農(nóng)村房屋不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作經(jīng)驗及思考

丁一波

摘要：文章總結(jié)了云東村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的方法、步驟及經(jīng)驗，并闡述了工作中的幾點思考，為今后的不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作提供借鑒。

關(guān)鍵詞：農(nóng)村房屋權(quán)籍；調(diào)查；經(jīng)驗思考

一、不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作實施過程

（一）云東村基本情況

嘉興市南湖區(qū)云東村現(xiàn)共有宗地1148宗，登記發(fā)證率較低。由于1992年土地總登記時作業(yè)技術(shù)水平較為落后，無法達(dá)到現(xiàn)在數(shù)字地籍管理建立數(shù)據(jù)庫的要求，需對原來已發(fā)的土地證書地圖重新測繪和登記。以及因多年來新農(nóng)村建設(shè)和平臺拆遷安置、農(nóng)村土地綜合整治等工作的推進(jìn)和“一戶多宅”、未批先建、批東建西、批少用多、建新不拆舊等因素導(dǎo)致了很多宅基地沒有審批和登記發(fā)證，從而造成了現(xiàn)狀與證書、檔案和數(shù)據(jù)庫不一致現(xiàn)象。為此，不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作按宗地逐一進(jìn)行權(quán)屬調(diào)查、地籍測量，并進(jìn)行數(shù)據(jù)入庫，同步開展地上房屋及其附屬設(shè)施的房屋調(diào)查與房產(chǎn)測量工作，建立農(nóng)村房屋不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查數(shù)據(jù)庫，滿足國土資源管理及不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的需要，為全面推進(jìn)和實施農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記奠定扎實基礎(chǔ)。

（二）不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的主要內(nèi)容

1. 預(yù)先謀劃，統(tǒng)籌部署

為推進(jìn)不動產(chǎn)（農(nóng)村房屋）權(quán)籍調(diào)查工作，由大橋鎮(zhèn)國土資源所牽頭，多次與住建、鎮(zhèn)分管領(lǐng)導(dǎo)等相關(guān)部門進(jìn)行溝通與討論。在項目實施前，通過村委在村里開展動員會，政府（任務(wù)方）及生產(chǎn)單位向各村書記（村長）強(qiáng)調(diào)項目開展的意義和目的、能夠為農(nóng)戶解決的實際問題、項目的經(jīng)費來源，并說明項目在實際調(diào)查過程中，需要農(nóng)戶配合的情況；向調(diào)查農(nóng)戶宣傳不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的目的，使調(diào)查農(nóng)戶得到知情權(quán)，并能夠盡力配合工作的開展。同時，根據(jù)上級要求，制定工作計劃，明確任務(wù)要求、方法步驟和時間節(jié)點，確保資金及時到位，為該項工作的有效實施和加快推進(jìn)打好基礎(chǔ)。

2. 抓好培訓(xùn)，確保規(guī)范

對具體工作中發(fā)現(xiàn)的資料收集、工作流程和注意事項等問題，重新進(jìn)行調(diào)整和設(shè)計。及時組織相關(guān)單位和工作人員，進(jìn)行專門業(yè)務(wù)知識培訓(xùn)。將工作的流程、方法和注意事項匯編成學(xué)習(xí)材料，在學(xué)習(xí)會上，由主要業(yè)務(wù)人員介紹業(yè)務(wù)流程，傳授技術(shù)方法，交待注意事項，極大提高了工作人員的業(yè)務(wù)能力。

3. 資料收集和分析

（1）村莊地籍成果：需在村莊數(shù)字地籍核（調(diào)）查成果基礎(chǔ)上，開展不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查，因此在做設(shè)計方案前，從當(dāng)?shù)貒敛块T的地籍管理系統(tǒng)下載地籍成果，并對成果進(jìn)行分析。（2）權(quán)籍資料：對“不動產(chǎn)登記權(quán)籍調(diào)查”資料，主要收集土地、房屋的權(quán)屬合法材料（包括權(quán)利主體、權(quán)屬性質(zhì)、使用權(quán)類型、坐落、界址位置、審批面積、規(guī)劃許可等）。

4. 制作調(diào)查底圖

在原村莊數(shù)字地籍核（調(diào)）查中，宗地只分為核查宗地和調(diào)查宗地。通過以上資料的收集，宗地可以分為四種類型：已確權(quán)宗地（即地籍中核查宗地）、新申請登記宗地、待確權(quán)宗地、超占宗地。在下載的地籍成果中，對不同類型的宗地以不同顏色區(qū)分，以行政村為單位，制作調(diào)查底圖。

5. 實地調(diào)查與測量

將項目組成員分好小組，三、四人為一組，由村干部帶領(lǐng)，到村民家中實地調(diào)查和測量。由于已經(jīng)提前通知，并使村民充分了解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的好處，因此得到了廣大村民的支持與配合，很好的避免了人員外出的情況，村民在家中已準(zhǔn)備好證件，對房屋、地籍情況現(xiàn)場核實。測量完成后，將測量結(jié)果交于戶主簽字確認(rèn)。

（三）云東村不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的進(jìn)展

自不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作開展以來，對全村1148宗農(nóng)村宅基地全面開展權(quán)屬調(diào)查和地籍測量，經(jīng)過一年的努力，已完成農(nóng)村宅基地及房屋外業(yè)調(diào)查和測繪工作，建立了農(nóng)村宅基地分類清冊和村莊地籍圖，形成了“一戶一表”的調(diào)查成果，完成了數(shù)據(jù)入庫。

二、對不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的幾點思考

（一）政策方面

云東村共計727戶，合計人口2388人，不動產(chǎn)權(quán)屬狀況復(fù)雜，主要存在以下幾種狀況。

1. 多種土地發(fā)證狀態(tài)。云東村土地發(fā)證狀態(tài)共分為四種情況：已登記，未登記，未登記、有房屋審批，疑似違法；房屋均未登記。未登記、有房屋審批即在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查時，已有建房呈報表并完成房屋建造，但尚未正式登記。云東村地籍調(diào)查時間為2016年初，房屋測量時間在2016年8～9月份，同一戶中部分原已登記房屋進(jìn)行了拆除，新修建房屋有建房呈報表但尚未正式登記，情況變化較快，需做好數(shù)據(jù)的及時更新。此外，還有未登記宗地276宗，疑似違法用地490宗，不合法宗地較多。

2. 實際用地面積與發(fā)證面積不符。由于部分房屋拆除或少批多建等原因，導(dǎo)致實際用地面積與發(fā)證面積不符，需申請變更登記。

3. 存在一戶多宅現(xiàn)象。云東村存在一戶多宅現(xiàn)象，即在同一戶中，有已登記/未登記、疑似違法等多處宅基地。

4. 宗地權(quán)利人非本村村民。經(jīng)統(tǒng)計，云東村44宗宗地權(quán)利人身份已非本村村民，主要情況為原本村村民戶籍遷出但仍為宗地權(quán)利人、因繼承、購買所得、以及非本村村民持有門面房等。

5. 其他情況。除此之外，還存在多戶共用一宗地、戶主與宗地權(quán)利人不符等情況。

從調(diào)查結(jié)果可以看出，云東村房屋不動產(chǎn)權(quán)屬狀況復(fù)雜，歷史遺留問題比較突出，農(nóng)村房屋建設(shè)、交易等方面的違規(guī)現(xiàn)象頻現(xiàn)，不符合發(fā)證條件的宅基地較多。一方面是由于法律法規(guī)不完善，雖然政府相繼出臺了《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于加快推進(jìn)全省農(nóng)村宅基地確權(quán)登記發(fā)證工作的意見（浙政辦發(fā)〔2014〕73號）》、《浙江省人民政府辦公廳關(guān)于做好農(nóng)村宅基地及住房確權(quán)登記發(fā)證工作的通知浙政辦發(fā)〔2017〕43號》等文件，但由于農(nóng)村房屋不動產(chǎn)歷史遺留問題突出，對于不同歷史時期農(nóng)村房屋不動產(chǎn)登記又存在不同的參考依據(jù)，導(dǎo)致情況復(fù)雜，且對不合法建筑物或房屋面積超占等問題，仍難以給出具體的處理方案。另一方面，村民法律意識淡薄，對建房用地審批的相關(guān)法律了解不深，違建亂建、少批多建現(xiàn)象屢屢發(fā)生，以及由于繼承、贈與、買賣等現(xiàn)象導(dǎo)致宅基地流轉(zhuǎn)等諸多現(xiàn)象，給農(nóng)村房屋不動產(chǎn)的調(diào)查與登記工作帶來了較大困難。

（二）技術(shù)方面

在房屋、地籍的測量與調(diào)查工作中，也遇到一些重點、難點問題。首先是質(zhì)量方面，在實際測量中出現(xiàn)房產(chǎn)的房屋位置與地籍圖上房屋位置偏差較大、地籍圖和房產(chǎn)圖不一致、房屋照片與繪制的房產(chǎn)圖不一致、室外樓梯、地下室、檐廊、建筑物下通道、柱廊等部分計算方法不正確、信息填寫錯誤等問題，通過仔細(xì)核對，參考房屋外立面照片等手段進(jìn)行改正。其次，在外出調(diào)查時，也遇到地點分散、語言不通、權(quán)利人外出打工或拒絕配合調(diào)查等情況。

（三）此次不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的經(jīng)驗

1. 國土分局的重視、鎮(zhèn)的配合是項目順利開展的重要基礎(chǔ)，可促使做好各相關(guān)部門的溝通工作，統(tǒng)籌部署，確保資金、人員配備及時到位；

2. 宣傳動員工作十分重要，在項目開展前要使村民充分了解不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查帶來的好處，村民主動配合測量與調(diào)查可大大提高工作效率，減少工作量，提前聯(lián)系好，趁村民在家時當(dāng)場核實信息，完成測量工作并得到戶主的認(rèn)可；

3. 項目負(fù)責(zé)人的合理組織和對作業(yè)人員的培訓(xùn)也是順利完成不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查的重要方面。

除此之外，國家的技術(shù)規(guī)程不完善也給項目造成了一些困難。目前，國家要求做到登記機(jī)構(gòu)、登記依據(jù)、登記簿冊以及信息平臺“四統(tǒng)一”，雖然國家和省已經(jīng)出臺了《不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查技術(shù)方案》、《房產(chǎn)測量規(guī)范》《地籍調(diào)查規(guī)程》等，但房產(chǎn)與地籍測量的數(shù)據(jù)成果仍存在精度要求不統(tǒng)一的問題，在實地測量中如遇到房屋和地籍成果差距較大要進(jìn)行復(fù)測。

三、工作計劃

（一）完善政策，長效管理

要結(jié)合本次不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查工作的實際，根據(jù)法律法規(guī)、上級文件精神和實際工作需求，進(jìn)一步修改完善農(nóng)村房屋不動產(chǎn)管理辦法，對權(quán)籍調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)的政策性問題，創(chuàng)新辦法，統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，及時提出可行的處理意見和操作辦法，切實解決群眾的實際困難。

（二）明確目標(biāo)，完善成果

著力做好權(quán)籍調(diào)查后繼工作，在完成數(shù)據(jù)建庫的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步做好數(shù)據(jù)清理工作。保證圖屬一致、屬性和實地一致；并就如何做好問題件的整改復(fù)核、檔案的整理和入庫、不動產(chǎn)權(quán)證的發(fā)放等問題進(jìn)行研究，解決困難。

（三）認(rèn)真總結(jié)工作經(jīng)驗和教訓(xùn)

切實改進(jìn)工作方法，提高工作效率，確保工作規(guī)范，減少矛盾糾紛；著重加強(qiáng)對作業(yè)成果的復(fù)核，努力發(fā)現(xiàn)問題，確保數(shù)據(jù)質(zhì)量，為以后的不動產(chǎn)記發(fā)證工作打好堅實基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)：

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（作者單位：嘉興市統(tǒng)一征地辦公室）