房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題研究

1.導(dǎo)論

1.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要性

房地產(chǎn)需求和房地產(chǎn)投資的增加對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)起到了重要作用。隨著城市住宅制度改革的推進(jìn)，城市化進(jìn)程的加快和國(guó)家積極財(cái)政政策的實(shí)施，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)取得了長(zhǎng)足的發(fā)展。固定資產(chǎn)投資在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮了重要作用。對(duì)房地產(chǎn)泡沫的研究已成為當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的熱點(diǎn)。特別是房地產(chǎn)泡沫的定義，形成機(jī)制和對(duì)策研究仍然是理論界需要突破的難題。因此，對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)泡沫的研究使我們對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀和發(fā)展前景有了更深的認(rèn)識(shí)。這對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展乃至整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的正常運(yùn)行都具有重要意義。

1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的判定依據(jù)

發(fā)達(dá)國(guó)家普遍采用空置率，房屋收入比和租金/租金比三項(xiàng)指標(biāo)來(lái)衡量。空置率主要用于確定虛擬需求是否過(guò)度擴(kuò)張以形成空置房屋；房?jī)r(jià)與收入的比例主要用于檢驗(yàn)房?jī)r(jià)是否處于居民可以接受的水平；租金與銷售額的比率主要是確定房屋是否有租金回報(bào)。投資價(jià)值，有兩種國(guó)際公認(rèn)的房?jī)r(jià)和收入比率標(biāo)準(zhǔn)。一個(gè)是聯(lián)合國(guó)人居中心的標(biāo)準(zhǔn)：它不應(yīng)該超過(guò)3∶1；另一個(gè)是世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)：它不應(yīng)該超過(guò)5∶1。目前，中國(guó)的平均價(jià)格與收入比例約為8∶1。北京和上海等一線城市的比例甚至達(dá)到20∶1。

空房率是指出售和出租給所有房屋的比例。一般來(lái)說(shuō)，房屋空置率為5%，空置率警示為10%，嚴(yán)重空置率超過(guò)20%。根據(jù)有關(guān)調(diào)查，中國(guó)普通商品房平均空置率為23%，這已經(jīng)是一個(gè)嚴(yán)重的空缺范圍。在一些一線城市，普通商品房空置率更高。

租售比率，即房地產(chǎn)售價(jià)與房地產(chǎn)月租價(jià)之比。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)表明，租金和銷售比例的正常范圍應(yīng)該在1∶100-1∶230之間。根據(jù)美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)研究部門的調(diào)查，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)的房地產(chǎn)銷售比率在去年11月再創(chuàng)歷史新高，首次突破1∶500，達(dá)到1∶525，甚至達(dá)到1：700在一些地區(qū)。2008年，年份約為1∶400，增長(zhǎng)率達(dá)到了25%。這說(shuō)明真正意義上的房地產(chǎn)投資沒(méi)有太多的收入(租金)，房地產(chǎn)投資主要是為了獲得投機(jī)性價(jià)差。

以這三項(xiàng)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)衡量，一、二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫。

2.房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫問(wèn)題的產(chǎn)生原因

2.1 土地的稀缺性

2.1.1 可用土地范圍較小

中國(guó)陸地國(guó)土面積約960萬(wàn)平方公里，雖然擁有雄厚的土地資源，但因?qū)嶋H可用土地范圍較少加上我國(guó)是十幾億的人口大國(guó)，土地資源較為稀缺。土地資源與其他生產(chǎn)資源相比供給彈性最小，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷進(jìn)步，土地利用率提升，其價(jià)格也呈同漲趨勢(shì)，土地價(jià)格的不斷提升導(dǎo)致房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)成本變高。

圖2-1

由圖得知可用于房地產(chǎn)建設(shè)的土地資源極為稀少。

2.1.2 生態(tài)環(huán)境惡化

由于工業(yè)生產(chǎn)上大量排放“三廢”以及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)上大量使用化肥、農(nóng)藥，造成土地生態(tài)環(huán)境不斷惡化。全國(guó)現(xiàn)有耕地面積過(guò)大，使得生產(chǎn)房地產(chǎn)用地范圍更小。工業(yè)不斷發(fā)展使得生態(tài)環(huán)境逐漸惡化，這一現(xiàn)象為土地資源帶來(lái)了極大的負(fù)擔(dān)。使得可用于建設(shè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的土地資源稀缺，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

2.2 中國(guó)擴(kuò)張性的貨幣政策

2.2.1 擴(kuò)張性貨幣政策的定義

擴(kuò)張性貨幣政策是一種貨幣政策，它通過(guò)提高貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)率來(lái)刺激總需求。在這種政策下，獲得信貸容易，利率下降。因此，當(dāng)總需求低于經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)能力時(shí)，采用擴(kuò)張性貨幣政策是最合適的。貨幣政策調(diào)整的對(duì)象是貨幣供給量，即整個(gè)社會(huì)的總購(gòu)買力。具體表現(xiàn)形式是：流通中的現(xiàn)金和個(gè)人以及銀行中的企業(yè)和機(jī)構(gòu)的存款。流通中的現(xiàn)金流與消費(fèi)價(jià)格水平的變化密切相關(guān)。它是最活躍的貨幣，一直是中央銀行關(guān)注和調(diào)整的重要目標(biāo)

2.2.2 中國(guó)擴(kuò)張性貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響

中國(guó)寬松的金融環(huán)境表現(xiàn)在1998年。亞洲金融危機(jī)之后，中央銀行實(shí)施了擴(kuò)張性貨幣政策以刺激經(jīng)濟(jì)并刺激需求以應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)低迷和需求不足。多次降低利率并增加貨幣供應(yīng)量。1998年至2002年期間，存貸款基準(zhǔn)利率連續(xù)下調(diào)5次，五年期貸款利率由原來(lái)的9.72%下降到5.5%左右，有效提升了高位投資房地產(chǎn)行業(yè)的投資需求。投資者抓住這一貨幣政策，開始大規(guī)模投資。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間的供需平衡后，中國(guó)慢慢認(rèn)為以城市為主的房地產(chǎn)需求不足，對(duì)投資者的需求過(guò)大。投資者處于資本積累的最初狀態(tài)。新一輪的房地產(chǎn)投資已經(jīng)開始。同期大型房地產(chǎn)巨頭的出現(xiàn)，使得中國(guó)房地產(chǎn)投資成為投資方向的風(fēng)向標(biāo)。這種瘋狂的投資行為的最終結(jié)果是房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)大于需求，呈現(xiàn)出泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象

2.3 房地產(chǎn)鼓勵(lì)發(fā)展政策

20世紀(jì)90年代，國(guó)家出臺(tái)了一系列鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)的政策。實(shí)際上，它為快速推進(jìn)房?jī)r(jià)提供了政策支持。由于政策從引進(jìn)到實(shí)施往往存在一定的滯后期，過(guò)去的積極政策仍然在很大程度上起到很大的作用。同時(shí)，隨著2008年金融危機(jī)的爆發(fā)，為有效避免經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)下滑，政府形成了對(duì)房地產(chǎn)業(yè)作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱產(chǎn)業(yè)的新一輪支持。一方面，為了促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展，在制約農(nóng)村土地建設(shè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，這也使得許多房地產(chǎn)投資者有機(jī)會(huì)將房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的“傻瓜”擴(kuò)展到三線城市和農(nóng)村地區(qū)。由于長(zhǎng)期的限制和落后，該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)水平一直無(wú)法消化和觸及房地產(chǎn)產(chǎn)品，使得農(nóng)村和三線城市的房地產(chǎn)需求和供給存在市場(chǎng)泡沫。另一方面，為了促進(jìn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和經(jīng)濟(jì)水平的平衡，鼓勵(lì)農(nóng)村進(jìn)入城市發(fā)展，使已經(jīng)比較完整，同時(shí)幾乎不存在的城市面臨著日益增長(zhǎng)的住房需求。流動(dòng)人口現(xiàn)象急劇增加，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)供大于求的局面相對(duì)較小，以致更多投資者將房地產(chǎn)視為大量項(xiàng)目，加上國(guó)家對(duì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)的關(guān)注，投資者紛紛擴(kuò)大其房地產(chǎn)建設(shè)在一、二線城市的投入，形成房地產(chǎn)供給超過(guò)需求的泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

2.4 商業(yè)銀行過(guò)度信貸

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資本密集型企業(yè)，必須有大量的資金來(lái)啟動(dòng)和支持。 因此，只有地方政府的支持不足以使房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。 銀行貸款為房地產(chǎn)泡沫提供了大量資金是房地產(chǎn)泡沫的重要原因。 近年來(lái)，房地產(chǎn)業(yè)的高回報(bào)令很多銀行愿意向開發(fā)商借錢。另外，中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)貸款的自有資金比例太低，開發(fā)商可以用自己的資金的35%來(lái)完成整個(gè)項(xiàng)目的運(yùn)作，而我們自己的房地產(chǎn)開發(fā)商自己的資金基本上是只有約30%。 因此，只要資金少，開發(fā)商就可以參與項(xiàng)目開發(fā)，導(dǎo)致過(guò)度開發(fā)和各種投機(jī)行為。

圖2-2

2.5 房地產(chǎn)投機(jī)現(xiàn)象

房地產(chǎn)泡沫的出現(xiàn)是多種因素綜合作用的結(jié)果，而投機(jī)因素則是直接誘因。 房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)產(chǎn)生了很多投機(jī)性需求。需求的增加導(dǎo)致了房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步繁榮，導(dǎo)致了對(duì)價(jià)格進(jìn)一步上漲的預(yù)期。這導(dǎo)致了自我增強(qiáng)的積極反饋過(guò)程，最終使房地產(chǎn)價(jià)格膨脹成房地產(chǎn)泡沫。目前，土地交易制度還存在很多漏洞， 房地產(chǎn)業(yè)的管理也不完善。它提供了投機(jī)的機(jī)會(huì)，并且是由投機(jī)性利潤(rùn)的需求驅(qū)動(dòng)的。房地產(chǎn)開發(fā)商總是盡其所能。土地，開展土地儲(chǔ)備，等到時(shí)機(jī)成熟，以高價(jià)轉(zhuǎn)讓土地，或發(fā)展和瘋狂地推測(cè)。這種情況下，有限的土地在交易過(guò)程中反復(fù)變化，價(jià)格迅速上漲，與實(shí)際價(jià)值嚴(yán)重分離，導(dǎo)致地價(jià)泡沫，導(dǎo)致整個(gè)房地產(chǎn)泡沫的形成。房地產(chǎn)投資已經(jīng)在一定程度上變得投機(jī)。

3.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響

3.1 需求結(jié)構(gòu)失衡

3.1.1 需求結(jié)構(gòu)的定義

消費(fèi)者需求是未實(shí)現(xiàn)的消費(fèi)者需求，它要求各種消費(fèi)者數(shù)據(jù)具有一定的數(shù)量和比例。消費(fèi)者需求結(jié)構(gòu)反映了社會(huì)生產(chǎn)力的發(fā)展水平。以食品和服裝為主要內(nèi)容的低水平消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)反映了生產(chǎn)力水平低下。隨著生產(chǎn)力的不斷發(fā)展，消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)逐漸由低水平向高水平轉(zhuǎn)變，享受信息和發(fā)展數(shù)據(jù)在需求結(jié)構(gòu)中的比重逐漸增加。

消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)的實(shí)現(xiàn)就是消費(fèi)結(jié)構(gòu)，這兩者都是相關(guān)的和不同的。從理想的消費(fèi)需求結(jié)構(gòu)到實(shí)際的消費(fèi)結(jié)構(gòu)，其轉(zhuǎn)型過(guò)程受到社會(huì)生產(chǎn)力的影響。隨著社會(huì)生產(chǎn)的發(fā)展，人們的消費(fèi)需求將逐步得到滿足。同時(shí)也會(huì)帶來(lái)新的和更高層次的消費(fèi)需求，促進(jìn)生產(chǎn)的不斷發(fā)展。

3.1.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫對(duì)需求結(jié)構(gòu)的影響

高昂的房?jī)r(jià)使得居民需要購(gòu)買更多的房屋來(lái)支付更多的住房費(fèi)用。首付的增加和銀行貸款每月貸款的增加，使得人們有必要減少日常消費(fèi)以減少支出，從而導(dǎo)致市場(chǎng)消費(fèi)需求下降。與此同時(shí)，購(gòu)買資金總額的增加導(dǎo)致固定資產(chǎn)投資增加。在房地產(chǎn)交易過(guò)程中，地方政府稅收不斷增加，促進(jìn)了政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資的增長(zhǎng)。消費(fèi)比例下降和投資比例上升導(dǎo)致中國(guó)需求總體結(jié)構(gòu)失衡。不平衡的需求結(jié)構(gòu)最終會(huì)導(dǎo)致相對(duì)于其他類型的工業(yè)市場(chǎng)出現(xiàn)供需關(guān)系，這反過(guò)來(lái)又會(huì)促使整個(gè)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中的大規(guī)模工業(yè)面臨嚴(yán)重的消費(fèi)水平，這將阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

3.2 引發(fā)通貨膨脹

3.2.1 通貨膨脹的定義

通貨膨脹通常被定義為：在信用貨幣體系下，流通貨幣的金額超過(guò)了經(jīng)濟(jì)的實(shí)際需求，導(dǎo)致貨幣貶值和價(jià)格水平全面和持續(xù)上升——更籠統(tǒng)地說(shuō)：在給定的時(shí)間框架內(nèi)，特定經(jīng)濟(jì)體的價(jià)格水平總體上持續(xù)增長(zhǎng)，導(dǎo)致貨幣購(gòu)買力持續(xù)下降。與貨幣貶值不同，總體通貨膨脹是特定經(jīng)濟(jì)中貨幣價(jià)值的下降，貨幣貶值是經(jīng)濟(jì)體貨幣相對(duì)價(jià)值的下降。前者影響該國(guó)使用的貨幣的價(jià)值，后者影響該國(guó)貨幣在國(guó)際市場(chǎng)的價(jià)值。這兩者之間的相關(guān)性是經(jīng)濟(jì)學(xué)爭(zhēng)論之一。通貨膨脹貨物是指“貨幣”。

3.2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫導(dǎo)致通貨膨脹

過(guò)高的價(jià)格使價(jià)格保持高位。一方面，房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵，建材等行業(yè)密切相關(guān)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮導(dǎo)致這些基礎(chǔ)材料的價(jià)格上漲。基礎(chǔ)材料的價(jià)格進(jìn)一步放大了其他商品和服務(wù)的價(jià)格，導(dǎo)致通貨膨脹。另一方面，房子關(guān)系到人們的生產(chǎn)、生活及辦公等方面，持續(xù)高昂的價(jià)格使得人們的生活費(fèi)用不斷增加，為了能夠支付高昂的費(fèi)用，必然要求企業(yè)提高工資水平，企業(yè)生產(chǎn)成本和勞動(dòng)力成本增加，必然通過(guò)產(chǎn)品價(jià)格的上漲來(lái)消化，這最終會(huì)導(dǎo)致社會(huì)上所有商品的價(jià)格上漲，并引發(fā)通貨膨脹。

3.3 導(dǎo)致金融風(fēng)險(xiǎn)

3.3.1 房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致美國(guó)次債危機(jī)實(shí)例

自八十年代末和九十年代初以來(lái)，美國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)歷了十多年的繁榮，房屋銷售繼續(xù)創(chuàng)下新紀(jì)錄。房?jī)r(jià)以每年10%以上的速度增長(zhǎng)。在2000年美國(guó)納斯達(dá)克股市泡沫破滅后，美聯(lián)儲(chǔ)保持了相對(duì)寬松的貨幣環(huán)境，刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮，經(jīng)常被批評(píng)為“泡沫，而不是另一個(gè)泡沫”。因此，當(dāng)主流金融機(jī)構(gòu)不贊成次貸時(shí)，在其任職期間保持寬松貨幣政策的格林斯潘一直強(qiáng)調(diào)次級(jí)抵押貸款可能演變?yōu)楦鼜V泛的金融危機(jī)，他清楚地認(rèn)識(shí)到這種泡沫的替代。事實(shí)上，10年前，美國(guó)房地產(chǎn)資產(chǎn)總值不超過(guò)8萬(wàn)億美元，約占家庭總資產(chǎn)的40%，到2005年底，美國(guó)的房屋資產(chǎn)總值已經(jīng)上升到21萬(wàn)億美元，家庭總資產(chǎn)比例上升到56%。房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲掩蓋了次級(jí)房地產(chǎn)證券化存在的一系列深層次問(wèn)題，如風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估缺乏，證券化資產(chǎn)流動(dòng)性不足等。這些問(wèn)題在房地產(chǎn)價(jià)格上漲期間不容易暴露。然而，從2006年年中開始，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始降溫，房地產(chǎn)價(jià)格下跌。2006年9月，新房中位價(jià)格比去年同期下降9.7%，這是近36年來(lái)的最大跌幅。這使得在房?jī)r(jià)上漲期間隱瞞問(wèn)題變得更加清晰。雷曼兄弟的一份報(bào)告稱，2006年接受次級(jí)抵押貸款的美國(guó)人中約有30%無(wú)法及時(shí)償還貸款，該國(guó)約有200萬(wàn)人可能失去家園，因?yàn)樗麄冏罱K無(wú)法償還貸款。受此影響，近20個(gè)貸款機(jī)構(gòu)和抵押貸款經(jīng)紀(jì)商近幾個(gè)月已破產(chǎn)。

3.3.2 房?jī)r(jià)過(guò)高易誘發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)

房?jī)r(jià)過(guò)高不僅會(huì)導(dǎo)致通貨膨脹，而且還會(huì)導(dǎo)致嚴(yán)重情況下的經(jīng)濟(jì)危機(jī)。過(guò)度的房地產(chǎn)投機(jī)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格偏離實(shí)際價(jià)值，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。賬面價(jià)值的快速增長(zhǎng)創(chuàng)造了經(jīng)濟(jì)繁榮的假象，但這些價(jià)值很難通過(guò)現(xiàn)有的社會(huì)生產(chǎn)能力實(shí)現(xiàn)。 當(dāng)人們將大部分收入用于投資房地產(chǎn)時(shí)，消費(fèi)者需求繼續(xù)下降，價(jià)格進(jìn)一步上漲，生產(chǎn)成本繼續(xù)增加。一旦價(jià)格暴跌，市場(chǎng)將崩潰，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)衰退。房地產(chǎn)泡沫破滅造成的破壞非常嚴(yán)重，影響深遠(yuǎn)，嚴(yán)重危害社會(huì)和諧穩(wěn)定。目前，我國(guó)房地產(chǎn)融資方式尚無(wú)明確的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制。房地產(chǎn)負(fù)債情況發(fā)生時(shí)，主要是銀行的間接融資。 因此，房地產(chǎn)行業(yè)很容易出現(xiàn)高負(fù)債率。 如果房地產(chǎn)行業(yè)存在市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，銀行將立即蒙受巨額損失。目前，在所有國(guó)際行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)可以說(shuō)是風(fēng)險(xiǎn)最高的行業(yè)。 它不僅影響了銀行體系的現(xiàn)狀，而且使國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控也有重要影響。

3.4 貧富兩級(jí)分化嚴(yán)重

3.4.1 我國(guó)貧富兩級(jí)分化現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，我國(guó)的貧富兩級(jí)分化的現(xiàn)象一直存在，雖然差距不斷在縮小，但從地區(qū)、城鄉(xiāng)、行業(yè)和階層四個(gè)方面反映來(lái)看，我國(guó)的貧富差距實(shí)際上是在不斷發(fā)展的。中國(guó)目前的基尼系數(shù)為0.45，占總?cè)丝?0%的最貧困人口占收入和消費(fèi)的份額只有4.7%，而占人口20%的最富裕人口占收入和消費(fèi)的份額高達(dá)50%。中國(guó)社會(huì)的貧富差距已經(jīng)突破了合理的限度。

3.4.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)泡沫使貧富差距加大

當(dāng)房地產(chǎn)公司賺取巨額利潤(rùn)時(shí)，一些社會(huì)群體的利益必然會(huì)受到一定的損害。 例如，由于房地產(chǎn)公司的不斷開發(fā)，一些居民失去了土地，但他們只獲得有限的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。結(jié)果，許多人失去了工作能力，從此陷入貧困。對(duì)于那些在城市拆遷的人來(lái)說(shuō)，盡管有拆遷費(fèi)，但與丟失的土地相比，這并不值得一提。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人讓他們搬出家園，變的無(wú)家可歸。另一部分投機(jī)者可能在此過(guò)程中迅速積累大量財(cái)富，造成社會(huì)財(cái)富貧富差距較大，國(guó)民收入?yún)⒉畈积R，危害社會(huì)和諧穩(wěn)定發(fā)展。

3.5 城市發(fā)展形象受損

對(duì)于一個(gè)城市的健康發(fā)展，房地產(chǎn)泡沫的形成和破壞會(huì)產(chǎn)生一定的負(fù)面影響。它的形成階段導(dǎo)致了大量投機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)虛假繁榮，城市工作生產(chǎn)效率下降，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序遭到破壞，導(dǎo)致房?jī)r(jià)快速上漲，甚至對(duì)人們的生活和行為產(chǎn)生了一定的影響。城市經(jīng)濟(jì)生活的正常節(jié)奏將對(duì)城市的健康發(fā)展產(chǎn)生影響。另外，如果房地產(chǎn)價(jià)格上漲，就會(huì)增加商業(yè)活動(dòng)的成本，使最終產(chǎn)品和服務(wù)價(jià)格上漲，商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力下降。一旦被破壞，很容易導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象變得緩慢，公司的壞賬問(wèn)題甚至金融機(jī)構(gòu)都會(huì)出現(xiàn)壞賬，降低城市競(jìng)爭(zhēng)力。

4.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫的實(shí)例分析

4.1 武漢主城區(qū)與遠(yuǎn)城區(qū)住宅新增供應(yīng)比較

4.1.1 數(shù)據(jù)分析及對(duì)比

從2006年1月及2007年1月武漢房地產(chǎn)的成交面積、成交套數(shù)、成交均價(jià)及成交金額總體呈上升趨勢(shì)。其漲勢(shì)直接提高近兩倍。

從2008年1月至2009年1月武漢房?jī)r(jià)的成交面積、成交套數(shù)、成交均價(jià)及成交金額相較于2007年一月較少，其受到全球金融危機(jī)影響，使房地產(chǎn)市場(chǎng)在各個(gè)金融板塊發(fā)展疲軟。

從2010年1月至2014年1月，數(shù)據(jù)顯示武漢房?jī)r(jià)的成交面積、成交套數(shù)、成交均價(jià)及成交金額處于由高到低的發(fā)展趨勢(shì)，由于金融危機(jī)后的銀行加大信貸力度和擴(kuò)張性貨幣政策支持，在2010年1月武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較高的回暖。緊隨而來(lái)的是源源不斷的房地產(chǎn)投機(jī)行為和擴(kuò)張性貨幣政策帶來(lái)的貨幣貶值，導(dǎo)致物價(jià)波動(dòng)。開始進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控新政，使其市場(chǎng)出現(xiàn)一個(gè)明顯的下滑。

從2015年1月及2016年6月的數(shù)據(jù)得知，武漢房?jī)r(jià)的成交面積、成交套數(shù)、成交均價(jià)及成交金額處于較為穩(wěn)定的上漲趨勢(shì)。

由以上數(shù)據(jù)綜合可知，武漢房地產(chǎn)的成交面積、成交套數(shù)、成交均價(jià)及成交金額總體呈不斷上漲趨勢(shì)，其較于之前的房地產(chǎn)市場(chǎng)及成交規(guī)模在不斷的擴(kuò)大，而這種趨勢(shì)易導(dǎo)致武漢房地產(chǎn)出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象。

表4-1 武漢2006年1月至2016年6月房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)表

武漢新增商品房供應(yīng)258.46萬(wàn)戶，比上月增長(zhǎng)102.0%，同比增79.6%，其中主城區(qū)新增供應(yīng)139.77萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)69.8%，同比增長(zhǎng)42.1%，遠(yuǎn)城新增11.89萬(wàn)戶。另一方面，月底上漲的比例為102.0%，同比上漲160.8%。

就市場(chǎng)供應(yīng)而言，作為房地產(chǎn)銷售的傳統(tǒng)旺季，本月初的供應(yīng)速度并不快。在上半月，武漢只有24個(gè)項(xiàng)目符合預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)。市場(chǎng)銷售現(xiàn)象依然存在，但始于下半月，受到全國(guó)的影響。前兩年武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)新一輪監(jiān)管的影響在9月底和國(guó)慶節(jié)推出。新開發(fā)商預(yù)計(jì)政策將發(fā)生更多變化，促銷步伐明顯加快，已有超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，一些項(xiàng)目已經(jīng)集中開放。

武漢市區(qū)主城區(qū)與老城區(qū)近幾年平均價(jià)格比較，繼續(xù)呈暴漲態(tài)勢(shì)，但武漢市場(chǎng)銷售數(shù)量大多低于前幾年。這表明，房?jī)r(jià)上漲 價(jià)格越來(lái)越高，人們的消費(fèi)意愿和能力越來(lái)越低，呈現(xiàn)出超過(guò)房地產(chǎn)需求的通貨膨脹現(xiàn)象。通過(guò)對(duì)武漢市房地產(chǎn)業(yè)重點(diǎn)分析可以看出，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論在中心區(qū)還是郊區(qū)都呈現(xiàn)出巨大的泡沫現(xiàn)象，不利于武漢未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，不利于人們生活質(zhì)量的提高。新裝修的房產(chǎn)也繼續(xù)這個(gè)狀態(tài)。

4.1.2 主城區(qū)與遠(yuǎn)程區(qū)新房對(duì)武漢影響

主城區(qū)包括武昌、光谷、漢口、漢陽(yáng)等地區(qū)，新增供應(yīng)的商業(yè)房會(huì)沖擊主城區(qū)已有的商業(yè)地帶，對(duì)整體的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不好。而隨著武昌、光谷、漢口、漢陽(yáng)多地的商業(yè)用房越來(lái)愈多。其會(huì)將商業(yè)地段逐漸往其周邊地域擴(kuò)張。如光谷已接近飽和，所以逐漸擴(kuò)大楊家灣地區(qū)的商業(yè)建設(shè)，這樣會(huì)使楊家灣的房?jī)r(jià)逐漸升高，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)中房?jī)r(jià)有重要的推進(jìn)作用，使得房?jī)r(jià)以區(qū)域形式不斷的擴(kuò)張。不利于一個(gè)企業(yè)或者一類商業(yè)的持續(xù)發(fā)展；而其住宅區(qū)的增加更是使得作為城市中心的主城區(qū)面臨各種嚴(yán)峻的土地分配不足、資產(chǎn)分配不均、環(huán)境污染嚴(yán)重等問(wèn)題，使得主城區(qū)的居民購(gòu)房欲望減退使得其地段的房地產(chǎn)處于一個(gè)嚴(yán)重的泡沫現(xiàn)象。

遠(yuǎn)城區(qū)包括江夏、黃陂、新洲、蔡甸、漢南等地，新增供應(yīng)的商業(yè)房會(huì)帶動(dòng)其邊緣地帶的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)也面臨著一系列的問(wèn)題。帶來(lái)機(jī)會(huì)的同時(shí)夾雜著不穩(wěn)定的不良因素。遠(yuǎn)城區(qū)新增供應(yīng)的住宅房則會(huì)加大邊緣地區(qū)人們的購(gòu)房欲望以及周邊2、3級(jí)城市和縣鄉(xiāng)地區(qū)的人們的進(jìn)城力度，使武漢的人力資源更加的充實(shí)飽滿。但這兩類房的擴(kuò)張會(huì)使得遠(yuǎn)城區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于一個(gè)焦點(diǎn)狀況，會(huì)有更多的投機(jī)者來(lái)“污染”遠(yuǎn)城區(qū)的房?jī)r(jià)。

4.2 對(duì)比美國(guó)房地產(chǎn)泡沫

美國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有固有的周期性發(fā)展模式。自1923年以來(lái)，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了三次重大泡沫。特別是最近的次貸危機(jī)引發(fā)了全球危機(jī)。為了調(diào)查其根源，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性發(fā)展取決于人口、利率、信貸和稅收等多種因素的綜合影響。

美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的周期性表現(xiàn)是“低谷—繁榮—泡沫—衰退”的周期性過(guò)程。

隨著美聯(lián)儲(chǔ)寬松的貨幣政策逐漸降低基準(zhǔn)利率，房地產(chǎn)信貸機(jī)構(gòu)不斷放寬住房貸款條件，美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速擴(kuò)張導(dǎo)致2007年次貸危機(jī)爆發(fā)，這個(gè)周期持續(xù)了18年。

美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性變化也體現(xiàn)在新建房屋的數(shù)量上。美國(guó)房地產(chǎn)在20世紀(jì)60年代和90年代經(jīng)歷了三次起伏，之后在過(guò)去的15年中穩(wěn)步發(fā)展。 2007年，美國(guó)房地產(chǎn)開始了新一輪周期，新創(chuàng)企業(yè)數(shù)量仍處于低位。這只是高峰期的四分之一和近年來(lái)平均水平的三分之一左右。

從美國(guó)的次貸危機(jī)事件和反復(fù)的房地產(chǎn)泡沫現(xiàn)象可以看出，越是發(fā)達(dá)國(guó)家，其國(guó)家政策也好，銀行貸款支持力度都大于我國(guó)，使得其房地產(chǎn)在一定時(shí)間內(nèi)瘋長(zhǎng)。由此可見(jiàn)投機(jī)行為目的都是一致的，其導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)的后果也是一致的，最終會(huì)為整個(gè)國(guó)家?guī)?lái)金融危機(jī)，需要各個(gè)國(guó)家政府引起重視，在宏觀調(diào)控方面做到認(rèn)真負(fù)責(zé)，加大監(jiān)管力度。

5.房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫問(wèn)題的解決措施

5.1 規(guī)范金融市場(chǎng)秩序

在央行要嚴(yán)格管理商業(yè)銀行，避免商業(yè)銀行向房地產(chǎn)公司提供大規(guī)模資金貸款。首先，當(dāng)一家房地產(chǎn)公司申請(qǐng)貸款時(shí)，銀行需要對(duì)公司進(jìn)行嚴(yán)格的審查并建立貸款限制條件。一旦發(fā)現(xiàn)它不符合條件，就不能發(fā)放貸款。其次，銀行辦理個(gè)人抵押貸款業(yè)務(wù)時(shí)，個(gè)人也需要加強(qiáng)管理。一旦他們找到“零首付”現(xiàn)象的住房貸款，就一定不能向他們發(fā)放貸款。最后，銀行辦理個(gè)人商品住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，必須嚴(yán)格管理，不能輕易發(fā)放貸款。 具體方法可以用于抵押貸款，但也有多年的要求。

5.2 建立預(yù)警預(yù)報(bào)機(jī)制

政府部門要充分考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)，即強(qiáng)大的區(qū)域特點(diǎn)和不平衡發(fā)展，科學(xué)合理地建立符合當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)特點(diǎn)的預(yù)警預(yù)測(cè)機(jī)制，以便于及時(shí)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)交易問(wèn)題，政府還必須提供市場(chǎng)供求關(guān)系。合理調(diào)控價(jià)格，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)理性投資，引導(dǎo)消費(fèi)者理性消費(fèi)，監(jiān)控房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)發(fā)展，評(píng)估市場(chǎng)整體運(yùn)行情況，調(diào)查預(yù)測(cè)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì)，提供準(zhǔn)確信息給政府機(jī)構(gòu)。促進(jìn)政府部門及時(shí)規(guī)范市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)、健康、合理發(fā)展。另外，要定期對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)信息進(jìn)行回顧和研究，結(jié)合實(shí)際情況對(duì)市場(chǎng)運(yùn)作的實(shí)際情況進(jìn)行評(píng)估和預(yù)測(cè)。

5.3 管理土地資源

在房地產(chǎn)市場(chǎng)交易過(guò)程中，由于土地資源短缺直接導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的快速上漲，因此有必要合理利用土地資源。首先，要嚴(yán)格遵守土地開發(fā)審批中明確規(guī)定的制度，不得有任何非法的操作行為。土地供求應(yīng)合理控制，然后，應(yīng)該為任何腐敗建立一套科學(xué)的土地招標(biāo)和管理制度。賄賂現(xiàn)象嚴(yán)格消除。此外，政府事務(wù)在整個(gè)招標(biāo)過(guò)程中必須公開，公平透明。其次，政府還應(yīng)該出臺(tái)一些稅收政策征收相關(guān)的土地財(cái)產(chǎn)稅；建立國(guó)家土地信息系統(tǒng)，并在網(wǎng)絡(luò)上發(fā)布相關(guān)信息，進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)土地資源管理。有關(guān)政府部門要加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的監(jiān)督管理，規(guī)范土地市場(chǎng)交易秩序。一是完善房地產(chǎn)相應(yīng)的信用體系，監(jiān)督和管理房地產(chǎn)開發(fā)商的信譽(yù)，營(yíng)造良好的市場(chǎng)交易氛圍；那么，由于目前大部分房地產(chǎn)業(yè)務(wù)交易不符合相關(guān)規(guī)定和要求，因此需要采取法律手段。為限制交易，有必要對(duì)那些抬高價(jià)格并在互聯(lián)網(wǎng)上進(jìn)行虛擬交易的人施加嚴(yán)厲的懲罰。最后，有必要加強(qiáng)對(duì)非法交易行為的處罰。如果房地產(chǎn)公司發(fā)現(xiàn)任何違法行為，必須采取嚴(yán)格的處罰制度，堅(jiān)決制止任何違法行為。

5.4 加強(qiáng)政府領(lǐng)導(dǎo)

政府要充分發(fā)揮其在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)整體調(diào)控中的作用，以達(dá)到規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)市場(chǎng)交易秩序，科學(xué)合理地監(jiān)督和管理房地產(chǎn)，在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)從根本上避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的出現(xiàn)。 政府應(yīng)根據(jù)市場(chǎng)發(fā)展的實(shí)際情況，制定相應(yīng)的監(jiān)督管理政策，建立一套完善的市場(chǎng)運(yùn)行和發(fā)展制度，重點(diǎn)監(jiān)督管理，并在實(shí)際工作中逐一實(shí)施。 避免形成經(jīng)濟(jì)泡沫，為房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)范有序經(jīng)營(yíng)和發(fā)展提供保障。除了通過(guò)各種政策調(diào)節(jié)房?jī)r(jià)以外，政府部門還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的內(nèi)部環(huán)境進(jìn)行有效監(jiān)督，防止市場(chǎng)失靈。

首先，為了規(guī)范土地拍賣，政府部門在出售土地使用權(quán)時(shí)必須進(jìn)行公開，公平和透明的招標(biāo)，規(guī)范土地價(jià)格以避免地價(jià)過(guò)高導(dǎo)致的土地價(jià)格上漲。 二是規(guī)范房地產(chǎn)銷售秩序，打擊過(guò)度的市場(chǎng)炒作和虛假信息制造，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱，倡導(dǎo)合理消費(fèi)，維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格穩(wěn)定。 三是加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控，避免價(jià)格惡性上漲造成的市場(chǎng)壟斷，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)市場(chǎng)腐敗現(xiàn)象。

5.5 完善住房保障體系

遏制房?jī)r(jià)過(guò)高的另一個(gè)有效措施是改善住房保障體系，從需求來(lái)源降低住房?jī)r(jià)格。首先，建立和完善住房保障機(jī)制的國(guó)情，政府部門要根據(jù)當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?，消費(fèi)水平和房地產(chǎn)價(jià)格水平，全面確定保障性住房供應(yīng)的范圍和水平，通過(guò)地方政策為該地區(qū)的低收入家庭購(gòu)買住房。提供必要的支持保證。其次，增加經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)，政府部門應(yīng)加大對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的投入，通過(guò)政府投資建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用房，確保供給能夠滿足低收入群體的需求，滿足住房需求，維護(hù)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定。

6.結(jié)論

總之，房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行之間存在著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。因此，政府相關(guān)部門要充分發(fā)揮中國(guó)宏觀調(diào)控的全局作用，出臺(tái)相應(yīng)政策，及時(shí)引導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)，實(shí)行嚴(yán)格的房地產(chǎn)交易市場(chǎng)監(jiān)管體系，規(guī)范中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的秩序。通過(guò)各種手段避免房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，才能有效避免房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的形成，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。