銷(xiāo)售過(guò)程中宣傳資料效力的實(shí)證分析

王欽 徐瓊 黃博

摘 要：發(fā)放商品房宣傳資料是開(kāi)發(fā)商宣傳樓盤(pán)的主要方式，因宣傳資料引發(fā)的糾紛在實(shí)踐中大量存在。該類(lèi)案件的爭(zhēng)議焦點(diǎn)往往是該宣傳資料內(nèi)容的法律效力問(wèn)題。盡管相關(guān)司法解釋對(duì)此進(jìn)行了特別規(guī)定，但在司法實(shí)踐中對(duì)該條款的適用仍然存在諸多爭(zhēng)議。因此，筆者擬從中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)等網(wǎng)站上搜集相關(guān)判決，試圖通過(guò)對(duì)浙江各地法院判決的梳理，探究浙江法院對(duì)宣傳資料效力認(rèn)定的裁判思路和處理態(tài)度。

關(guān)鍵詞：商品房 宣傳資料 要約 要約邀請(qǐng)

中圖分類(lèi)號(hào)：F724 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：2096-0298（2018）07（a）-062-02

商品房買(mǎi)賣(mài)90%以上是以廣告形式向社會(huì)公開(kāi)出售的[1]，購(gòu)房者往往基于開(kāi)發(fā)商在宣傳資料中的說(shuō)明和允諾才簽訂合同。當(dāng)購(gòu)房者認(rèn)為實(shí)際交付的房屋與宣傳資料不符時(shí)，雙方爭(zhēng)議主要在于未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同的宣傳資料內(nèi)容能否被視為合同內(nèi)容。

對(duì)宣傳資料內(nèi)容效力的規(guī)定，主要體現(xiàn)在《中華人民共和國(guó)合同法》第15條（下稱(chēng)“《合同法》”）和最高院頒布的《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第3條（下稱(chēng)“《解釋》”）規(guī)定?！逗贤ā返?5條明確規(guī)定，宣傳資料原則上屬于要約邀請(qǐng)，但宣傳資料的內(nèi)容如符合要約規(guī)定，視為要約（參見(jiàn)《中華人民共和國(guó)合同法》第十五條）。筆者通過(guò)分析《解釋》第3條得出，未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同的宣傳資料內(nèi)容，如要被視為合同內(nèi)容，必須同時(shí)符合以下三個(gè)條件：（1）描述的商品房及相關(guān)設(shè)施在開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍之中；（2）說(shuō)明和允諾是具體確定的；（3）對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立和房屋價(jià)格的確定有重大影響（參見(jiàn)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件后用法律若干問(wèn)題的解釋》第三條）。該規(guī)定對(duì)處理相關(guān)案件具有重要的指導(dǎo)意義，但有不足之處[2]，以致對(duì)該規(guī)定的適用存在諸多爭(zhēng)議。

通過(guò)上述分析，筆者認(rèn)為爭(zhēng)議主要源于對(duì)宣傳資料內(nèi)容是否具體確定，對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立及房屋價(jià)格的確定是否有重大影響均沒(méi)有可量化的、明確的標(biāo)準(zhǔn)。因此筆者擬通過(guò)對(duì)相關(guān)公開(kāi)的裁判文書(shū)梳理，探究浙江法院對(duì)宣傳資料效力認(rèn)定的裁判思路。

1 對(duì)相關(guān)裁判文書(shū)的研究

1.1 裁判文書(shū)的研究方法

考慮到裁判文書(shū)的權(quán)威性和穩(wěn)定性，本文檢索裁判文書(shū)的范圍為浙江省內(nèi)有關(guān)商品房宣傳資料效力認(rèn)定的二審和再審判決或裁定。筆者在“中國(guó)裁判文書(shū)網(wǎng)”“浙江法院公開(kāi)網(wǎng)”“無(wú)訟案例”上搜集相關(guān)裁判文書(shū)182份。經(jīng)過(guò)篩選，排除了71份爭(zhēng)議焦點(diǎn)與宣傳資料的效力問(wèn)題無(wú)關(guān)的裁判文書(shū)，其后筆者對(duì)111份裁判文書(shū)進(jìn)行歸納形成21個(gè)裁判要旨（囿于篇幅限制未列入）。需要說(shuō)明的以下幾點(diǎn)。

（1）囿于部分判決和裁定不在網(wǎng)上公布，本文選取的判決和裁定無(wú)法涵蓋浙江省法院有關(guān)商品房宣傳資料效力認(rèn)定的所有案件；（2）囿于調(diào)解書(shū)不在網(wǎng)上公布，故本文無(wú)法涵蓋調(diào)解結(jié)案的案件；（3）部分案件屬于案情及裁判結(jié)果較為相似的集體訴訟，故筆者將該類(lèi)案件的判決總結(jié)為一個(gè)裁判要旨。統(tǒng)計(jì)分析時(shí)作為一個(gè)計(jì)數(shù)單位進(jìn)行分析。

1.2 111個(gè)案例情況概述

從分布地區(qū)上看，杭州市有30個(gè)，嘉興市有6個(gè)，寧波市有16個(gè)，溫州市有3個(gè)，湖州市有5個(gè)，臺(tái)州市有47個(gè)（大部分為集體訴訟），紹興市有4個(gè)，具有一定廣泛的地域代表性。

從分布年份上看，前述案例的審理時(shí)間在2009—2016年之間，可借以觀察到近8年來(lái)浙江各地法院對(duì)宣傳資料的認(rèn)定態(tài)度的區(qū)別以及總體的傾向性。歸納出的21個(gè)裁判要旨中，僅4個(gè)裁判要旨認(rèn)定宣傳資料構(gòu)成要約，所占比例約為19%；相比之下，有17個(gè)裁判要旨認(rèn)定宣傳資料不構(gòu)成要約，所占比例約為81%。

從上述可以看出，浙江省各地法院對(duì)宣傳資料的效力認(rèn)定問(wèn)題，總體上保持一個(gè)謹(jǐn)慎的態(tài)度，一般將宣傳資料視為要約邀請(qǐng)，被視為要約作為例外。

2 對(duì)法院考量依據(jù)和援用情況統(tǒng)計(jì)分析

沿著上述研究思路，筆者通過(guò)分析裁判要旨總結(jié)出，法院一般從以下五個(gè)方面來(lái)認(rèn)定宣傳資料的效力。

（1）是否針對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施。首先明確宣傳資料對(duì)規(guī)劃范圍外的周?chē)h(huán)境的渲染、描述等應(yīng)予以除外[2]；（2）是否具體確定。具體確定要求說(shuō)明和允諾不是抽象的、籠統(tǒng)，且不存在不同解釋的可能；（3）對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格確定是否有重大影響。如何界定是否有重大影響是審判實(shí)踐中法官需要根據(jù)具體的事實(shí)和證據(jù)加以認(rèn)定的問(wèn)題；（4）遵循舉證責(zé)任的規(guī)則。如果購(gòu)房者不能證明宣傳資料滿足上述構(gòu)成要件，則應(yīng)承擔(dān)舉證不能的不利后果；（5）是否排除自身構(gòu)成要約。很多開(kāi)發(fā)商不僅在宣傳資料中明確圖片與文字不構(gòu)成要約，還在購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議中約定宣傳資料僅作為參考，屬于要約邀請(qǐng)。

那法院主要是從哪些方面來(lái)否定宣傳資料構(gòu)成要約的呢？為研究該問(wèn)題，筆者從法院認(rèn)定不構(gòu)成要約的裁判要旨中統(tǒng)計(jì)出上述考量依據(jù)的援用次數(shù)和援用比例。其中，“針對(duì)開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外的說(shuō)明和允諾”援用了8次，比例為20%；“不具體確定”援用了11次，比例為27.5%；“難以認(rèn)定對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格確定有重大影響”援用了7次，比例為17.5%；“舉證責(zé)任的規(guī)則”援用了6次，比例為15%；“明確排除自身構(gòu)成要約”援用了8次，比例為20%。

3 對(duì)如何認(rèn)定宣傳資料的效力之思考

接下來(lái)筆者將逐一論述各個(gè)司法考量依據(jù)，并結(jié)合21個(gè)裁判要旨的共性和個(gè)性，嘗試總結(jié)出浙江法院對(duì)宣傳資料效力的認(rèn)定思路。

3.1 如何認(rèn)定說(shuō)明和允諾構(gòu)成具體確定

最高院民一庭編著的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同司法解釋問(wèn)答》中指出，要審查其說(shuō)明是否有清楚明白的具體內(nèi)容和事項(xiàng)，允諾是否有明確的標(biāo)準(zhǔn)和肯定的含義，要注意結(jié)合具體的事實(shí)加以認(rèn)定[4]。筆者將上述判例匯總后分析，發(fā)現(xiàn)浙江各地法院在裁判思路有以下共識(shí)。

（1）如宣傳資料的表述沒(méi)有具體到可以衡量的標(biāo)準(zhǔn)，一般難以認(rèn)定為具體確定；例如：有的法院認(rèn)為宣傳資料描述的“超大游泳池、五星級(jí)會(huì)所”均無(wú)明確具體的衡量標(biāo)準(zhǔn)，故該項(xiàng)宣傳內(nèi)容不足以構(gòu)成合同要約（詳見(jiàn)溫州市中級(jí)人民法院（2015）浙溫民終字第1330號(hào)判決書(shū)）。

（2）宣傳資料中如無(wú)具體的建設(shè)面積、時(shí)間、方位、結(jié)構(gòu)、型號(hào)等數(shù)字標(biāo)注或文字描述的，一般難以認(rèn)定為具體確定；例如：有的法院認(rèn)為宣傳資料僅概括稱(chēng)國(guó)際新能源市場(chǎng)分兩期，無(wú)具體的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)間、方位、結(jié)構(gòu)、面積等，不符合“說(shuō)明和允諾應(yīng)具體確定”的條件（詳見(jiàn)嘉興市中級(jí)人民法院（2015）浙嘉民終字第256號(hào)判決書(shū)）。

（3）宣傳資料如采用“約”“近”“預(yù)計(jì)”等表述，一般難以認(rèn)定為具體確定；例如：有的法院認(rèn)為宣傳資料用了“約”“近”等字樣，該說(shuō)明和允諾并不具體確定（詳見(jiàn)寧波市中級(jí)人民法院（2008）甬民二（一）終第36號(hào)判決書(shū)）。

從上述三點(diǎn)裁判共識(shí)總結(jié)中，可以看出大多數(shù)浙江法院對(duì)具體確定的標(biāo)準(zhǔn)是要求較高的，只有模糊的描述是很難獲得法院的支持。如“貴族品質(zhì)”“輕奢風(fēng)格”等模糊的描述，只能被視為要約邀請(qǐng)；對(duì)層高、綠化面積等作出了詳細(xì)描述，如“綠化面積X平方米”則很可能被認(rèn)定為具體確定。

3.2 排除宣傳資料構(gòu)成要約條款的效力

上述案例中，有的開(kāi)發(fā)商在宣傳資料中明確其中的圖片和文字不構(gòu)成要約，有的開(kāi)發(fā)商在購(gòu)房合同和補(bǔ)充協(xié)議中明確宣傳資料為要約邀請(qǐng)，試圖借此排除宣傳資料構(gòu)成要約的適用。在歸納的21個(gè)裁判要旨中，8個(gè)裁判要旨在判決書(shū)中引述此類(lèi)條款作為否定宣傳資料構(gòu)成要約的裁判依據(jù)，由此可見(jiàn)此類(lèi)條款是有實(shí)際效果的。

此外，有的購(gòu)房者主張?jiān)擃?lèi)條款構(gòu)成格式條款并請(qǐng)求法院判定該類(lèi)條款無(wú)效，但未獲得法院的支持。例如：有的法院認(rèn)為，相關(guān)合同條款并不存在免除自己責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任或排除對(duì)方主要權(quán)利之情形，相關(guān)條款亦已通過(guò)加粗、加黑處理提醒原告注意，故對(duì)購(gòu)房者認(rèn)為相關(guān)條款系無(wú)效的格式條款的主張，不予支持（詳見(jiàn)寧波市中級(jí)人民法院（2015）浙甬民二終字第725號(hào)判決書(shū)）。綜上所述，排除宣傳資料構(gòu)成要約條款能得到部分法院的支持。

3.3 對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格確定是否有重大影響的認(rèn)定

對(duì)“合同訂立及房屋價(jià)格確定有重大影響”的認(rèn)定沒(méi)有一個(gè)明確的標(biāo)準(zhǔn)，故只能由法官依據(jù)具體的事實(shí)和證據(jù)自由裁量。浙江各地法院要求購(gòu)房者提供充分的證明，除非特別明確的情形，難以認(rèn)定某項(xiàng)因素對(duì)合同訂立及房屋價(jià)格確定具有重大影響。例如：有的法院認(rèn)為，噴泉水景并非為滿足買(mǎi)受人購(gòu)房的特定心理需求或者購(gòu)房目的，一般而言，是否建有噴泉水景并不會(huì)影響到買(mǎi)受人購(gòu)房與否的決策（詳見(jiàn)湖州市中級(jí)人民法院（2015）浙湖民終字第457號(hào)判決書(shū)）。

3.4 對(duì)是否屬于開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施的認(rèn)定

解決該問(wèn)題的關(guān)鍵是如何理解開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍和相關(guān)設(shè)施。開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍可以規(guī)劃局批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)圖紙為準(zhǔn)。至于相關(guān)設(shè)施，應(yīng)當(dāng)包括基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施，前者包括供暖、供電、供水、小區(qū)內(nèi)景觀和道路、停車(chē)場(chǎng)等。后者則包括商品房規(guī)劃范圍內(nèi)的配套設(shè)施，如商業(yè)、服務(wù)業(yè)、醫(yī)療、教育和公共交通等配套設(shè)施。

上述案例中，許多宣傳資料包含對(duì)商品房周?chē)O(shè)施及環(huán)境的宣傳，而部分設(shè)施是在開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外的，例如地鐵、學(xué)校、醫(yī)院等。浙江各地法院一般認(rèn)為宣傳資料對(duì)在開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍外的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾只能認(rèn)定為要約邀請(qǐng)，無(wú)法視為合同內(nèi)容。

綜上所述，浙江各地法院裁判謹(jǐn)慎嚴(yán)格，思路大致是，讓購(gòu)房者對(duì)宣傳資料符合《解釋》第3條的構(gòu)成條件承擔(dān)的證明責(zé)任，再看宣傳資料及商品房買(mǎi)賣(mài)合同（包括補(bǔ)充協(xié)議）有無(wú)明確排除宣傳資料構(gòu)成要約的文字說(shuō)明，一般在無(wú)上述文字說(shuō)明且宣傳資料符合《解釋》第3條的構(gòu)成條件，才可能認(rèn)定宣傳資料構(gòu)成要約。

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