本土房企成長記

許秀靜

實力與機遇、體制與理念：當繁華與喧囂歸于理性與平靜，誰能留下一抹靚麗身影？

大幕初啟

中國房地產(chǎn)全部的光與暗，都是從1998年的一紙文件開始的。

是年6月，全國城鎮(zhèn)住房制度改革與住宅建設(shè)工作會議召開。隨后，國務院在7月3日頒發(fā)了《關(guān)于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，正式開啟了以“取消福利分房，實現(xiàn)居民住宅貨幣化、私有化”為核心的住房制度改革。在新中國延續(xù)了近半個世紀的福利分房制度壽終正寢，“市場化”成為了住房建設(shè)的主題詞。

“房改”拉開了中國市場化進程中“第三次財富浪潮”的大幕?；厥淄?，絕大多數(shù)普通人會發(fā)出嗟嘆“后悔當年沒有多買幾套房”。

1997年，已過而立之年的吳立春從加拿大歸來，開始創(chuàng)辦三慶地產(chǎn)。擁有多年海外創(chuàng)業(yè)經(jīng)歷的他，恰好踩準了市場的鼓點。

坐落在燕子山路的三慶燕柳園，是他給濟南人獻上的第一部“作品”。此后，三慶又相繼開發(fā)三慶·燕慶園、三慶·匯文軒、三慶·楓潤山居、三慶·楓潤商務大廈、三慶·新馨家園、以及“世紀財富中心”、長清“大學商業(yè)街”等十多個項目?！案黜椖康拈_發(fā)建設(shè)均借鑒了國內(nèi)外先進的開發(fā)理念和施工管理經(jīng)驗，迎合各級市場的需求，取得了良好的業(yè)績”。

回望當年，與三慶同樣成長起來的濟南房企，耳熟能詳：齊魯置業(yè)、普利房產(chǎn)、天業(yè)房產(chǎn)、海蔚置業(yè)、三聯(lián)房產(chǎn)、市開發(fā)房產(chǎn)、二建房產(chǎn)等都曾是地產(chǎn)“紅人”。

大批出自本土開發(fā)商之手的項目也吸引了首批市場化購房者出手：中創(chuàng)開元山莊、永大清華園、中聯(lián)花園、普利利東花園、中齊泉印蘭亭、匯科旺園、三箭如意苑等，這些本土開發(fā)商推出的項目，規(guī)模雖然不大，但因地處城市黃金地段，跟傳統(tǒng)公房相比更高級、更舒適的品質(zhì)感，輕易俘獲了泉城置業(yè)者的心。

可以說，1998-2008房改后的十年，是房企們快速成長期，本土開發(fā)商的日子也過得“從容滋潤”。曾有媒體表述如下：

10年之前，濟南地產(chǎn)市場剛剛迎來第一批外來“野蠻人”，當初的本土地產(chǎn)商規(guī)模還不足以與外來品牌抗衡，但市場認可度依舊很高，房地產(chǎn)行業(yè)如火如荼，各家都賺得盆滿缽滿，沒有太多的顧慮和擔心，濟南城還有著大片未開發(fā)的黃金土地，大家你一塊，我一塊，干得熱火朝天。房地產(chǎn)市場一路高歌，發(fā)展迅猛，造就許多成功企業(yè)，富裕一方經(jīng)濟，推動消費增長。

大盤時代，資本角逐

2002年，陽光100國際新城亮相濟南，因其是濟南首個超過百萬平米的體量以及“外來大鱷”的開發(fā)商身份，在省城房地產(chǎn)市場引起了巨大的震動。新世紀之初，外來開發(fā)商在濟屈指可數(shù)，與陽光100同期的有外海、新世界等地產(chǎn)公司。

2007年開始，國內(nèi)知名地產(chǎn)大鱷陸續(xù)進駐濟南。這一年2月，海爾集團取得了全運村項目的開發(fā)權(quán)；同年10月，保利山東置業(yè)集團有限公司成立。

2008年的濟南地產(chǎn)也特別熱鬧：天鴻地產(chǎn)3月份拿下田園新城地塊，成為登陸濟南北部的首個“造城”項目；中海地產(chǎn)濟南公司成立，開始大手筆開發(fā)；海信地產(chǎn)在濟南的開發(fā)面積戰(zhàn)略儲備達到百萬平方米；年底，海爾地產(chǎn)、綠城置業(yè)聯(lián)袂開發(fā)的海爾綠城全運村開盤，省城樓市一度沸騰。

此后，愈多知名房企入駐濟南，其中不乏一線大牌。2009年7月，上海綠地地產(chǎn)高調(diào)進駐濟南，隨后北大資源、深圳華強、恒大集團相繼而來。

2010年1月，恒大拿下長清區(qū)長清大道北地塊，之后綠地地產(chǎn)相繼拿下西部臘山、西客站片區(qū)8宗土地，外來房企開始爭搶濟南市場。

2012年，萬科來了，濟南樓市再度震蕩。2013年龍湖入濟拿地，2014年初項目亮相；緊接著，榮盛來到濟南，一年內(nèi)拿地開發(fā)，取得銷售佳績；隨后融創(chuàng)也悄然落地，售樓處迅速建成開放。這一年，還有中弘、中垠、德潤、立天唐人等開發(fā)商卷土而來，省城樓市再次掀起“群狼入侵”的高潮。

隨著2017年6月30日長清區(qū)東鋪社區(qū)競拍結(jié)果出爐，一個在濟南人看來有些陌生、業(yè)內(nèi)卻再熟悉不過的地產(chǎn)豪門——招商蛇口，借此次拿地成為進入濟南市場的第17家全國房企Top20強。這一年，通過拿地在濟露面的外地房企還有：和昌、中駿、泰禾。

據(jù)統(tǒng)計，恒大集團、保利置業(yè)、華潤置地、中海地產(chǎn)、綠地集團、世茂地產(chǎn)、金科地產(chǎn)、綠城置業(yè)、龍湖地產(chǎn)等30余家一線開發(fā)商已經(jīng)成為土地市場、開發(fā)市場、銷售市場的絕對主力，加上本土的房地產(chǎn)巨頭魯能地產(chǎn)、重汽地產(chǎn)、魯商置業(yè)等，駐濟開發(fā)商之間的競爭，已經(jīng)逐漸升級為國家一線開發(fā)商之間的競爭。

“煮熟的鴨子飛走了”

僧多粥少。隨著地產(chǎn)大鱷的大批進駐，在土地資源的爭奪上，本土企業(yè)，尤其是中小公司幾陷無米下炊的境地。

“房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展到今天，已經(jīng)是資金密集型的行業(yè)，全國性的房企在資金、管理、運營等方面都更有優(yōu)勢。尤其是在土地市場上，土地拍賣所需金額越來越大，大型開發(fā)商的優(yōu)勢也就越來越明顯?！币患业禺a(chǎn)機構(gòu)從業(yè)者認為。

“濟南的土地政策以前叫做‘一、二級聯(lián)動。‘一級市場，就是指土地熟化拆遷；‘二級市場是指土地拍賣?！?、二級聯(lián)動，就是指如果你能拿到土地熟化權(quán)，在后期土地拍賣時就可以附加條件，甚至以底價拿到土地?！蹦潮就恋禺a(chǎn)人士介紹，“在以前，大型開發(fā)商一般不愿意介入到拆遷領(lǐng)域，所以本土開發(fā)商就可以先拆遷，然后拿地。但‘一、二級聯(lián)動的政策在2016年6月底終止，熟化企業(yè)在拿地時不再有優(yōu)勢。”

“一、二級聯(lián)動”政策的終止對市場有利有弊?！昂锰幨歉该髁?，大家都在同一起跑線上，通過拍賣拿地。但對于中小房企來說，由于資金實力較弱，就很難拿到土地了?！痹撊耸空f。

以2016年的土拍市場行情為例：推出119宗土地，成交了106宗，其中主城區(qū)居住或商住混合用地共67宗。

在這67宗土地中，被全國性房企拿走的共48宗，拿地企業(yè)包括綠地、龍湖、中海、萬科、榮盛、路勁、帝華等。

另外，全國性企業(yè)與本土企業(yè)的合資公司拿到4宗。這4宗土地皆由本土企業(yè)負責拆遷熟化，由全國性企業(yè)負責開發(fā)。

魯能亙富拿到1宗。魯能亙富通常被認為是濟南本土開發(fā)商，但實際上它的總部也已遷至北京。

濟南本土中小開發(fā)商只拿到1宗———由濟南明湖天地建設(shè)發(fā)展有限公司拍得，這批靠熟化人資格拿到的土地，成為濟南最后一批“一、二級聯(lián)動”的土地。

一些沒趕上政策末班車的房企，甚至“連煮熟的鴨子都飛走了”。

2016年9月21日的土地拍賣中，全福立交橋西北角某地塊，原本已由將軍集團旗下的山東將軍盛世房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中標，并出資進行熟化。按規(guī)劃，要安置187戶將軍集團的職工，另外有400多套房子作為商品住宅對外出售。據(jù)稱將軍集團的職工已經(jīng)交了一部分錢，只等將軍盛世參與競拍，拿下地之后就可以開工建房了。

在此之前，這類棚改項目一般是誰熟化誰開發(fā)。但“6·30”土拍新政出臺后，這塊土地遭到多家房企“圍攻”，最終榮盛地產(chǎn)以5億余元的總價拿下了該地塊，將軍盛世只能把前期熟化的土地拱手相讓。

在市場和政策的雙重壓力下，本土中小房企的生存空間越來越小。

本土企業(yè)的突圍之路

在接受專訪時，吳立春曾表示“與狼共舞，出路只有兩條，要么自己變成狼，要么成為狼的獵物”。吳立春感慨到：未來濟南房地產(chǎn)市場將面臨大洗牌，這種洗牌是建立在資金基礎(chǔ)上的，誰擁有更多資源、更多資金，才能在新一輪大洗牌中勝出，才不至于被淘汰。

如今吳立春麾下已擁有子公司12家、參股公司5家，控股高等教育?？茖W院1所，開發(fā)足跡遍布山東16地市，他也由一個單純的地產(chǎn)開發(fā)商變成了興辦教育、投資新能源等行業(yè)的多面手。

談及未來的發(fā)展，吳立春說：“我們80%的精力還是放在老本行上，立足目前資源建設(shè)精品工程。第二條主線是教育。我們擁有目前濟南民辦高校最好的學校，包括最大的投資，最好的老師，最好的教學環(huán)境?！卑雌溆媱?，三慶創(chuàng)辦的山東凱文職業(yè)技術(shù)學院，將繼續(xù)擴大招生規(guī)模，打造民辦高校樣板學校。三慶第三個投資方向涉足新能源行業(yè)，目前成立了久兆新能源科技有限公司、山東寶雅新能源汽車股份有限公司，產(chǎn)學研相結(jié)合，致力于高品質(zhì)磷酸鐵鋰電池組系統(tǒng)集成研發(fā)、制造，以及新能源車類產(chǎn)品、燃料電池、電動汽車高能動力及專用傳動機構(gòu)等研發(fā)與生產(chǎn)，積極推動新能源電動汽車的產(chǎn)業(yè)化發(fā)展。

作為一家擁有40余年發(fā)展歷史的本土責任房企，山東綠地泉控股集團可謂國有房企轉(zhuǎn)企改制的典型代表。

甸柳莊小區(qū)、八里洼小區(qū)、燕子山小區(qū)、佛山苑小區(qū)，一個個耳熟能詳?shù)男^(qū)名，記錄了綠地泉這家本土房企的悠久歷史。

1975年，濟南市政府設(shè)立濟南市民用建筑統(tǒng)建辦公室，歷經(jīng)濟南市城市建設(shè)綜合開發(fā)公司和濟南市房地產(chǎn)開發(fā)總公司等階段，并于2009年引進上海綠地集團轉(zhuǎn)企改制，成立濟南綠地泉景地產(chǎn)股份有限公司，并于2016年9月8日轉(zhuǎn)型升級為山東綠地泉控股集團。

綠地泉集團改制以來，累計實現(xiàn)經(jīng)營收入300多億元，上繳稅費達30億元，僅2018年上半年上繳稅費6.73億元。資產(chǎn)總額達200億元，實現(xiàn)大幅增長和跨越式發(fā)展，為城市建設(shè)和經(jīng)濟社會發(fā)展做出貢獻。

手中有糧心不慌，2017年3月，綠地泉成功獲取青島兩地塊，進駐青島的消息引發(fā)廣泛關(guān)注。早在2011年，綠地泉已進駐泰安市場，邁出了規(guī)模拓展的第一步，此后，綠地泉陸續(xù)開辟濟寧、青島市場，實現(xiàn)了四城聯(lián)動的布局。2018年，綠地泉誓要進駐齊魯七城，實現(xiàn)更大發(fā)展。

“綠地泉今天的成就，得益于不斷改革轉(zhuǎn)型，勇于突破創(chuàng)新和持續(xù)推動發(fā)展?！本G地泉董事長劉岷表示。

除轉(zhuǎn)型升級外，多元化發(fā)展也是本土企業(yè)實現(xiàn)突圍的一項措施。

2016年綠地泉集團制定了五年戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，提出到2020年實現(xiàn)經(jīng)營收入400億并躋身中國企業(yè)500強的目標。綠地泉朝著“品質(zhì)新生活綜合服務和多元化發(fā)展的企業(yè)集團”的目標加速邁進，開啟集團化發(fā)展的“泉”新征程。

除建設(shè)、物業(yè)、生態(tài)公司之外，綠地泉還成立新能源公司和綠地泉創(chuàng)客平臺，積極推動文教產(chǎn)業(yè)、大健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成了較為完備的多元產(chǎn)業(yè)布局。

山東大學經(jīng)濟學院教授李鐵崗認為，在國有企業(yè)市場化改革的道路上，綠地泉進行股份制改革的一系列舉措，跟上了時代的步伐，很多等靠政府資源的國企，就這樣被市場淘汰了，近年來的轉(zhuǎn)型改制，正是綠地泉企業(yè)理念轉(zhuǎn)變的體現(xiàn)。

上帝的歸上帝，凱撒的歸凱撒

市場狂飆、房價高企、政策調(diào)控，20年市場輪回中，伴隨十九大報告、中央經(jīng)濟工作會議的召開，“租售并舉”的供應側(cè)改革，力保樓市穩(wěn)定發(fā)展，“房住不炒”的“新房改”理念強力貫徹，樓市似乎又走到了新的歷史檔口。

翻看2017年濟南企業(yè)商品房銷售面積和銷售金額前十名排行榜，一線房企壟斷市場，令人欣喜的是，幾家已經(jīng)布局全國的本土實力企業(yè)魯能地產(chǎn)、銀豐地產(chǎn)依然表現(xiàn)突出。歷經(jīng)20年的發(fā)展，經(jīng)過一輪輪洗牌，本土房企在起起伏伏中前進，不斷做大做強，在日益激烈的競爭中漸行漸穩(wěn)。

繁華與喧囂終將回歸理性與平靜。機遇面前，實力、體制與理念，孰將成為房企的制勝之道？大浪淘沙，誰又能在這個號稱百年產(chǎn)業(yè)的發(fā)展進程中留下一抹靚麗的身影？我們拭目以待。