誰(shuí)推高了三四線城市的房?jī)r(jià)？

李永華

關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)的讀者們，料想不會(huì)錯(cuò)過(guò)這段時(shí)間地產(chǎn)股暴跌的新聞。

碧桂園，6月26日一早跌幅超過(guò)8%，短短四天內(nèi)市值蒸發(fā)800億元；同日，中國(guó)奧園、雅居樂(lè)、新城發(fā)展控股跌超6%，中國(guó)建材跌近6%，融創(chuàng)中國(guó)跌4.81%，中國(guó)恒大跌2.73%。

地產(chǎn)股為何集體暴跌？

一則有關(guān)棚改的消息是關(guān)鍵：棚改項(xiàng)目審批權(quán)收回至國(guó)家開發(fā)銀行總行。所謂“棚改”，是指為改善困難家庭住房條件的城鎮(zhèn)危舊住房改造工程。

那么，棚改項(xiàng)目審批權(quán)的上交同房地產(chǎn)有何關(guān)系？是否真如市場(chǎng)傳言，棚改貨幣化安置推高了三四線城市房?jī)r(jià)？三四線城市房?jī)r(jià)還有沒(méi)有春天？

實(shí)例

先來(lái)看一則某地產(chǎn)公司2017年初在某中部三線城市的廣告。

“今年市定目標(biāo)任務(wù)是3.04萬(wàn)戶，征收房屋430萬(wàn)平方米，計(jì)劃投資265.17億元，動(dòng)遷15萬(wàn)人。2016年棚改推動(dòng)房地產(chǎn)去庫(kù)存7000余套。大批的棚改戶已加入買房大軍，房?jī)r(jià)變動(dòng)在即，買房莫觀望，看準(zhǔn)了就買了！”

順便備注一下，這座2017年棚改動(dòng)遷15萬(wàn)人的中部城市，城區(qū)人口數(shù)量只有100萬(wàn)多一點(diǎn)。不消多說(shuō)，棚改之于當(dāng)?shù)貥鞘械囊饬x已然明了。

故事可以從2014年說(shuō)起。

該城市一位居民告訴記者，三四年前，這座傍水而居的城市房?jī)r(jià)只有每平米三四千元，人均月工資也是這水平，生活很愜意，壓力也不大，“蓋了很多房子，賣不出去，大家也不著急買，房?jī)r(jià)有一陣子還下降了?！?/p>

房地產(chǎn)庫(kù)存高企，土地就賣不出去，依賴土地財(cái)政的地方政府想必急壞了。有多急呢？

一個(gè)故事可以證明。

去年底，中部某縣一位剛離職的官員私底下告訴記者：“負(fù)債太多了，2016年賣了兩宗地，今年賣了一塊地，縣委書記、縣長(zhǎng)都快急死了?？h里面除了醫(yī)院沒(méi)有抵押，其他可以抵押的資產(chǎn)都抵押出去了。”如果土地再賣不出去，抵押的土地價(jià)格下跌，銀行逼債，政府信用違約，那可麻煩大了。

這并非某一個(gè)城市的難題，而是全國(guó)普遍現(xiàn)象。

撬動(dòng)

怎么辦？

必須把手頭的存貨清倉(cāng)，接著再賣地，賣新房子，要不，這生意就做不下去了。卡住脖子的難題是，誰(shuí)來(lái)掏錢買單？靠當(dāng)?shù)鼐用窦依锟商筒怀龈嗟腻X。那么，錢從哪里來(lái)？誰(shuí)來(lái)撬動(dòng)這個(gè)支點(diǎn)？

棚改貨幣化安置的定向?qū)捤桑≒SL）如期而至。

2015年，國(guó)務(wù)院推出棚改三年計(jì)劃，要求積極推進(jìn)棚改貨幣化安置，以緩解和消化商品房庫(kù)存。棚改規(guī)則逐漸轉(zhuǎn)向?yàn)樨泿呕仓?，也就說(shuō)拆遷之后不給房子給現(xiàn)金，拆遷戶自己再去買房子。

恒大集團(tuán)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家任澤平認(rèn)為棚改是一石三鳥之計(jì)：“棚戶區(qū)改造不僅改善民生、改變城市面貌，也創(chuàng)造住房需求、拉動(dòng)房地產(chǎn)投資，是未來(lái)5年支撐房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的核心變量之一?！?/p>

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融所房地產(chǎn)研究中心主任尹中立毫不諱言：“棚戶區(qū)改造貨幣化的初衷是房地產(chǎn)去庫(kù)存?！?/p>

從此前的實(shí)物安置改為貨幣化安置是其中關(guān)鍵，而PSL又是核心環(huán)節(jié)，并被不少地方政府視為“如意法寶”，放大到極致。

具體怎么操作呢？還是以上述的中部城市為例，政府規(guī)劃一批棚改項(xiàng)目，向政策性銀行申請(qǐng)專項(xiàng)貸款，國(guó)家開發(fā)銀行再通過(guò)PSL拿到央行資金。貸款到手，地方政府通過(guò)貨幣化安置向棚戶區(qū)居民發(fā)放補(bǔ)償款，棚改拆遷戶拿著拆遷款，歡天喜地買新房去。

這里說(shuō)的政策性銀行主要就是國(guó)開行。公開數(shù)據(jù)顯示，截止2017年末，國(guó)開行累計(jì)發(fā)放棚戶區(qū)改造貸款3.4萬(wàn)億。截至5月末，今年發(fā)放棚改貸款4369億元，有力支持了棚改續(xù)建及2018年580萬(wàn)套新開工項(xiàng)目建設(shè)。

占比有多大呢？住建部副部長(zhǎng)陸克華曾透露，2016年全國(guó)棚改貨幣化安置比例達(dá)48.5%，比2015年提高了18.6個(gè)百分點(diǎn)。另有數(shù)據(jù)顯示：2017年我國(guó)各類棚戶區(qū)改造開工609萬(wàn)套，完成投資1.84萬(wàn)億，棚改貨幣化安置比例高達(dá)60%。

而三年棚改計(jì)劃之前的2014年，棚改貨幣化安置比例是9%。

效果

效果如何？

僅2016年，棚改貨幣化安置可以從市場(chǎng)上購(gòu)房2.5億平方米。當(dāng)年全國(guó)住宅銷售面積13.75億平方米。再算算，這2.5億平方米主要集中于三四線城市，其效果就更加可觀了。

如此大手筆，庫(kù)存被快速消化，甚至不得不加快供地。

十七大報(bào)告中，對(duì)第二次飛躍的理論成果做了新的表述，從理論與實(shí)踐相對(duì)應(yīng)的視點(diǎn)，將作為對(duì)中國(guó)特色社會(huì)主義道路實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)總結(jié)的理論，統(tǒng)稱為“中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系”。指出：“中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系，就是包括鄧小平理論、‘三個(gè)代表’重要思想以及科學(xué)發(fā)展觀等重大戰(zhàn)略思想在內(nèi)的科學(xué)理論體系?！盵11]P11這是對(duì)當(dāng)代中國(guó)共產(chǎn)黨人馬克思主義中國(guó)化理論成果的最新概括。中國(guó)特色社會(huì)主義理論體系，是中國(guó)化馬克思主義創(chuàng)新理論的科學(xué)體系。

5月初，記者拿到一份《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于各市州中心城區(qū)、各縣市商品房庫(kù)存去化周期的函》顯示，衡陽(yáng)城區(qū)的住宅去化周期只有5.5個(gè)月，株洲茶陵縣僅1.4個(gè)月。什么意思？就是說(shuō)按照當(dāng)時(shí)的銷售進(jìn)度，茶陵縣1.4個(gè)月后就沒(méi)有房子賣了。

無(wú)獨(dú)有偶，湖北省住建廳今年6月4日也發(fā)文警示住房庫(kù)存消化周期不足6個(gè)月的城市做好工作，遏制投機(jī)炒作。如今，宜昌、徐州、西雙版納等城市都已加入限購(gòu)的行列。

當(dāng)然，此時(shí)的地價(jià)已非“吳下阿蒙”。在湖南衡陽(yáng)，2017年商住用地出讓最高單價(jià)突破756萬(wàn)元/畝。2014年12月，當(dāng)?shù)赝恋刈罡邌蝺r(jià)是261.4萬(wàn)元/畝，三年近三倍漲幅，飆升幅度之大，讓人瞠目。

面粉貴了，面包自然跟漲。2014年，衡陽(yáng)住房均價(jià)為3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡陽(yáng)最貴地塊的樓面價(jià)已達(dá)3700元/平方米，房?jī)r(jià)超7000元/平方米是常態(tài)，八九千也不稀奇。

原本為房子太多賣不動(dòng)而發(fā)愁的那個(gè)中部小城，房?jī)r(jià)也昂首挺進(jìn)“萬(wàn)元戶”行列。

不過(guò)，這里有個(gè)小疑惑。按照定義，城市棚戶區(qū)是指在城市規(guī)劃區(qū)集中連片簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)房屋較多、房屋密度大、基礎(chǔ)設(shè)施簡(jiǎn)陋、房屋年限長(zhǎng)、功能不全、安全隱患突出的區(qū)域，包括城市棚戶區(qū)、國(guó)有工礦棚戶區(qū)、國(guó)有林區(qū)棚戶區(qū)和國(guó)有林場(chǎng)、墾區(qū)危舊房等，后來(lái)棚改還擴(kuò)展到了集體土地上的城中村改造。

快速推進(jìn)后，一位開發(fā)商直接告訴記者，“這么多年，城市化建設(shè)非常快，城市棚戶區(qū)其實(shí)在迅速減少，一二線城市的棚戶區(qū)已經(jīng)不多了?！?/p>

棚戶區(qū)不夠用怎么辦？西部某市經(jīng)信委的一位處級(jí)干部說(shuō)，放著這么好的政策不用不可能，沒(méi)有條件，創(chuàng)造條件也要上。

于是，棚改這本民心工程的“真經(jīng)”到了某些地方就念歪了。比如，有網(wǎng)友爆料，2016年，江西九江某區(qū)38棟別墅型商住樓（100余戶）也要進(jìn)行“棚戶區(qū)改造”。

可以肯定，這并非孤例。

淡出

不過(guò)，怪象出現(xiàn)，卻也是棚改貨幣化安置政策逐步淡出的征兆。

2017年政府工作報(bào)告指出，支持農(nóng)民工在城鎮(zhèn)購(gòu)房，提高棚改貨幣化安置比例，房地產(chǎn)去庫(kù)存取得積極成效。三句話的順序和邏輯結(jié)構(gòu)均有看頭，倒推解讀，去庫(kù)存目標(biāo)已實(shí)現(xiàn)，棚改貨幣化安置的手段自然沒(méi)有保留的必要，接下來(lái)亟待處理的是房?jī)r(jià)高企帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。

尹中立也撰文稱，三四線城市的居民收入水平低，用去庫(kù)存的手段刺激購(gòu)房，金融風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)隱現(xiàn)。對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅居前的三四線城市，應(yīng)該停止土地拆遷的貨幣化補(bǔ)償政策，減少或停止棚戶區(qū)改造的貨幣化安置。

上述中部城市住建局今年4月稱，當(dāng)?shù)?018年比2017年的棚改計(jì)劃要小些。2017年棚改計(jì)劃中心城區(qū)征拆戶數(shù)30440戶，2018年棚改計(jì)劃中心城區(qū)征拆戶數(shù)13448戶。

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院世界經(jīng)濟(jì)與政治研究所經(jīng)濟(jì)發(fā)展室主任徐奇淵測(cè)算：2018年二季度PSL增量與去年同期相比，增速幾乎為0。

連鄉(xiāng)鎮(zhèn)都不放過(guò)的恒大、碧桂園們或許確實(shí)到了回撤的時(shí)候了。至于被斷糧的三四線城市房?jī)r(jià)，且行且看。