論中國租購?fù)瑱?quán)的現(xiàn)狀和問題

戴夢云

摘 要 隨著我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的上漲周期，城市租房需求日益旺盛，國家和地區(qū)相繼推出“租購?fù)瑱?quán)”政策以推進(jìn)租房市場的穩(wěn)定發(fā)展。本文通過分析中國住房租賃市場的發(fā)展背景和現(xiàn)狀，總結(jié)出其中存在的問題，以推進(jìn)更深層次的住房租賃領(lǐng)域改革。

關(guān)鍵詞 租購?fù)瑱?quán)；租賃政策；住房租賃市場

一、中國“租購?fù)瑱?quán)”政策的宏觀背景

“租購?fù)瑱?quán)”的定義是以租賃住房為唯一居所的房屋承租人也享受同等的就業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生、計劃生育、文化體育等公共服務(wù)權(quán)利，應(yīng)該明確“租購?fù)瑱?quán)”的“同”指的是公共服務(wù)的權(quán)利，特別是享有所在地區(qū)入學(xué)機(jī)會的權(quán)利。

1.租房需求日益旺盛

自2015年底開始我國房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪的上漲周期。一線城市租房需求日益旺盛，北京、上海、廣州、深圳是人口流入的密集區(qū)，熱點城市限購政策的不斷收緊提高了購房成本和購房門檻，將減少具有購房能力的人口規(guī)模；并且在中國資源有限的大背景下，教育等公共資源通過與房產(chǎn)捆綁進(jìn)行分配，將推動了房價的持續(xù)上漲；同時，在我國高房價的沖擊下，一部分年輕人從以持有房產(chǎn)為主向以租房為主的消費模式轉(zhuǎn)變，據(jù)中國社科院《社會藍(lán)皮書：2015年中國社會形勢分析與預(yù)測》調(diào)查顯示，有55%的90后畢業(yè)生選擇“如果要背上沉重的房貸，我寧愿不買房”。并且伴隨著晚婚晚育趨勢的發(fā)展，年輕人的購房年齡會有所推遲，這些都會使更大比例的人口由購房轉(zhuǎn)向租房，推升中國的的租房需求。

2.房屋租賃市場發(fā)展不成熟

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋出租收入為1600.42億元，而住房銷售收入?yún)s高達(dá)65861.30億元，前者僅為后者的2.43%；據(jù)國家研究院發(fā)布2017報告顯示，我國住房租賃市場規(guī)模約為1.1萬億元，房屋交易市場大約15萬億元，房屋租賃占房屋交易比重僅為7%，這與發(fā)達(dá)國家的40%-60%相去甚遠(yuǎn)，表明我國的房屋交易市場結(jié)構(gòu)嚴(yán)重失衡 。當(dāng)前我國城鎮(zhèn)居民家庭住房自有率高達(dá)91.2%，僅有不到10%的家庭通過租賃市場解決居住需求。

3.政策調(diào)控注重供給端管理和長期制度建設(shè)

近年來房地產(chǎn)調(diào)控政策開始更加注重供給側(cè)的調(diào)整和長期制度的建設(shè)。住建部等九個部門聯(lián)合印發(fā)的《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》對外發(fā)布，并選取了廣州、深圳、南京、杭州、廈門、武漢、成都、沈陽、合肥、鄭州、佛山、肇慶等 12 個城市作為首批開展住房租賃試點。國家“十三五”規(guī)劃綱要進(jìn)一步明確了建立租購并舉的住房制度為主要方向深化住房制度改革。

2017 年 7 月廣州市公布了《廣州市加快發(fā)展住房租賃市場工作方案》，提出保障“租購?fù)瑱?quán)”，賦予符合條件的承租人子女享有就近入學(xué)等公共服務(wù)權(quán)益；隨后，上海市于 2017 年 9 月出臺了《關(guān)于加快培育和發(fā)展本市住房租賃市場的實施意見》，詳細(xì)闡明上海市常住居民租房居住者享有基本公共服務(wù)的內(nèi)容；同年11月28日，經(jīng)江西省政府同意，省住建廳聯(lián)合省發(fā)改委等10部門印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加快發(fā)展住房租賃市場的通知》，推出18條措施加快發(fā)展我省住房租賃市場。

二、“租購?fù)瑱?quán)”面臨的問題和挑戰(zhàn)

1.住房租賃市場供不應(yīng)求

我國住房租賃市場供需結(jié)構(gòu)不均衡。一方面，住房租賃市場房屋供給數(shù)量較少，總體租賃市場規(guī)模較小，交易量和交易額都遠(yuǎn)落后于住房銷售市場；另一方面，需求的增多導(dǎo)致供不應(yīng)求。

2015年住建部在16個大城市的專項調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，住房市場上能夠租賃的中小戶型住房非常少，合租比例達(dá)到 50%，這一比例在大城市更高；根據(jù)全國第六次人口普查數(shù)據(jù)，我國約有25.8%的城市居民以租賃方式解決住房問題，尤其是在大量人口涌入的大城市，我國四個一線城市（北京、上海、廣州、深圳）的租金交易額僅占房屋交易總額的 7%，遠(yuǎn)低于美國（50%）和日本（40%）。

2.住房租賃市場秩序不規(guī)范

我國私人住房租賃主體以個人為主，通常出租人和租房人不直接見面，由中介機(jī)構(gòu)全程代理，但由于租賃市場監(jiān)管不到位，未經(jīng)房屋管理部門允許或登記注冊的房屋租賃中介機(jī)構(gòu)大量存在，“二房東”甚至“三房東”等私自轉(zhuǎn)租的行為也屢見不鮮，租賃市場秩序失范。

住房租賃市場發(fā)展不完善，租賃雙方的權(quán)利義務(wù)不對等，租房者的利益往往難以得到保障。在租金水平的確定、租賃雙方權(quán)利義務(wù)、租賃合同執(zhí)行等方面租房人處于相對被動和不利的地位，特別是在租賃房源相對稀缺的大城市。由于我國目前還沒有專門的住房租賃管理部門，監(jiān)管方式單一且效率較低，因此房東隨意漲價，非正當(dāng)理由扣留押金、延遲返還押金等現(xiàn)象普遍存在。

3.住房租賃市場政策支持體系不完善

我國住房租賃市場的配套政策支持體系尚處于建設(shè)階段?！白赓?fù)瑱?quán)”剛剛開始試點，12 個試點城市尚未公布具體細(xì)則，租賃群體是否能夠或者在多大程度上能夠與擁有商品住房的城鎮(zhèn)居民平等地享受城市公共服務(wù)仍不得而知；租房補貼政策雖已在深圳、南京、北京等人口凈流入的大城市試點，但未全面推廣，且補貼范圍較窄，補貼標(biāo)準(zhǔn)較低，補貼形式、退出機(jī)制不夠靈活；我國目前尚未實行類似于英、美、德等發(fā)達(dá)國家執(zhí)行的針對中低收入家庭的稅收優(yōu)惠政策。這些配套政策的不完善使得租賃群體在城市生活中處于相對弱勢地位的現(xiàn)狀短期內(nèi)難以根本扭轉(zhuǎn)。

三、總結(jié)

“租購?fù)瑱?quán)”是培育住房租賃市場、完善租賃市場發(fā)展機(jī)制的重要環(huán)節(jié)。政府應(yīng)注重“租購?fù)瑱?quán)”建設(shè)，加快“租購?fù)瑱?quán)”的立法進(jìn)程，構(gòu)建相應(yīng)的社會政策體系，積極促進(jìn)“租購?fù)瑱?quán)”落地，同時逐步擴(kuò)大政策范圍，最終實現(xiàn)全國范圍內(nèi)公共服務(wù)權(quán)利均等化，實現(xiàn)租房的社會價值。

參考文獻(xiàn)：

[1]黃燕芬，王淳熙，張超，陳翔云.建立我國住房租賃市場發(fā)展的長效機(jī)制——以“租購?fù)瑱?quán)”促“租售并舉”[J].價格理論與實踐，2017（10）：17-21.

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[3]國家統(tǒng)計局