕，類似于西方的紳士化進(jìn)程。由于原里弄居民普遍對(duì)退出后的補(bǔ)償抱有較高的期望，各戶居民間又容易存在互相攀比的心理，從一套多戶居民變?yōu)橐粦艟用竦倪^(guò)程是隨機(jī)、緩慢的。過(guò)高的居住密度對(duì)所有居住者都不利，但若沒有特殊情況，他們又都不愿主動(dòng)先行退出。政府的政策越不明朗，居民的博弈心態(tài)越嚴(yán)重。在紳士化趨勢(shì)較好的區(qū)域，政府應(yīng)制定出明確的里弄保護(hù)更新規(guī)劃政策，以穩(wěn)定居民的預(yù)期，通過(guò)資金補(bǔ)償，鼓勵(lì)里弄居民之間、里弄居民與外部居民之間租用權(quán)的流轉(zhuǎn)，尤其是從分散的一套多戶向一套一戶的流轉(zhuǎn)。通過(guò)政策的介入，既鼓勵(lì)有經(jīng)濟(jì)實(shí)力愿意參與里弄保護(hù)的居民入住，也保證了向外搬遷的原住居民的利益。當(dāng)里弄的人口結(jié)構(gòu)發(fā)生了改變，在一套一戶居多的情況下，政府按照里弄保護(hù)的要求對(duì)里弄進(jìn)行修繕和維護(hù)就容易得多，里弄的居住質(zhì)量和品位自然會(huì)提升，從而形成里弄更新的良性循環(huán)。

2.里弄居住移民化——農(nóng)民工與更新

服務(wù)于中心城區(qū)的保安、保姆、保潔等特別希望自己租住的里弄能夠被保留下來(lái)，因?yàn)槔锱鸪笤谑兄行囊业竭m合他們的居住地就困難了。雖然現(xiàn)在里弄里也居住了大量的農(nóng)民工，但沒有維護(hù)、改造和管理的里弄，存在很多問題和矛盾。一是安全隱患。由于設(shè)施老舊、人口密集，非常容易發(fā)生火災(zāi)。二是里弄的過(guò)度使用，不利于里弄的保護(hù)和持續(xù)使用。三是上海本地居民對(duì)外來(lái)移民生活習(xí)慣和方式的不滿和抱怨。四是農(nóng)民工的歸屬感不強(qiáng)，他們難以主動(dòng)參與里弄的治理。

現(xiàn)有農(nóng)民工居住率高的里弄，表明本地居民多數(shù)已經(jīng)通過(guò)市場(chǎng)的方式退出了里弄，政府可以第三方機(jī)構(gòu)的形式將轉(zhuǎn)租的房屋長(zhǎng)期承租下來(lái)，對(duì)之進(jìn)行較為徹底的維護(hù)和保修，再按照一定的規(guī)則出租給外來(lái)務(wù)工人員，這樣，對(duì)于里弄的保護(hù)和更新及農(nóng)民工融入上海都十分有利。對(duì)于里弄的保護(hù)而言，通過(guò)租用原居民的公租房再轉(zhuǎn)租的方式，政府的資金壓力不大，原居民也可長(zhǎng)期享有較穩(wěn)定的租金收入，所以實(shí)施的難度較小。由第三方機(jī)構(gòu)從原租戶手中長(zhǎng)期租用，可以從整體上實(shí)現(xiàn)對(duì)里弄進(jìn)行全面的保護(hù)和維修，管理部門還可根據(jù)里弄的實(shí)際情況適當(dāng)?shù)胤指罾锱木幼】臻g，這樣既滿足了農(nóng)民工的生活，又不對(duì)里弄造成破壞性的使用。里弄還從更新中獲得了功能性的基礎(chǔ)，體現(xiàn)了上海城市發(fā)展的包容性和時(shí)代性。對(duì)于農(nóng)民工而言，能夠出較低的租金繼續(xù)生活在改造后的里弄里，既節(jié)約了成本，又改善了居住條件，他們無(wú)疑會(huì)增加對(duì)上海的融入感。

3.里弄居住創(chuàng)意化——?jiǎng)?chuàng)客與更新

上海正在建設(shè)全球創(chuàng)新中心，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)型發(fā)展，這為各類創(chuàng)客提供了孵化和成長(zhǎng)的空間，這也是上海轉(zhuǎn)型發(fā)展的必然需求。正如佛羅里達(dá)在《創(chuàng)意階層的崛起》中所提出的，創(chuàng)意人才的集中與空間的特征有關(guān)聯(lián)。里弄對(duì)于從事繪畫、設(shè)計(jì)、音樂、文學(xué)創(chuàng)作等行業(yè)的年輕創(chuàng)客都有一定的吸引力。當(dāng)創(chuàng)意人才在里弄集聚并達(dá)到一定的規(guī)模時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生創(chuàng)意生活圈的氛圍。

里弄要吸引年輕創(chuàng)意人才在集聚上規(guī)模方面仍面臨系列問題：一是生活必需設(shè)施的完備。除了房間的獨(dú)立，還需衛(wèi)浴設(shè)施的獨(dú)立及條件的改善。沒有相對(duì)獨(dú)立的衛(wèi)浴設(shè)施，很難吸引年輕人入住。二是相對(duì)靈活的租借方式，以適應(yīng)創(chuàng)意人才流動(dòng)性強(qiáng)的特點(diǎn)。三是相對(duì)便宜的租金，以利于處于創(chuàng)業(yè)起步階段的年輕人入住。四是創(chuàng)意人才的集中。創(chuàng)意是彌散的，人才的空間集中更有利于他們的交流和創(chuàng)意的傳播。

政府首先要選取有創(chuàng)意發(fā)展?jié)摿Φ睦锱?。這些里弄要有文化特色、交通便利，周邊要有咖啡館、酒吧、餐館等多樣的生活、休閑、交流空間，還要有書店、打印店等服務(wù)型設(shè)施。其次，現(xiàn)有房屋出租率高，政府通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)長(zhǎng)期租用一批房屋，然后按照里弄保護(hù)的要求對(duì)之進(jìn)行合理的修繕和維護(hù)。根據(jù)年輕創(chuàng)客的需求補(bǔ)充衛(wèi)浴設(shè)施，設(shè)置合理的房間分隔及管理方式。再次，以創(chuàng)客公寓的形式出租給滿足一定條件的年輕創(chuàng)客。

政府通過(guò)對(duì)里弄有針對(duì)性的投入，將里弄形成創(chuàng)客生活圈，這既保護(hù)、更新了里弄，打造出城市特色的居住生活區(qū)，又孵化和培育了創(chuàng)意人才。

4.里弄居住適老化——老年人與更新

不少老年居民對(duì)于里弄有強(qiáng)烈的歸屬感，更希望里弄能夠被保留而且環(huán)境變得越來(lái)越好。目前，里弄雖有適宜老年人居住的特點(diǎn)，但也存在很多安全隱患。里弄房屋內(nèi)的樓梯多數(shù)比較陡峭，過(guò)道狹小昏暗，堆放的雜物又增加了老年人跌倒事件的風(fēng)險(xiǎn)。在對(duì)上海里弄的調(diào)查中，常聽到里弄老人從樓梯上摔倒而去世的事件。為防止老人跌倒的高發(fā)，就需對(duì)老年人口居多的里弄進(jìn)行適老化的改造，比如改造里弄的樓梯、清理過(guò)道、添加無(wú)障礙設(shè)施等，為老年人消除障礙和跌倒的風(fēng)險(xiǎn)。

除了安全措施以外，里弄的為老服務(wù)也需增加。里弄里有不少高齡獨(dú)居老人，里弄的廚房、衛(wèi)浴等設(shè)施本就先天不足，老人使用又有失火、滑倒等風(fēng)險(xiǎn)。在老年人集中的里弄，政府可通過(guò)空間改造和購(gòu)買社會(huì)服務(wù)的方式，安排一些為老服務(wù)的小型食堂、公共浴室、洗衣房等，增加老年人生活的便利和選擇性，降低老年人自己做飯、洗浴、晾曬等活動(dòng)可能帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

政府在做里弄適老化改造的同時(shí)可恢復(fù)一些如老虎灶等有歷史感的民俗空間，再通過(guò)第三方機(jī)構(gòu)收購(gòu)或長(zhǎng)期租用一些房屋。待改造完成后，部分收購(gòu)房屋可以低價(jià)出租給愿意居住在里弄的上海老人，對(duì)從里弄外遷到郊區(qū)的老人可實(shí)行優(yōu)先的政策。另外，部分房屋可以放在愛彼迎（Airbnb）等網(wǎng)站上按市場(chǎng)價(jià)出租。

這樣，適老化的里弄更新不但適合老年人居住，而且還具有真正的上海實(shí)際民俗生活的特色，可以吸引對(duì)地道上海里弄日常生活有興趣的人來(lái)租住。原有老居民繼續(xù)生活在里弄，將里弄的社會(huì)關(guān)系、社會(huì)記憶等在原有空間上保存下來(lái)，其相對(duì)完整地呈現(xiàn)了上海發(fā)展的一個(gè)歷史片段。各類租客及參觀者的到來(lái)，又增添了里弄的活力和延續(xù)性。

上海老齡化趨勢(shì)已經(jīng)形成，里弄適老化改造不但有利于老年人在里弄養(yǎng)老，還可以發(fā)揮里弄的民俗特色，是探索里弄更新與里弄養(yǎng)老的一個(gè)有益結(jié)合。

五、 結(jié)語(yǔ)

上海里弄一百多年的發(fā)展史呈現(xiàn)出了極強(qiáng)的包容性。這是上海里弄生命力的體現(xiàn)，也是上海城市精神的體現(xiàn)。新時(shí)期上海里弄的更新應(yīng)在延續(xù)包容中有所創(chuàng)新，使居住在里弄的中產(chǎn)階級(jí)、農(nóng)民工、創(chuàng)客、老年人等各類市民有自豪感、歸屬感、成就感、安全感。市民的重新回歸和里弄宜居性的提升將重塑里弄的居住功能，使其與上海城市發(fā)展階段相匹配，里弄的保護(hù)就有了功能基礎(chǔ)和社會(huì)基礎(chǔ)。

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