芻議當前形勢下房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道

殷儷偲

【摘要】隨著我國房地產(chǎn)行業(yè)的不斷興起，房地產(chǎn)企業(yè)迎來了絕佳的發(fā)展時機，實現(xiàn)了飛躍式的發(fā)展。但是其中也還存在一些問題，比如說融資過程中存在困難，在多方面的融資渠道中變得更加不通暢，需要謀求以商業(yè)性為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)鏈銀行帶動房地產(chǎn)企業(yè)的融資方式。文章主要是通過以商業(yè)化的房產(chǎn)企業(yè)為主導(dǎo)因素，通過多元化的融資渠道和格局進行相應(yīng)的闡述。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；融資；市場環(huán)境；現(xiàn)狀；對策

房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中，逐漸形成了與國民經(jīng)濟和人民生活水平相關(guān)聯(lián)的產(chǎn)業(yè)鏈，在發(fā)展的過程中所涉及到的周期是漫長的，所需的資金量非常龐大。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的運營過程中，融資方式對房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了至關(guān)重要的作用。由于我國金融環(huán)境存在不確定性因素，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道過于單一，在投資金融方式上創(chuàng)新力度較小，沒有任何吸引力。因此，在房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展過程中由于投資金融行為較為單一，在一定程度上限制了我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展。在新時期的發(fā)展過程中，大力推廣多元化的房地產(chǎn)金融市場，積極有效的提高多元化的二級金融市場，對提高房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道有著積極的作用，并且在發(fā)展的過程中，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)自身的發(fā)展情況，積極的探索出適合本企業(yè)發(fā)展需求的融資方式，并有效的解決我國房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展過程中所涉及到的各類融資問題。

一、當前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

在當今社會的發(fā)展趨勢下，房地產(chǎn)經(jīng)濟已逐漸形成了國民經(jīng)濟的頂梁柱，是社會經(jīng)濟發(fā)展過程中的基礎(chǔ)體現(xiàn)。在2010年時，我國就陸續(xù)出臺一系列的基礎(chǔ)政策，出臺相應(yīng)的調(diào)控措施來提高我國的房地產(chǎn)企業(yè)金融融資方式，提高銀行儲蓄的基本利率，在土地方面上的供應(yīng)逐漸的提高，房地產(chǎn)市場在經(jīng)過多方面的調(diào)控后期，很多房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中遇到了財務(wù)方面的問題。另一方面嚴重的危害到了房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展和市場方面上的生存。在2011年時由于市場經(jīng)濟的泡沫被捅破，社會人群在關(guān)于資金方面上的處理手段變得更加的謹慎，很多企業(yè)在發(fā)展的過程中由于涉及到了多方面的違規(guī)方式，因而在市場經(jīng)濟的泡沫被捅破后逐漸走向了滅亡。伴隨著房地產(chǎn)企業(yè)在市場經(jīng)濟的環(huán)境中競爭力度不斷增強，融資環(huán)境也愈加艱難，房地產(chǎn)企業(yè)在面臨著如此嚴峻的局面時，考慮是否進行相應(yīng)的融資，在融資的過程中應(yīng)當如何進行開展相應(yīng)的業(yè)務(wù)，選擇何種有效的融資方式才能夠更好的提高企業(yè)的發(fā)展，已儼然成為目前房地產(chǎn)企業(yè)在如此艱難的困境下所要面對的問題，這也是房地產(chǎn)企業(yè)目前所急需解決的問題點之一，房地產(chǎn)企業(yè)在面對如此艱難的融資市場環(huán)境時，提出了單靠內(nèi)部的融資方式不能夠很好的解決金融方面上的問題，應(yīng)當依靠外部的融資方式來提高房地產(chǎn)企業(yè)的生存空間。

二、銀根大幅度收縮，信貸越發(fā)嚴格

在房地產(chǎn)企業(yè)中作為最有代表性的融資方式便是資金密集性產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)自發(fā)展過程中以來其發(fā)展力度在不斷的加大，其根本的原因便是離不開有關(guān)銀行方面的支持，在近幾年的發(fā)展過程中由于銀行在不斷的調(diào)整有關(guān)信貸方面上的問題，信貸結(jié)構(gòu)整體上被改變。針對個人方面上的住房貸款業(yè)務(wù)將會成為銀行在未來的發(fā)展過程中所重點關(guān)注的對象，個人的住房信貸業(yè)務(wù)將能夠有效的提高銀行整體上的利潤增長，這一發(fā)展現(xiàn)象有利于提高我國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展，對推進房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展起到了積極的作用。但是在2008年時由于市場經(jīng)濟競爭十分激烈，同時在住房金融方面上和社會人口的住房率在不斷的增加，越來越多不正規(guī)的信貸業(yè)務(wù)行為出現(xiàn)在市場環(huán)境中，對資本市場的發(fā)展造成不良的影響，同時在各方面上提高了市場經(jīng)濟信貸業(yè)務(wù)方面上的風(fēng)險，因此，在發(fā)展的過程中提高了對信貸風(fēng)險的把控力度，相關(guān)政府部門加大了督查力度，提高罰款的發(fā)放門檻，個人方面上的信貸業(yè)務(wù)，在個人貸款方面上和企業(yè)貸款方面上要提高相應(yīng)審查力度，在無形的發(fā)展過程中提高了房地產(chǎn)企業(yè)的準入門檻，對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展方面上造成了極大沖擊。

在貨幣市場的發(fā)展過程中，多項的貨幣金融市場變得更加的艱難化，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)將目光移向了資本市場，在目前如此嚴峻的市場環(huán)境中，我國的房地產(chǎn)企業(yè)對于上市公司的數(shù)量在統(tǒng)計方面上本身就稀少，這一現(xiàn)象說明了我國對于上市公司有著及其嚴格的考核標準，在目前政府政策如此嚴峻的狀態(tài)下，房地產(chǎn)企業(yè)要想擴寬多項金融融資渠道無疑是更加艱難。在相應(yīng)的市場環(huán)境中，國外的房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著相似的問題，多數(shù)的外資企業(yè)對于中國房地產(chǎn)企業(yè)的上市融資行為給予冷漠的態(tài)度。其實，我國的房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中一直以來從未受到過海外企業(yè)的重視，因為我國房地產(chǎn)企業(yè)的股票類投資行為在海外從未有過積極的態(tài)度，最為主要的原因在于地域性的因果，其地域性都很強，因而房地產(chǎn)企業(yè)的評估相對其它企業(yè)而言，其評估性的難度是非常的大，在多方面上的評估過程中不能夠正確的評估出其價值點，中國房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展對應(yīng)到的融資行為也就越加的不受海外的重視。

在多項的發(fā)展過程中由于市場的需求量較大，因而，越來越多的投資公司、房地產(chǎn)類的信托公司、私募基金等多項業(yè)務(wù)類的公司逐漸的孕育而生，其實從2008年以來中央銀行在多方面的調(diào)整過后提高了商業(yè)性質(zhì)的住房貸款，相應(yīng)的信托公司就開始運作起來了，在市場調(diào)查中我們可以了解到在多方面的發(fā)展過程中由于銀行方面上提高了相應(yīng)的門檻，房地產(chǎn)企業(yè)通過與信托公司頻繁接觸來提高相應(yīng)的融資渠道，在調(diào)查數(shù)據(jù)事物顯示過程中可以了解到當今的房地產(chǎn)企業(yè)儼然已經(jīng)成為了信托公司的主流，甚至在發(fā)展的過程中能夠決定信托公司在市場經(jīng)濟中所占的地位，每年房地產(chǎn)企業(yè)都會通過信托籌集的募資方式呈現(xiàn)出幾何式的增長，在對信托公司的產(chǎn)品中進行調(diào)查我們可以了解到其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)成為了信托公司主流業(yè)務(wù)的主要產(chǎn)品之一，占據(jù)信托公司產(chǎn)品的40%以上。在整體上雖然金融類的公司不斷的出現(xiàn)在市場中，給予房地產(chǎn)企業(yè)一定的緩和機會，但是這樣不規(guī)范的融資行為卻存在著極大的風(fēng)險，容易導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中受到嚴重的阻礙作用。

三、當前市場環(huán)境下房地產(chǎn)企業(yè)融資的對策

（一）強化企業(yè)自身治理

在目前市場經(jīng)濟融資十分困難的情況下，需要投資者的財務(wù)在多方面事物管理過程中要加以約束，并針對銀行的機構(gòu)行為加以管理，在資本市場的調(diào)控作用下，針對房地產(chǎn)企業(yè)面臨到的各種同境做出對應(yīng)的調(diào)控，對房地產(chǎn)企業(yè)的管理者在經(jīng)營的過程中要采取相應(yīng)的職權(quán)分離，在此環(huán)境下對企業(yè)管理者起到了有效的控制作用，以此來保證投資者在經(jīng)營過程中的各種利益。針對目前市場上各類金融機構(gòu)的扭曲現(xiàn)象，國家方面上要建立相應(yīng)的管理部門，對市場上的各類金融融資現(xiàn)象進行有效的監(jiān)督和控制。房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中除了要加強自身的監(jiān)督外還要強化企業(yè)自身的預(yù)算約束，并根據(jù)實際的情況做出相應(yīng)的調(diào)整機制，進而讓房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中形成一種合理性的約束，通過建立相應(yīng)的激勵機制，讓經(jīng)營者在市場經(jīng)濟中勇于開擴創(chuàng)新，開展一系列有意義的負債籌資活動，進而提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營與金融方面上的融資行為。

（二）優(yōu)化融資市場環(huán)境

在發(fā)展的過程中對于房地產(chǎn)企業(yè)進行有效率的約束，其市場經(jīng)濟環(huán)境起到了至關(guān)重要的作用，在市場經(jīng)濟的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中不僅能夠受到投資者的約束作用，還能夠受到市場化融資成本的約束作用。因此，在多方面的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中，融資市場環(huán)境的改變對上市公司的融資行為加以相應(yīng)的約束，約束行為對于上市公司來說是一件非常重要的措施。在改進相應(yīng)的融資市場環(huán)境中，經(jīng)營者和相關(guān)的管理部門應(yīng)當將融資市場的改革模式進一步的推進，在企業(yè)的發(fā)展過程中其對應(yīng)到的發(fā)行市場盈率，如果定位太高，將會被認定為是無成本資金，如果發(fā)行市場盈率定的過高，上市公司在運營的過程中將會融得巨額資金收入，就會在多方面的數(shù)據(jù)中認定為發(fā)行成本過于低下，因此，企業(yè)在發(fā)展的過程中應(yīng)當確立正確的資金成本價格，在發(fā)行價方面上應(yīng)當通過對應(yīng)到的融資者和投資者進行相應(yīng)的互相競爭，通過競爭的手段獲得有效的融資方式。

（三）創(chuàng)新融資手段

房地產(chǎn)企業(yè)在多方面的融資過程中，為了能夠更好的確保企業(yè)正常的資金量，房地產(chǎn)企業(yè)要積極的探索出了銀行之外的其它融資渠道，例如：在經(jīng)營的過程中房地產(chǎn)企業(yè)可以開展相應(yīng)的合作模式，通過合作的模式可以互相借鑒彼此的優(yōu)點，以此來帶動本企業(yè)的發(fā)展，在合作的過程中要充分的運用各個企業(yè)在各方面上的資深經(jīng)歷，在具體項目的合作過程中可以取長補短，這樣的運營模式能夠有效的解決了房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營的過程中資金周轉(zhuǎn)不過來的尷尬境地和開發(fā)中斷的各種現(xiàn)象，為房地產(chǎn)企業(yè)在各方面的發(fā)展過程中做出有效的保障。

（四）完善融資結(jié)構(gòu)機制

在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，對于企業(yè)的融資結(jié)構(gòu)的建設(shè)是屬于企業(yè)發(fā)展過程中的一項重要的組成部分，因此，企業(yè)在發(fā)展的過程中應(yīng)當加大融資結(jié)構(gòu)與企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的協(xié)調(diào)作用，使得企業(yè)發(fā)展過程中運用到的融資結(jié)構(gòu)能夠適應(yīng)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的各種變化。一家房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展的過程中，企業(yè)對應(yīng)到的融資決策，往往是伴隨著融資環(huán)境而產(chǎn)生相應(yīng)的變化，在實際的操作期間，房地產(chǎn)企業(yè)對于融資方式的選擇上，有必要根據(jù)企業(yè)自身的情況，選擇適合本企業(yè)發(fā)展需求的融資方式，切不可好高騖遠選擇與本企業(yè)不相符的融資方式，加大了企業(yè)運營的困難，并且房地產(chǎn)企業(yè)在融資的過程中要根據(jù)不同的市場環(huán)境做出有效的調(diào)整，這樣才有利于企業(yè)的正常發(fā)展。

四、建立以信為本的企業(yè)文化

企業(yè)的發(fā)展過程中離不開信譽，一家企業(yè)若是缺少信譽，則這家企業(yè)的發(fā)展將會受到限制，所謂的以信為本的企業(yè)，則要求企業(yè)在發(fā)展的過程中要以信譽為本，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營的過程中，要做到堅守信用，做到重承諾的意識，對一個企業(yè)來說注重信譽是長久發(fā)展的重要法寶。在多年的發(fā)展過程中，我們可以了解到有多少企業(yè)因為信譽的問題產(chǎn)生較為嚴重的問題，人無信則不立，而企業(yè)的發(fā)展中要是缺少信譽，那么在如此激烈的市場競爭中是無法站穩(wěn)腳跟，將會在越來越激烈的市場競爭中失去優(yōu)勢，逐漸就會丟失市場份額。好的企業(yè)能夠帶動起一批優(yōu)秀的員工，讓員工樂于奉獻，員工通常能夠?qū)⒑脡呐c企業(yè)的信譽聯(lián)系在一起，通常員工們的理解便是好的企業(yè)便有好的信譽，其發(fā)展前景將會更加可觀。在當前的市場經(jīng)濟中，經(jīng)濟模式包括了信用經(jīng)濟，道德經(jīng)濟，在市場的發(fā)展中擁有良好的信譽才能站穩(wěn)腳跟，企業(yè)的發(fā)展更加如魚得水。因而，在發(fā)展的過程中越來越多的企業(yè)也認識到了企業(yè)形象的重要性，因此對企業(yè)形象方面上的設(shè)計和塑造更加的趨向良性化的發(fā)展。

五、結(jié)語

在資本市場中，由于各種調(diào)控作用，資本融資市場變得更加嚴峻，融資手段是房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的必要因素，為了能夠更好的在越來越激烈的市場競爭中占有一席之地，在未來的發(fā)展過程中擁有更加廣闊的發(fā)展前景，就要嚴格的要求房地產(chǎn)企業(yè)從自身的發(fā)展情況人手，加強企業(yè)的監(jiān)督力度，并通過有效的手段來優(yōu)化金融融資市場的環(huán)境，為企業(yè)的發(fā)展提供優(yōu)異的條件。在對傳統(tǒng)的融資手段要加以創(chuàng)新，吸取有效的融資方式，摒棄陳舊的融資方式，并在融資的過程中要搭配完善的機制，以此來確保企業(yè)在發(fā)展的過程中不陷入經(jīng)濟危機，獲得可持續(xù)發(fā)展的潛力。