房地產(chǎn)開發(fā)融資新格局、潛在風險與政策應(yīng)對

耿麗

[摘 要]在政府對房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)調(diào)控背景下，外資撤離、信貸政策差別化待遇、流動性趨緊等，房地產(chǎn)企業(yè)的融資趨緊已經(jīng)成為定局。而房地產(chǎn)企業(yè)作為一個資金密集型的產(chǎn)業(yè)，融資的風險與融資能力的大小決定著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展前景。文章就對房地產(chǎn)開發(fā)融資的新格局、潛在風險以及政策的應(yīng)對做出簡要的分析，以供相關(guān)房地產(chǎn)企業(yè)的實踐進行參考借鑒。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)開發(fā)；融資新格局；潛在風險；政策應(yīng)對

[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2018.30.062

近些年，我國一些城市土地市場，地價不斷地增加，致使這些城市的土地出讓價格及其的總價值都不斷刷新著市場的紀錄。這與房地產(chǎn)開發(fā)融資的方式有著密切的關(guān)系，尤其是現(xiàn)在越來越多的融資方式出現(xiàn)。土地與房地產(chǎn)所開發(fā)的項目，被一些房地產(chǎn)開發(fā)的信托機構(gòu)與銀行所青睞，特別是實體經(jīng)濟，在融資與貸款方面出現(xiàn)需求不足的時候，推動了資本進入房地產(chǎn)的開發(fā)。

1 房地產(chǎn)開發(fā)的融資新格局

我國各地區(qū)的地價不斷上漲，主要與房地產(chǎn)開發(fā)金融融資工具的創(chuàng)新有著很大的關(guān)系。在目前流動性泛濫的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)的融資手段較為多元化，也有著充足的開發(fā)資金。房地產(chǎn)企業(yè)本身就具有抵押的特點，在融資的時候很容易吸收到大量的資金。由于許多影子銀行的存在，融資的方式多種多樣，監(jiān)管沒有跟上房地產(chǎn)的發(fā)展，即使政府想要抑制房價與地價，也不像之前那么容易。

1.1 信托融資

信托融資是目前非國企房地產(chǎn)企業(yè)融資最普遍應(yīng)用的方法之一，雖然有過一段時間的降溫，主要原因是之前房地產(chǎn)去庫存的壓力較大，新增加的投資規(guī)模較小，使得融資的需求下降；還有低成本的融資渠道開發(fā)，如股票、債權(quán)等，房地產(chǎn)企業(yè)通過信托融資的意愿下降。不過隨著現(xiàn)在房價的再次上漲，使得房地產(chǎn)企業(yè)的股權(quán)投資再次成為信托行業(yè)的“香餑餑”。

1.2 發(fā)行公司債

房地產(chǎn)企業(yè)有時會進行大規(guī)模公司債的發(fā)行，這種方式也成為現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)的常用融資手段，在資本市場大行其道的背景下，就使得眾多房地產(chǎn)拿地資金有了足夠的保障。這種融資的方式不但門檻比較低，而且還能夠獲得巨大資金。在2015年中國證監(jiān)會發(fā)布的《公司債券發(fā)行與交易管理辦法》中明確指出了，在對境內(nèi)的債券發(fā)放的主體，由原來只能上市公司發(fā)行變?yōu)楝F(xiàn)在所有公司都可以進行公司債券的發(fā)行，同時也沒有明確規(guī)定資金用途，促使發(fā)行公司債券的門檻再次降低。

1.3 永續(xù)債

這種債券與公司債券不同，這是近些年被房地產(chǎn)行業(yè)競相推崇的一種新的債種，它指的是沒有到期日的一種債券，將債券與股權(quán)屬性有效融合。與一般的債券比較而言，其沒有規(guī)定期限，有一定的次級屬性，因此也就不能夠要求債券的持有人清償本金，不過這種債券可以定期獲得利息，這是債權(quán)與股權(quán)之間的一種券種，類似于債券中的股票。

2 房地產(chǎn)開發(fā)融資潛在風險

我國的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)融資已經(jīng)形成了新的格局。這種格局的出現(xiàn)不但表現(xiàn)了我國的房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)在經(jīng)常長久的發(fā)展中趨于成熟，也致使房地產(chǎn)行業(yè)為步入“金融時代”。房地產(chǎn)企業(yè)不斷優(yōu)化自身的金融創(chuàng)新，也讓現(xiàn)如今的融資方式變得更加多種多樣，這不僅滿足了自身發(fā)展的需求，也為我國房地產(chǎn)的金融市場產(chǎn)品與層次進行了拓展。然而，融資的創(chuàng)新是一把“雙刃劍”，也有潛在的風險。

2.1 房地產(chǎn)的融資成本過高

最近幾年，房地產(chǎn)市場的泡沫逐漸變大，我國為了穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，根據(jù)實際的情況相繼出臺了一系列政策，這些政策在一定程度上對房地產(chǎn)的資金周轉(zhuǎn)造成了影響。例如，銀行限制了房地產(chǎn)行業(yè)的貸款數(shù)額，房貸率也得到了增加，致使某些房地產(chǎn)企業(yè)不能利用預(yù)售款作為轉(zhuǎn)投資金，企業(yè)轉(zhuǎn)向民間的借貸機構(gòu)進行貸款，但是相比銀行的利率，民間借貸機構(gòu)的利率要高出很多，這使得房地產(chǎn)企業(yè)所承擔的風險也就越高。

2.2 易受到外部因素的影響

房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度也受到外部經(jīng)濟環(huán)境的影響。如果在房地產(chǎn)的發(fā)展態(tài)勢良好的地方，房地產(chǎn)企業(yè)的融資也會比較容易，但是如果房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展受到阻礙，銀行等一些金融機構(gòu)于是懷疑房地產(chǎn)企業(yè)的償還能力，就會要求企業(yè)提供相應(yīng)的擔保以及支出較高的融資成本。

3 應(yīng)對房地產(chǎn)開發(fā)融資潛在風險的對策

3.1 融資創(chuàng)新需要謹慎

金融的創(chuàng)新需要審慎推進，由于現(xiàn)階段融資工具的出現(xiàn)速度比較快，因此就需要相關(guān)的部門制定出新的思路和新的對策?？梢猿掷m(xù)進行房地產(chǎn)的信托投資資金，這種作為股權(quán)的融資創(chuàng)新手段，可以幫助投資者有效分散投資可能出現(xiàn)的風險，而對于債權(quán)融資類別，相關(guān)管理部門要保持高度的警惕，特殊情況下要暫緩進行。[1]還有在信用違約互換的范圍中，也需要警惕運用，不能大面積地進入房地產(chǎn)融資市場，因為目前市場信用風險過高，我國的擔保公司與保險機構(gòu)在償付與風險控制上還不夠成熟，法律制度也不夠健全，因此推行信用違約互換還沒有堅實的基礎(chǔ)。

3.2 控制好融資的規(guī)模

現(xiàn)如今，我國對于房地產(chǎn)行業(yè)的管控措施越來越多，也比較嚴格，在目前經(jīng)濟形勢較為復(fù)雜的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該對自身的銷售情況有一個嚴謹?shù)姆治?，能夠根?jù)相關(guān)數(shù)據(jù)及時判斷房地產(chǎn)市場的走勢，對未來的融資計劃與投資計劃要進行反復(fù)的審核，切實論證所要進行的項目的可行性，在融資的時候合理控制好規(guī)模，保持嚴謹?shù)膽B(tài)度，要確保融資的成本與銷售的資金回收協(xié)調(diào)。

3.3 政府要對融資渠道適度監(jiān)管

政府應(yīng)該有效地管理控制創(chuàng)新融資的渠道，特別是房地產(chǎn)企業(yè)拿地資金的管理控制，要幫助房地產(chǎn)企業(yè)合理引導(dǎo)資金的流向。隨著很多城市對樓市的管控政策的收縮，有關(guān)部門也在緊收房地產(chǎn)開發(fā)的融資，因此政府只要對房地產(chǎn)企業(yè)融資進行干預(yù)，就能夠使房價穩(wěn)定，從而就會降低可能發(fā)生的風險。

從現(xiàn)階段的情況來看，由于政府的嚴格管控，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)自身的實際狀況，能夠全面有效分析融資活動可能給企業(yè)帶來哪些風險，并且根據(jù)評估結(jié)果建立有效可靠的預(yù)警模型，實時監(jiān)控企業(yè)融資活動的風險。建立風險預(yù)測的模型需要確保貼近融資活動的實質(zhì)，與經(jīng)濟政策和所處的經(jīng)濟環(huán)境變動相符合，避免錯誤估計風險的大小，要使房地產(chǎn)企業(yè)的資金能夠得到有效的使用，還應(yīng)將可能出現(xiàn)的風險覆蓋到。同時企業(yè)也需根據(jù)所建立的預(yù)測結(jié)果，制定出相應(yīng)的緊急應(yīng)對措施，一旦出現(xiàn)風險可以有效減少風險給企業(yè)所帶來的損失。[2]

3.4 隨時關(guān)注政府的調(diào)控政策，及時調(diào)整融資方式

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與企業(yè)的融資規(guī)模很大程度上都是隨著國家的宏觀經(jīng)濟政策變化的。在社會經(jīng)濟形勢發(fā)生變化時，國家通常就會利用調(diào)整銀行利率的形式來調(diào)控，住房作為全社會較為關(guān)心的民生問題，國家也會根據(jù)房地產(chǎn)的市場環(huán)境進行合理的政策調(diào)整。無論是銀行的利率，還是國家進行房地產(chǎn)行業(yè)的政策調(diào)整，都會影響到房地產(chǎn)企業(yè)。因此就需要房地產(chǎn)企業(yè)時刻關(guān)注政府的相關(guān)政策，仔細進行研究分析相關(guān)政策的實質(zhì)內(nèi)容，然后對企業(yè)的融資手段與融資金額進行合理的調(diào)整，最終能夠確保達到適應(yīng)宏觀經(jīng)濟，健康良好地發(fā)展。

4 結(jié) 論

房地產(chǎn)行業(yè)作為我國社會市場經(jīng)濟發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)，是關(guān)系到我國民生的支柱性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)的融資新格局在為行業(yè)帶來機遇的同時，也具有很大挑戰(zhàn)，因此需要相關(guān)專業(yè)人士在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中不斷總結(jié)、摸索，提出符合時代發(fā)展需求的對策，確保房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展。

參考文獻：

[1]陳杰，陳卓.房地產(chǎn)開發(fā)融資新格局、潛在風險與政策應(yīng)對[J].基建管理優(yōu)化，2016（4）：22-33.

[2]張莉.現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的融資風險分析及管理[J].2017（10）：25.