房地產(chǎn)企業(yè)成本管理的問題分析與對策研究

【摘 要】房地產(chǎn)行業(yè)競爭激烈，對流動資金的要求較高且存在較大的風(fēng)險。要想在激烈的競爭中取勝，必須加強成本管理，使資金得到有效利用。本文提出了房地產(chǎn)企業(yè)成本管理中存在的主要問題，分析原因并提出了相應(yīng)的對策，為提高房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理質(zhì)量提供了思路。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；成本管理；問題；對策

近年來，房地產(chǎn)企業(yè)在中國得到飛速發(fā)展，成為國民經(jīng)濟的支出產(chǎn)業(yè)。成本管理是房地產(chǎn)企業(yè)管理的重要方面。房地產(chǎn)企業(yè)要在競爭激烈的環(huán)境中生存并取得最大的經(jīng)濟效益，就必須對房地產(chǎn)開發(fā)項目進行有效的成本管理。

一、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在的主要問題

隨著“營改增”等新政策、管理辦法的逐步頒布和實施，房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理呈現(xiàn)復(fù)雜態(tài)勢，暴露出成本管理方面的主要問題如下：

（一）對稅負(fù)的管理不夠重視

忽視房地產(chǎn)開發(fā)過程中的各項稅費，項目的決策也很少考慮稅費的影響，造成企業(yè)納稅風(fēng)險增加。

（二）偏重地塊研究輕視的設(shè)計方案

重心放在了項目的地域經(jīng)濟特色，對符合市場需求的設(shè)計方案不重視。

（三）項目定位不合理

缺少充分的市場調(diào)研，忽視市場需求，思維的錯誤與局限導(dǎo)致項目的定位錯誤。

（四）規(guī)劃設(shè)計問題

規(guī)劃設(shè)計沒有考慮經(jīng)濟性，使項目總投資增加，設(shè)計變更增加了建設(shè)期的費用，設(shè)計失誤導(dǎo)致不可挽回的損失。

（五）合同約定不足，存在漏洞

合同編制存在漏洞，造成施工過程中的材料價格糾紛，增加了成本。

（六）各種沖突問題不斷

沖突由個體沖突開始，然后上升為群體沖突，最后導(dǎo)致組織層沖突。企業(yè)組織結(jié)構(gòu)不能滿足需求，組織內(nèi)、組織間的信息流通緩慢，責(zé)任與權(quán)力的劃分不夠清晰等是導(dǎo)致各種顯性沖突和隱性沖突重要原因。

（七）缺少成本管理目標(biāo)

成本管理目標(biāo)不明確，導(dǎo)致成本控制過程沒有目標(biāo)可依據(jù)。

（八）缺乏進度計劃的監(jiān)督與整改

對進度計劃缺少保障措施，造成成本屢超計劃，后續(xù)沒有合理的糾偏措施，使得進度計劃失去了作用。

（九）銷售策略的制定存在隱患

沒有通過比較分析選擇合適的銷售模式，降低了銷售額，延緩了資金回籠。

二、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理存在問題原因分析

（一）財稅思想落后

對稅務(wù)的處理沒有形成有效的管理和降低納稅風(fēng)險的措施。

（二）輕視前期策劃

成本管理要從成本發(fā)生的源流著手 ，前期的決策基本決定了房地產(chǎn)開發(fā)的費用，尤其要重視。成本管理沒有形成對全過程的統(tǒng)籌計劃，各個環(huán)節(jié)的成本控制相對孤立，沒有有效的銜接。

（三）過程保障不夠充足

在項目執(zhí)行過程中，缺乏對制度有力保障，在發(fā)生設(shè)計變更和現(xiàn)場簽證時，組織結(jié)構(gòu)的混亂，職責(zé)權(quán)力的不明確，易造成項目成本增加。

（四）人員缺乏全過程的成本管理意識

三、房地產(chǎn)企業(yè)成本管理對策

（一）充分合理的地塊、市場研究和項目定位

地塊具有市場屬性，進行地塊研究是判斷項目風(fēng)險的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。市場調(diào)研最主要的是要研究該地塊的最大價值點和最大風(fēng)險點，發(fā)現(xiàn)消費市場的顯性需求和隱性需求。項目的可行性研究應(yīng)該綜合考慮市場環(huán)節(jié)、地塊特點、競爭態(tài)勢偏向等因素進行分析，最終選擇適合的項目立項。

（二）推行限額設(shè)計，控制項目總投資

制定設(shè)計成本控制目標(biāo)，重視初步設(shè)計方案的選擇，嚴(yán)格控制施工圖預(yù)算，同時加強設(shè)計變更管理。

（三）重構(gòu)財稅思維，讓稅負(fù)更合理

企業(yè)主要納稅環(huán)節(jié)包括企業(yè)的設(shè)立環(huán)節(jié)、取得土地環(huán)節(jié)、合作開發(fā)環(huán)節(jié)、轉(zhuǎn)讓及銷售環(huán)節(jié)。企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險控制的起點，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該根據(jù)市場狀況、宏觀經(jīng)濟環(huán)境、在處理財稅問題時，重視運營和證據(jù)鏈的收集，采取合理的稅負(fù)思維能有效減少企業(yè)的費用支出，降低財稅風(fēng)險。

（四）形成完善的全過程成本控制體系

有效的成本預(yù)算能有效的預(yù)測資金發(fā)生的時間與部位，提前發(fā)現(xiàn)成本控制的著力點，避免不必要的成本。

在項目前期，針對項目特點對項目定位，選擇合適的拿地策略、規(guī)劃設(shè)計、采購管理方式和銷售策略。

審查合同漏洞，明確材料種類和單價調(diào)整幅度，降低因材料不明確和價上漲等造成的材料費用增加。

建立嚴(yán)格的工程變更和現(xiàn)場簽證的審查流程?，F(xiàn)場簽證的人員要對簽證的真實性負(fù)責(zé)，對變更的必要性經(jīng)過各部門的審查和批準(zhǔn)，并由監(jiān)督部門把關(guān)，確保簽證的準(zhǔn)確性和經(jīng)濟性。

制定項目資金預(yù)測和進度預(yù)測，發(fā)現(xiàn)成本控制的問題并制定行之有效的糾偏措施，保證實施過程的成本在可控范圍內(nèi)。

建立健全項目預(yù)警和后評估體系，在項目造價增長超過警戒線時及時發(fā)現(xiàn)并處理，對超支的部位和原因進行分析，吸取教訓(xùn)和整改措施。

（五）完善過程保障措施與監(jiān)督機構(gòu)

項目執(zhí)行過程中，完善的保障措施與監(jiān)督機構(gòu)能使項目的成本控制得到保障。第一，明確職責(zé)與權(quán)力，避免成本控制中的不作為、扯皮現(xiàn)象。第二，職工良好的成本意識是成本管理的必要條件，激發(fā)全員參與成本控制與管理的積極性；第三，設(shè)立監(jiān)督機構(gòu)進行監(jiān)督與管理，監(jiān)控項目的現(xiàn)場簽證，處理設(shè)計變更的溝通與處理。

四、結(jié)語

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理應(yīng)該貫穿項目的全壽命周期，實現(xiàn)全過程管理。通過制定全過程成本控制體系，抓住成本控制的重點環(huán)節(jié)，不放過成本增加的任何環(huán)節(jié)，實現(xiàn)項目開發(fā)成本的降低，增加經(jīng)濟效益。

（西安工業(yè)大學(xué)基建處，陜西 西安710021）

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作者簡介：康立華（1981-），男，西安工業(yè)大學(xué)助理工程師，主要研究方向為土木工程施工與管理。