淺談營改增后房地產(chǎn)行業(yè)面臨的主要問題

張洪芝

一、營改增的影響

實施的“營改增”可以說是我國稅制度改革進程上的一個里程碑，主要在于減稅、消除重復(fù)稅，無形中推動了我國經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的整改、加速發(fā)展轉(zhuǎn)型。此番大動作，勢必會影響企業(yè)的未來發(fā)展，主要集中在與稅收有關(guān)聯(lián)的財務(wù)管理領(lǐng)域。企業(yè)致力于培養(yǎng)本公司的財務(wù)管理能力，嚴格控制生產(chǎn)成本，這就要求企業(yè)能夠參考所處的經(jīng)濟環(huán)境和實際能力，共同分析營改增可能會對企業(yè)產(chǎn)生的一系列影響，并提早擬訂有針對性的緊急預(yù)案和相應(yīng)的應(yīng)對措施，保證企業(yè)的正常運營和加速發(fā)展。

查閱資料，以房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈為例，“營改增”全面實施前，企業(yè)需要繳納的稅費共計11種，經(jīng)計算后，平均稅費同國內(nèi)其他行業(yè)相比較偏高。而實施“營改增”后，增值稅稅率為11%，稅率明面增加，而稅費暗地降低。經(jīng)查詢，增值稅本質(zhì)為價外稅，等同于僅征收產(chǎn)品增值部分的稅費。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈中的土地出讓金、建安成本等總攬了銷售的70%，而增值部分卻僅占有30%，換算為：30%×11%=3.3%，同增值前5%的營業(yè)稅相比較，減稅成果立竿見影。在經(jīng)濟大環(huán)境中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈不能孤身只影，需與上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟，共同完善經(jīng)濟鏈條，其中上游的建筑業(yè)深遠的影響著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈。建筑業(yè)的稅率自“營改增”后從原本的3%增加到10%，足足是原來的2倍多，倘若將其稅費增加的部分整合到房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，房地產(chǎn)業(yè)實際成本將嚴重超出預(yù)期成本。如此嚴峻的商業(yè)背景下，房地產(chǎn)企業(yè)要保重企業(yè)效益的正常增長是重中之重，預(yù)測未來面臨的相關(guān)問題和制定應(yīng)對措施才是關(guān)鍵，值得深思。

二、直擊“營改增”后房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈所遇問題

1.建筑業(yè)增加稅整合至房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈

據(jù)統(tǒng)計，營改增前的政策是將建筑業(yè)購入的建筑材料需按原材料的6%計算增繳增值稅。倘若每項均能獲得正規(guī)增值稅發(fā)票，那么6%的進項稅額可以幸運的全部被抵扣。簡單的舉個例子，一家上游建筑企業(yè)承接的工程項目中稅造價a元，購進材料價0.6a元，所購材料可抵扣的進項稅額就為：0.6a/（1+6%）*6%=0.03396a。但是，提供原材料的建材市場并不是完全規(guī)范，磚瓦灰沙石個體經(jīng)營戶泛濫，絕大多數(shù)是無法提供正規(guī)發(fā)票，與此同時，稅負的轉(zhuǎn)嫁性增加了房地產(chǎn)企業(yè)的稅負。無法進項稅額抵扣的人工成本部分在建筑企業(yè)中所占比重達到20%-30%之多。此外，建安成本的機械設(shè)備費一般占總造價的2%-2.5%。

2.稅負及資產(chǎn)負債表與利潤表受到一定的影響

我國經(jīng)濟發(fā)展不均衡，造成房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展差異較大，對于經(jīng)濟發(fā)展落后的區(qū)域，若想實施企業(yè)“營改增”可能會面臨雙重挑戰(zhàn)。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的投資方多元化，資本結(jié)構(gòu)和融資結(jié)構(gòu)都略有不同，規(guī)模也有大有小。不過11%的稅率對于民營企業(yè)來說過高難以承受，可能會有一些企業(yè)出現(xiàn)稅負“不減反增”的現(xiàn)象。而仔細分析造成稅負不減反升的原由主要有兩點：一是過高的稅率沒有改變。二是很難實施抵扣。此外，“營改增”全面投入前，房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅是計入開發(fā)成本中的，而“營改增”運行后，沒有相關(guān)發(fā)票無法抵扣，而且步驟繁瑣。從這個層面上來看，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)總額可能存在部分下降的情況?？紤]到房地產(chǎn)企業(yè)項目都會有較長的建設(shè)周期，若無法掌控房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)風險，很可能會影響項目建設(shè)。

三、初步房應(yīng)對“營改增”對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1.加快籌劃稅收進程

多關(guān)注國家稅務(wù)總局頒布的所有關(guān)于營改增信息，全面分析了解有關(guān)營改增的知識，例如增值稅的納稅申報材料、不動產(chǎn)進項稅額分期抵扣暫行辦法、《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》、《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅征收管理暫行辦法》等相關(guān)內(nèi)容，未雨綢繆，提前擬訂籌劃管理工作計劃。還可以結(jié)合自身的實際情況，制定合理的有針對性的稅收優(yōu)惠政策方案，使國家福利可以均勻的發(fā)給各個企業(yè)，使其可以放心的享受國家政策帶來的福利。

2.擇取恰當?shù)哪玫匦问?/p>

房地產(chǎn)企業(yè)古老且延續(xù)至今的拿地方式主要為簽訂出讓合同、老城區(qū)改造、收購公司等，很明顯，拿地形式隱形的影響著房地產(chǎn)企業(yè)抵減增值稅銷售額，使成本變得忽高忽低。所以房地產(chǎn)企業(yè)在落實“營改增”后，擇取恰當?shù)哪玫匦问绞墙档统杀镜闹匾h(huán)節(jié)。

3.嚴格監(jiān)控建安成本

“營改增”后建安成本同企業(yè)負稅抵扣數(shù)額呈正比趨勢，故此建安成本是影響房地產(chǎn)企業(yè)稅負的首要因素，而建安成本中的核心關(guān)鍵在于施工環(huán)節(jié)。然而施工環(huán)節(jié)中，工程招標造價方案成為了焦點所在，由調(diào)查數(shù)據(jù)可知，建筑行業(yè)增值稅稅率為10%，增值稅稅率的提高間接利于房地產(chǎn)企業(yè)進項稅額抵扣，隱形提高企業(yè)效益。因此，制定造價計劃，盡可能地將門窗、幕墻費用等納入建安成本，將所有的支出統(tǒng)一管理，進行進項稅額的抵扣，降低建安成本。

4.分階段制定應(yīng)對策略

第一階段：政策醞釀階段

在出臺相關(guān)改革政策之前，企業(yè)應(yīng)該防患于未然，提早應(yīng)對，先著手梳理業(yè)務(wù)、現(xiàn)有合同情況、安排針對性強的稅務(wù)工作小分隊統(tǒng)領(lǐng)工作、注重員工培訓(xùn)提高員工專業(yè)素養(yǎng)、預(yù)估營改增后對企業(yè)稅務(wù)和利潤差值、考慮定價調(diào)整策略、變更合同內(nèi)容模式、制定內(nèi)部發(fā)票保管和遞交財務(wù)部的流程和時間等內(nèi)控制度、制定系統(tǒng)升級改造行動計劃等。

第二階段：政策生效前短期過渡階段

完善公司的業(yè)務(wù)流程及系統(tǒng)實施，聯(lián)系供應(yīng)商、客戶簽訂新合作方案，布置稅控系統(tǒng)、熟悉同政策有關(guān)的一系列操作和增值稅申報流程。

第三階段：政策生效和執(zhí)行階段

絕不疏漏任意一條同營改增政策有關(guān)的信息，掌控得知政策更新和進展情況的途徑，并監(jiān)控企業(yè)稅收，發(fā)現(xiàn)及時彌補可以規(guī)避大型風險。

結(jié)束語

“營改增”不僅解決重復(fù)繳稅問題，還促進提升企業(yè)利潤。成為房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈工作的核心關(guān)鍵。國家的政策福利雨露均沾，各企業(yè)尤其房地產(chǎn)業(yè)一面沉浸在紅利的喜悅中，一面深思即將面臨的問題，著手準備應(yīng)對萬變。