棚改大變局

謝九

棚戶區(qū)改造政策如果出現(xiàn)大的變局，對于房地產(chǎn)乃至中國經(jīng)濟都會帶來巨大影響。

近日，一則關(guān)于棚戶區(qū)改造的傳言攪動了整個地產(chǎn)圈，A股市場的地產(chǎn)股集體暴跌。

這則傳言的主要內(nèi)容有兩點：一是國家開發(fā)銀行將棚戶區(qū)改造貸款審批權(quán)收回總行，全國“一刀切”暫停棚改;二是過去棚改主要以貨幣化方式安置，將來改為以實物安置為主。

從傳言內(nèi)容來看，“一刀切”暫停棚改的可能性并不大，因為去年5月份的國務(wù)院常務(wù)會議剛剛確定了未來3年的棚改計劃，2018到2020年再改造各類棚戶區(qū)1500萬套，兌現(xiàn)改造約1億人居住的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城中村的承諾。而傳言的第二點則有相當(dāng)高的可信度，也就是改變棚改現(xiàn)有的貨幣化安置方式，將來改以實物安置為主。

我國的城鎮(zhèn)棚戶區(qū)主要是指城市的簡易住房和棚廈集中連片區(qū)，以及城中村、各類城市危房等，棚戶區(qū)的形成多來自歷史遺留，有些來自五六十年前的自建住房，有些來自企事業(yè)單位的集體宿舍等等。對棚戶區(qū)的改造既可以有效改善民眾的居住條件，也可以有效拉動投資和消費，最近十幾年來，逐漸成為我國城鎮(zhèn)化的重要推手。

我國的棚戶區(qū)改造最早始于2005年，當(dāng)年遼寧省率先實施了城市棚戶區(qū)改造，2008年以來，棚戶區(qū)改造開始在全國范圍內(nèi)推廣。但是受制于資金限制，全國范圍內(nèi)的棚改推進速度并不快，尤其是2013年，當(dāng)年還將棚改目標(biāo)從304萬戶下調(diào)至232萬戶。

為了解決棚改的資金難題，央行在2014年創(chuàng)設(shè)了一個全新的基礎(chǔ)貨幣投放工具——抵押補充貸款（Pledged Supplemental Lending，簡稱PSL），主要為支持棚改提供穩(wěn)定且便宜的資金來源。PSL貸款的對象主要是國家開發(fā)銀行，后來擴展到中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行和中國進出口銀行。

有了央行的資金扶持之后，棚改進入高速發(fā)展的階段。2015年，國務(wù)院首次提出了棚改的三年計劃，2015到2017年完成改造各類棚戶區(qū)住房1800萬套。同時要求積極推進棚改貨幣化安置，在商品住房庫存量大、市場房源充足的市縣，進一步提高貨幣化安置比例，達(dá)到去庫存的目的。

棚改之初以實物安置為主，也就是以房換房，相關(guān)程序比較復(fù)雜，而貨幣化安置意味著直接給被拆遷的老百姓發(fā)錢，老百姓自己在市場上購買住房，大大提升了棚改推進的速度。今年“兩會”期間，住建部部長陳政高曾經(jīng)表示，貨幣化安置有很多好處：第一，提高了效率，老百姓從棚戶區(qū)搬出以后就可以住進樓房，而要建設(shè)房子至少要3年甚至4年時間，因此動遷群眾就可以免除周轉(zhuǎn)過渡之苦;第二，可以自由選擇，包括地點、樓層、新房、舊房、物業(yè)等。

從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，我國棚改從過去主要以實物安置的模式，迅速切換到貨幣安置的模式。2014年，我國棚改的貨幣化安置比例只有10%，2015年這一比例為29.9%，2016年則大幅提升至48.5%，2017年尚未有官方統(tǒng)計數(shù)據(jù)，但保守預(yù)計應(yīng)該超過了60%。在央行資金扶持和貨幣化安置的推動下，我國的棚改開始高速推進，2015至2017年，全國每年各類棚戶區(qū)改造新開工數(shù)都超過了600萬套，超額完成了首個三年計劃。

棚改的貨幣化安置在大大提升了棚改效率的同時，也帶來另外一個問題，那就是三、四線城市房價上漲。因為貨幣化安置相當(dāng)于直接給當(dāng)?shù)貥鞘型斗帕司薮蟮男枨蠛唾徺I力，這在一定程度上背離了“房住不炒”的大背景。尤其是最近幾年一線城市房價得到控制之后，三、四線城市房價開始翻番上漲，棚改的貨幣化安置被很多人認(rèn)為是重要推手，也由此引發(fā)了諸多爭議。此次市場流傳棚改即將迎來改革，未來的貨幣化安置比例可能會大幅降低，應(yīng)該還是具有相當(dāng)高的可信度。如果未來棚改貨幣化安置的比例大幅降低，對于樓市甚至中國經(jīng)濟都會帶來重大影響。

從樓市來看，最直接的影響在于火爆的三、四線樓市可能會就此熄火。三、四線樓市一直是樓市高庫存的重災(zāi)區(qū)，但是在過去幾年棚改安置貨幣化的推動下，以及一、二線城市購買力的外溢，三、四線城市的房價在過去幾年都實現(xiàn)了翻番增長。和一、二線樓市相比，三、四線樓市缺乏足夠的產(chǎn)業(yè)和人口支撐，而且?guī)齑姹壤蚕鄬^高，在樓價翻番上漲之后可能泡沫更大，如果將來棚改安置貨幣化比例降低，轉(zhuǎn)以實物安置為主，三、四線樓市的需求和購買力將大受打擊，不排除部分樓市泡沫破滅的可能。棚改變局的消息開始在市場流傳之后，A股市場的地產(chǎn)股集體暴跌，顯然也是預(yù)見到了棚改新政對行業(yè)的巨大沖擊力。

棚改變局在沖擊樓市的同時，也會對當(dāng)前經(jīng)濟帶來不可避免的影響。從5月份的經(jīng)濟數(shù)據(jù)來看，多項關(guān)鍵指標(biāo)的下跌已經(jīng)超出市場預(yù)期，比如前5個月的全國固定資產(chǎn)投資同比增長6.1%，增速比1～4月份回落0.9個百分點，和去年前5個月的增速相比更是大幅回落了2.5個百分點。作為固定資產(chǎn)投資的兩大主力——基建和房地產(chǎn)，基建投資明顯萎縮，已經(jīng)不再是穩(wěn)增長的利器。相比之下，只有房地產(chǎn)投資依然保持了穩(wěn)定的增速，今年前5個月的全國房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長10.2%，比去年前5個月的增速提高了1.4個百分點。

隨著中美貿(mào)易戰(zhàn)升級，去年一度為中國經(jīng)濟做出貢獻的外需已經(jīng)不再樂觀，而基建投資的萎縮也使得內(nèi)需失去了一大塊動力，相比之下，房地產(chǎn)仍是當(dāng)前中國經(jīng)濟穩(wěn)增長的重要來源。一方面要盡量避免刺激房價，同時還要考慮到對當(dāng)前脆弱的實體經(jīng)濟的沖擊，棚改在第二個三年計劃期如何變局顯然也是挑戰(zhàn)重重。

從當(dāng)前中國經(jīng)濟的現(xiàn)實來看，關(guān)于棚改“一刀切”暫停的傳言應(yīng)該可信度不高，更現(xiàn)實的還是調(diào)整貨幣化安置的比例，但即便如此，在當(dāng)前時刻也相當(dāng)微妙。

在過去我國外匯占款高速增長的年代，央行的基礎(chǔ)貨幣投放主要以外匯占款為基礎(chǔ)，但是隨著近年來外匯占款開始減少，央行的基礎(chǔ)貨幣投放也開始尋找新的方式，而棚改催生的資金需求，使得央行在此基礎(chǔ)上尋找到了新的基礎(chǔ)貨幣投放路徑。2014年以來，央行通過創(chuàng)新的PSL工具向棚改定向發(fā)放貨幣，3年多時間以來，PSL余額從無到有高速增長，已經(jīng)成為央行釋放流動性的重要路徑，截至今年5月末，PSL余額已經(jīng)高達(dá)3.12萬億元。

央行創(chuàng)造PSL的初衷是為了支持棚改安置貨幣化的資金需求，如果未來棚改安置貨幣化比例大幅降低，意味著央行也必須相應(yīng)調(diào)整PSL的投放規(guī)模，這其實相當(dāng)于央行收緊基礎(chǔ)貨幣的發(fā)放。

但從當(dāng)前中國的貨幣政策調(diào)整跡象來看，由于中國經(jīng)濟面臨內(nèi)外交困的壓力，實體經(jīng)濟多項指標(biāo)超預(yù)期下滑，加之貿(mào)易戰(zhàn)、債務(wù)違約、股市下跌等因素施壓，穩(wěn)健中性的貨幣政策已經(jīng)開始出現(xiàn)放松的跡象，年初以來已經(jīng)實施了三次降準(zhǔn)，尤其是最近的一次降準(zhǔn)，預(yù)計可以向市場投放7000億元的流動性。但是，在央行降準(zhǔn)的同時，如果棚改安置貨幣化比例開始降低，意味著央行一只手在放水，一只手又在關(guān)閘，顯然會在極大程度上稀釋當(dāng)前貨幣政策調(diào)整的效果。