淺談土地收購儲備制度對推進新型城鎮(zhèn)化的意義

馬一多 胡鋒

[摘要]目前，中國城鎮(zhèn)化進程進入加速階段，但在發(fā)展過程中面臨著一些新問題，制約我國城鎮(zhèn)化進程的主要因素就是人地關系的高度緊張，因此，解決城市發(fā)展過程中的土地問題是關系著城鎮(zhèn)化順利推進的重要方面，其中土地收購儲備制度又起著決定性的作用。

[關鍵詞]新型城鎮(zhèn)化；土地收購；土地儲備

文章編號：2095 - 4085（2018） 08 - 0174 - 02

1 土地收購儲備制度的內(nèi)涵

土地收購儲備制度，是由政府依照法定程序，運用市場機制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃，通過收購、回購、置換和征用等方式取得土地，進行前期開發(fā)利用和存儲后，以公開招標、拍賣出讓方式供應土地，控制各類建設用地需求的制度。

1.1收購

收購并不是把所有土地納入范圍，而是將不能由土地二級市場自行調(diào)節(jié)的部分納入范圍，比如劃撥土地、產(chǎn)權不明晰的土地、不符合城市規(guī)劃或土地利用總體規(guī)劃的土地以及沒有不動產(chǎn)登記證書的土地。對于這些土地，由于土地使用權歸屬不屬于土地使用者，土地使用權轉(zhuǎn)讓帶來的增值收益不應由土地使用者獲得，因此不能在土地二級市場自由交易，必須納入土地收購儲備范圍。

1.2儲備

對于第一階段通過收購、回購、置換和征用等方式取得的土地，由土地收購儲備中心統(tǒng)一開發(fā)整理，將生地、毛地變?yōu)榫邆浣ㄔO施工條件的熟地。經(jīng)過前期開發(fā)，土地價值必然會得到提升，同時也減少了開發(fā)商對前期開發(fā)的憂慮，減少了房地產(chǎn)開發(fā)中的不確定因素，縮短開發(fā)周期，確保項目順利完工。

1.3出讓

在經(jīng)過收購、儲備兩個階段后的土地，已經(jīng)具備完善的出讓條件，包括規(guī)劃條件與技術參數(shù)條件。在出讓階段，政府通過招標、拍賣或者掛牌形式出讓土地，有利于規(guī)范土地交易行為，限制土地私下交易與非法炒賣，加強土地市場的統(tǒng)一管理，實現(xiàn)土地資源的優(yōu)化配置。

2 新型城鎮(zhèn)化的內(nèi)涵

截至2018年，中國城鎮(zhèn)化率已達到58. 5%。但目前城鎮(zhèn)化在發(fā)展過程中面臨著一些新問題，如城鎮(zhèn)化可持續(xù)發(fā)展面臨發(fā)展模式粗放、產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動力不強、生產(chǎn)要素自由流動受阻、區(qū)域發(fā)展不平衡等問題，進而引發(fā)了貧富差距拉大、住房短缺、交通擁堵、環(huán)境污染等重大社會問題。另外，城鎮(zhèn)化已經(jīng)從“人口轉(zhuǎn)移型”城鎮(zhèn)化進入到了“結(jié)構轉(zhuǎn)換型”城鎮(zhèn)化的新階段。

基于當前形勢，新型城鎮(zhèn)化作為新“四化”、新“三架馬車”當中的重頭戲閃亮登場。與傳統(tǒng)提法相比較，新型城鎮(zhèn)化更強調(diào)內(nèi)在質(zhì)量的全面提升，注重由偏重數(shù)量規(guī)模增加向注重質(zhì)量內(nèi)涵提升轉(zhuǎn)變。區(qū)別于以往“征收土地+戶口農(nóng)轉(zhuǎn)居”的城鎮(zhèn)化，所謂新型城鎮(zhèn)化的“新”體現(xiàn)在：產(chǎn)城互動、節(jié)約集約、生態(tài)宜居、和諧發(fā)展，大中小城市、小城鎮(zhèn)、新型農(nóng)村社區(qū)協(xié)調(diào)發(fā)展。

3 土地收購儲備制度的推進意義

3.1 規(guī)范土地一級市場，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化布局

土地收購儲備制度意味著，城市建設用地只能由土地收購儲備中心根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃和城市規(guī)劃進行供應，加強了政府對土地供應時間、布局與數(shù)量的主動性，從而確保了城市建設與發(fā)展符合國家的經(jīng)濟規(guī)劃與戰(zhàn)略規(guī)劃，實現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化的總體布局。

3.2盤活存量土地，重構城市空間

長期以來，城中村、舊城改造問題一直制約著城鎮(zhèn)化進程，而這部分土地的利用效率較低，有很大的改造空間。通過收購儲備，可以將這部分土地成片統(tǒng)一開發(fā)，有利于加強土地資源集約利用，盤活存量土地，實現(xiàn)城市綜合開發(fā)，契合城市總體規(guī)劃的布局，推動城市建設與發(fā)展。

3.3增加政府財政收入，積累城市建設資金

眾所周知，財政資金短缺一直是制約城鎮(zhèn)化進程的一大因素。通過土地收購儲備，可以將原來中間商獲得的土地增值財富轉(zhuǎn)移為政府財政，尤其是儲備階段，通過對土地的二次開發(fā)，可以使土地獲得較大增值空間，為政府積累城市建設資金，確保政府對土地一級市場的壟斷地位，真正實現(xiàn)土地價值，從而促進城市建設與新型城鎮(zhèn)化發(fā)展。

4 結(jié)語

目前，中國城鎮(zhèn)化進程進入加速階段，但在發(fā)展過程中面臨著～些新問題，制約我國城鎮(zhèn)化進程的主要因素包括人地關系、城中村、舊城改造、財政資金短缺等。土地收購儲備制度對解決土地問題起著決定性作用，不僅可以加強政府對土地規(guī)劃與城市規(guī)劃的宏觀調(diào)控，而且能夠為政府帶來巨大的財政收入進行城市建設，從而促進新型城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展。

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