軌交地產(chǎn)促進(jìn)土地集約利用探討

鄒鈺城

摘 要 隨著中國(guó)城市多元化進(jìn)程的不斷加劇，城市人口不斷增加，城市居住區(qū)建設(shè)不斷外延，交通擁堵、土地稀缺、能源消耗及環(huán)境污染等問(wèn)題愈發(fā)顯得突出。因此，以公共交通為導(dǎo)向規(guī)劃土地開發(fā)TOD（transit-oriented development，即以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)）、構(gòu)建緊湊型城市對(duì)于土地資源日益稀缺的一線城市及重點(diǎn)二線城市來(lái)說(shuō)具有積極意義。

關(guān)鍵詞 軌道交通；地產(chǎn)；土地集約

引言：

TOD模式，是以公共交通為導(dǎo)向的開發(fā)（transit-oriented development），在規(guī)劃一個(gè)居民或者商業(yè)區(qū)時(shí)，使公共交通的使用最大化的一種規(guī)劃設(shè)計(jì)方式。

城市軌道交通TOD 開發(fā)主要圍繞城市軌道交通場(chǎng)站進(jìn)行多樣性、混合化、高密度的土地開發(fā)。TOD開發(fā)將提升軌道交通場(chǎng)站周邊土地的價(jià)值和品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)土地溢價(jià)和物業(yè)增值，推進(jìn)城市功能復(fù)合的建設(shè)，形成多贏的局面?？梢詫?shí)現(xiàn)城市土地的二次利用與空間拓展，進(jìn)而推進(jìn)城市功能復(fù)合，推進(jìn)城市更新。

一、我國(guó)城市軌道交通發(fā)展現(xiàn)狀特征

截至2017年底，京滬城市軌道交通運(yùn)營(yíng)里程在全球處于領(lǐng)先地位，其中上海以732.2公里的運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度排名第一，北京以685.1公里位列第二。與國(guó)際城市相比，上海和北京已經(jīng)超越首爾（595.8公里）、倫敦（436.0公里），成為目前世界上運(yùn)營(yíng)軌道交通線路最長(zhǎng)的兩個(gè)城市。

此外，成都、重慶、武漢3個(gè)城市的軌道交通運(yùn)營(yíng)線路長(zhǎng)度均超過(guò)200公里，線路條數(shù)均達(dá)到六條及以上，骨干網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)形成。包括大連、天津、蘇州、鄭州和杭州在內(nèi)的14個(gè)城市均已形成100公里以上的線網(wǎng)規(guī)模，占已開通運(yùn)營(yíng)軌道交通總城市個(gè)數(shù)的41%。這些城市均為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、綜合實(shí)力較強(qiáng)的一線和新一線城市。

數(shù)據(jù)說(shuō)明：數(shù)據(jù)來(lái)源于《中國(guó)城市軌道交通年鑒（2017）》及各市軌道交通規(guī)劃，時(shí)間節(jié)點(diǎn)主要以2020-2022年為限，沈陽(yáng)和貴陽(yáng)兩市以2023年為限。

城市軌道交通人均里程和線網(wǎng)密度不斷提升，軌道交通人均里程和線網(wǎng)密度可以體現(xiàn)一個(gè)城市的軌道交通便利程度和覆蓋面。截至2017年末，南京以軌道交通人均里程0.44公里/萬(wàn)人居全國(guó)第一位，比香港高出0.08公里/萬(wàn)人。北京、上海、深圳、廣州、大連和武漢6個(gè)城市的軌道交通人均里程位于第二梯隊(duì)，這些城市已開通運(yùn)營(yíng)的線路均達(dá)到4條以上。

中國(guó)軌道交通線網(wǎng)密度排名

從軌道交通線網(wǎng)密度來(lái)看，可見近幾年除一線城市外，我國(guó)新一線城市如南京、武漢、大連、成都、鄭州等城市軌道交通的建設(shè)進(jìn)程明顯加快，線網(wǎng)密度和便捷度在不斷優(yōu)化。

二、合作開發(fā)成為房企參與TOD主要途徑

研究報(bào)告認(rèn)為，“十三五”時(shí)期，隨著中國(guó)城市軌道交通建設(shè)仍將高速快進(jìn)、集中發(fā)展，TOD開發(fā)將進(jìn)一步提速和完善。土地利用集約化，開發(fā)主體專業(yè)化，是未來(lái)發(fā)展的主要趨勢(shì)。

合作開發(fā)成為房企參與TOD的主要途徑。深圳作為軌道交通物業(yè)開發(fā)先進(jìn)城市，已經(jīng)形成入股開發(fā)企業(yè)、創(chuàng)新BT模式、代建模式、收益權(quán)合作模式、股權(quán)合作模式等合作開發(fā)模式。從整個(gè)國(guó)內(nèi)來(lái)看，在軌道交通物業(yè)開發(fā)的合作模式實(shí)踐中，股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式是最為成熟的模式，深圳的實(shí)踐具有極大的借鑒意義，靈活多樣的合作模式是未來(lái)軌道交通物業(yè)開發(fā)順利進(jìn)行的保障。

三、合作鑄就雙贏

合作開發(fā)不僅可以推進(jìn)土地的集約化開發(fā)，實(shí)現(xiàn)城市土地的二次利用與空間拓展，為土地資源日益稀缺的一線及重點(diǎn)二線城市增加了可利用的土地資源。如深圳地鐵集團(tuán)在建設(shè)上蓋物業(yè)過(guò)程中，再造地鐵上蓋平臺(tái)面積近100萬(wàn)平方米，相當(dāng)于為深圳市盤活了1平方公里土地。

其次獲有助于對(duì)物業(yè)開發(fā)收益，有利于反哺軌道交通建設(shè)的投資。由于城市軌道交通建設(shè)投資規(guī)模大、建設(shè)周期長(zhǎng)、投資回收期長(zhǎng)的特點(diǎn)，建設(shè)資金往往難以為繼。但是在引入TOD開發(fā)模式后，獲得成功的案例屢屢出現(xiàn)。

四、總結(jié)

盡管國(guó)內(nèi)直到世紀(jì)交替時(shí)才引入TOD策略，目前已有一些關(guān)于TOD軌交地產(chǎn)業(yè)態(tài)相關(guān)開發(fā)和學(xué)術(shù)著作在專業(yè)相關(guān)刊物中越來(lái)越多出現(xiàn)。越來(lái)越多的城市，諸如北京、上海、深圳等，在概念規(guī)劃中也運(yùn)用到了TOD策略?？梢灶A(yù)見，在土地資源日益稀缺的一線城市及重點(diǎn)二線城市來(lái)說(shuō)這將是不僅僅是未來(lái)城市的發(fā)展趨勢(shì)，對(duì)于開發(fā)商而言，軌交地產(chǎn)的相關(guān)業(yè)態(tài)開發(fā)也將成為新的商機(jī)。