海外租房面面觀

和靜鈞

租金飛漲時代，從“買不起房”到“租不起房”，從“有房夢”到“租房夢”，租房問題越來越成為一個人口大流動的社會所面臨的重要問題。如何解決房屋租賃問題，不妨把視野投到海外，他山之石，可以攻玉。

廉租房制度

在城市租房版圖中，政府廉租房項目占據(jù)相當(dāng)大的份額。顧名思義，政府廉租房項目使用了相當(dāng)多的政府資源，如租金財政補(bǔ)貼，這使租房合同可以永久化，它帶給租戶的利益就是在可負(fù)擔(dān)得起的租金水平上，享受長期穩(wěn)定的低廉租金，即便是每年有小幅比例的上漲，也不會出現(xiàn)市場上那樣飛漲到令人窒息的程度。廉租房制度是中低收入家庭規(guī)避租金市場上風(fēng)起云涌般價格波動的避風(fēng)港。如在美國，有報道稱，有租戶40年前租下的房子，延租到今天，房東只能在40年前300美元租金的基礎(chǔ)上漲一點點，而其他同類房子租金已經(jīng)達(dá)5000美元；即便租住在寸土寸金的曼哈頓一幢嶄新豪華的公寓里，房租有的也才650美元。

政府廉租房項目，是住房保障制度中的重要組成部分，“人人有權(quán)居住”的住房保障，可以解決相當(dāng)多的社會問題，給社會帶來穩(wěn)定和繁榮。最早投入實踐的是1919年的英國，英國出臺《住宅與城鎮(zhèn)規(guī)劃法》，規(guī)定房屋是一種特殊商品，廉租房的價格只能由政府或議會決定，房主無權(quán)決定。二戰(zhàn)后，英國加大力度，一方面興建廉租屋，一方面從市場上回購二手房，改造成政府廉租房，這樣廉租房不一定集中在某一片區(qū)，它有可能分散在各個中低甚至是高端居住區(qū)里。

美國在1934年制定了《國家住房法》，開始推行“Affordable Housing”（可負(fù)擔(dān)得起的居?。┝忭椖?。但與其他國家不同的是，美國住房保障主要是針對中低收入群體，大部分是通過租金補(bǔ)貼的財政支持方式，而非直接修房。日本也從1950年起，先后制定《住房金融公庫法》《公營住宅法》《日本住宅公團(tuán)法》等，推進(jìn)政府廉租項目。新加坡則直接是政府全資修建公屋，廉租甚至是零租金給國民居住。

所以，在海外，廉租房項目上大致存在兩個類型。一是租金補(bǔ)貼式，它又表現(xiàn)為兩個模式，一是直接給予一定比例的財政補(bǔ)貼，一是通過租賃中介公司合作，租金補(bǔ)貼間接支付給租戶。第二種類型就是政府投資式，它也表現(xiàn)出兩個模式，一是政府全資模式，二是政府部分出資的融資模式，其它出資方可能是非盈利機(jī)構(gòu)，也可以是市場性機(jī)構(gòu)。一般而言，金融融資市場越發(fā)達(dá)，租金補(bǔ)貼類型和合作建房類型越可取，如美國和英國。而政府財政收入越充實，獨資建房類型更有效率，如新加坡和中國香港。

如何防止騙租或轉(zhuǎn)租呢？美國的《反欺詐法》以及個人信用體系，遏制了違法企圖，騙租或轉(zhuǎn)租的行為者最終往往是得不償失，寧愿當(dāng)一個誠實者，也不會選擇當(dāng)一名騙子。一些國家由于管理不善，有限的廉租資源被人騙住或轉(zhuǎn)租謀財，導(dǎo)致真正需要廉租的人們失去廉租機(jī)會，使廉租房社會功能喪失。也有的國家不切實際地大修公共房屋，然后免費讓居民居住，一旦政府財政困難，公房維修與維護(hù)都成了問題，最終公房淪為不能有尊嚴(yán)地居住的代名詞，如今天陷入財政崩潰的委內(nèi)瑞拉。

租購?fù)瑱?quán)

進(jìn)入后現(xiàn)代的大部分工業(yè)國家，都基本上處于橄欖型社會形態(tài)，中產(chǎn)階級是社會中堅力量，更需要權(quán)利保障，而非物質(zhì)福利保障。廉租房體系主要是面向社會人口占少數(shù)的低收入階層，屬福利保障，是一種利益保障機(jī)制。

所以，配合這一社會形態(tài)的城市租房客，就產(chǎn)生了“租購?fù)瑱?quán)”制度，租住者與購房者在政治權(quán)利、社會發(fā)展權(quán)利、社會福利分配權(quán)利上處于同權(quán)狀態(tài)。

如在美國，只要你能證明你真正居住在某一房屋，就能享受到這一地區(qū)所有能享受到的政治權(quán)利、獲得社會公共服務(wù)權(quán)利，可以平等地獲得子女上學(xué)機(jī)會，醫(yī)療等福利機(jī)會，可以參加當(dāng)?shù)卣芜x舉活動。這一同權(quán)制度安排，與美國社會人口大流動吻合，人口遷徙或人才流動不會因買不起房而受到阻礙，不會有地方戶口的束縛。在美國，由于買房交易成本大，買房并不劃算，一般美國人一生要遷徙17個城市。租購?fù)瑱?quán)，使美國人口流動形成“零成本”。

如何證明“真正居住”呢？也很簡單，只要出示租房合同、交水電氣費單，或其他能證明實際居住生活的材料，均可以。

保障“租購?fù)瑱?quán)”，也需要配套工作要做。如居住在某地，更容易上名校，即所謂學(xué)區(qū)房，這會破壞“租購?fù)瑱?quán)”實施環(huán)境，因為“租購?fù)瑱?quán)”法理基礎(chǔ)在于機(jī)會平等，一旦出現(xiàn)“學(xué)區(qū)房”、“政治精英房”、“商業(yè)領(lǐng)袖房”等小眾社會，公平機(jī)會的法理基礎(chǔ)就破壞掉了。

如在美國，地方總會盡量達(dá)到所有公共學(xué)校資源方面的均衡，絕不會有“區(qū)、市重點學(xué)?！边M(jìn)行三六九等等級化，然后按等級化進(jìn)行差異財政支持，形成資源過分集中，人為地造成學(xué)校在能力與資源上的不均衡。也不會有學(xué)校行政級別化，使同一類學(xué)校分別有副部級、廳局級、縣處級等標(biāo)簽。

“同權(quán)”化后，年輕一代美國人不再把購房作為人生的頭等大事，剛需下降，這有利于平抑大城市高昂的房價。

配合“租購?fù)瑱?quán)”的法律體系是房產(chǎn)稅制度，實際居住人往往就是承擔(dān)房產(chǎn)稅的交納義務(wù)人，而房產(chǎn)稅一般會用來轉(zhuǎn)向教育經(jīng)費。在中國，土地出讓金是由購房者一次性交納的，而租房者并沒有為“租購?fù)瑱?quán)”交納任何房產(chǎn)稅費，這恐怕也是阻礙我國實施真正意義的“同權(quán)”的地方。

不僅是美國，基本上所有西方工業(yè)國家都基本落實了“租購?fù)瑱?quán)”，或已經(jīng)在子女上學(xué)問題上做到了“租購?fù)瑱?quán)”。在德國，“租購?fù)瑱?quán)”模式下，出現(xiàn)了“低房價、高房租”可喜現(xiàn)象，因為在德國空置房屋是屬于犯罪行為，沒有人會為了炒房而貿(mào)然買多套房子，很多人都樂意把房屋出租。“低房價、高房租”的局面，可以讓人們“租不起，買得起”或“買不起，租得起”或“買也買得起，租也租得起”的多重自由選擇中。

租房安全

租房安全是租房問題的另一面，事實上就是契約神圣、契約堅守、反契約欺詐等合同法問題。違約之訴可以非常方便而且可以非常明確的勝負(fù)預(yù)期來起訴，違約者往往付出沉重代價。在我國，租客常常遭遇毀約，或被提前趕出房屋，或租戶隨意中止合同，這無政府行為背后往往就是違約之訴的法律與司法支持系統(tǒng)脆弱有莫大關(guān)系。

另一方面，我國大部分私有房屋出租者，都是個人零散出租，雙方的法律意識都很淡漠。在美國等國家，很少有個人直接出租的，一般都是通過中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行規(guī)范租賃。當(dāng)然我國在互聯(lián)網(wǎng)條件下出現(xiàn)有些機(jī)構(gòu)搶房源的現(xiàn)象，也多是踩在法律灰色地帶的不規(guī)范運作的產(chǎn)物，哄抬房租金這樣惡劣現(xiàn)象就會隨之出現(xiàn)。一些甚至通過銀行信貸租金的方式運作，一旦資金鏈斷裂，房屋租賃市場就會受到很大沖擊。

在國外，不是所有租賃合同都受到尊重。居住尊嚴(yán)是一個基本要求。2010年12月，俄聯(lián)邦移民局與警方深夜突擊檢查了一個中國移民聚居的宿舍，只見近百人擁擠在數(shù)十平米的小屋里，被稱為違反了人類基本居住尊嚴(yán)，遭到俄當(dāng)局的“整改”。在美國，非法租房的后果也很嚴(yán)重。紐約的法律規(guī)定，租住地下室屋頂?shù)母叨炔坏玫陀?英尺。其次，地下室必須有完整的居住結(jié)構(gòu)。如果地下室大部分位于地面以下，或者窗戶非常小，很可能屬于違法租房。同樣，違章搭建的閣樓、分租房、共用水電氣的合租房，消防能力差的，都可能面臨著非法租賃的法律問題。

租房安全，也與可租房屋供應(yīng)有關(guān)。再以德國為例，德國人口8000多萬，只有45%的家庭擁有自己的住房，剩下的55%家庭則長期愉快地租房住。這得益于德國房屋供應(yīng)的充分，社會上基本保證了每戶一套的可租房屋量。而與美國一樣，擁有自己房屋后想出售，交易成本高昂，這使人們更愿意把房子拿出來出租，出租房源呈長期與穩(wěn)定化，租金收益也可觀，實現(xiàn)了個人與社會效益都雙贏的局面。

租金過高是另一個威脅租房安全的關(guān)鍵因素，西方各國都會有非常措施應(yīng)對租金過高。有一個租金與收入比定律，認(rèn)為房租支出不超過總收入三分之一，就能維持比較正常的生活，房租一旦越過這一比例，生活指數(shù)就會下降。這樣一來，如一個生活在美國華盛頓特區(qū)的人，每月必須賺到8487美元（約人民幣5.77萬元）才能足夠的錢支付房租，而居住在美國中部及南部幾個州里，一個有3500美元月收入的人，已經(jīng)足夠可以負(fù)擔(dān)得起房租。

西方各國一般都屬于高收入國家，而在低收入國家里，即便絕對房租并不高，但其支出有的已經(jīng)占到收入一半以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了三分之一的危險線。今年下半年以來，美國一些城市房租出現(xiàn)暴漲，但大部分仍處于三分之一的安全線以內(nèi)。

各國預(yù)防和遏制租金暴漲方面，也有很多可借鑒的做法。如德國的“租金指導(dǎo)價制度”，這一指導(dǎo)價是從三方協(xié)會會商后的妥協(xié)與結(jié)果。三方協(xié)會指的是代表租客利益的承租人協(xié)會，代表房東利益的出租人協(xié)會以及居間協(xié)調(diào)的政府管理部門。一旦出臺指導(dǎo)價，租金漲幅不得超過指導(dǎo)價的20%。而在美國，隨著美國逐漸從家庭擁有住房的社會向一個租賃住房的社會轉(zhuǎn)變，政府對出租人的租金扣稅、抵稅、優(yōu)稅方面作了相當(dāng)多的安排，鼓勵房屋出租，增加可租房屋的供給，避免租金過快增長。其實，歸根結(jié)底，盡管會有市場炒作，但租金長時間暴漲的根本原因，還是在于市場性原因，是因為可租房源的供應(yīng)跟不上市場的需求。