房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制研究

黃凱

摘 要：隨著我國經(jīng)濟(jì)科技的快速發(fā)展，各行各業(yè)都在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中扮演著各自的角色，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為其中重要的一員在我國國民經(jīng)濟(jì)中占有重要地位。針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，項(xiàng)目成本管控對于企業(yè)在整個(gè)行業(yè)中的發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，有效的項(xiàng)目成本控制可以極大提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的直接經(jīng)營利潤，優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理有是提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵，也是企業(yè)提升行業(yè)綜合競爭實(shí)力、維護(hù)企業(yè)在大經(jīng)濟(jì)環(huán)境中平穩(wěn)發(fā)展的重要一環(huán)。本文將從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何合理優(yōu)化項(xiàng)目管理和成本控制著手，分析當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理和成本控制中存在的問題，并提出具體的解決措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)；企業(yè)；項(xiàng)目管理；成本控制

前言：對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言構(gòu)成影響項(xiàng)目管理和成本控制的因素較多，項(xiàng)目開發(fā)所涉及的成本控制是企業(yè)項(xiàng)目管理的重要部分，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在優(yōu)化項(xiàng)目管理、完善項(xiàng)目流程的基礎(chǔ)上進(jìn)行成本控制，通過在項(xiàng)目的不同階段規(guī)劃好項(xiàng)目管理措施，制定明確的項(xiàng)目管理方案，對成本開發(fā)的前期、中期進(jìn)行更加全面的關(guān)注分析。對于項(xiàng)目開發(fā)的各項(xiàng)費(fèi)用房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要開展全程的成本費(fèi)用控制，這對企業(yè)項(xiàng)目的發(fā)展具有重大意義。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制的重要性

由于目前各線城市房價(jià)漲幅較大并且呈逐漸上漲的趨勢，房價(jià)問題越來越受人們的關(guān)注，炒房熱也隨之而來，雖然國家也出臺(tái)了一系列的管制措施來抑制房價(jià)增長，但是宏觀調(diào)控對于房地產(chǎn)市場的改善作用不大，激烈的房地產(chǎn)市場競爭環(huán)境與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身所面臨的風(fēng)險(xiǎn)也間接導(dǎo)致了房地產(chǎn)價(jià)格居高不下。降低房地產(chǎn)價(jià)格是大眾的愿望，基于此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有進(jìn)一步適應(yīng)當(dāng)前的市場環(huán)境，不斷提高自身項(xiàng)目管理與成本控制的能力，在增加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身競爭實(shí)力的同時(shí)做好未來市場的風(fēng)險(xiǎn)把控，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展和實(shí)際降低房地產(chǎn)價(jià)格具有重要意義，優(yōu)化好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的項(xiàng)目管理工作、控制企業(yè)成本迫在眉睫。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制存在的問題

（1）項(xiàng)目開發(fā)中成本控制不受重視

在項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營的過程中成本管控對整個(gè)發(fā)展項(xiàng)目的成本控制起著至關(guān)重要的作用，開發(fā)階段的成本控制在很大程度上直接影響著房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的收益。在項(xiàng)目起始階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就需要制定有效的項(xiàng)目成本策劃書，為之后的項(xiàng)目分析、項(xiàng)目決策提供具體的實(shí)施依據(jù)，幫助項(xiàng)目經(jīng)營者進(jìn)行正確的經(jīng)營決策。對于房地產(chǎn)市場環(huán)境來說當(dāng)前市場仍處于一個(gè)供小于求的發(fā)展形勢，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的利潤是巨大的，因此房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)營者要在企業(yè)項(xiàng)目開發(fā)中提高對成本管控重要性的認(rèn)識。

（2）成本規(guī)劃管理缺失，成本控制工作得不到落實(shí)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于成本的規(guī)劃管理是十分重要的，沒有計(jì)劃的項(xiàng)目開展將會(huì)給企業(yè)帶來嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，甚至可能導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)。大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)過于重視眼下的利益往往容易忽視企業(yè)整體項(xiàng)目的成本規(guī)劃管理，沒有長遠(yuǎn)計(jì)劃的成本管控將會(huì)導(dǎo)致大量的資源得不到合理利用，缺少對企業(yè)項(xiàng)目成本的精準(zhǔn)預(yù)算，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本得不到有效的控制，這也造成了企業(yè)內(nèi)外部成本控制名存實(shí)亡。

（3）現(xiàn)階段房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本控制手段落后

當(dāng)前的項(xiàng)目成本控制主要是在整個(gè)工程完工之后再進(jìn)行整個(gè)成本計(jì)算，在財(cái)務(wù)部門結(jié)算審核之后根據(jù)項(xiàng)目財(cái)務(wù)報(bào)告計(jì)算成本，這種成本核算方式較為落后，許多項(xiàng)目管理環(huán)節(jié)未被計(jì)入最后的成本核算。此外，部分企業(yè)還在沿用較為傳統(tǒng)的成本核算方式，所得到的計(jì)算成本結(jié)果較為粗略，而且項(xiàng)目的核算沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，這極大的加大了成本規(guī)劃控制的難度，不利于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有效提高成本。

（4）現(xiàn)代項(xiàng)目分析理念的缺乏

在如今以高效管理模式為主導(dǎo)的企業(yè)競爭中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)中及時(shí)的分析解決項(xiàng)目問題是十分重要的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如果缺乏現(xiàn)代化的管控經(jīng)驗(yàn)將會(huì)錯(cuò)失許多節(jié)省成本的機(jī)會(huì)，加上目前企業(yè)缺少嚴(yán)格的項(xiàng)目分析組織體系，在項(xiàng)目開展或是項(xiàng)目竣工時(shí)總結(jié)分析不全面，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)難以通過項(xiàng)目數(shù)據(jù)分析減少成本投入，這不利于企業(yè)長久的項(xiàng)目組織管理，此類問題由于經(jīng)驗(yàn)缺失反復(fù)發(fā)生將給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展帶來嚴(yán)重的危害。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目管理與成本控制的具體解決對策

（一）提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本管控意識

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在實(shí)際市場中要時(shí)刻關(guān)注房地產(chǎn)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展趨勢，建立全面的企業(yè)成本管理體系，提高企業(yè)上下全院的成本管控意識，及時(shí)解決企業(yè)成本管理出現(xiàn)的問題，將具體的成本控制工作落到實(shí)處。在全面提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制意識的基礎(chǔ)上，還要針對企業(yè)成本管控的局限性來分析，不只是停留在項(xiàng)目開發(fā)過程中的成本控制，對于企業(yè)涉及到的項(xiàng)目內(nèi)容都要加強(qiáng)管控力度，采用科學(xué)的管理方式為企業(yè)開創(chuàng)出適合自身發(fā)展的成本控制模式，維護(hù)企業(yè)的長久發(fā)展。

（二）創(chuàng)新科學(xué)的企業(yè)成本管控體系

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以往的成本管控模式較為落后，企業(yè)內(nèi)部管理效率低下而且耗時(shí)耗力，無法做到精準(zhǔn)有效的成本控制，給企業(yè)帶來了過多的經(jīng)濟(jì)效益損失。在激烈的市場競爭環(huán)境中細(xì)小的成本控制都能給企業(yè)帶來更多的收益，這些有利條件都有可能促使企業(yè)進(jìn)一步擴(kuò)大規(guī)模提升實(shí)力，因此要拋棄傳統(tǒng)的成本管控觀念，建立科學(xué)、有效的成本控制體系。企業(yè)在內(nèi)部控制管理中需要加強(qiáng)成本控制的力度，構(gòu)建以科學(xué)、創(chuàng)新為主的成本管控體系，把內(nèi)部控制管理的各項(xiàng)任務(wù)落實(shí)到個(gè)人，明確房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)項(xiàng)目的管理及各項(xiàng)細(xì)節(jié)，積極將項(xiàng)目成本控制到最低，實(shí)戰(zhàn)企業(yè)經(jīng)營利潤的最大化。同時(shí)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要運(yùn)用先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)優(yōu)化企業(yè)成本控制管理模式，以創(chuàng)新的觀念來組織創(chuàng)新成本管控活動(dòng)，通過計(jì)算機(jī)等高新技術(shù)實(shí)現(xiàn)信息化的成本控制管理，推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本控制的現(xiàn)代化、科學(xué)化。

（三）建立明確的成本控制目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開展前或是在項(xiàng)目的各個(gè)階段都要有明確的管理目標(biāo)，項(xiàng)目所涉及的成本投入都要?dú)w納到成本內(nèi)容中來，經(jīng)過制定出實(shí)際的管理目標(biāo)，再通過實(shí)際任務(wù)的分配針對不同項(xiàng)目重點(diǎn)制定出明確的目標(biāo)成本和目標(biāo)收益。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在內(nèi)部控制管理上要強(qiáng)調(diào)成本控制管理的重要性，建立完善的成本管理制度。企業(yè)要定期開展成本規(guī)劃人員的培訓(xùn)和學(xué)習(xí)工作，通過提高實(shí)際成本管理工作的質(zhì)量來優(yōu)化企業(yè)成本控制管理。

四、結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在激烈的競爭環(huán)境中如何優(yōu)化項(xiàng)目管理和成本控制是提升企業(yè)競爭力的關(guān)鍵。企業(yè)想要在市場競爭中取得不敗之地就要通過優(yōu)化自身的內(nèi)部控制管理，學(xué)習(xí)先進(jìn)的技術(shù)觀念來拓寬降低成本的渠道，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制實(shí)際成本的能力，給企業(yè)帶來更多的經(jīng)濟(jì)收益，維護(hù)企業(yè)的長久發(fā)展。

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（作者單位：上海鴻麥地產(chǎn)）