新時代下房地產(chǎn)企業(yè)稅負風險的分析及防范

時文婷

[摘 要]伴隨著市場環(huán)境的變化和住房市場的不斷發(fā)展，既引起了民眾對房地產(chǎn)企業(yè)的高度關注，也促使政府加強了對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。在我國，隨著房地產(chǎn)行業(yè)不斷發(fā)展，使其在國民經(jīng)濟的作用越發(fā)重要，從而躋身為支柱產(chǎn)業(yè)的地位。地位上升的同時，會引發(fā)政府的更多的關注和一些可能的風險。研究房地產(chǎn)企業(yè)的稅負風險能引起人們對于房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險的關注，提高企業(yè)的稅負風險意識，揭示房地產(chǎn)企業(yè)稅務風險與主要財務指標的相關性，引導企業(yè)加強稅務風險管理。

[關鍵詞]房地產(chǎn)業(yè)；稅負風險；利潤

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.29.149

1 緒 論

1.1 研究背景

經(jīng)過幾十年的發(fā)展，我國房地產(chǎn)業(yè)取得了快速進展，但仍處于發(fā)展中階段。由于相關的法律制度不完善，房地產(chǎn)企業(yè)的行業(yè)壟斷和政策優(yōu)勢很容易獲得高的利潤。作為國民經(jīng)濟基礎的房地產(chǎn)行業(yè)，其作用和地位愈加凸顯，并影響和牽引著其他行業(yè)的發(fā)展。由于房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展和自身具備的優(yōu)勢，使其能在社會財富創(chuàng)造、國家積累、消費結(jié)構(gòu)調(diào)整等許多方面發(fā)揮著越來越重要的作用，更引起了許多稅負者的重視，從而進一步強化其在社會經(jīng)濟發(fā)展中的重要地位。

1.2 研究目的和意義

1.2.1 研究目的

房地產(chǎn)一直是現(xiàn)代人們討論的熱點話題，隨著房價越炒越高，房地產(chǎn)行業(yè)面臨的問題也日益凸顯，其中房地產(chǎn)稅負風險最為明顯。導致房地產(chǎn)企業(yè)稅負風險的主要原因是：政府相關政策變化、通貨膨脹經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展不確定因素、自然災害造成的損害、房屋設計功能不全面；經(jīng)營不善和失誤造成實際經(jīng)營結(jié)果與預期值背離。本文通過對房地產(chǎn)稅負風險的詳細分析，提出降低房地產(chǎn)稅負風險的對策，有利于提高房地產(chǎn)開發(fā)商抵御稅負風險經(jīng)營水平，從而進一步保障開發(fā)項目的順利實現(xiàn)。

1.2.2 研究意義

近年來，房地產(chǎn)過熱的現(xiàn)象已經(jīng)成為常態(tài)，長期稅負使得房地產(chǎn)稅負者遭受重大損失的風險。本文的研究具有以下意義。

加強房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)稅負過程中風險識別能力。房地產(chǎn)行業(yè)稅負是一個動態(tài)變化的過程，具有復雜性，加強風險經(jīng)營可以幫助企業(yè)更適應動態(tài)環(huán)境的不確定性，以減少不必要的損失的風險，提高企業(yè)的稅負效益。

為避免由政策失誤帶來的損失和增強準確預測稅負風險的概率，就需要建立行之有效的稅負風險預測機制，以期為企業(yè)現(xiàn)金的流動性降低風險，促進企業(yè)經(jīng)營的長遠發(fā)展。

1.3 國內(nèi)外研究現(xiàn)狀

1.3.1 國外研究現(xiàn)狀

Stephanie A（2017）在《房地產(chǎn)企業(yè)財務風險及其防范研究》一文中認為風險是客觀反映不想發(fā)生的不確定性。風險是損害發(fā)生的可能性。將風險定義為“真正的可以測量客觀概率的大小”。從不同的角度理解和定義了風險的概念。

Alfred Marshall（2016）在《房地產(chǎn)項目稅負風險與實例分析》一文中認為，稅負風險具有技術功能、商業(yè)功能、金融功能、安全功能、會計功能和經(jīng)營功能六種功能，同時認為這六種功能是安全的基礎函數(shù)，該函數(shù)，以確保它可以控制企業(yè)面臨各種風險，維護人身和財產(chǎn)安全，創(chuàng)造更大的利潤。

1.3.2 國內(nèi)研究現(xiàn)狀

王林（2016）在《房地產(chǎn)稅負風險因素及分析》一文中指出，不存在沒有稅務風險的企業(yè)，因而，一是需要建立有效預測和稅負風險的企業(yè)稅務風險管理機制；二是關注并建立企業(yè)重要活動對企業(yè)稅負風險控制的基礎信息數(shù)據(jù)存儲系統(tǒng)。

佟克克（2016）在《房地產(chǎn)周期波動的經(jīng)濟因素分析》一文中利用多種方法，在解決指標多重線性問題的基礎上，建議了針對商業(yè)企業(yè)的涉稅風險評估體系和特殊模型，并且利用特殊模型評估企業(yè)經(jīng)營中的納稅情況。在此基礎上，針對企業(yè)預計應納稅所得率與企業(yè)實際應納稅所得率的差異，采用回歸分析法進行計算，從而實現(xiàn)企業(yè)稅負風險的評估。

2 相關理論概述

2.1 稅負風險定義

稅負風險是指未來稅負收益的不確定性，稅負可能產(chǎn)生相應的損失甚至本金損失的風險。不確定的預計也是一種經(jīng)營風險，通常指企業(yè)稅負的預期收益率的不確定性。

2.2 房地產(chǎn)稅負風險

2.2.1 政策風險

政策風險，與國家出臺或變動與房地產(chǎn)稅負相關的產(chǎn)業(yè)、稅收等政策而導致的損失有關。不僅在于當下的市場經(jīng)濟環(huán)境下，各項政策的頻繁變動，也在于周期較長的房地產(chǎn)稅負是國家宏觀調(diào)控的主要對象，對其利用強度也存在限制。

2.2.2 技術風險

由于我國房地產(chǎn)市場化的深入和高新技術的快速發(fā)展，使得大眾對于開發(fā)商在房屋設計、科技含量等相關技術上的要求不斷提高，技術風險便在這種背景和需求下產(chǎn)生。房地產(chǎn)項目稅負金額大、稅負周期長、變現(xiàn)能力差，要求房地產(chǎn)在開發(fā)區(qū)域之前做技術分析。

2.2.3 經(jīng)營風險

經(jīng)營風險是指在房地產(chǎn)開發(fā)建設中面臨在售價、租金和空置率等經(jīng)營管理上的風險。具體而言，確定合理科學的租金極為重要，過高或過低的租金都不利于長期效益的產(chǎn)生。租金問題會引發(fā)空置率問題。因此，空置率與收益呈負相關，也就是說當租金價格水平一定，空置率越低，稅負者收益越高。

3 房地產(chǎn)稅負風險產(chǎn)生的原因

3.1 外部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

3.1.1 政府相關政策的潛在變化給稅負帶來風險

政策變化和國家宏觀調(diào)控手段的改變會帶來相當大的影響，在項目實施時的國家宏觀調(diào)控等原因?qū)⒗^續(xù)調(diào)整經(jīng)濟政策，以滿足國家和地區(qū)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃項目的支持，甚至補貼給國家不鼓勵的項目，限制相關文件。這些政策的變化會使企業(yè)在建設中處于被動的地位，直接影響到合作企業(yè)的發(fā)展和利潤。

3.1.2 通貨膨脹經(jīng)濟環(huán)境和經(jīng)濟發(fā)展不確定因素

經(jīng)濟環(huán)境是房地產(chǎn)稅負的大環(huán)境，在利率波動帶來財政利率風險的背景下，全額付款買房并不是買房者的最佳選擇，他們通常會向金融機構(gòu)申請抵押貸敖。部分財力有限的稅負人可能會迫于高貸款利率和高貸款利息而對房地產(chǎn)取消關注。

3.2 內(nèi)部環(huán)境對房地產(chǎn)企業(yè)稅負的影響

3.2.1 房屋設計功能不能滿足多元化消費群體

由于經(jīng)濟水平的提高，人們在消費中更加重視個人需求方面，房屋設計功能不能滿足多元化消費群體。比如布局、位置條件和規(guī)劃，包括地理位置、交通、周邊等。不僅是少數(shù)消費者最終房間里住幾廳住房，交通便利，設施的完整性、環(huán)境景觀甚至房地產(chǎn)質(zhì)量都與居民的生活密切相關。

3.2.2 經(jīng)營不善和失誤造成實際經(jīng)營結(jié)果與預期望值背離

從稅負者的角度而言，一方面，基于對市場信息未能充分且準確地掌握，關鍵信息的缺失從而造成不良后果；另一方面，在沒有充分了解與房地產(chǎn)交易相關的法律條文與政策規(guī)定的情況下，很難實現(xiàn)成功交易。從企業(yè)的角度而言，企業(yè)管理水平的高低直接影響企業(yè)的經(jīng)營效益。實際上，低效的企業(yè)管理會使其錯失將物業(yè)脫手的最佳時機。以致使其空置率過高，經(jīng)營費用增加，利潤低于期望值。

4 應對房地產(chǎn)行業(yè)稅負風險的對策

4.1 房地行業(yè)外部對策

4.1.1 掌握先進科技滿足消費者需求

通過掌握先進科技，將房地產(chǎn)稅負風險更準確地分類，提前發(fā)現(xiàn)可能導致風險產(chǎn)生的因素并及時遏制，將真實有效的信息傳遞給消費者，對消費者的稅負進行充分、正確的判斷，從而滿足消費者的需求。

4.1.2 加強經(jīng)營達到預期目標

房地行業(yè)稅負是一個動態(tài)變化的過程，加強風險經(jīng)營可以幫助企業(yè)更適應動態(tài)環(huán)境的不確定性，以減少不必要的損失的風險，提高企業(yè)的稅負效益。有助于減少企業(yè)利潤和現(xiàn)金流的波動性，維持企業(yè)經(jīng)營和持續(xù)的穩(wěn)定。積極正確的風險經(jīng)營，可以避免或減少突發(fā)事件的風險，保障企業(yè)的生存和穩(wěn)定運行。

4.2 房地行業(yè)內(nèi)部對策

4.2.1 及時把握政策環(huán)境

我國房地產(chǎn)極容易受到政府相關政策的影響而帶來一定程度上的波動和風險。因而，在我國特有的背景與現(xiàn)狀下，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與國家的政策方針緊密相關。要實現(xiàn)房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展和政策風險的有效控制，應對政府出臺的有關房地產(chǎn)開發(fā)政策高度關注和深入研究，把握稅負方向，對未來進行準確預測，從而促進我國房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)健發(fā)展。

4.2.2 預測未來經(jīng)濟發(fā)展選擇正確稅負時機

房地產(chǎn)稅負要想規(guī)避風險，預測未來經(jīng)濟發(fā)展選擇正確稅負時機是必要條件。一方面，市場已經(jīng)趨于飽和，發(fā)展的空間較?。涣硪环矫?，長期且復雜的房地產(chǎn)稅負過程中諸多不確定風險因素的存在，使得房地產(chǎn)稅負風險增加。因此，可行性研究階段對風險的評估，分析正確與否，將直接影響到房地產(chǎn)稅負項目的成功與否。

5 結(jié) 論

通過整體的房地產(chǎn)稅負風險分析，進行了初步討論。在實際應用中，它仍然是房地產(chǎn)開發(fā)商的實際活動，需要進一步改善。所以通過房地產(chǎn)行業(yè)稅負風險問題研究得出以下結(jié)論。

第一，與市場規(guī)范的發(fā)達國家的房地產(chǎn)相比，我國房地產(chǎn)更加容易受到政府相關政策的影響而帶來一定程度的波動和風險。因而，我國房地產(chǎn)行業(yè)需要對國家有關政策密切關注，把握政策動態(tài)和房地產(chǎn)發(fā)展方向。

第二，掌握先進科技，將房地產(chǎn)稅負風險更準確地分類，提前發(fā)現(xiàn)可能導致風險產(chǎn)生的因素并及時遏制，將真實有效的信息傳遞給消費者，對消費者的稅負進行充分、正確的判斷，從而滿足消費者的需求。

本文對于房地產(chǎn)行業(yè)稅負風險問題研究還存在很多的不足，由于時間和經(jīng)驗有限，在研究過程中存在很多困難，在以后的日子里，會對相應問題逐一改善。

參考文獻：

[1]STEPHANIE A P.The System Development Life Cycle，Chemo Metrics and Intelligent Laboratory Systems[J].Laboratory Information Management，2017（13）：121-133.

[2]A MARSHALL.Business Management[J].London，2016（6）：221-244.

[3]王林.房地產(chǎn)稅負風險因素及分析[J].國外建材科技，2015（3）：12-15.

[4]佟克克.房地產(chǎn)周期波動的經(jīng)濟因素分析[J].經(jīng)營現(xiàn)代化，2015（3）：58-59.