探析測量技術(shù)在不動產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查中的應(yīng)用

洪霞

摘要：近年來，不動產(chǎn)權(quán)改革進(jìn)程在逐漸加快，權(quán)籍測量數(shù)據(jù)庫構(gòu)建活動相繼開展，以此實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)的規(guī)范化管理和統(tǒng)一登記，優(yōu)化不動產(chǎn)管理效果。本文首先對權(quán)籍測量進(jìn)行了基本介紹，然后分析了權(quán)籍測量技術(shù)在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查系統(tǒng)中的應(yīng)用。

關(guān)鍵詞：不動產(chǎn)；權(quán)籍調(diào)查；測量技術(shù)；應(yīng)用分析

目前，不動產(chǎn)統(tǒng)一登記現(xiàn)已成為社會各行業(yè)和相關(guān)學(xué)者關(guān)注的焦點(diǎn)，應(yīng)用權(quán)籍測量技術(shù)對其進(jìn)行全面調(diào)查，能夠彌補(bǔ)傳統(tǒng)測量技術(shù)的不足，有利于提高測量的準(zhǔn)確度和效率。由此可見，本文對此展開分析具有重要的現(xiàn)實(shí)意義，同時，希望能夠?yàn)椴粍赢a(chǎn)登記活動提供參考依據(jù)。

1、權(quán)籍測量基本介紹

1.1 基本定義

所謂權(quán)籍測量，指的是根據(jù)地籍測量這一基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)房屋界址的范圍測量，地籍常通過文字、圖片、數(shù)據(jù)、表冊等形式來呈現(xiàn)，組成部分主要由地塊、附著物質(zhì)量、土地權(quán)屬、附著物位置和利用現(xiàn)狀。權(quán)籍測量時應(yīng)用的方式可以適當(dāng)借鑒地籍測量過程中應(yīng)用的方法，具體測量常由兩部分構(gòu)成，第一部分即控制測量，第二部分為碎部測量 [1]。

1.2 重要性

根據(jù)《物權(quán)法》相關(guān)規(guī)定可知，我國應(yīng)針對不動產(chǎn)制定合理制度，并由相關(guān)機(jī)構(gòu)進(jìn)行統(tǒng)一化管理，同時，相關(guān)部門應(yīng)明確部分職責(zé)和員工職責(zé)，在不動產(chǎn)登記管理中貢獻(xiàn)個人力量。在信息技術(shù)不斷發(fā)展的影響下，還應(yīng)構(gòu)建不動產(chǎn)登記信息數(shù)據(jù)庫，成立信息管理平臺。現(xiàn)如今，不動產(chǎn)登記管理需求日益增加，登記管理工作內(nèi)容也越來越多，這在一定程度上增加了管理難度，降低了管理效率。

現(xiàn)階段，不動產(chǎn)在登記調(diào)查過程中面臨管理混亂、重復(fù)登記、疏漏登記、錯誤登記等現(xiàn)象，不利于市場秩序穩(wěn)定，為了解決這一問題，全面保障不動產(chǎn)所有人的合法權(quán)利，優(yōu)化市場交易秩序，完善數(shù)據(jù)庫構(gòu)建制度、成立信息管理平臺是極為必要的。權(quán)籍測量技術(shù)的適時應(yīng)用，還能為登記活動提供信息支持，有利于優(yōu)化服務(wù)質(zhì)量，針對產(chǎn)權(quán)糾紛問題妥善處理。

2、不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查系統(tǒng)權(quán)籍測量技術(shù)應(yīng)用分析

2.1 調(diào)查系統(tǒng)基本構(gòu)成

系統(tǒng)主要有手持機(jī)、磁航向儀、激光測距儀、IMU 模塊、調(diào)平轉(zhuǎn)位裝置、系統(tǒng)機(jī)箱、傾角測量儀、GPS 接收機(jī)、供電模塊等組成。其中，手持機(jī)能夠?qū)ο到y(tǒng)工作狀態(tài)全面檢測，并且還能及時預(yù)見數(shù)據(jù)異常，同時，有利于工作人員間接操控系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)耦合度弱化這一目標(biāo)。調(diào)平轉(zhuǎn)位裝置能夠在測量工作中發(fā)揮調(diào)平優(yōu)勢，同時，還具備一定的轉(zhuǎn)位功能，在不動產(chǎn)調(diào)查中起到輔助作用。系統(tǒng)機(jī)箱主要包括連接板、供電模塊、磁航向儀和慣性測量單元，各個組成部分在調(diào)查系統(tǒng)中均發(fā)揮差異性作用。GPS 接收機(jī)能夠?qū)y量對象進(jìn)行準(zhǔn)確定位，它作為有效測量方式，能夠針對測量結(jié)果進(jìn)行數(shù)值輸出，以此提高定位精確性。

2.2 系統(tǒng)功能和性能

系統(tǒng)功能：這一系統(tǒng)在采集數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，實(shí)施數(shù)據(jù)存儲、分析和計(jì)算，并將計(jì)算結(jié)果通過手持機(jī)顯示，以此作為數(shù)據(jù)準(zhǔn)確性的分析依據(jù)，同時，能夠進(jìn)行誤差值判斷，具體內(nèi)容包括以下幾方面，即數(shù)據(jù)信息搜集、信息存儲、數(shù)據(jù)計(jì)算、計(jì)算結(jié)果顯示、參數(shù)設(shè)置、調(diào)平轉(zhuǎn)位和距離測量。

針對不同類型定著物的狀況和相關(guān)信息進(jìn)行全面調(diào)查，其中，宗海信息方面，明確使用期限、項(xiàng)目名稱、使用資金數(shù)量、用海類型、權(quán)利人、共有情況、等級、建筑物信息、用海方式、項(xiàng)目性質(zhì)以及使用資金支付情況。宗地信息方面，主要查清養(yǎng)殖業(yè)方式、地力等級、草原質(zhì)量和面積、宗地用途、權(quán)利人、農(nóng)田情況、宗地權(quán)力性質(zhì)、養(yǎng)殖方式等內(nèi)容。森林信息方面，主要查清造林年度、起源、共有情況、名稱、種類、位置、數(shù)量以及林班等內(nèi)容。房屋信息方面，查清建筑年份、面積、層數(shù)、房屋性質(zhì)、位置、用途、建筑結(jié)構(gòu)、權(quán)利人、共有情況、類型等內(nèi)容。

2.4 技術(shù)依據(jù)

土地利用現(xiàn)狀、房產(chǎn)測量規(guī)范、不動產(chǎn)登記條例、地籍調(diào)查規(guī)程、土地承包經(jīng)營權(quán)調(diào)查規(guī)程、海籍調(diào)查規(guī)范分別依據(jù) GB/ T21010-2007、GB/T1798.6-2000、 國 令 第 656 號、TD/T1001-2012、NY/T2537-2014、HY/T124.2009。

2.5 調(diào)查方法

方法一，根據(jù)不動產(chǎn)單元制定代碼規(guī)則，以此完成單元代碼編制活動。方法二，實(shí)地調(diào)查法和室內(nèi)外核實(shí)調(diào)查法用以實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)屬的有效調(diào)查。方法三，不動產(chǎn)測量，這一方法具體應(yīng)用時，應(yīng)事先了解不動產(chǎn)位置、類型以及構(gòu)成特點(diǎn)，在此基礎(chǔ)上，有選擇的應(yīng)用調(diào)查方法，以此明確不動產(chǎn)面積和單元界址。其中，林地、灘涂、園地、水域等用地，常用調(diào)查方法為圖解法和解析法兩種；村莊、工礦等用地，常用調(diào)查方法為解析法，以此完成土地面積計(jì)算；獨(dú)立用地所用的調(diào)查方法同樣為為圖解法和解析法，以此完成房屋面積計(jì)算。

2.6 調(diào)查程序

首先，做好準(zhǔn)備工作。根據(jù)調(diào)查任務(wù)提示，針對調(diào)查目標(biāo)進(jìn)行相關(guān)資料搜集和有序整理，并制定合理的調(diào)查方案，準(zhǔn)確計(jì)算相關(guān)測量數(shù)據(jù)，完成計(jì)算數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和核查等基本工作。其次，完成權(quán)屬調(diào)查工作。針對不動產(chǎn)進(jìn)行現(xiàn)狀明確，觀察不動產(chǎn)界址，全面了解界址情形，依據(jù)上述權(quán)屬調(diào)查依據(jù)選擇適合的調(diào)查方法。對于界址不變的不動產(chǎn)權(quán)屬，常用特殊方法進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查后更新權(quán)籍調(diào)查表。再次，開展不動產(chǎn)測量活動，即依據(jù)上述依據(jù)，選擇適合的調(diào)查方法，完成界址測量、面積計(jì)算、控制測量、測量報(bào)告撰寫等工作。然后，針對上述測量獲取的結(jié)果將其以文字、表格、圖件等形式呈現(xiàn)，同時，針對測量結(jié)果全面審查，審查內(nèi)容主要包括程序規(guī)范性、成果完整性以及成果時效性。上述調(diào)查工作完成后，將調(diào)查結(jié)果進(jìn)行合理分類、檔案存儲。

3、結(jié)論

綜上所述，權(quán)籍測量技術(shù)作為不動產(chǎn)統(tǒng)一登記調(diào)查過程中應(yīng)用的新型技術(shù)，不僅能夠有效避免片面調(diào)查、錯誤統(tǒng)計(jì)等現(xiàn)象出現(xiàn)，而且有利于提高統(tǒng)計(jì)效率，實(shí)現(xiàn)不動產(chǎn)權(quán)的統(tǒng)一管理。此外，我國還應(yīng)提高權(quán)籍測量技術(shù)水平，不斷提高這一技術(shù)的應(yīng)用率，充分發(fā)揮權(quán)籍測量技術(shù)優(yōu)勢于不動產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一登記調(diào)查活動中來。

參考文獻(xiàn)：

[1]暴旭凱 . 不動產(chǎn)實(shí)地調(diào)查系統(tǒng)測量基準(zhǔn)技術(shù)研究與實(shí)現(xiàn)[D].東南大學(xué)，2016.

[2]張劍波 . 宗地統(tǒng)一代碼在縣域不動產(chǎn)統(tǒng)一登記中的應(yīng)用[D].廣西師范學(xué)院，2015.