房地產(chǎn)全過程成本管理方法研究

張嵐

摘要：我國近年來整體經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展，人們生活水平和生活質(zhì)量不斷提高，我國市場經(jīng)濟(jì)一片繁榮。房地產(chǎn)項目周期長、投資大、項目復(fù)雜，屬于資金密集型行業(yè)，企業(yè)運營資金壓力大、經(jīng)營風(fēng)險高，如何控制房地產(chǎn)項目開發(fā)各個環(huán)節(jié)的成本是最為關(guān)鍵的因素。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)全過程；成本管理；方法研究

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制構(gòu)成分析

房地產(chǎn)項目成本主要由土地成本、建筑及安裝工程費、配套設(shè)施工程費、開發(fā)問接費、營銷費用構(gòu)成。全成本是在時間和空間上的全成本，而時間發(fā)生在建設(shè)全過程；空間為公司加現(xiàn)場、實體加費用。房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型行業(yè)，開發(fā)周期對資金利息影響非常大。只有盡量高周轉(zhuǎn)，才能在高地價、嚴(yán)調(diào)控的行業(yè)現(xiàn)狀中生存發(fā)展。

二、房地產(chǎn)全過程成本管理方法

（一）決策設(shè)計階段的成本控制

在總成本造價模式下，決策和設(shè)計階段確定的成本能夠至少占到施工實際成本的90%以上，成本設(shè)計越科學(xué)，設(shè)計階段涉及到選址、選材、圖紙、成本、容積率、車位數(shù)量、地下空間、地下室面積、人防面積、建筑體型系數(shù)（外表面積/建筑體積）、四源方案、豎向標(biāo)高、園區(qū)管網(wǎng)規(guī)劃、層高、層數(shù)、可售比、售建比（使用面積/建筑面積）、窗墻比墻地比、機(jī)電負(fù)荷、機(jī)電設(shè)備選型等各個項目進(jìn)行規(guī)劃。在決策階段的科學(xué)選址將決定工程總造價，要綜合考慮周邊配套設(shè)施、土地供應(yīng)價格、工程管理模式等，比如使用總成本模式后期變更少，這樣工程造價就能夠控制在一定范圍之內(nèi)。

（二）合同的有限管理

項目涉及參建單位較多，各專業(yè)單位的施工界面劃分成為成本過程控制的一個難點。為避免日后結(jié)算糾紛，工作界面劃分及交接尤為重要。在合同流程中，吸取其他相關(guān)部門的意見，總結(jié)已完項目的經(jīng)驗，在合同條款中增加約定：“各單位入場前應(yīng)積極配合各專業(yè)單位與其相關(guān)工作，進(jìn)場施工前，承包人須檢查各專業(yè)單位所交付的工作面是否符合自身要求。若不符合，承包人應(yīng)及時以書面形式告知發(fā)包人，待發(fā)包人書面回復(fù)后方可進(jìn)場施工；若發(fā)包人未書面回復(fù)承包人提前進(jìn)場施工的，則所有因各專業(yè)單位所交付的與其相關(guān)的工作面未施工到位而產(chǎn)生的任何費用一概不予另行簽證。需分清各自的交界面，若有不清晰造成的任何經(jīng)濟(jì)損失甲方一概不負(fù)責(zé)，對我司的既定利益起到了很好的保護(hù)作用，為以后工程的結(jié)算減少不必要的爭議，做到每個項目合同有規(guī)章可循。在工程實施過程中，改進(jìn)原有合同的缺陷，規(guī)范了公司的合同體系，同時也規(guī)范施工單位的職責(zé)，每個單位施工、結(jié)算、配合均嚴(yán)格依照合同條款及中標(biāo)價的優(yōu)惠系數(shù)執(zhí)行，大大增加了合同的有效性。

（三）設(shè)計階段的成本管理

項目方案是設(shè)計的主導(dǎo)，設(shè)計階段是成本控制的重點，方案和初步設(shè)計階段對造價的影響為35%-75%，所以有“筆下幾條線，投資千千萬”的說法。方案設(shè)計是項目總體設(shè)計的主導(dǎo)，一些主要指標(biāo)一定要作好控制。比如地下室單車位指標(biāo)，鋼筋、砼、外立面墻積比。特別是地下室車位指標(biāo)，如超標(biāo)容易使地下室的面積增加，直接導(dǎo)致地下成本的大幅度增加，如土石方、基坑支護(hù)、樁基等成本也隨之上升，將會明顯延長項目的工期。因此，設(shè)計工作非常重要。關(guān)于做好設(shè)計工作的幾點建議：A、選擇設(shè)計水平高、配合良好的設(shè)計隊伍，是優(yōu)秀設(shè)計方案的前提。實行設(shè)計質(zhì)量的獎罰制度，推廣企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計，成立企業(yè)設(shè)計部門。B、加強(qiáng)限額設(shè)計指標(biāo)控制，設(shè)立《成本限額指標(biāo)管理規(guī)程》，在設(shè)計階段應(yīng)將限額指標(biāo)明確列入合同內(nèi)，并加大方案比選力度，及時根據(jù)方案評估對工程造價的影響。C、加強(qiáng)初步設(shè)計方案比選及施工圖審查，成立設(shè)計文件審查小組，由專業(yè)技術(shù)、造價管理、經(jīng)驗豐富管理人員和使用單位管理人員參加，在施工前對設(shè)計文件進(jìn)行全面詳細(xì)審查，提出合理化建議。D、目前房地產(chǎn)行業(yè)存在較多戶型改造的情況。為在報建、施工、改造各階段能順利過渡，需要協(xié)調(diào)好驗收需求與改造后實際使用的差異與銜接。否則容易因考慮不夠周全，出現(xiàn)一些浪費的情況。E、為提高設(shè)計文件質(zhì)量，亦可引進(jìn)優(yōu)化設(shè)計公司對施工圖進(jìn)行優(yōu)化，根據(jù)項目需要對鋼筋、砼、單車位面積進(jìn)行優(yōu)化，以節(jié)約工期，加快開發(fā)周期的效果。

（四）施工階段的成本控制

作為房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作的重要組成，施工階段成本控制在全過程成本控制中占有較高的比例，從現(xiàn)階段施工階段成本控制工作開展的情況來看，成本主要覆蓋了房地產(chǎn)開發(fā)項目施工費用、附屬工程施工費用以及其他配套設(shè)施施工費用，例如建筑排水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、供暖系統(tǒng)等，同時在施工過程中所產(chǎn)生的人工費用以及建筑材料費用數(shù)量巨大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本支出的主要環(huán)節(jié)。由于施工階段成本控制工作的重要性，因此在實際施工階段開展成本控制工作的工作之中，需要明確相關(guān)施工階段成本費用的組成以及控制工作的重難點。在此基礎(chǔ)上，采取適當(dāng)?shù)某杀究刂剖侄危€(wěn)步推動施工階段成本控制工作的有效性以及針對性，滿足不同施工階段不同施工成本控制工作的多元化訴求。

（五）竣工階段的成本控制

首先，要做好結(jié)算初審，加強(qiáng)項目結(jié)算的責(zé)任管理，強(qiáng)化結(jié)算人員的責(zé)任，一旦發(fā)現(xiàn)問題嚴(yán)懲不貸。其次，要強(qiáng)化二審、三審的力度，避免人為因素而出現(xiàn)舞弊現(xiàn)象，保證結(jié)算金額處于行業(yè)合理范圍內(nèi)。第三，要確保結(jié)算資料的完整性，使結(jié)算資料完整、全面、真實反映實際施工過程，并做到過程可追溯性。第四，做好竣工結(jié)算總結(jié)工作，及時發(fā)現(xiàn)問題，通過全員監(jiān)督等方式提高監(jiān)管質(zhì)量。

三、結(jié)語

房地產(chǎn)開發(fā)項目全過程成本控制工作的開展，對于增強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的盈利能力，推動房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展有著最為直接的作用?；诖?，文章對全過程成本控制的構(gòu)成進(jìn)行厘清，明確決策、施工準(zhǔn)備、施工、銷售各個階段成本控制工作的特點以及存在的問題。以此為切入點，吸收過往有益經(jīng)驗，對成本控制工作的方法進(jìn)行優(yōu)化，構(gòu)建起一個完善的全過程成本控制策略，滿足房地產(chǎn)開發(fā)項目成本控制工作開展的基本訴求，充分發(fā)揮成本控制工作的效能。