房地產(chǎn)的財稅法調(diào)控分析

摘 要 在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展過程中，針對房地產(chǎn)工作實施的稅收調(diào)控工作日漸受到重視，并且隨著時間的發(fā)展已經(jīng)能夠逐步構(gòu)建完善的工作措施，對房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行產(chǎn)生著重要的影響。但是隨著“土地財政”的實施，我國房地產(chǎn)稅收調(diào)控方面的功能逐漸弱化，因此要積極探索財政體制的改革，減輕對土地財政的依賴，對土地增稅清算活動進(jìn)行優(yōu)化，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn) 財稅法 調(diào)控

作者簡介：王月甜，北京市盈科（廣州）律師事務(wù)所，國家四級律師，研究方向：經(jīng)濟(jì)法、公司法、立法法、社會組織建設(shè)。

中圖分類號：D922.2 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A DOI：10.19387/j.cnki.1009-0592.2018.06.269

近幾年，隨著我國房地產(chǎn)市場的深化發(fā)展，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)受到重視，并且在不同階段探索了相應(yīng)的調(diào)控措施，取得了相應(yīng)的結(jié)果，在維護(hù)房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行方面發(fā)揮著重要的作用。新時期在對房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行研究的過程中，應(yīng)該把握時代發(fā)展背景下房地產(chǎn)市場的發(fā)展情況，并結(jié)合具體的工作制定更加完善的調(diào)控方案，爭取能夠全面提升房地產(chǎn)調(diào)控的科學(xué)性和合理性，支撐房地產(chǎn)市場的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。

一、我國在房地產(chǎn)調(diào)控方面作出的實踐探索

在我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展過程中，針對房地產(chǎn)稅收工作進(jìn)行了多次調(diào)控，并且不同調(diào)控措施在不同的歷史時期產(chǎn)生著差異化的影響，在維護(hù)我國房地產(chǎn)市場穩(wěn)定運行方面發(fā)揮著至關(guān)重要的作用，能夠為房地產(chǎn)市場的現(xiàn)代化建設(shè)提供有效的支撐 。例如在培育階段制定了基本稅收制度，有效促進(jìn)了我國住房制度改革，拉開了房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的序幕；在支持階段制定了優(yōu)惠稅收政策，多方面支持房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為日后開展清算工作埋下伏筆；在發(fā)展階段設(shè)定了適度調(diào)控的政策，對土地增值稅實施依法管理，維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行；在“繁榮”階段實施相對較為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，有效發(fā)揮出稅收作為經(jīng)濟(jì)杠桿的作用，對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況進(jìn)行了有機(jī)協(xié)調(diào)；在經(jīng)濟(jì)危機(jī)階段實施保障性住房稅收優(yōu)惠政策，促進(jìn)完善住房體系的構(gòu)建，為保障性住房相關(guān)工作的開展提供有效的支持；新時期制定了綜合嚴(yán)厲調(diào)控政策，希望改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理的情況，促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展。不同階段房地產(chǎn)稅收政策都表現(xiàn)出明顯的針對性，與不同時代我國房地產(chǎn)市場的基本發(fā)展情況吻合，能夠為房地產(chǎn)業(yè)在新時期的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展提供有效的支撐。

二、土地財政對我國房地產(chǎn)調(diào)控工作產(chǎn)生的影響

土地財政是隨著時代發(fā)展在市場經(jīng)濟(jì)的作用下逐漸出現(xiàn)的政策措施，受到城市經(jīng)營理念的影響。在土地財政的長時間發(fā)展過程中，對我國房地產(chǎn)市場調(diào)控工作產(chǎn)生了巨大的影響，并且這種影響從積極和消極兩個方面表現(xiàn)出來。

（一）土地財政對我國房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的積極影響

在貫徹落實土地財政工作的過程中，為我國房地產(chǎn)調(diào)控工作的開展提供了相應(yīng)的支持，有效促進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控工作在新時期社會背景下取得了更加顯著的成果。首先，能夠逐步實現(xiàn)對地方政府財力的補(bǔ)充，為地方財政工作中各項問題的處理提供有效的支持，進(jìn)而發(fā)揮地方財政政府財力的作用為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展奠定基礎(chǔ) 。其次，有利于全面推進(jìn)保障性住房的建設(shè)。在土地財政的作用下地方政府對保障性住房的建設(shè)負(fù)責(zé)，而地方政府部門積極響應(yīng)國家的號召嘗試推進(jìn)經(jīng)濟(jì)適用房、公共廉租房的建設(shè)，對保障性住房建設(shè)工作的系統(tǒng)優(yōu)化開展產(chǎn)生著相應(yīng)的積極影響。

（二）土地財政對房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的消極影響

土地財政也會制約房地產(chǎn)調(diào)控工作的優(yōu)化開展，影響房地產(chǎn)調(diào)控工作的實際效果。如在土地財政工作中，可能會導(dǎo)致出現(xiàn)城市土地供應(yīng)呈現(xiàn)出無序化發(fā)展態(tài)勢，房地產(chǎn)投資過熱問題，甚至造成野蠻拆遷情況，影響房地產(chǎn)市場的良性發(fā)展；在土地財政的作用下，房地產(chǎn)市場發(fā)展過程中出現(xiàn)了嚴(yán)重的炒地和屯地現(xiàn)象，在市場無序發(fā)展的情況下，房地產(chǎn)市場價格進(jìn)一步提升；存在對土地財政過分依賴的情況，無法有效推動房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展，甚至?xí)萍s城市的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。因此新時期應(yīng)該正確認(rèn)識土地財政對房地產(chǎn)調(diào)控產(chǎn)生的影響，并基于財稅法角度制定更為完善的房地產(chǎn)調(diào)控工作方案，增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的科學(xué)性和合理性，為我國房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供有效的支撐，確保房地產(chǎn)業(yè)在新時期能夠創(chuàng)造出更大的經(jīng)濟(jì)效益和社會效益 。

三、基于財稅法原則推進(jìn)房地產(chǎn)調(diào)控工作

財稅法原則對房地產(chǎn)調(diào)控工作產(chǎn)生著重要的影響，因此為了能夠在土地財政下對我國房地產(chǎn)市場的發(fā)展進(jìn)行規(guī)范，就應(yīng)該基于財稅法原則進(jìn)行分析，對房地產(chǎn)調(diào)控工作形成更為全面的認(rèn)識，為房地產(chǎn)調(diào)控工作質(zhì)量的全面提升奠定堅實的基礎(chǔ)。在研究中應(yīng)該明確認(rèn)識到，我國政府部門組織開展的分稅制改革在一定程度上賦予了地方政府部門獨立的地位，對地方政府自身行為模式進(jìn)行了有效的強(qiáng)化，地方政府部門迫于經(jīng)濟(jì)發(fā)展需求和帶動地方就業(yè)的需要，會高度重視地方財政問題的處理，提高地方政府部門的綜合財力 。而在地方政府開展財政管理工作的過程中，土地是政府部門的核心資源，控制土地價格能夠促進(jìn)地方財政財力情況的改善，對財政約束起到良好的約束作用。而從另一個角度進(jìn)行研究，在地方政府的綜合管理活動中，事權(quán)的不斷下移無法為財政收入提供保障，必然會引發(fā)地方政府部門對土地財政工作的依賴性，對房地產(chǎn)調(diào)控工作產(chǎn)生不良影響。所以在發(fā)展我國房地產(chǎn)事業(yè)的過程中，為了能夠?qū)崿F(xiàn)房地產(chǎn)企業(yè)和地方政府部門的協(xié)調(diào)發(fā)展，就應(yīng)該嘗試從財稅法原則入手，促進(jìn)地方政府房地產(chǎn)調(diào)控工作的系統(tǒng)優(yōu)化，為企業(yè)的建設(shè)和發(fā)展提供有效的支撐。因此地方政府部門在基于財稅法對房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行優(yōu)化創(chuàng)新的過程中，應(yīng)該正確認(rèn)識財權(quán)與事權(quán)匹配的重要性，進(jìn)而在促進(jìn)財權(quán)與事權(quán)匹配化發(fā)展的基礎(chǔ)上，促進(jìn)財政轉(zhuǎn)移支付制度的構(gòu)建，確保能夠在規(guī)范化財政轉(zhuǎn)移支付制度的支撐下，能對地方政府之間的財政能力進(jìn)行平衡，全面提升財政活動的整體發(fā)展成效，進(jìn)而努力推動各地區(qū)社會公共服務(wù)水平的穩(wěn)定發(fā)展。同時，基于財政轉(zhuǎn)移支付制度的構(gòu)建對房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行優(yōu)化，還能借助分稅制的實施實現(xiàn)公共服務(wù)的均等發(fā)展，讓社會大眾可以享受到我國公共服務(wù)建設(shè)方面的成果，真正發(fā)揮出政府調(diào)控的重要作用，促進(jìn)地區(qū)之間、城鄉(xiāng)之間以及人與人之間的平衡發(fā)展，構(gòu)建良好的社會環(huán)境，在提高社會綜合治理水平的基礎(chǔ)上，也為房地產(chǎn)調(diào)控工作的開展提供相應(yīng)的環(huán)境保障，增強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控工作的影響力，切實推動新時期我國所開展的房地產(chǎn)調(diào)控工作呈現(xiàn)出科學(xué)化和系統(tǒng)化發(fā)展態(tài)勢。

四、房地產(chǎn)財稅法調(diào)控的措施

從財稅法角度對房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行系統(tǒng)的研究，應(yīng)該認(rèn)識到房地產(chǎn)市場調(diào)控效果的強(qiáng)化與財稅法制度的落實存在緊密的聯(lián)系，只有借助財稅法調(diào)控的作用才能夠規(guī)避土地依賴的不良影響，在提高地方財力、構(gòu)建完善轉(zhuǎn)移財政支付制度的基礎(chǔ)上，促進(jìn)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)的逐步實現(xiàn)，切實推動我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的穩(wěn)定發(fā)展 。

（一）基于財權(quán)與事權(quán)的匹配對分稅制進(jìn)行完善

在針對房地產(chǎn)財稅法調(diào)控工作進(jìn)行研究的過程中，為了提高調(diào)控工作的有效性，可以基于財權(quán)與事權(quán)的匹配，對各項工作進(jìn)行系統(tǒng)的研究，進(jìn)而提出合理化建議。在實際構(gòu)建分稅制和完善分稅制的過程中，首先，要結(jié)合實際情況和具體的工作需求對事權(quán)進(jìn)行合理的劃分，明確各級政府部門的主要工作職責(zé)，落實不同的財政支出責(zé)任，為政府部門收入劃分和轉(zhuǎn)移支付工作的開展提供有效的參考依據(jù)。一般情況下，在對事權(quán)進(jìn)行劃分的過程中，要全面系統(tǒng)的分析公共產(chǎn)品層次性問題，只有在對公共產(chǎn)品層次性問題進(jìn)行明確的基礎(chǔ)上，才能增強(qiáng)劃分工作的可靠性。但是需要注意的是，在實際工作中，一些事權(quán)參照公共產(chǎn)品的屬性應(yīng)該歸屬到全國性或者中央政府部門的支出責(zé)任方面，因此要在統(tǒng)籌規(guī)劃屬地原則的基礎(chǔ)上合理劃分，增強(qiáng)事權(quán)劃分的科學(xué)性和可靠性 。此外在實際工作中，為了能夠?qū)Φ胤截斄Σ蛔愕那闆r進(jìn)行有效的處理，應(yīng)該從共享稅角度進(jìn)行研究，按照地方收入適當(dāng)?shù)奶嵘蚕矶惖谋戎?，確保能夠逐步實現(xiàn)對不發(fā)達(dá)地區(qū)實施轉(zhuǎn)移支付的目標(biāo)。如此就能夠逐步構(gòu)建與地方事權(quán)相適應(yīng)的財稅工作體系，對地方政府的財力進(jìn)行優(yōu)化，為房地產(chǎn)財稅財政作用的發(fā)揮奠定基礎(chǔ)。

（二） 適當(dāng)?shù)脑鍪瘴飿I(yè)稅提高地方政府持續(xù)稅收收入

物業(yè)稅的征收能夠?qū)ξ覈胤秸斦杖肭闆r的逐步改善產(chǎn)生積極影響，在當(dāng)前社會背景下，結(jié)合房地產(chǎn)財稅法調(diào)控工作的實際需求，應(yīng)該嘗試按照地方政府財政收入的具體需求有選擇性的征收物業(yè)稅，促進(jìn)地方政府財政收入的持續(xù)穩(wěn)定增加 。對這一問題進(jìn)行系統(tǒng)的研究，主要工作思路就是要對當(dāng)前我國實施的房地產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、土地增值稅等進(jìn)行系統(tǒng)的整合和轉(zhuǎn)化，按照征收物業(yè)稅的具體工作情況嘗試轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)保有階段統(tǒng)一征收的物業(yè)稅，確保地方政府能夠在物業(yè)稅的支持下獲得相對穩(wěn)定的發(fā)展，支撐我國房地產(chǎn)財稅法調(diào)整工作的系統(tǒng)優(yōu)化，為房地產(chǎn)業(yè)在新時期的穩(wěn)定發(fā)展創(chuàng)造條件。

（三） 促進(jìn)中央對地方的財政支付轉(zhuǎn)移

在發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)的過程中，基于土地財政的不良影響，新時期要想形成科學(xué)的房地產(chǎn)財稅法調(diào)控工作體系，就必須提高地方財政的財產(chǎn)支持能力，為房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的系統(tǒng)貫徹落實提供有效的支持和輔助?；诖?，在具體工作中，把握主要工作內(nèi)容，可以適當(dāng)?shù)募哟笾醒雽Φ胤截斦D(zhuǎn)移支付的力度，確保地方政府在中央的支持下能夠更好的提供公共產(chǎn)品，在充足財力的支撐下對公共產(chǎn)品和服務(wù)工作進(jìn)行優(yōu)化。在中央對地方實施財政轉(zhuǎn)移支付的過程中，還應(yīng)該對財政轉(zhuǎn)移支付的基本工作情況進(jìn)行適當(dāng)?shù)囊?guī)范，有效控制地方政府在提供公共產(chǎn)品和服務(wù)過程中引發(fā)財力不足焦慮問題，降低地方政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的抵觸感 。此外，在房地產(chǎn)調(diào)控工作中，也應(yīng)該針對具體的工作需求對中央政府構(gòu)建轉(zhuǎn)移支付力度進(jìn)行系統(tǒng)的強(qiáng)化，全面提高保障性住房供應(yīng)工作的實際效果，維護(hù)房地產(chǎn)市場發(fā)展的穩(wěn)定性，為我國房地產(chǎn)業(yè)在新時期持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展以及經(jīng)濟(jì)效益的提升提供堅實的保障。如此，就能夠在中央的支持下降低土地財政對房地產(chǎn)調(diào)控工作的不良影響，確保房地產(chǎn)調(diào)控工作在新時期背景下取得更為顯著的工作成果。

五、結(jié)語

總而言之，在房地產(chǎn)市場不斷發(fā)生變化的情況下，為了維護(hù)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定運行，就應(yīng)該全面系統(tǒng)的把握財稅法的基本原則，對房地產(chǎn)調(diào)控工作進(jìn)行改革創(chuàng)新，爭取能夠構(gòu)建更為完善的調(diào)控工作體系，增強(qiáng)房地產(chǎn)稅收工作性和規(guī)范性，確保房地產(chǎn)調(diào)控工作能夠與時代發(fā)展需求相適應(yīng)，為新時期我國房地產(chǎn)事業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

注釋：

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