房地產(chǎn)大佬為何集體推崇“高周轉(zhuǎn)”？

賈國強

接二連三的安全事故讓碧桂園（02007.HK）陷入漩渦，其推崇的“高周轉(zhuǎn)”模式也備受關(guān)注。

據(jù)《中國經(jīng)濟周刊》記者不完全統(tǒng)計，自去年9月以來，碧桂園的安全事故已造成至少11人死亡。最近的一次發(fā)生在7月26日。當晚，安徽省六安市碧桂園·城市之光建筑工地發(fā)生圍墻和活動板房坍塌事件，造成6人死亡、1人傷情危急、2人傷勢較重（下稱“7·26事件”）。

外界認為，碧桂園頻發(fā)安全事故，根源在于其“高周轉(zhuǎn)”模式?！吨袊?jīng)濟周刊》記者就相關(guān)問題進行了采訪。但8月3日，碧桂園在位于廣東佛山的總部召開媒體見面會時，該公司主席楊國強否認事故頻發(fā)與高周轉(zhuǎn)有關(guān)。

“高周轉(zhuǎn)搶的是預售許可證”

所謂高周轉(zhuǎn)，即業(yè)內(nèi)俗稱的“不壓貨”：拿了地，快開工，快銷售，快速回籠資金后再投資。主要是指房地產(chǎn)企業(yè)在樓市流動性收緊的情況下，以快速開工、銷售的方式提高資金利用效率。

高周轉(zhuǎn)模式可以追溯到2010年，萬科等房企運用高周轉(zhuǎn)模式創(chuàng)造了前所未有的銷售額，這一年也被券商稱為高業(yè)績和高周轉(zhuǎn)的“元年”。

碧桂園不是高周轉(zhuǎn)模式的最先使用者，卻把這種模式發(fā)揮到了極致。10多年前，萬科曾奉行“5986”高周轉(zhuǎn)模式，即拿地5個月即動工、9個月銷售、第一個月售出八成，六成產(chǎn)品必須是住宅，但這一模式因施工安全、房屋質(zhì)量等問題被逐步放棄，碧桂園則予以傳承。

碧桂園的高周轉(zhuǎn)被業(yè)內(nèi)成為“456模式”，即拿地4個月開盤，5個月資金回籠，6個月資金再周轉(zhuǎn)。根據(jù)碧桂園今年流傳的內(nèi)部文件，碧桂園已意圖把開盤工期壓縮到3個月，“開盤工期≤3個月，獎勵20萬元；開盤工期在3～4個月，獎勵10萬元” 。

“開盤工期和施工工期不是一回事，高周轉(zhuǎn)搶的是商品房預售許可證?！鄙钲谌鹫\房地產(chǎn)營銷策劃有限公司董事長王大國對《中國經(jīng)濟周刊》記者說，根據(jù)相關(guān)規(guī)定，開發(fā)商在投入一定比例資金后，當?shù)刈〗ú块T會發(fā)放預售許可證。

“開發(fā)商拿到許可證后就可以銷售，在購房者交完首付之后到房管局備案，再與購房者到銀行面簽之后就等銀行放款了。一個施工期為一至兩年的樓盤，僅6個月就完成了銷售，這意味著開發(fā)商又可以拿這些錢去做投資了，資金成本和時間成本都節(jié)省了，這也是不少房企熱衷高周轉(zhuǎn)的原因。”王大國說。

王大國還介紹說，各地發(fā)放商品房預售許可證的時間不同，有的是在地下室建好之后，有的是在樓層蓋到一半，還有的是在樓盤完工。記者注意到，根據(jù)2007年修訂的城市房地產(chǎn)管理法，要取得商品房預售許可證，除了已交付全部土地使用權(quán)出讓金、持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證，還必須“按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達到工程建設(shè)總投資的25%以上，并確定施工進度和竣工交付日期”。

碧桂園能達到6個月資金再周轉(zhuǎn)，與房地產(chǎn)市場上行有很大關(guān)系，特別是品牌房企開盤就能很快賣光，這使不少房企都推崇高周轉(zhuǎn)模式。

“高周轉(zhuǎn)”曾廣受追捧

《中國經(jīng)濟周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了碧桂園，泰禾集團（000732.SZ）、陽光城（000671.SZ）、新城控股（601155.SH）等上市房企也是高周轉(zhuǎn)模式的擁躉。

泰禾集團是高周轉(zhuǎn)的多年實踐者，其董事長黃其森今年5月表示，高周轉(zhuǎn)就是利潤，就是競爭力，今年重點圍繞高周轉(zhuǎn)進行優(yōu)化升級，集中力量強化高周轉(zhuǎn)，旗下項目追求6個月的開盤速度，該公司要求各大區(qū)域公司將節(jié)點指標梳理出來，分解到每個部門。

在“7·26事件”之前，一些房企正在學習碧桂園模式。在保利地產(chǎn)（600048.SH）近日召開的股東大會上，該公司董事長宋廣菊表示，該公司在項目周轉(zhuǎn)方面也學習了碧桂園的一些做法，已有專門的運營中心來提高效率。常規(guī)情況下，項目爭取一年內(nèi)能夠銷售，特殊情況下五六個月也可以。

為何采用高周轉(zhuǎn)模式的房企越來越多？曾擔任多家房企高管的中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說：“在去杠桿、防風險的大形勢下，民營房企的各種融資途徑有限，資金鏈的緊張迫使企業(yè)采取了超出正常項目程序和流程的高周轉(zhuǎn)措施；由于競爭的加劇，加之對企業(yè)規(guī)模、投資回報的追求，高周轉(zhuǎn)逐漸走向反面，即違背正常項目施工程序和必要的流程、工藝時間所允許。”

關(guān)于房企融資渠道受限，《中國經(jīng)濟周刊》記者曾以《房企發(fā)債變難了嗎？》（網(wǎng)絡(luò)閱讀：http：//www.ceweekly.cn/ ）進行過報道。近三年，房企融資結(jié)構(gòu)已發(fā)生較大變化，傳統(tǒng)的融資渠道已經(jīng)因為嚴厲的房地產(chǎn)調(diào)控而收窄。華南一家上市房企高管也對《中國經(jīng)濟周刊》記者說：“現(xiàn)在的房企重視排名，主要是因為只有排名靠前，才更容易融資。如果不在房企前50名內(nèi)，銀行可能都不會放貸款，這或許也是房企想通過高周轉(zhuǎn)使自身規(guī)模更大的因素之一?！?/p>

上述高管還稱，高周轉(zhuǎn)是整個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的慣用手法?！安坏貌桓咧苻D(zhuǎn)。如果房企愿意放慢速度，也可以對資金不那么在意，但又擔心行業(yè)排名下降，因此，不敢放慢速度。當然，這會造成兩個極端，一些房企高周轉(zhuǎn)越快，擴張也快，排名就很靠前。反之，一些房企因融資受限，最終可能會被淘汰出局?！?/p>

此外，根據(jù)凈資產(chǎn)收益率（ROE）這一財務指標，也能直觀看出高周轉(zhuǎn)對一家房企收益的重要性。按照“ROE=銷售凈利率×資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率×權(quán)益乘數(shù)”計算公式，在銷售凈利率因房價難以走高，權(quán)益乘數(shù)（指資產(chǎn)總額是股東權(quán)益總額的多少倍，權(quán)益乘數(shù)反映了企業(yè)財務杠桿的大小，權(quán)益乘數(shù)越大，說明股東投入的資本在資產(chǎn)中所占的比重越小，財務杠桿越大）所表達的高杠桿受限背景下，房企要不斷提升收益能力，只能依靠較高的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率這一條路。

碧桂園應該是高周轉(zhuǎn)模式的直接受益者。根據(jù)克而瑞地產(chǎn)2012年至2018年前7個月的房企銷售額排行看，碧桂園只用了6年時間就坐上了2017年銷售冠軍的寶座。其銷售金額也從2012年的475億元增至2017年的5500.1億元，增幅為10.58倍（見表1）。

如果再從ROE角度來看，資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率對碧桂園收益的貢獻度超過同級別的一些房企（見表2）。以2017年為例，在4家知名房企中，盡管碧桂園權(quán)益乘數(shù)即財務杠桿并不高，但它的ROE排名卻居第二位，這與它的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率排名第一是分不開的。

業(yè)內(nèi)人士：高周轉(zhuǎn)沒有好壞之分，關(guān)鍵要規(guī)范運營

高周轉(zhuǎn)模式在碧桂園“7·26”事件之后引發(fā)熱議。

針對高周轉(zhuǎn)模式，萬科前高管林少洲8月3日公開表示，單從財務管理的角度看，高周轉(zhuǎn)有其合理性，能夠提高資本回報率，但不能以犧牲施工工期為代價。一旦過分推崇高周轉(zhuǎn)，過度追求速度，把房子做成快速消費品，就會給行業(yè)帶來信用危機。

8月2日，綠城房地產(chǎn)建設(shè)管理集團董事長、總經(jīng)理李軍在2018博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，中國的房地產(chǎn)開發(fā)模式一直存在一些弊病，現(xiàn)在差不多走到了一個死胡同。市場形勢逼著開發(fā)商進行快周轉(zhuǎn)、控成本，房屋質(zhì)量也越來越差，明后年可能迎來購房者投訴和維權(quán)高峰期。

上述房企大佬為何如此直言不諱？柏文喜對《中國經(jīng)濟周刊》記者分析說：“近兩年來由于房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化和企業(yè)對于規(guī)模和利潤的追求，迫使企業(yè)紛紛走上了高周轉(zhuǎn)的道路，在推高周轉(zhuǎn)的過程中難免忽視了必要的工藝要求、放松了應有的品質(zhì)把控。所以李軍的擔心也代表了業(yè)內(nèi)人士對行業(yè)的憂慮?！?/p>

也有專家表達了不同的觀點。清華大學貨幣政策與金融穩(wěn)定中心副主任郭杰群表示，房企的高周轉(zhuǎn)模式是由房地產(chǎn)市場當前的特點決定的。華東一家上市房企高管也對《中國經(jīng)濟周刊》記者表示：“高周轉(zhuǎn)僅僅是一種模式，沒有好壞之分。在特定的市場條件下，企業(yè)可以選擇高周轉(zhuǎn)。關(guān)鍵是看誰能走到底、誰能走得快?！边@位高管也強調(diào)，關(guān)鍵是要回到誠信經(jīng)營、規(guī)范運營的軌道上。

責編：陳棟棟