“借名買房”物權(quán)問題分析

汪沛潔 于建威

摘 要：隨著房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮興旺，市場怪相頻出，尤其一種“借名買房”現(xiàn)象尤為矚目。由于“借名買房”行為的產(chǎn)生，導致房屋實際權(quán)利人與登記權(quán)利人不一致，致使房屋權(quán)屬糾紛日益增多。在本文中，對“借名買房”物權(quán)說進行分析，針對幾種困境進行闡釋，并提出風險規(guī)避方法。

關(guān)鍵詞：借名買房；物權(quán)；風險規(guī)避

“借名買房”就是房屋的實際出資人借用他人名義購買并登記房屋所有權(quán)的行為。房屋的實際出資人被稱為事實購房人或者真正購房人、借名人，被借名人被稱為名義購房人或出名人?！敖杳I房”原因有多種：有為了規(guī)避限購限貸；有為了購買經(jīng)濟適用房；有為了購買拆遷安置房；也有不是為了規(guī)避法律和政策，例如情侶在結(jié)婚之前一方以另一方名義買房等。

一、物權(quán)說的憑借

借名人與出名人雖然在借名協(xié)議之下產(chǎn)生了債的關(guān)系，但是在這個債權(quán)合意中，雙方當事人已經(jīng)對物權(quán)的歸屬產(chǎn)生了預(yù)定，并且在借名協(xié)議產(chǎn)生之后，借名人就實際支付房屋價款、實際占有房屋、實際掌握房屋產(chǎn)權(quán)證書，雖然產(chǎn)權(quán)證書登記人并不是借名人，但是借名人實實在在享受房屋的使用價值，而這也就是物權(quán)說的憑借。當然，如果雙方合意，且雙方并不在意形式上的缺陷，也并不存在道德上的風險，那么在這種情況下，更有利于市場或經(jīng)濟效率。

二、物權(quán)說的困境

物權(quán)說[1]的困境其實也就是“借名買房”糾紛多發(fā)的點，眾所周知我國不動產(chǎn)采用登記主義[2]，不動產(chǎn)一經(jīng)登記就有了對抗的效力，而在此基礎(chǔ)下，出名人的登記就會對借名人產(chǎn)生一定的威脅，也就是風險。雖然借名人會通過各種手段來規(guī)避這種風險，諸如：選擇親朋好友作為出名人；親朋好友不具有出名資格，便與有出名資格的人以各種形式進行約定，待時機成熟辦理過戶手續(xù)。如果親朋好友信守承諾、遵守約定在達到條件時進行不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記，那么也就不存在物權(quán)上的糾紛，然而事與愿違，在實際生活中由于人際關(guān)系因素、社會經(jīng)濟因素等等，常會造成對簿公堂的結(jié)果，可以歸結(jié)為以下幾點：

（一）限購限貸情況，借名人始終沒有資格落戶

借名人本身由于限購限貸政策，沒有購買房屋的資格或購買房屋的資格用盡，仍然借用他人之名購買房屋，設(shè)若其購房資格不僅在購買時無法獲得，而且在計劃轉(zhuǎn)移登記時仍然沒有取得購房資格，這種情況下借名人仍然不能取得房屋所有權(quán)。例如，借名人甲在一限購地區(qū)由于沒有購房資格，于是利用借名協(xié)議通過出名人乙購得房屋，此時出名人乙獲得外觀上的房屋所有權(quán)，借名人甲通過借名協(xié)議實質(zhì)擁有該房屋，若在借名協(xié)議約定時點時，借名人甲仍沒有購房資格，則借名人甲與出名人乙之間仍無法辦理房屋所有權(quán)變更登記，借名人甲始終無法獲得該房屋全部意義上的所有權(quán)。

（二）出名人不承認借名協(xié)議或約定存在

借名人支付房屋對價之后，出名人將該房屋登記在自己名下，假使出名人與借名人之間為親戚關(guān)系進行口頭約定，或者出名人與借名人未訂立借名協(xié)議，或者借名協(xié)議內(nèi)容約定不明，在這些情況下出名人很可能利欲熏心、心存僥幸，不承認存在借名關(guān)系或者只承認雙方存在借貸關(guān)系。

（三）出名人擅自處分登記在自己名下房產(chǎn)

在“借名買房”情況下，房屋的不動產(chǎn)權(quán)登記簿上登記的姓名是為出名人，其具有權(quán)利外觀，足以使第三人信任房屋為其本人所有，在這種情況下出名人為利益驅(qū)使未經(jīng)借名人同意將名下房屋變賣，第三人由于不知情購買該房屋，符合善意取得[3]，并最終取得該房屋物權(quán)。此時借名人的權(quán)益受到損害。

（四）出名人登記的房產(chǎn)被司法機關(guān)采取強制措施

在借名很長一段時間之后，借名人仍無法將房屋轉(zhuǎn)移登記到自己名下，在這個期間內(nèi)，出名人假如涉及案件導致名下房屋被查封，或者個人債務(wù)未償還名下房屋將被拍賣等強制措施時，借名人由于無法作為第三人參與到案件中來，自身權(quán)利即將受到損害。[4]

三、物權(quán)說困境的解決途徑

（一）了解欲購房屋性質(zhì)，明晰借名購買是否違反政策性規(guī)定

借名人需要在借名買房之前，了解清楚欲購房屋的性質(zhì)，房屋是否能夠上市交易，借名購買是否違反國家政策性規(guī)定，對社會公共利益產(chǎn)生損害。以防將來因借名買房事宜產(chǎn)生糾紛，出現(xiàn)無法取得房屋所有權(quán)的情形。

（二）簽署借名買房協(xié)議，保留好借名買房協(xié)商、洽談證據(jù)

與被借名人簽訂借名買房協(xié)議，就借名買房的事實及房屋所有權(quán)的歸屬進行明確約定。同時，保留好與被借名人就借名買房之事的具體溝通記錄，以備產(chǎn)生糾紛之需。

（三）實際支付購房款，保存好支付記錄、款項收據(jù)等

妥善保存購房款支付記錄、購房款收據(jù)、發(fā)票、契稅完稅證等憑證，以證明實際交納了購房款及契稅、公共維修基金等。此外，建議借名人保留一切與借名買房相關(guān)的證據(jù)材料，比如物管繳費證據(jù)、房屋財產(chǎn)險保險合同、其他相關(guān)人員的證人證言，可以確保在發(fā)生糾紛之時保障自己的權(quán)益。

（四）借名人需要實際占有使用房屋

司法實踐中，法院在認定當事人之間是否存在借名買房的事實時，通常會考量涉案房屋的實際使用人是誰。因此，在借名買房后，建議借名人在所購房屋中實際居住，以增強存在借名買房事實的證明力。

（五）關(guān)注購房政策，確保自己的購房資格

有時候即便是法院認定借名買房合同成立，但若借名人未取得購房資格，仍可能會導致借名買房合同履行不能，無法辦理房屋過戶登記手續(xù)。因此，建議借名人關(guān)注購房政策動態(tài)，及時匹配購房資格，以獲得權(quán)利之保障與充分救濟。

（六）提起執(zhí)行異議申請被駁回時

借名人在發(fā)現(xiàn)出名人登記的房產(chǎn)被司法機關(guān)采取強制措施被執(zhí)行時，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》第24條第（一）項和第25條第（一）項之規(guī)定：由于借名買房人不是不動產(chǎn)登記簿上所記載的權(quán)利人，故法院會駁回借名買房人的執(zhí)行異議申請，此時借名買房人可以向法院提起執(zhí)行異議之訴。

參考文獻：

[1]梅仲協(xié).《民法要義》.中國政法大學出版社，2004年版.第168頁.

[2]《物權(quán)法》第九條第一款規(guī)定，我國不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更及消滅，除法律另有規(guī)定外，均以登記為生效要件.

[3]謝在全.《民法物權(quán)論》（上冊）.中國政法大學出版社，2011年版，第49頁.

[4]向亮.借名買房標的房屋權(quán)屬確認規(guī)則研究[D].福建師范大學，2016.