探尋城市住宅小區(qū)物業(yè)管理之路

馬澤東

摘要：小區(qū)物業(yè)管理的水平直接影響著整個小區(qū)人們的生活質(zhì)量，同時也是整個城市得以和諧發(fā)展的基礎(chǔ)。眾所周知，我國的物業(yè)管理行業(yè)正處于發(fā)展的初級階段，還沒有充分的得到完善，還存在著一定的不足和缺陷。相關(guān)的工作人員正在不斷地努力，盡量滿足居民的各種合理需求。本文通過對物業(yè)管理行業(yè)現(xiàn)狀的分析，并借此提出相應(yīng)的解決對策，以幫助中小城市住宅小區(qū)物業(yè)管理更好地發(fā)展。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；住宅小區(qū)；服務(wù)質(zhì)量

優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理，逐漸成為改善城市住宅小區(qū)居住條件與居住環(huán)境的重要因素。在城市建設(shè)快速發(fā)展中，大量住宅小區(qū)的投入使用，給物業(yè)管理工作帶來了很多的問題。為了更好地促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，結(jié)合實(shí)際存在的問題，展開深入的探究工作，進(jìn)一步制定解決的對策，可以極大地促進(jìn)城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作的開展。

1、我國城市住宅小區(qū)物業(yè)管理的發(fā)展現(xiàn)狀

隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，中小城市人們對于城市住宅的需求大大增加，而住宅小區(qū)的物業(yè)管理日益成為人們對房地產(chǎn)綜合價值評價的重要方面。

在實(shí)際生活中，隨著人們生活水平的提高，人們對于住宅物業(yè)管理工作的要求標(biāo)準(zhǔn)也有所提高。功能相對完善的住房、齊全的小區(qū)配套設(shè)施、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理等條件能夠有效地結(jié)合在一起，才能真正滿足人們對于住宅的使用需求。就當(dāng)前城市住宅小區(qū)物業(yè)管理工作而言，仍存在物業(yè)服務(wù)專業(yè)人才缺乏、服務(wù)態(tài)度差、設(shè)施設(shè)備管養(yǎng)不到位、收費(fèi)難、停車難、房屋維修資金使用難、物業(yè)糾紛事件頻發(fā)等問題。

2、住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的成因分析

（1）“收費(fèi)難”依然是物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的最大障礙

習(xí)近平同志在十九大報告中指出，中國特色社會主義進(jìn)入新時代，我國社會主要矛盾已經(jīng)轉(zhuǎn)化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡不充分的發(fā)展之間的矛盾。隨著人們生活水平的提高，花錢買服務(wù)的意識開始樹立，對物業(yè)管理的期望也越來越高，已不滿足于物業(yè)企業(yè)僅僅提供“看門、掃地”的服務(wù)，需求開始變得多樣化、個性化、多元化。由于很多住宅小區(qū)先天設(shè)計(jì)不足，公共配套設(shè)施不全、車位少停車難，再加之部分物業(yè)服務(wù)企業(yè)還沒實(shí)現(xiàn)規(guī)范化、專業(yè)化、市場化的運(yùn)作，日常服務(wù)過程中還存在一些問題或瑕疵，業(yè)主們紛紛以拒交物業(yè)費(fèi)用的方式進(jìn)行“維權(quán)”，物業(yè)企業(yè)隨之降低成本維持經(jīng)營，服務(wù)質(zhì)量開始下降，陷入惡性循環(huán)，“收費(fèi)難”成了行業(yè)普遍情況。

（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)交替引發(fā)矛盾

一類情況是由住宅小區(qū)的開發(fā)建設(shè)單位所引起。由于房地產(chǎn)開發(fā)的高利潤，產(chǎn)生了“誰開發(fā)誰管理”的“父子兵”經(jīng)營模式。有的住宅小區(qū)一年內(nèi)便更換幾家物業(yè)公司，物業(yè)公司突然撤場造成小區(qū)無人管理而引發(fā)混亂，新老物業(yè)公司不愿意友好交接而引發(fā)矛盾，甚至撕毀重要資料、破壞設(shè)施設(shè)備、直至大打出手，干擾了住宅小區(qū)的正常秩序和社區(qū)的安定團(tuán)結(jié)，也給物業(yè)管理行業(yè)自身造成了不良的社會影響。

（3）公共維修養(yǎng)護(hù)成本逐年加大

20世紀(jì)80年代，現(xiàn)代物業(yè)管理從香港傳入內(nèi)地。隨著全國住宅小區(qū)的興建和時間的推移，實(shí)行物業(yè)管理的住宅小區(qū)公共部位、公用設(shè)施設(shè)備逐漸老化破損，尤其是消防系統(tǒng)癱瘓，維修的難度和成本也逐年加大。一些職工福利房、房改房小區(qū)房屋維修資金總額偏低且動用難，影響了維修效率，不少物業(yè)企業(yè)還背負(fù)著代抄住戶水電表、代收水電費(fèi)的重?fù)?dān)，更無力墊付大額維修費(fèi)用。

3、提升住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的對策

（1）建立健全相關(guān)法律法規(guī)及市場機(jī)制

在實(shí)際工作中，完善物業(yè)管理法律法規(guī)、強(qiáng)化事中事后監(jiān)督管理、構(gòu)建信用體系和誠信機(jī)制、多部門協(xié)同注重矛盾化解，是解決城市住宅小區(qū)物業(yè)管理問題的有效對策。統(tǒng)籌住建、規(guī)劃、城管、公安等部門，將職能部門的支撐和執(zhí)法引進(jìn)小區(qū)，支持物業(yè)管理工作，在最短的時間內(nèi)解決遺留下來的頑固問題。積極構(gòu)建信用評價體系，不僅對物業(yè)企業(yè)征信，也要對小區(qū)業(yè)主征信，減少其惡意欠繳物業(yè)費(fèi)、違章搭建的行為，加大對違法違規(guī)的懲戒力度。這有利于促進(jìn)物業(yè)管理工作的順利開展。

（2）提升老舊住宅小區(qū)環(huán)境面貌和功能品質(zhì)

在城市住宅小區(qū)中，老舊小區(qū)占了很大比例，它們基礎(chǔ)條件落后、配套設(shè)施不足，嚴(yán)重影響了城市住宅物業(yè)管理的發(fā)展，必須提升環(huán)境面貌和功能品質(zhì)。《南京市住宅物業(yè)管理?xiàng)l例》第六十二條在省條例和國家相關(guān)部委規(guī)定的基礎(chǔ)上，設(shè)計(jì)了綠色快速通道，要求發(fā)生危及房屋安全和人身安全的緊急情況，需要動用維修資金時，相關(guān)部門在兩個工作日內(nèi)完成審核。2017年上半年南京市鼓樓區(qū)在公共維修基金緊急劃撥工作中，應(yīng)急程序?qū)徟?個，撥付金額91.08萬元，有效發(fā)揮了維修基金的作用。2017年，南京市鼓樓區(qū)累計(jì)實(shí)施老舊小區(qū)整治107個，完成71處老舊小區(qū)二次供水設(shè)施改造，新增智能技防小區(qū)150個，并且把“對2017年整治出新的107個小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理全覆蓋”列為鼓樓區(qū)2018年為民辦實(shí)事十大重點(diǎn)項(xiàng)目之一。

（3）加強(qiáng)物業(yè)管理行業(yè)自律和人才培養(yǎng)

物業(yè)管理企業(yè)要提高服務(wù)質(zhì)量，應(yīng)該擁有兩類人才，一類是專業(yè)技術(shù)人才，一類是管理型人才。物業(yè)管理是一個新興服務(wù)型、勞動密集型行業(yè)，入職門檻低，從業(yè)人員社會地位還不高，設(shè)立該專業(yè)的高等院校也不多，獲取人才依然困難。除此之外，物業(yè)管理是服務(wù)型行業(yè)，樹立良好社會形象，提高員工的素質(zhì)，夯實(shí)服務(wù)基礎(chǔ)，通過服務(wù)促進(jìn)小區(qū)管理，以贏得業(yè)主信任，破解收費(fèi)難題。

（4）完善業(yè)主大會機(jī)制的運(yùn)行，提高業(yè)主參與度

業(yè)主大會是住宅小區(qū)業(yè)主參與小區(qū)事務(wù)管理和自治的組織，業(yè)主委員會由業(yè)主大會依法選舉產(chǎn)生，履行業(yè)主大會賦予的職責(zé)，接受業(yè)主的監(jiān)督。以業(yè)主要積極參與業(yè)主大會并履行相應(yīng)義務(wù)，監(jiān)督物業(yè)公司和業(yè)委會的工作，維護(hù)自己的合法權(quán)益。同時業(yè)主要本著合作的態(tài)度，配合物業(yè)企業(yè)的管理，主動繳納物業(yè)管理費(fèi)用，以確保創(chuàng)造一個優(yōu)美的居住環(huán)境。

4、結(jié)語

綜上所述，物業(yè)管理雖然在中小城市起步較晚，但對居民生活質(zhì)量提高卻有著至關(guān)重要的影響，離不開政府部門的重視和大力支持，物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須主動推進(jìn)市場競爭機(jī)制，提高企業(yè)經(jīng)營能力及服務(wù)質(zhì)量，加強(qiáng)人才隊(duì)伍的建設(shè)和培養(yǎng)，樹立物業(yè)管理品牌形象，為中小城市成為宜居城市做出應(yīng)有貢獻(xiàn)。

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