房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的探究

潘少奇

摘要：本文根據(jù)筆者實際工作經(jīng)驗，結(jié)合某房地產(chǎn)項目實例分析了該項目現(xiàn)場施工管理存在的問題，探討如何做好房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理工作，可供參考！

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；現(xiàn)場施工管理；工程質(zhì)量

近些年來我國經(jīng)濟呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，人們對于住宅的需求日趨精細(xì)化、多樣化。目前，住宅市場已步入到結(jié)構(gòu)調(diào)整階段。在此大背景下，房地產(chǎn)開發(fā)商務(wù)必要緊抓發(fā)展機遇，不斷減少成本，高度重視樓盤建筑的質(zhì)量與安全，盡快推出優(yōu)質(zhì)的、價格達(dá)到居民心理預(yù)期的產(chǎn)品，促進(jìn)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的發(fā)展。在房地產(chǎn)項目中，現(xiàn)場施工管理主要反映在回報、投資、質(zhì)量、工期等方面。為此，要對各項資源進(jìn)行優(yōu)化配置與整合，出臺科學(xué)、高效的規(guī)章制度，對所有施工階段進(jìn)行全程動態(tài)的有效管理。本文基于筆者結(jié)合自身工作經(jīng)驗，以某房地產(chǎn)項目為例對現(xiàn)場施工管理的探討與研究。

1、工程概況

某房地產(chǎn)項目位于杭州余杭地區(qū)，由八棟高層建筑組成，總用地面積36120平方米，建筑面積為3.9萬平方米，容積率為4.1，地上建筑23層、20層純住宅和一棟帶零星商業(yè)的23層住宅等這幾種高層，地下2層。該項目所處位置為5度抗震設(shè)防區(qū)段，在施工要求上對剪力墻進(jìn)行相應(yīng)的加強處理，應(yīng)進(jìn)行鋼筋混凝土澆注。該項目坐落杭州市余杭地區(qū)，此住宅定位較為高端，需要更為嚴(yán)格地現(xiàn)場施工管理方案進(jìn)行指導(dǎo)。

2、現(xiàn)場施工管理問題分析

2.1工程質(zhì)量

該房地產(chǎn)項目是否可以建造優(yōu)質(zhì)樓盤，主要是由施工單位決定的。為了能夠在日趨激烈化的競爭中得到標(biāo)的，施工單位一般會在競標(biāo)時針對施工中的所有資源進(jìn)行最優(yōu)化配置，然而價格非常低，如果依據(jù)標(biāo)書進(jìn)行，必然會出現(xiàn)虧損。然而，由于利益的誘導(dǎo)，施工單位在中標(biāo)之后根本無法依據(jù)標(biāo)書中的內(nèi)容開展工作，而是采取聘請專業(yè)水平不高的工作人員、偷工減料等策略縮減成本，以得到最大利潤，如此必然會造成工程質(zhì)量無法達(dá)到有關(guān)要求。特別是在部分項目投資少、工期緊張的情況下，會使施工現(xiàn)場管理難度以及既定施工目標(biāo)的實現(xiàn)難度增加。

2.2房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的影響因素

本項目為高層住宅項目，現(xiàn)場施工管理影響因素比較多，主要有以下幾方面：

2.2.1 環(huán)境因素

房地產(chǎn)項目的施工必須在施工現(xiàn)場進(jìn)行，要想確保施工人員的安全，相關(guān)主體必須為其創(chuàng)造良好的作業(yè)環(huán)境，完善的環(huán)境可以大幅降低事故發(fā)生幾率。易引發(fā)安全事故的因素有：施工場地不足、施工現(xiàn)場存在危險物品、物品放置無序、操作現(xiàn)場的光照條件較差、施工空間溫度不合適等。

2.2.2 人為因素

在施工人員未遵循操作規(guī)程開展作業(yè)、使用不合規(guī)、不達(dá)標(biāo)的設(shè)備、出現(xiàn)不重視安全文明保護(hù)措施的作業(yè)、進(jìn)度與操作范疇相互矛盾、缺乏工藝工法標(biāo)準(zhǔn)、施工作業(yè)指引以及技術(shù)保障措施等情況下，產(chǎn)品質(zhì)量極有可能不達(dá)標(biāo)。

2.2.3 物的因素

房地產(chǎn)項目的物指塔吊等諸多設(shè)備及其他施工過程中需要使用到的物品。倘若不能及時察覺到塔吊鋼絲脫茲，必然會有工作人員被掉落的物品砸傷。施工現(xiàn)場的火災(zāi)通常是由于老化的電線引發(fā)，這些均屬于因物的不安全導(dǎo)致的安全事故。

2.2.4 工程協(xié)調(diào)

該房地產(chǎn)項目的施工類型多，涵蓋了電梯、強弱電、建筑等項目，工程量龐大。每一種細(xì)分項目之間均是互相獨立的，其施工特征與具體要求均不同，然而在施工過程中必須要確保各細(xì)分項目配合密切，這是實現(xiàn)高效率、高質(zhì)量的竣工的必要前提。但必須承認(rèn)的是，大部分人都會逐利，一些細(xì)分項目的施工單位在面臨問題時僅僅考慮自身的利益，卻逃避本該自己承擔(dān)的責(zé)任，使其他細(xì)分項目施工企業(yè)面臨的工作壓力增加，工作內(nèi)容增多。如此，不僅會提高施工問題出現(xiàn)的幾率，還會大幅增加項目協(xié)調(diào)的難度。

3、加強房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的措施

3.1加強房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理，建立科學(xué)的管理模式

在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，針對影響房地產(chǎn)項目質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)、人事制度上建立更有效的、更加科學(xué)的管理模式，明確每一個管理人員的目標(biāo)責(zé)任，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。

3.2完善房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工的相關(guān)管理工作

甲方管理人員需要樹立精細(xì)化管理為工作核心，過程控制為工作重點的項目管理觀念，確立并完善職業(yè)健康管理體系、質(zhì)量管理體系一起環(huán)境管理體系。對于上級部門所頒布的與工程相關(guān)的各項法律法規(guī)以及規(guī)程規(guī)范要嚴(yán)格貫徹并執(zhí)行。制定出該項目現(xiàn)場施工的管理辦法，甲方管理人員明確現(xiàn)場施工管理工作中的要點，并使其落實到工作中的各個環(huán)節(jié)上，在現(xiàn)場施工中做到有章可循。在房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理體系中使工程的質(zhì)量與安全的自檢保證體系得到健全與完善，將目標(biāo)工作進(jìn)行細(xì)化，使其能夠分解到每一個工序中，同時使工作重點得到突出。甲方管理人員要對工作目標(biāo)進(jìn)行合理的設(shè)定，使技術(shù)人員能夠按照各種管理細(xì)則進(jìn)行嚴(yán)格的施工，從而對工序質(zhì)量的控制指標(biāo)進(jìn)行確保，保證它可以符合相應(yīng)的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，以每一部分中的工序質(zhì)量來使分項工程的質(zhì)量得到確保，進(jìn)而保障工程的整體質(zhì)量。同時，在該項目現(xiàn)場施工中，甲方管理人員要將質(zhì)量責(zé)任制得到落實，推行全面質(zhì)量的思想，把工程質(zhì)量目標(biāo)及相關(guān)責(zé)任進(jìn)行分解、量化并落實，并根據(jù)這些數(shù)據(jù)來進(jìn)行與質(zhì)量有關(guān)的責(zé)任登記。另外，甲方管理人員要注重工序的質(zhì)量控制，明確工序安全、質(zhì)量目標(biāo)和責(zé)任人，并做好工序的交接工作，使每一個施工環(huán)節(jié)都可以追溯到源頭。甲方管理人員還應(yīng)制定出行之有效的獎懲制度，在現(xiàn)場施工過程中使用量化的指標(biāo)對工作的計劃和目標(biāo)進(jìn)行檢驗與衡量，從而使受獎?wù)吖ぷ鞲臃e極，受到懲罰的人也能吸取教訓(xùn)，在之后的工作中能夠使自身按照規(guī)章制度工作的積極性得到提高，進(jìn)而確保現(xiàn)場施工管理工作能夠有序化的進(jìn)行。

3.3加強協(xié)調(diào)管理的措施

協(xié)調(diào)工作既要注重技術(shù)，又要構(gòu)建一套完善的管理制度。依靠管理，可以有效降低施工中專業(yè)配合問題的發(fā)生幾率，由甲方主導(dǎo)，安全專人負(fù)責(zé)統(tǒng)一指揮處理施工各方的協(xié)調(diào)工作。對甲方管理人員而言，其必須學(xué)習(xí)并全面掌握所有設(shè)計規(guī)定與專業(yè)工序，為實現(xiàn)對各專業(yè)的施工隊伍的統(tǒng)籌、確保施工工作得以正常開展創(chuàng)造可能。為妥善的處理好上述問題，應(yīng)從下面幾方面入手對房地產(chǎn)項目實施協(xié)調(diào)管理：

3.3.1協(xié)調(diào)工作

每周召開工程例會，針對施工過程中產(chǎn)生的一系列問題進(jìn)行探討，并制定相應(yīng)的處理方案，讓嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾碇贫蓉灤┯谑┕さ氖冀K，推動各個專業(yè)在施工過程中的協(xié)調(diào)合作。與此同時，各個部門必須深切的了解自身的職責(zé)，確保協(xié)調(diào)配合一致，促進(jìn)工程施工得以正常開展。尤需注意的是，會審、會簽、隱蔽驗收必須切合實際且付諸實踐，所有的技術(shù)管理人員應(yīng)當(dāng)對自己的簽名與工作負(fù)責(zé)。

3.3.2 提升設(shè)計圖紙的質(zhì)量

設(shè)計圖紙是開展施工工作的必要基石，它需多種專業(yè)相互協(xié)調(diào)。圖紙會審和交底是技術(shù)協(xié)調(diào)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，因此，在進(jìn)行圖紙會審時必須將專業(yè)間的協(xié)同關(guān)系置于首位，全面復(fù)查圖紙，并妥善的處理好圖紙上的技術(shù)問題。

3.3.3提高甲方管理人員的業(yè)務(wù)水平和綜合素質(zhì)

房地產(chǎn)項目產(chǎn)品質(zhì)量的好壞與甲方管理人員的水平素質(zhì)密不可分。在做好項目現(xiàn)場施工管理的同時，應(yīng)加強甲方管理人員的技術(shù)培訓(xùn)和專業(yè)水平的提高以及對新技術(shù)產(chǎn)品的了解掌握。培養(yǎng)甲方管理人員的敬業(yè)精神與細(xì)致的工作作風(fēng)，在現(xiàn)場施工中不遺瑣碎、不留后患。

4、結(jié)束語

綜上所述，只有確保房地產(chǎn)項目現(xiàn)場施工管理的順利進(jìn)行，使施工進(jìn)程所涉及到的各個環(huán)節(jié)高效、及時地運行，盡可能地減少施工返工情況，最大限度地降低施工和索賠成本，進(jìn)而提高房地產(chǎn)項目工作質(zhì)量，降低一些不可預(yù)知的風(fēng)險，使工程的每一個步驟進(jìn)行良性循環(huán)，以滿足市場經(jīng)濟的發(fā)展需求，進(jìn)而促進(jìn)房地產(chǎn)消費市場的穩(wěn)定與繁榮。