商品房預(yù)售管理措施淺析

徐萍蕓

摘要：就房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，市場(chǎng)商品房的需求量在不斷增加，而房地產(chǎn)企業(yè)之問的競(jìng)爭(zhēng)也越來越激烈，現(xiàn)在普遍采用的一種促銷模式就是商品房預(yù)售，可以更大程度上刺激消費(fèi)者購買。但是就此種促銷模式來看，商品房預(yù)售存在一系列的法律問題，期房延期交付也會(huì)造成社會(huì)問題。為了整個(gè)社會(huì)的和諧穩(wěn)定及房地產(chǎn)行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展，必須要就實(shí)際情況不斷就管理制度存在的缺陷進(jìn)行分析，并提出有效應(yīng)對(duì)策略。

關(guān)鍵詞：商品房；預(yù)售；管理措施

通過預(yù)售這種形式可以巧妙的解決房產(chǎn)商自身資金鏈緊張問題，達(dá)到融資效果。但是因?yàn)閷?duì)此依賴性過大，會(huì)造成風(fēng)險(xiǎn)聚集，且會(huì)將風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)給購房者，為保證商品房市場(chǎng)的可靠性，必須要從實(shí)際需求出發(fā)，建立專門的法律制度，對(duì)整個(gè)預(yù)售模式進(jìn)行有效管理。

一、商品房預(yù)售常見風(fēng)險(xiǎn)

（一）預(yù)售合同糾紛

商品房預(yù)售為一種附期限的交易行為，雙方在簽訂合同后某一個(gè)時(shí)間才可以將內(nèi)容履行。一般從簽約到交付商品房需要一到兩年的時(shí)間，在這個(gè)未履行的時(shí)間段內(nèi)蘊(yùn)含著非常多的風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致合同雙方產(chǎn)生糾紛。就近幾年的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，商品房預(yù)售合同糾紛事件逐年增多，主要表現(xiàn)在幾個(gè)方面，如小區(qū)綠化和配置設(shè)置不符合售前宣傳、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)推遲交付房屋、預(yù)售樓盤售價(jià)跌幅較大等[1]。面對(duì)此種情況，不僅會(huì)造成整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的混亂，為司法機(jī)關(guān)帶來越來越大的處置糾紛的壓力，同時(shí)如果處理不當(dāng)還會(huì)產(chǎn)生群體性事件，造成嚴(yán)重不良社會(huì)影響。

（二）騙取銀行資金

主要為住房貸款“假按揭”騙取銀行資金，即未以真實(shí)購買住房為目的，開發(fā)商為更好的融資，利用本單位職工以及其他關(guān)系人來冒充購房人，以虛假的銷售套取銀行貸款。此種情況下如果開發(fā)商可以正常預(yù)售商品房，則開發(fā)商就可以將預(yù)售款回籠還銀行貸款，但是一旦商品房無法順利預(yù)售，便會(huì)導(dǎo)致開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，最終破產(chǎn)清算甚至跑路，導(dǎo)致銀行產(chǎn)生嚴(yán)重的巨額不良貸款。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)壓力不斷增大的房地產(chǎn)行業(yè)，存在越來越多的開發(fā)企業(yè)選擇“假按揭”的方法來進(jìn)行融資，嚴(yán)重?cái)_亂了正常金融秩序，不僅會(huì)增加銀行資金流失風(fēng)險(xiǎn)，產(chǎn)生連鎖法律糾紛，同時(shí)還會(huì)展現(xiàn)出一個(gè)虛假繁榮的房地產(chǎn)行業(yè)，加速了房?jī)r(jià)的提升，直接威脅到整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

（三）風(fēng)險(xiǎn)防范較難

導(dǎo)致商品房預(yù)售管理風(fēng)險(xiǎn)防范難度提高的主要原因就是信息不對(duì)稱，即整個(gè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中利益相關(guān)人員有關(guān)信息掌握程度不一致，一方通過所掌握的信息來侵害另一方的利益，嚴(yán)重?cái)_亂了市場(chǎng)正常競(jìng)爭(zhēng)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為行業(yè)壟斷方，自始至終均掌握著項(xiàng)目詳細(xì)信息，與消費(fèi)者相比其在整個(gè)銷售過程中占據(jù)了直接優(yōu)勢(shì)，增設(shè)商品房預(yù)售合同補(bǔ)充條款或聲明，直接導(dǎo)致整個(gè)交易不公平，產(chǎn)生更大風(fēng)險(xiǎn)，使得管理工作以及風(fēng)險(xiǎn)防范難度增加。同時(shí)，政府相比開發(fā)企業(yè)對(duì)土地供應(yīng)以及規(guī)劃等方面有著完整且及時(shí)的信息，作為調(diào)控政策和防范措施制定的主體，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著至關(guān)重要的影響，另外在建過程中信息不對(duì)稱加重，也會(huì)造成預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)防范難度加大。

二、商品房預(yù)售管理制度優(yōu)化

（一）明確管理基本要求

在就商品房預(yù)售管理制度調(diào)整和優(yōu)化分析時(shí)，首先需要明確管理工作開展的要求以及目的，作為整個(gè)工作調(diào)整的主要依據(jù)，指導(dǎo)制度優(yōu)化方向。第一，保證消費(fèi)者權(quán)益。對(duì)我國(guó)商品房預(yù)售現(xiàn)狀來看，整個(gè)模式執(zhí)行過程中存在較大的風(fēng)險(xiǎn)，各種問題和不足較多，這樣在制定管理制度時(shí)，就需要將重點(diǎn)傾向于消費(fèi)者，保證交易雙方利益的平衡性。尤其是對(duì)于商品按揭制度、抵押制度，以及商品房預(yù)售的監(jiān)管方面，必須要提高重視度。第二，明確政府職責(zé)。政府在商品房預(yù)售過程中起到了非常重要的作用，對(duì)房地產(chǎn)部門工作具有調(diào)控職責(zé)，尤其是現(xiàn)在市場(chǎng)制度不完善的情況下，更是要突出政府職責(zé)的重要性，確?？梢酝苿?dòng)形成一個(gè)健康有序的商品房預(yù)售市場(chǎng)。合理調(diào)節(jié)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)干預(yù)的程度，避免過度干預(yù)而影響市場(chǎng)的良好發(fā)展，甚至還會(huì)威脅到政府威信力。

（二）限制預(yù)售商品房抵押

對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)來講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)追求的就是利用最少自有資金來獲取最高利潤(rùn)，而這樣必定會(huì)將存在的風(fēng)險(xiǎn)大部分轉(zhuǎn)移給銀行和消費(fèi)者，因此必須要嚴(yán)格限制預(yù)售商品房抵押行為。假如開發(fā)商以將要開發(fā)土地的土地使用權(quán)來向銀行抵押貸款，必須要對(duì)其專業(yè)資質(zhì)進(jìn)行嚴(yán)格審批，提高其進(jìn)行抵押的資格條件，同時(shí)限制貸款額度，保證其具有償還貸款的能力。必要時(shí)還需要開發(fā)企業(yè)再擔(dān)保，如果規(guī)定時(shí)間內(nèi)未能履行還款義務(wù)，銀行則以再擔(dān)保財(cái)產(chǎn)來優(yōu)先償還貸款。另外，地產(chǎn)登記管理部門必須要就此來建設(shè)完善的管理制度，對(duì)于已經(jīng)進(jìn)行商品房預(yù)售登記的房屋，開發(fā)企業(yè)再以在建工程進(jìn)行抵押時(shí)需查明是否已經(jīng)網(wǎng)簽，如無網(wǎng)簽需凍結(jié)網(wǎng)簽后才能進(jìn)行抵押登記，爭(zhēng)取最大程度上來保障消費(fèi)者對(duì)房屋享有的全部權(quán)益。

（三）做好預(yù)售資金監(jiān)管

預(yù)售資金的監(jiān)管在全國(guó)并沒有統(tǒng)一的立法，地方層級(jí)的立法較多但均不一致，在國(guó)家層級(jí)的法律規(guī)范中只有《城市房地產(chǎn)管理法》中有一條原則性的規(guī)定外，沒有其他統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，更沒有具體的操作規(guī)范可尋。這就為地方立法帶來了無章可循的困難，造成了各地立法不統(tǒng)一、效力和強(qiáng)制力無法保證、監(jiān)管效果大打折扣的發(fā)生。就全國(guó)而言，各地逐步摸索建立起的預(yù)售資金監(jiān)管辦法模式不一、方法多樣，按監(jiān)管主體的不同大致可以歸納為四類：一是政府為主體的監(jiān)管模式，代表省市有天津市、廣東省等地區(qū)；二是以銀行為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式，主要是北京市、常州市等地區(qū)；三是以監(jiān)理機(jī)構(gòu)為監(jiān)管主體的監(jiān)管模式，典型代表省市有浙江省和重慶市；四是擔(dān)保公司+銀行，主要以濟(jì)南市為主。為了更好保護(hù)購房者的合法權(quán)益，應(yīng)結(jié)合當(dāng)?shù)厍闆r選擇一種比較好的監(jiān)管模式，嚴(yán)格預(yù)售資金的監(jiān)管，減少期房延期交付的情況發(fā)生。

三、結(jié)束語

對(duì)我國(guó)商品房銷售現(xiàn)狀來看，最為主要的就是預(yù)售模式在整個(gè)房地產(chǎn)銷售中起到了至關(guān)重要的作用。為降低房地產(chǎn)預(yù)售模式所存風(fēng)險(xiǎn)，必須要制定完善的管理制度，做好整個(gè)過程的監(jiān)管。

參考文獻(xiàn)：

[1]耿林.論商品房預(yù)售合同的效力[J].法學(xué)家，2017（01）：123-133+178-179.